【耐用年数】築12年以上のマンションに住んでいる人に警告!早めに売却を考えた方がいいかも?

耐用年数 マンションマンション売る・マンション売却

耐用年数

【質問1】
あなたのマンションは築何年ですか?
【質問2】

  • マンションの耐用年数を聞いたことありますか?
  • 一軒家の耐用年数を考えたことありますか?

もしかして、

  • マンションの寿命

だと思っていませんか?

実は、全然違います。

今回は、築12年以上のマンションに住んでいる人に警告!!

というタイトルで、
何も知らずに放っておいたら、

  • マンションの買主が付かなくなるかも?
  • マンションが売れなくなるかも?

マンション売却の障害ともなるマンションの耐用年数について紹介します。

マンション耐用年数:47年が意味するものは何か?

耐用年数を勘違いしていませんか?

耐用年数と聞くと、

  • マンションに住める期間
  • その期間を越えたら、建て替えなくてはいけない
  • マンションが壊れる危険が出る年数

だと思っている人も多いかもしれません。

その答え、全然違います。

実際のところ、マンションの寿命は、
海外では100年以上のマンションはたくさんあります。
日本でも、地震大国でありながら1981年改正された新耐震基準のマンションであれば、大地震でも倒壊しないことが前提となっていますので、修繕や管理が行き届いていれば、100年マンションとなってもおかしくないかもしれません。

耐用年数 マンション売れない

耐用年数とは!?

耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数を言います。

減価償却資産とか難しい言葉ですね。

簡単に説明すると、マンションの価値は、時が経つうちに目減りしていまきます。
その資産価値が存在する年数、1年経つごとに、耐用年数(価値)が減っていくと思ってもらえればと思います。

あえて、ここではそれ以上、難しい話は無視(割愛)します。

なぜかというと今回は、

  • 確定申告の話でも
  • 会計上・税法上の話でも

ないからです。

今回の趣旨は、その耐用年数によるマンション売却のリスクだからです。

耐用年数とマンション売却のリスク

まず、表をご覧ください。
以下が、建物の耐用年数です。

構造・用途耐用年数
(賃貸用)
木造22年
木骨モルタル造20年
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
47年
れんが造・石造・ブロック造38

1981年以降の鉄筋コンクリートのマンションであれば、
基本的に赤字の耐用年数”47年”になります。

この47年が何を意味するのか?

マンション売却のリスクになるのか?

耐用年数とローン

実は、この耐用年数は、銀行のローンの融資期間に大きく左右します。

  • ローン?
  • 融資期間?

別に自分は、

  • 住宅ローンの審査が下りてマンションを購入しているし・・・。
  • ローン年数も35年で組んだけど繰り上げ返済してるし・・・。

そうゆうことではありません。

あなたが、もし、マンションを売ろうと考えた場合の
買主が組むローン”に大きく影響を与えるのです。


投資用物件として購入を検討している人にとって耐用年数は大きなハードルの1つで、
銀行の融資では、耐用年数以上の年数のローンを組めないのです。

たとえば、築20年の中古のマンションを購入する場合、
鉄筋コンクリートのマンション耐用年数は新築時47年なので、マイナス20年の”27年”となります。

要するに、
耐用年数27年のマンションを投資用に購入したいと思っている人は、35年のローンを組めず、最長でも27年のローンまでしか購入できないということです。

そのため、頭金を積んで27年のローンにするとか、キャッシュで購入ということになるのです。

*厳密には、
その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数(耐用年数 – 経過年数 + 経過年数 × 0.2)。
の計算式なので 47-20+20*0.2=31年
となるのですが、現状の不動産投資ローンでは、耐用年数はもっと厳しくみられているため、ここでは分かりやすく”耐用年数 – 築年数を独自の耐用年数”として進めさせていただきます。

耐用年数 ローン

あなたのマンションは築何年ですか?

上記のことを考えると、
築12年までのマンションであれば、35年のローンが組めるけど、
以後、1年ずつローンを組める年数が減っていくということになります。

あなたのマンションは築何年ですか?

築15年のマンションであれば、35年以内のローンが組めません。
築25年のマンションであれば、22年以内のローンが組める人に限られます。
築47年のマンションであれば、キャッシュでしか購入が不可能となります。
要するに、投資用として考えている人・法人からのニーズを失うということになるです。

不動産投資家は耐用年数に厳しい

マンションを購入する人は、独身の人、ファミリー層などの居住用の方だけではありません。

最近では、不動産投資が流行っているので、
OLでも、20代のサラリーマン、定年退職者、また法人も投資用マンションとしての購入が活発です。

不動産投資の場合、
年収や資産価値の10倍・20倍の借り入れが可能であるため複数の部屋を所有が多く、マンション売却時の内覧でも、投資目的の購入希望者の内見も多々あります。

さらに、最近の資材高騰により、新築マンションの販売価格が高騰しているため、中古マンションの目が向いているのも事実です。

  • 駅からの距離
  • 立地(周辺環境)
  • 間取り

などを見ながら、中古物件の購入を検討するわけですが、その際、耐用年数は特に重視します。

その意味では、上でも紹介しましたが、
築12年(実際には15年あたり)のマンションを境に、投資用物件として懸念されていくということを理解してもらえるでしょう。

築20年を越えるとグッと検討する人は減り、築30年となると、それなりに現金(キャッシュ)を持つ人に限られます。

個人が住居用に購入してくれるから大丈夫??

もちろん、マンション購入者は不動産投資用だけではありませんので、居住用としての購入者もたくさんいます。

しかし、今の不動産投資の人気から考えると、この耐用年数の考え方が一般の人の耳に入るのも時間の問題かもしれません。

居住用でマンション購入を検討している人が、今後の資産売却を考えて築年数を今以上に気にするようになるとどうなるでしょう?

  • なかなか売却が進まない
  • 相当な値引きをしないと売買が成立しない
  • 資産価値が一気に下がる

そんなリスクを背負うことになるかもしれません。

現状を把握する意味で出口戦略を考えませんか?

そこで、出口戦略としてまず行うのが

  • 今住んでいるマンションが今なら幾らで売れるか?
  • 近隣の相場はどうなっているのか?

の確認です。

査定で、大まかな資産価値が確認できます。

現状都心であれば地価があがっていますので、購入時より値上がりしていることも多々あるでしょう。

住宅ローンを支払っても、十分なおつりが来るということもあるでしょう。

必ずしも、今すぐ売却を考える必要はありません。

売却して売却益を得るのもいいですし、何年か後、売却するスケジュールを立てるのもいいでしょう。

ただ、1つ言えることは、少しでもそのための知識と準備をしておくことです。

《私ならこうやります》

相場の確認と仲介の基本は不動産会社選びが基本です。

  • 簡単に査定結果を知りたい
  • 面倒な情報入力は1回で済ませたい
  • 安心できる不動産会社にお問い合わせをしたい

こんなところでしょう。

大手の安心感と顧客・広告予算を持っていることから、売却をスムーズに進めることが可能です。

  • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
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マンション売却は、地域・立地・築年数・間取り・売却期間によって、不動産会社選定・売り方を変えたほうがスムーズに進みます。
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耐用年数 住宅ローン

耐用年数:まとめ

今回の耐用年数に関しては、不動産投資を行っている人であれば、それなりに耳にしたことのある単語だと思います。

しかし、自宅として所有(マンション・一軒家)している人は、意外と気にしていないことだと思います。

もちろん、一生今のところに住み続けるから関係ないという人もいると思います。

今回は、その耐用年数について、
難しい計算を省き、”耐用年数 – 築年数 = 独自の耐用年数” という形で紹介されていたきました。

≪補足≫なぜ銀行は、耐用年数を重視するのか?
銀行は融資をする時に、万が一の時のために不動産に抵当権を設定します。

返済が滞ったり、返済が不可能となった場合、強制的にその不動産を売却し返済に充てるわけですが、融資期間を耐用年数内にを基本としているのです。

稀に金融機関によっては、耐用年数以上の融資をしてくれる会社もあるようですが、その場合、金利が著しく高いので、投資と考えたときの利回りに大きく影響を与えてしまうのが現状です。

≪雑談≫手抜きマンションもあるけど昔の方が頑丈である場合も・・。
耐用年数とは関係ありませんが、
私が実際に眼にしてきたことなので、少しだけ付け加えさせてもらうと、古いコンクリート造りの建物と言っても、バブル期以前のものであっても、あるいは、むしろそれ以前のものの方がしっかりした造りになっている物件も少なくありません。
今は、コンクリートは流し込むだけですが、以前ならコンクリートを流し込んだ後で棒で突いて仕上げていました。

かなり古いコンクリート造りの建物(ビル)でした。
実際に、そんな建物の壁をたたいて確認したことがありますが、いまの建物の比でなかったことを覚えています。

日本の不動産の考え方が、新しいものに建て替えることが資産価値向上ということなので、メンテナンスをしながら長く使うという習慣がないのが残念ですが、手抜きマンションやアパートの話を聞くと古き良きビルのことを思い出します。

耐用年数 銀行融資

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