築10年のマンション売却:新築マンション購入から10年後の考え方

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このページは築10年のマンション売却についてまとめたページです。

マンション売却をスムーズに進めるためにも、是非、最後まで読んでいただき参考にしてもらえればと思います。

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築10年のマンション売却

新築マンション購入から10年、あっという間じゃないですか?

10年くらいだと別に設備に不具合も出ませんし、

何もなく住み続けていると、多少気になる部分があるとしても、あっという間に経ってしまうのが10年かもしれません。

しかし、築10年~15年の間にはいろいろなことが起きるので、
今回は今後起きるであろう事象やリスク管理、合わせてマンション売却査定の必要性をまとめました。

築10年のマンションの資産価値

10年前を思い出してください。

不動産購入を決め、いろいろな物件の内覧を行い、住宅ローンの審査の心配もしながら購入したのではないでしょうか?

当時も低金利ということで住宅ローンはフラット35にするか?変動金利にするか?
真剣に考えたと思います。

*10年後の今も低金利ということで、不動産購入を促す国としては金利上昇傾向はまだまだ先かもしれません。

この10年間で、住宅ローンも3分の1程度返済したタイミングだと思いますが、
実はこのタイミング、売却を検討するタイミングでもあります。

資産価値

新築マンションは、新築プレミアと言われるほど、販促(広告・WEBサイト・モデルルーム等)の費用が販売価格に上乗せされています。

よって、一般的に入居し、中古マンションとなった段階で2割ほど価値が下がります。

そして、それから10年、徐々に資産価値が下がり、30%減ほどになるのが一般的です。

しかし、場所によって特に都心では、地価上昇によって不動産相場上昇がみられます。

購入した時より、高値で売却可能なことも多く、
実際に筆者も、築15年のマンションを45%アップの価格で売却しました。

築10年のマンション売却

住宅設備機器

実際に居住していると気づかないことが多いのですが、
築15年になると、キッチンや洗面台は一昔前の仕様になってきます。

さらに、

  • ディスポーザーの動きが悪くなったり
  • エアコン(埋め込みエアコン)に不備が出たり
  • 床が浮いてギーギー音がしたり(床鳴り)
  • 建具の開閉不良
  • シンクの水漏れが見つかったり
  • トイレの汚れや劣化

などの不具合が見つかるのが、10年を超えたあたりでもあります。

個別の専有部の不具合にだけでなく、共用部の整備として大規模修繕の時期にもなります。

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大規模修繕

大規模修繕は、
老朽化や不具合の発生を防ぐためにマンションの管理組合が長期修繕計画をベースに修繕計画を立てます。

そのタイミングの1つの目安が12年目になります。

外壁にヒビなどがあるとそこから水がしみ込んで構造部分にダメージを与えてしまうため外壁塗装をはじめ給水管工事・排水管工事などが行われいます。

あくまでも管理組合の判断なので、20年目に予定しているマンションもありませんし、そもそも修繕積立金の足りず大規模修繕工事に支障が起きる・その可能性が見えてくる、判断できるのが築10年のタイミングでもあります。

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さらに、工事会社は大規模修繕工事に向け、マンションの状態を確認した上で見積もりを出します。

その際、大きな欠陥が見つかれば、その状況を元に見積もられますし、箇所が箇所であれば、見積もり額も大きくなります。

場合によっては、その欠陥が見つかることで大きな資産価値低下を生むこともあります。

だからこそ、大規模修繕工事前にあえて売却を検討する人が多いと言われています。

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住宅ローン控除

築10年は住宅ローン控除の節目でもあります。

増税に伴って若干、制度が変わりましたが、基本的に
新築マンションでも中古マンションでも、居住用マンションであれば住宅ローン控除の活用できます。

このタイミングでマンションを売却し、中古マンションに買い換えるという選択もいいでしょう。

買い替え時に頭金を入れなければ、

  • 資産運用のための現金
  • 万が一の時のための現金

を作ることも可能です。

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築10年のマンション売却査定方法

マンション査定の基本はこまめに行うことです。

  • 5年、10年、15年など5年おきに行ってもいいでしょう。
  • 1年に1回行ってもいいと思います。
転勤などで売却せざるを得なくなってからではなく、
定期的に査定を行うことで、
自宅マンションの査定額を確認できるだけでなく、

  • 近隣の売買実績が確認できるので、実際の売買価格が確認できます。
  • 現状の売却物件・販売価格が確認できます。
  • 効果的な売却方法のアドバイス

が確認できます。

  • 築年数が同等の10年の物件がどれくらいの価格で売られているのか?
  • 実際に売買が成立しているのか?

を知ることは、資産価値を最大化するための情報になります。

マンションは

  • 居住
  • 売却
  • 賃貸

と活かし方は様々です。

査定をでその判断材料になりますし、高額売却で現金化も可能です。

住宅ローンを完済して、さらに現金が残るということであればその現金を投資に充てることも可能です。

査定サイトの考え方

不動産査定で一番やってはいけないことは、1社だけにしか査定を出さないことです。

理由は不動産会社、各社査定の考え方が違うからです。

  • マンションのグレードに関係なく相場を算定する会社
  • 売買実績から価格を算出する会社
  • 売却中の価格で算出する会社
  • 相場より高い価格で他社との違いをカモフラージュする会社

様々です。

不動産会社は、この無料査定で、売主との関係を築きたいと考えています。

よって、高い金額の査定結果を出し、売主を喜ばせようとする会社には要注意です。

相場を見誤るとマンション売却は失敗を招いてしまいますので、複数の会社に査定を出し、その幅を確認をおすすめします。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

5月はゴールデンウイークもあり、内見が多く意外と動く時期です。
と書きたいところ。

しかし、それほど甘くない状況になりつつあります。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

そのためにも、緊急事態宣言の発令で外出自粛の今のタイミングに査定を行い、どれくらいの金額の売れるのか?確認しておくことといいと思います。

本来、相場を知るだけなら、一括査定サイトを活用する必要はありません。
マンションレビューならメアド登録程度で、多少古い情報ではありますが簡単に住んでいるマンションや近隣の相場を知ることができます。

しかし、コロナショックによる不動産市況の動きは、想像を超える下落・動きが見て取れます。
正確な相場を知らないことには、販売価格も住宅ローン返済の計算、資産価値を図ることはできません。

不動産会社同士の競合という意味もある一括査定サイトは、コロナによってさらに重要性を成してきたとも言えます。

《不動産査定の考え方》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

築10年のマンション売却査定:まとめ

築10年のマンションは、
まだまだ新しいと言える反面、時代遅れと言える箇所もあります。

設備や修繕のことを考えながら、今後のことを考える絶好の時期といえます。

売却するから査定をするのではなく、資産価値の確認のために査定をしてください。

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