老後の持ち家・マンション暮らしについて【前編】:老後マンションは持ち家VS賃貸

老後マンション マンションコラム
スポンサーリンク

以前、

  • マンションは終の棲家(ついのすみか)?
  • マンションの寿命:物理的寿命は”117年”と国土交通省が公表!

で、
不動産所有・持ち家の考え方について紹介しました。

そこで、老後の生活について簡単に触れました。

今回は、老後の持ち家・マンション暮らしについて、もっと深堀したいと思います。

スポンサーリンク

老後のマンション暮らし

よく

  • 賃貸がいいか?
  • 持ち家(一軒家・分譲マンション)がいいか?

論争が繰り広げられます。

持ち家(以下マンション)も賃貸も一長一短、メリット・デメリットあります。

  • マンションは頭金や初期費用がかかるが、賃貸は少額で済む
  • マンションは資産になるが、賃貸は資産にならない
  • マンションは住み替えが難しく、賃貸は住み替えが容易
  • マンションは管理費・修繕費がかかるが、賃貸は少額
  • マンションはリフォームが可能だが、賃貸は不可能

などありますが、
上記の項目あたりは、持ち家・賃貸論争の肝ではありません。

持ち家の最大のリスクは、

  • ”災害へのリスク”
  • ”金利のリスク”

ではないでしょうか?

  • 災害によって、住宅ローンが残ったまま、その場所に住めなくなった場合、出費が倍になってしまうこと。
  • 低金利の現状、住宅ローンを組むには最高のタイミングです。
    しかし、借り方によっては変動によって返済を圧迫することも考えられます。

これまでは、この災害(火事・地震)のリスク、金利のリスクがある事から、持ち家より賃貸の方がいいという意見が多かったのも事実です。

しかし、最近は、老後のリスクを無視できなくなってきました。

老後のマンション

老後のマンション(持ち家)暮らし?賃貸?

ひと昔前までは、

  • 定年が60歳・退職金も計算できる
  • 年金支給は60歳から
  • 平均寿命80歳

などから、老後の人生設計の計算が立てやすいものでした。

しかし、現状・今後は、

  • 定年は60歳も退職金をもらえない人の割合も増加?
  • 年金支給が65歳でとどまるか?それ以上になる可能性も。
  • 平均寿命、90歳は通過点か?

など、医療費に関しては今後も手厚いかもしれませんが、老後の設計において不透明な部分は多いのは想像がつきます。

今の年金制度になったのは1959年。

  • 1959年の平均寿命は65歳で、11.2人に1人で老人を支える計算でした。
  • 2015年の平均寿命は80歳で、2.2人に1で老人を支える計算です。

当初の年金の意味合いは、60歳から5年からの保障的な存在だったとも言えます。

これが意味するものは?

老後 マンション

老後の生活設計が昔と今、今と未来でガラっと変わっていきそうな現状から、老後までにどのような資産形成をしていくのか?

この部分は、
老後の持ち家に考え方にも大きく変わっていくと考えられます。

  • 賃貸マンションに住んでいる場合は、家賃・更新料(2年に1度)がかかります。
  • マンションを所有している場合は、管理費・修繕費・固定資産税(年1)がかかります。

具体的に数字を出すと

  • 都心の1LDK(45㎡)の賃貸の場合、
    賃料は15万円程度(年間180万円):*2年に1度更新(1年7万5000円/更新料1ヵ月分の場合)
    年間の家賃:187万5000円
  • 中古マンションを購入し住宅ローンは完済の場合、
    築35年時の管理費・修繕費:4万円、固定資産税が年間10万円。
    年間の出費:58万円
90歳までの30年間払い続けると考えると・・・・。
賃貸:187.5万円×30年(360か月)=6750万円
持ち家:58万円×30年(360か月)=2088万円

100歳までの40年間払い続けると考えると・・・・。
賃貸:187.5万円×40年(480か月)=9000万円
持ち家:58万円×40年(480か月)=2784万円

老後の住まいにかかる費用は
賃貸と持ち家で大きな差がうまれるわけです。

老後のマンション暮らしのメリット

賃貸と持ち家(分譲マンション)を、ざっくり比較しましましたが、比較できることはそれだけではありません。

病気・入院のリクス

年を取れば、それなりにガタが来ます。
足が悪い、歯が悪い、定期健診・・・・。
保険も使えますし社会保障も手厚いかもしれませんが、出費は否めません。

パートナーの存在

毎月かかる家賃を考えた時、
夫婦(パートナー)で年金暮らしであれば、毎月の賃貸を払うことは可能かもしれませんが、1人となった時、計算が狂うかもしれません。
同じ状況でも持ち家であれば、負担が少ない分、破綻の可能性は少ないでしょう。

資産であるということ

築30年のマンションは決して新しいとは言えません。
しかし、資産であることは間違いありません。
マンション寿命は100年と考えることはできますし、少ないかもしれませんが担保として借入することもできるでしょう。
また、売却することで譲渡益を得ることも可能です。

老後 マンション 賃貸

老後のマンション選びのポイント

老後マンション生活を考えた場合、そのマンション選びは大きなポイントとなってきます。

資産と住環境は無視できません。

買った時より高く売れるマンションの条件:新築?中古?立地?
このページはマンションを購入するときに是非、知っておいてもらいたい 【買った時より高く売れるマンション】、【購入のポイント】をまとめたページです。 是非、最後まで読んでいただき、購入の参考にしてもらえればと思います。 買った時...

徒歩圏内

駅までの距離
スーパーからの距離
病院やドラッグストア、公共施設など、徒歩圏内である必要があります。

資産価値を落とさないという観点もありますが、高齢になれば、より利便性が求められます。
生活環境を徒歩圏内に設定したマンション選びが必須となります。

管理状況

長い期間マンションを保有することを考えた場合、管理状態は非常に重視する必要があります。

  • 管理費・修繕費の徴収・未納者が多くいるマンション
  • 大規模修繕の計画が立たないマンション

マンションは管理を買え!と言われます。

  • 管理組合の構成・規約
  • 共有部の清掃
  • ゴミ置き場の管理
  • 管理費の徴収

などは、その積み重ねが10年後、20年後、30年後のマンションの景色になります。

修繕においても
外壁や屋上、水回りなどの手の入れ方が、後のマンションの形を形成します。
小さな修繕を行うことで大規模修繕の規模を縮小することもできます。

新築より中古

物件選びとして

  • 新築マンションがいいのか?
  • 中古マンションがいいのか?

ということですが、中古マンションをおすすめします。

老後を考えてマンションを購入ということであれば、新築に目が行きますが、
特に今の新築マンションは、資材費・人件費高騰もあり、お得感がありません。

5年前は当たり前に使われていた御影石や大理石のキッチンや浴室、トイレなどはオプションに扱いになったり、そもそも新築プレミアムといわれるほど、入居した瞬間に中古扱いになり価格が下がるわけですから、新築ではなく築浅のマンションの方が価格面でメリットは多いと言えます。

さらに、中古マンションでないといけない理由が、状態の確認です。

  • どのような住民がいるのか?
  • 管理状態はどうなのか?
  • 問題は起きていないのか?

中古だからこそ、購入前に問題を確認できます。

少しでも問題があるマンションには手を出さない!
これだけで、リスクを軽減することが可能となります。

老後 マンション デメリット

老後のマンションの考え方・まとめ

今回はマンションを所有し、老後ゆとりのある生活を送るために説明してきたわけですが、実はここまでは前編です。

老後のためのマンション選び、不動産の考え方は、所有してからの運用あってのものです。

ただ単に、いい場所にマンションを購入するばいいというものではありません。

不動産を所有しながら、その不動産の価値を高め、また、見極めながら老後の資産を築いていかなくてはなりません。

改めて、老後マンションの考え方【後編】、資産の考え方、お金の回し方も含めて紹介していきたいと思いますが、

さわりだけ紹介すれば、

  • 購入したマンションは売り時がくれば売ることも考える
  • マンション管理に問題があれば、キズが小さいうちに売却する
  • 不動産投資だけでなく、市況に合わせて投資先を変える

こんなところです。

住宅すごろく(双六)、老後の生活資金の確保・資産運用:老後の持ち家・マンション暮らしについて【後編】
以前、終の棲家(ついのすみか)について考え、 それに派生し、 老後の持ち家・マンション暮らしについて【前編】で 老後の住環境として、 賃貸マンションで生活するか? 持ち家(マンション)で生活するか? そこに関...
error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました