買った時より高く売れるマンションの条件:新築?中古?立地?

買った時より高く売れるマンション マンションコラム

買った時より高く売れるマンション

今日は、マンション購入・投資の時に考えたい、買った時より高く売れるマンションについての話。

マンションを購入するときに、いろいろな条件をもとに購入すると思います。

  • セキュリティ
  • 立地
  • 価格
  • 間取り
  • 資産価値
  • 日当たり
  • 共有部

など、いろいろ考えると思います。

その中で多くの人は、価格と立地と間取りを重視しながらも、セキュリティも少し加味して・・・。

そんな形で購入に向かうでしょう。

今回は購入後の資産、買った時より高く売れるマンションの条件を深堀したいと思います。

マンション価値とは?

マンションの場合、厳密に言えば土地の資産は、みんなで共有しているため個別の資産とはいえません。

だからといって建物の評価を個別に計算することで価値を見出しても面白くないので、今回は資産価値といよりは、買った時より高く売れるマンションの考え方としてすすめていきたいと思います。

結論を言えば・・・

買った時より高く売れる中古マンションは、一言で言えば下落しない物件を購入することです。

ただ、その見極め方を誤っている人が多くいるのが現状です。

  • 今、買う。
  • もう少し待つ。

そんな判断していませんか?

不動産会社やアナリストがよく言う、

  • 「不動産相場はこれから下落していく」
  • 「今が天辺」

どうなんでしょうか?

銀座の土地

アナリストが指標として銀座の地価を持ち上げて話すことがあります。

路線価・公示地価などで出てくる鳩居堂、山野楽器ですが、銀座・鳩居堂前がバブル超えしたからといって

  • 全国的に上昇しているのでしょうか?
  • 田舎の土地は上がっているのでしょうか?
  • 都内全体は爆上げなのでしょうか?

都心の一部の上昇している地域を切り取って、”天辺”という言い方でいいのでしょうか?

もう少しいえば、2016年あたりから、”天辺”といっているアナリストもいました。

オリンピック後に下がる?
じゃぁ、そのタイミングで購入すればいいの?

それもナンセンスです。

  • 今、買い時の地域がある
  • 今、売り時の地域もある

ただ、これだけだと思います。

買った時より高く売れるマンション

株式投資を行う筆者としては、

  • 上がっているから買わない
  • 下がったら買う

ではなく、

  • 全体の相場と個別の相場をどう見るか?
  • どんな材料を持っているのか?
  • どんな思惑が考えられるか?

がベースとも言えます。

都心の場合、立地のいい場所の土地を仕入れることができず、
新築マンションが、

  • 駅から徒歩10分などに建てられたり・・・
  • 徒歩10分以上では売れないから取得をためらったり・・・
  • プラウドシティ吉祥寺のように巡回バスを駆使して街づくりをしたり・・・

これだけみれば、駅近の価値が下がる要素は考えられません。

ただ、それは都心の駅近に限って話。

私の弟は、
人口30万人くらいの地方都市の主要駅、徒歩2分の駅前マンションを7年前に購入(2500万円)しました。

昨年、一軒家を建てるため、マンションを売却しました。
半年かかって売却できたわけですが、購入時から3割減の1750万円で売却しました。
住宅ローンがやっと払えたレベルです。

都心では同等以上で売却できますが、全国的にはこれが普通です。
地方では、福岡や名古屋、大阪などは上昇傾向にありますが、多く、いやいや全体的には下落傾向です。

ただデフレからインフレ傾向にあり、それを推進している状況から、今後改善、底打ちの可能性すらあります。

バブルの話も少し

このサイトでも、何度か書いていますが、今はバブル(バブル崩壊)のようなことは起きにくいのは事実です。

日本国民全体が”アホのように浮かれる”ことは考えられません。

1990年代のバブルでは、みんなが浮かれました。

  • 建築確認がおりない土地
  • 林や崖

すら、爆上げしました。
借金して不動産、株を買わない人は、アホだと言われました。

その後のバブル崩壊を体験した日本人だからこそ、その見極めはより厳しくなり、それが現状の地域差の拡大につながっているのです。

【不動産バブル崩壊が証明?】マンション売りませんか?管理をお願いしている不動産会社から来たメール
私は、5年ほどマンション投資をしているのですが、 そのマンション投資の管理をお願いしている不動産会社から来たメールのやり取りを紹介したいと思います。 不動産バブル崩壊が証明? 【メールの内容】 昨年12月は中古マンションの動きが...

高く売れるマンションは価値が落ちない場所

買った時より高く売れるという条件、
上でも触れましたが、価値が落ちない場所、この考え方がすべてです。

不動産・マンション購入は、10年・20年・50年先を見る必要があります。

  • 高齢化社会
  • 都心の人口増加

この2つを見るだけで、求めるものは限られていきます。

人口が増えていく場所は、必然的にその街の価値が上がっていきます。
高齢化に限らず、若者も立地にこだわりを求めはじめました。

広い部屋より、狭くてもアクセスの場所。
現状、ワンルームマンション投資のセミナーやククリでもそうですが、
都心のマンションが高騰しているため、主要駅の徒歩10分以上のマンションでも推奨しています。

主要駅(渋谷・恵比寿・新宿など)だからこそ、徒歩10分以上でも需要が高く空室期間を短く入居率が高いわけですが、これは主要駅だからこそ、ワンルーム不動産投資だからこそです。

居住用(ファミリータイプ)で、このような物件を購入した場合、10年後どうなっているか分かりません。

  • 渋谷駅徒歩15分のマンション
  • 三軒茶屋駅徒歩5分のマンション

私なら後者の物件を購入します。

マンション 高く売れる 条件

より現実的な考え方になっていくのは確実

家では料理を作らないし、友達を家に呼ぶ必要がないから、狭くても立地のいい場所に住みたい。

この考え方は、若者の1人暮らしの賃貸での要求ですが、非常に現実的な考えあることは事実です。

これを居住用マンションの購入という観点で考えると・・・。

今後、より重視される購入条件

  • 複数の主要駅にアクセスしやすい立地
  • 駅まで3分(最低でも5分)
  • マンションの寿命はあってないもの

このあたりは、賢い人が現状考えていることです。

複数の主要駅にアクセスしやすい立地

駅に近いだけでなく、

  • 周辺に複数の駅がある
  • 主要な駅まで乗り換えなしで直通でいける

このあたりが、その土地の価値をより細分化していくでしょう。
駅へのアクセス時間は1分単位でその価値が変わっていくでしょう。
駅直結のマンションはプラチナとも言えるでしょう。

高齢化が意味するもの

高齢化は、高層階・夜景などは気にしなくなります。
セキュリティや共有スペースは、高層階でなくても低層階でも同じです。
要するに立地が重視だということです。

マンションの寿命

意外かもしれませんが、マンションの寿命の考え方も変わっていくと思っています。
耐用年数ではなく単純に寿命です。
ぶっちゃけて言えば、新耐震基準のマンションであれば、70年以上楽勝です。

となれば、
新築マンションにこだわる必要はあるか?
中古マンションで十分といえるでしょう。

要するに、いい立地に購入すれば、住むもよし、貸すもよしということです。

老後の心配を考えたとき、衣食住における”住”は非常に大切です。
その際、

  • 管理費と修繕積立だけで賄えるのは非常に有利です。
  • 賃料収入が入るのは非常に有利です。
《例えば》
老後の生活(年金や退職金)を考えてみましょう。

都心で1LDKのマンションを借りた場合、13万円だとしましょう。
年間156万円の家賃が必要です。
2年に1度26万円(2ヶ月)の更新があります。

35年かけて住宅ローンを払い終えれば、
管理費と修繕積立で5万円。
固定資産税を入れても年間70万円で生活が可能です。
さらに、これは資産です。

などの選択肢も増えます。

再開発思惑

さらに立地の良さから再開発における地上げ屋:高額売却すら可能性大です。

地上げ屋はなんとなく悪いイメージにも聞こえますが、それは昔の話です。
今はそんなことを公ではできませんし、土地を確保するための立退き交渉は普通に行われています。
その際の額は、築何年だろうと言い値です。

買っ た 時 より 高く 売れる 家

買った時より高く売却できるマンションと高級住宅地

最近、高級住宅地を簡単に紹介しています。

高級住宅地はブランドです。

そのブランドは長い時間をかけて作れたものですが、それは永続的ではありません。

当たり前の話ですが、高級住宅地だから買った時より高く売れる、価値が担保されるわけではありません。

高級住宅地紹介
首都圏の高級住宅地 白金台、赤坂、九段、麹町、平河町、番町、広尾、富ヶ谷、青葉台、柿の木坂、成城、東五反田、旗の台、人形町、小伝馬町、本駒込、大泉学園、永福、池之端などなど

買った時より高く売れるマンション:まとめ

今回は都心を中心に買った時より高く売れるマンションのポイントを紹介しました。

しかし、地方都市でも考えることはあります。

高齢化社会によって、住環境は変わっておかしくないと思います。

高齢者の車事故もその1つで、
車の使用が制限されると必然的に、住む場所にも制限がかかります。

  • 徒歩でスーパーにいける場所
  • 家族同士が近い距離で住み合うこと

駅近だけでなく、土地取得が容易だからこそ、コミュニティ・住環境が整備され土地・開発に目を向けるのも1つの選択肢だと思います。

現状、不動産・中古マンションの価値において、

  • 徒歩3分の物件
  • 徒歩7分の物件

が築年数・広さ・間取りという括りで同等に扱われています。

もし、買い替えを考えているのであれば、このあたりも加味してマンション購入、売却や10年、30年、50年後も考えて買い替えを行うといいですね。

error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました