築20年のマンション売却:今後のマンションを見えた判断のタイミング

マンション売却 築20年マンション売る・マンション売却
以前、築10年のマンションの考え方を紹介しました。

今回は築20年。

一度目の大規模修繕の終わり、節目の築20年。

その築20年のマンションを売却するときのポイントを紹介したいと思います。

マンション売却 築20年

マンションを売る時に行うべきことは、
新古マンションであっても、築10年のマンションであっても、築30年であっても行う方法は変わりません。

  • 不動産会社選び
  • 媒介契約
  • 広告活動
  • 内覧
  • 申込み・値引き交渉
  • 売買契約
  • 引渡し

築20年のマンションもこの流れは、基本的に変わりません。

しかし、築年数によって買主からの見られ方は違うため、今回紹介する築20年も売り方や見せ方には気をつける必要があります。

マンションの成人式

新築マンションを購入し20年。
人間で言えば成人式です。

  • 長かったですか?
  • あっという間でしたか?

実際に住んでいると20年という期間、意外とあっという間だったかもしれません。

住宅ローンも20年返済しているわけですから、まだまだ住宅ローンは残っていたとしても借入額の半分以上は返済が終わっているでしょう。

大規模修繕工事

築20年のマンションとなると1回目の大規模修繕工事も終わっていると思います。

12年、15年が一般的な大規模修繕工事の時期なので、外壁や配管などに手が加えられたことでしょう。

別にリフォームのように見栄えは一新しませんが、しっかりメンテナンスを施すことがマンション寿命を大きく影響します。

しっかり管理されたマンションは、構造的に100年以上もつでしょう。

しかし、初期のメンテをおろそかにすると、50年も持ちません。
厳密に言えば修繕の費用が高くなりすぎて、

  • お金がまかなえない
  • 修繕工事が行えない

この負の連鎖がマンションの寿命を縮めます。

壁にキズやヒビがある状態を放っておくと雨などで浸水し、それが、雨漏りにつながります。
工事費用は馬鹿になりません。

設備の不具合

20年も住んでいれば、給湯器や水回りなどの不具合も多々出るでしょうし、場合によっては一新しているでしょう。

ガス給湯器の寿命は15年程度言われていますので、水漏れなどの故障はあって当たり前です。

故障に対して修理・交換の判断はオーナーの意思決定次第ですが、築20年となるといろいろなところが悲鳴を上げるものです。

ある意味、それが普通ですし、その不具合と言い付き合いをしていくのがマンション所有でもあります。

売却しやすい築20年のマンション

そんな築20年のマンション、個人的に絶好の売却のタイミングだと感じています。

例えば、大規模修繕工事。

マンション 築20年

2回目の大規模修繕工事

1回目の大規模修繕工事は、基本的にどのマンションでも問題なく行われます。

しかし、2回目・3回目の工事に関しては、マンションごとにその考え方・状況で大きく変わります。

大規模修繕工事を12年ごとに行えば、2回目は24年目になります。

大まかな計画は、管理組合や管理会社でスケジュールを建てますが、実際に詳細を煮詰めていくのが3年前からです。

1回目より2回目の方が大規模修繕工事の費用は掛かります。

  • 1回目は、今後の為のメンテナンスがメインです。
  • 2日明は、そこに老朽した箇所の修繕がプラスされます。
マンションによっては修繕費用が足りないため、

  • 臨時の徴収の打診
  • 修繕積立金

などが起きるのもこのタイミングでもあります。

売主としては、この情報が表に出る前に売却というのは1つの選択肢でしょう。

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買主の選択肢に入る

個人的には、築30年のマンションを安く購入してリノベエーションするという選択肢はありだと思いますが、

現状において、マンション購入を検討する人の多くは、築20年までがリミットです。

築5年、築10年、築15年、節目の5年縛りの最終章です。

マンション売却は買主あってのものなので、少しでも多くの人に比較検討してもらうことがポイントです。

競争を生む形がデキれば、値引きの心配も減りますし、それ以上に早く売却が実現できます。

そして、高額売却のチャンスが残されているのが築20年までのマンションとも言えます。

築20年のマンション売却方法

マンション売却は

  • 早く
  • 高く

これが基本です。

このサイトでたくさんのテクニックを紹介していますが、

高額売却のポイントは、

  • 印象の良い部屋
  • イメージとのギャップのある部屋

は売りやすいと言えます。

築20年のマンションは新築マンションに比べて価格が、2・3割下がります。

購入者には予算がありますので、

  • 新築の狭い部屋
  • 中古の広い部屋
  • 新築の立地の悪い物件
  • 中古の立地の良い物件
  • などなど・・・

販売価格をベースに比較検討します。

その際、築20年に抵抗のない買主に、ギャップを提供できればマンション売却はスムーズ進むでしょう。

その1つが、リフォームです。

リフォームで300万円アップ!

築20年のマンションでも、

  • 壁紙の張替え
  • システムキッチンの取り換え
  • 洗面台の交換
  • トイレの交換
  • お風呂(ユニットバス)の交換

ここまで行えば、築20年のイメージを一新できます。

費用に200万円かけたとしても、300万円上乗せが可能です。

内覧者は築20年のイメージ内覧されますので、そのギャップに購入への意思が強くなるしょう。

特に女性はキッチンをはじめとした水回りを気にします。

その箇所が最新のものになっていれば、大きなプラスとなるでしょう。

築20年のマンション 

一部でもOK

リフォームは、すべて行うのがおすすめですが、一部でも悪くありません。

壁紙とメインとなるリビングとキッチンだけでも、その印象は良くなります。

その代わり、トイレや洗面所などはハウスクリーニングを入れて少しでもキレイにしておくといいでしょう。

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ホームステージングも

リフォームに合わせて室内装飾であるホームステージングもおすすめします。

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プロが手を入れるわけですから、

  • 広く
  • 明るく

部屋の印象が一気に変わります。

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築20年のマンション売却;まとめ

今後のマンションの行く末を判断できるタイミングですから、

築20年のマンションは、タイミングとしても絶妙なタイミングでもあります。

ユーザーニーズは築浅物件には劣るかもしれませんが築20年はまだまだ、需要のある物件です。

今年、筆者自身もマンションを売却しました。

【不動産市況:今後の見通し】

不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • ボーナス減額・カット(冬)(今)
  • 本格的第2波:3波?(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)(今)
  • 給料減額・ローン返済が不透明(1年後)
  • ペアローン(共働き夫婦)破綻急増(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

さらに厄介なのがこれが世界的だということです。
海外マネーが流れてくるのであれば、日本一人勝ちという状況も作れますが、それも期待薄です。

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

イメージは出来ても、実感が後から付いてくるそれが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、

  • 不動産査定を行うと、高めの査定結果が出ます。
  • しかし、不動産会社の買取依頼の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

場合によっては、半額という状況。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

≪追記:202011.27≫
知人の話だと幸い9月・10月の不動産売買は高水準だったようです。
理由は1つで、新規の売り物件が意外と増えておらず、現状、供給が追いついていないことだそうです。
購入者は安く購入を考えているので、売り物件が増えたら一気に雰囲気が変わるかも?とも言っていました。
売却を考え始めている人は今のうちかもしれません。

①不動産購入のタイミング?

不動産市況が下がる流れであれば、不動産購入のタイミングとも言えるでしょう。

急いで買う必要がありませんが、
以前紹介した家を安く購入する方法の活躍の出番かもしれませんね。
探しに行くのではなく、最新情報を的確にゲットする

《必読》コロナで300万円で家が買える?!一軒家・マンションを少しでも安く購入する方法
幸か不幸か、コロナウイルスによって、不動産相場の大幅下落、購入のタイミングが近づいてきました。実際に大きく動くのは1年後・2年後と予想していますが、投げ売りが始まりつつあるのも事実です。 住宅ローンが返済できない 1日も早く現金化しなくては

②不動産投資の準備も

安く不動産を購入できれば利回りがグーンっと上がります。

高利回りであれば投資の回収も早く軒数も増やしやすいでしょう。

年収500円以上の人限定になりますが、
不動産投資を活用した10年後・20年後の人生プランを確認するといいと思います。
簡単なアンケートで老後資金作りにぴったりの投資スタイルを確認できます

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③マイホームを持っている人限定

当たり前ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。
家の価値が 【財産】利益は出るのか? 【負の遺産】住宅ローンが残るか? 把握しておきましょう。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。
*年に1度くらい行うことをおすすめします。

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