管理委託手数料を安くする方法:不動産投資・賃貸マンション管理会社に支払う手数料相場5%?3%?5000円以内?

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
  • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
相場感を知りたい人はこちらで確認することができます。

当サイトで毎日、活用されている便利サイト!

LINE風に会話形式で家の査定ができます

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

全国対応・無料・24時間OK
イエウール公式サイト

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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マンション投資 手数料マンション投資・不動産投資
このページは管理委託手数料を安くする方法をまとめたページです。

特に管理会社に支払う手数料が

  • 5%以上の人
  • 5000円以上の人

は、是非、最後まで読んでいただき、参考にしてもらえればと思います。

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マンション投資の管理費相場

先日、中央区内で不動産投資・所有しているマンションの住人が退去したタイミングだったので、室内を見て来ました。

築約10年で、5年ほど住まれていたのですが、非常にきれいに使ってもらい、クリーニング等が最低限で済みそうです。

基本的に、このタイミングで

  • 売却
  • 賃貸継続

という考え方をするわけですが、その話は置いといて、

今回はタイトルどおり、管理委託手数料の話、
不動産投資やマンション投資でマンション管理会社に支払う手数料を安くする方法、またその相場や必要性を考えてみました。

見落としがちな委託手数料

以前、オーナーチェンジ物件売却:スムーズに売却するの方法で少し触れましたが、

不動産投資を行うとき、

  • 家賃
  • 管理費・修繕費

を基本的に考えるわけですが、見落としがちなのが、管理会社に支払う委託手数料です。

一般的な手数料相場は家賃の5%程度です。

例えば、20万円の家賃であれば、
20万円 × 0.05 = 1万円/月

これの手数料が、3%になった場合、
20万円 × 0.03 = 6,000円/月になります。

単純に、4,000円/月家賃を上げたような形になります。

年間48,000円の収益改善です。

家賃を上げることは難しいですが、管理料のパーセンテージが変わるだけで、家賃値上げに値するわけです。

では、そんな簡単に手数料交渉が可能なのか?

そもそも管理会社は何をするのか?
基礎知識として見てみましょう。

管理会社は何をするの?

私自身、マンション投資で大きなトラブルもないので、毎月報告書の書類が届き、年に1度確定申告を行っているだけですが、

管理会社の仕事を簡単に説明すると

  • 入居者・客付業務
  • 家賃の徴収業務
  • 入居者トラブル対応
  • 修繕の対応
  • 退去時の精算

になるかと思います。

問題が起これば、基本的にオーナーに連絡があり対応方法を決定し動いてもらうわけです。

たとえば、設備として給湯器やエアコンなどが壊れれば、家主の負担となりますので、その対応方法を協議します。

管理会社がお金を払ってくれるわけではありませんが、すべて段取りしてくれるのでオーナーとしては現地に行く必要もなくお任せできます。

雑記①として
築年数の古いマンションの場合、
設備保障などの保険に入るのも1つの手です。
エアコン、給湯器などは非常にお金かかりますし・・・。

自主管理は?

よく自分で管理する自主管理が比較されます。

借主からの連絡も滅多に来ないですし、賃料も口座を確認するだけです。

気になる客付けですが、すべて自分でということも不可能ではないですが、
客付けだけで、不動産会社に任せることも可能です。

ただ、

  • エアコンが壊れた
  • お湯が出ない
  • 水漏れしている
  • 上の階の人がうるさい

など、急な対応を迫られるので、仕事をしている人は難しいとも言えます。

不動産投資の管理費

不動産投資の管理費相場はどれくらい?

よく知り合いと話している時に、管理会社に支払う手数料の話になります。

一般的には、家賃の5%が相場だといいます。

もちろん、それより安い手数料の会社もありますが、
その場合、

  • 本当に安い管理会社
  • 安く見せておいて別のところで徴収する管理会社

があるので、しっかり確認が必要です。

私が今、お願いしている管理会社の手数料は非常に安いです。
ハッキリした言えないですが、3%よりずっと安いです。

5%以上でお願いしているのであれば

私の場合、今の管理会社にお願いしたタイミングがよかったこともあるのですが、
今回、マンションを見に行ったタイミングで久しぶりに話しましたが、現状は3%もしくは上限5,000円でやっているとのことです。

家賃20万円/月の場合、
手数料3%だと6000円ですが上限5000円なので、委託管理料は5000円ということです。

要するに、
今もし

  • 手数料が3%である場合
  • 毎月5000円以上、管理費を払っている場合

管理会社を変更で、毎月の収支が変わるということです。

担当者に確認を取ったら、快く受けてくれるということなので、
お節介ですが、お問い合わせいただければ管理会社紹介いたします。
お問い合わせはこちら
*いちよ補足しておくと、

  • 家賃保証(サブリース)契約はつけていません。
  • 客付け・毎月の報告・トラブル対応もしっかりしてくれる女性なので安心してお願いできると思います。
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一括比較サイトで家賃アップも考える

また、家賃比較、不動産会社探しをするのであれば、一括査定サイトもあります。
マンション貸す.com
>>マンション貸す.comで一括比較

マンション投資 管理費相場:まとめ

今回は、賃貸マンションにおける管理費・管理委託手数料相場を紹介しました。

安くする方法は、それほど難しいものではありません。

賃貸中のマンション売却・オーナーチェンジ物件を考えると、
首都圏では地価相場上昇により、物件価格も上昇しているため利回りが非常に薄くなっている状況です。

そこで、物件・マンションの価格に対して

  • 賃料
  • 管理費・修繕費

の改善は難しいため、

管理委託手数料を改善で、
そもそも売りにくいオーナーチェンジ物件にメリットを持たせることができるかもしれません。
まぁ、説得力は薄いですが・・・。
やらないよりやった方がマシです。

マンション投資 手数料 3%

≪独り言≫
冒頭で中央区内で不動産投資用マンションの住人が退去したことを紹介しました。

そこで、今後の判断が求められます。

中央区の不動産相場は上昇していますので売却という選択もあります。

購入時3500万程度、現状売却5000万程度で売却が可能です。

ただ、徒歩5分以内に4つの駅がある非常に立地のいい場所です。

  • 今、キャッシュにするか?
  • 投資用マンションとして持ち続けるか?

入居者がいるときは、退去したら即売却を考えていましたが、意外と考えています。

  • 今後10年・20年・30年後の地価は?
  • 新築マンションがバンバン建つ可能性はあるか?
  • 仮に売却した場合のキャッシュをどこに運用するか?

などなど。

高く買い取ってくれる不動産会社さん、何か面白いアイデアがある業者さんからのお問い合わせお待ちしています!(笑)

これに関しては、たまに経過を紹介します。

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