賃貸中のマンションを売るとき査定額は下がりますか?入居・在居中と空室ではどちらが高く売れるのか?

入居中マンション売却 賃貸中マンションを売る

マンションを売ろうと思っている人の中には
賃貸中のマンション売却(オーナーチェンジ)を検討している人もいると思います。

そこで疑問となるのは、

  • 借主の在居中の形で収益物件として売りに出したほうがいいのか?
  • 退去のタイミング、住人を追い出して、空室の状態で売りに出したほうがいいのか?

ということでしょう。

そこで、
入居中と空室では、

  • どちらが高く売れるのか?
  • 売りやすい・早く売れるのか?

また、

  • 利回りが悪いけど、マンションを売却したい
  • 駅から遠いから立地が良いとは言えないけど、オーナーチェンジ物件として売却したい

そんな方に、一般的な入居中・空室中のマンション売却の考え方を紹介するとともに、売却のテクニックを紹介します。

賃貸中マンション売却

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賃貸中のマンションを売る時:ワンルームとファミリータイプ

マンションにはそれぞれ単身世帯向けのワンルーム家族世帯向けのファミリータイプの2種類があります。

ワンルームは名前の通り1Kや1DKなどの1部屋を中心として他の設備が揃っていると言う間取りであり、主に1人暮らしをはじめとした単身者が利用が多くなっています。

それに対して
ファミリータイプは2LDK・3LDK・4LDKなど広い間取りで様々な設備が揃っていると言う間取りになっていて、夫婦・家族向けに提供されている物件となっています。

ワンルームマンションとファミリー層向けマンションにはそれぞれ特徴やメリットがあるのですが、マンション売却を検討する時にはそれぞれの特徴やメリットなどを考慮してポイントを押さえておくことで高額査定を期待が出来るようになっています。

今回は、表面的にワンルームとファミリーマンションを比較してみました。

基本的に、ワンルームだとうろファミリーマンションだろうと、利回りを見られます。
場所にもよりますが都内であれば、5%くらいは欲しいところですが、最近では保険としての考え方もあるので、立地や対応年数なども重視されてきました。
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ワンルームマンション売る

ワンルームマンションを売る場合

ワンルームマンションは投資用物件として購入する人が多いのが現状です。

となると、マンションを運営する上で懸念されているのが空室の状態は1つのポイントになります。

あまりに空室が多い状態だと収入が見込めないということから、運営するに当たってリスクが高くなってしまいます。

そのため入居・在居中の状態である方が、
利回りなどの数字を計算しやすく、購入のハードルを落とすことができます。

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ワンルームが不動産投資に最適な訳

マンション購入者が不動産投資用を購入する場合、ファミリータイプよりもワンルームの方を選ぶ傾向があるのですが、
その理由は、販売価格を見た場合、ファミリータイプの方がワンルームより高く設定されているからです。

ファミリータイプの場合、購入価格と家賃金額を考えると利回りの点で不動産投資としてはあまりメリットがない場合が多く見られます。

それに対してワンルームの場合は購入価格と家賃収入のバランス、管理費・修繕積立なども安く、ワンルームでの不動産投資の要因となっています。

また、単純にワンルームの方が需要の高く入居者を入れやすいという点もあります。

ファミリータイプマンション売る

ファミリータイプを売る場合

ファミリータイプのマンションの場合は、ワンルームマンションと違って空室である方が高く売却できます。

と言うのもファミリータイプのマンションを探している人の多くは、すぐにでも入居したいと考えている人がほとんどなので、入居している状態では高額売却は厳しい状況です。

そのためファミリータイプのマンションを売却する場合にはワンルームマンションとは逆に、できる限り空室状態で売却するように対応したいところです。

ファミリータイプは住居として考えている

ファミリータイプは、投資用として購入されるワンルームマンションとは違い、購入後そのまま永住する、住居用として考えている人が多いといえます。

となると、購入者はマンション周辺の生活環境にあわせて、部屋の状態を非常に気にします。

新築と違い、中古マンションの場合、その部屋の状態は住人の生活習慣・スタイルがそのまま出るため、購入者の内見希望は必須です。

内見の状態で部屋がキレイなのか?汚いか?生活臭がプンプンしているようでは、購入者の意欲が落ちるのはなんとなく予想がつくと思います。

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利回り・立地・築年数がベース

上記では、ワンルームタイプとファミリータイプの大まかな購入者の需要を紹介したわけですが、もちろんオーナーチェンジ物件として売却はかのです。

ただ、その場合、利回りと立地、築年数は確実にみられます。

不動産オーナーとしては、
室内が

  • キレイか?
  • 汚いか?

は、それほど心配しません。

壁紙が汚ければ、敷金の中で張り替えれるだけです。

要するに

  • 利回りはどうか?(購入金額、修繕・管理費)
  • 立地を見て、お客を入れやすい物件なのか?
  • 築年数で痛み具合も想像がつきます。

ただ、利回りが悪く、希望の金額で売却ができないという人もいるでしょう。

そこで、ちょっとしたテクニックを紹介します。

マンションを高く売るためのテクニック

賃貸中のマンションを売る時の裏技・テクニック

  • 利回りが悪いけど、マンションを売却したい
  • 駅から遠いから立地が良いとは言えないけど、オーナーチェンジ物件として売却したい

そんな方に
マンションを高く売るためのテクニックを紹介しましょう。

ワンルームの場合

入居者がいるだけではなく、その家賃にも気をつけたいところです。

利回りは購入金額と家賃で決まります。

家賃が高ければ、購入者の購買意欲が上がりますし、売却までの時間も短時間で済みます。

買う気はない人にマンションを売る

ファミリータイプの場合(入居中の)

どうしても入居中のマンションを高く売りたいという人に1つ紹介しましょう。

利回りやオーナーチェンジにとらわれず、視点を変えてみましょう。

買う気はない人に、マンションを売る!

というサイレント・マジョリティ的な思考を活用するというものです。

買う気はない人に、マンションを売るとは??

買う気がないけど、買うかもしれない人。

今は買うことを考えていないけど、場合によっては買うかもしれない人。

その絶好の人物はさて誰でしょう??

そう、今の入居者です。

入居者は毎月家賃を払っています。

その家賃とマンションを買った時の返済額を考えさせるのです。

友人の情報で申し訳ないのですが、

彼は都内に2LDKのマンションを18万で貸しています。

このマンション、彼は毎月管理費込で11万円の返済をしているようです。

単純に計算しただけで、

  • 賃貸だと毎月18万の家賃
  • 購入だと毎月11万の返済

となるのです。

これを比較させるのです。

もちろん、返済金額は購入金額と金利と返済年数によって変わりますが、低金利ですし35年ローンの計算となれば、同じような数字になると考えられます。

肝心のこの交渉ですが、基本的には、今付き合っている賃貸の仲介会社に相談で上手に交渉してくれることでしょう。

借主との関係もできているのと、仲介会社も不動産仲介料が取れるので、悪い話ではないはずです。

まとめ:賃貸中・入居中のマンションを売るには

それでは、
入居中マンションを売るためのテクニックをまとめましょう。

  • ①一括査定で相場を知る
  • ②希望の販売価格との相違を考える
  • ③今の入居主に売却を打診する
  • ④いい答えではない場合は、通常の不動産流通に乗せる

まずは、賃貸で入居中、退去した場合の相場を確認するだけでも、何となく方向性が決まるかもしれませんね。

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小さい不動産会社は、広告予算がまかなえず、広告が1社だけになってしまったり・・・。
場合によっては、不動産流通機構”レインズ”に載せて後は待つだけと言うような不動産会社も実際にあります。

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住まいバリュー

  • 三菱地所ハウスネット
  • 三井のリハウス
  • 野村の仲介
  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 小田急不動産株式会社

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賃貸中のマンション売却体験談

ワンルームマンションが高く売れました

不動産投資を始めたのは安定的に資産運用を行い、生活資金や老後の資金に関するリスクを分散しようと思い立ったからです。
そのために物件選びは慎重に行い、複数のワンルームマンションを所有してリスク分散をはかりました。
近年は首都圏のマンション売買が活況となり、景気回復を実感できるようになりましたので、所有している物件をいくつか売ることで利益を確定し、それを元手にさらなる資金運用をと決めて査定をしてもらいました。
不動産物件の一括査定を行っているサイトを利用し、最も高値を提示してくれた業者との売買契約を結び、ワンルームマンションの売却に成功しました。10年前に購入した価格や運用益を差し引いてもかなりの利益がありましたので大変良かったです。

ワンルームマンション売却体験談

ファミリータイプマンションが高く売れました。

4人家族のようで子供が大きく二なり手狭でマンション買い替えを検討していたようです
つい先日のことですが、ありがたいことにファミリータイプマンションが高い値段で売れて安心しています。
今までには内見での評判をよそになかなか決まらないような雰囲気でしたが、このような結果に歓喜しています。4人家族なのですが、子供が大きくなって、少し手狭な感じがしてきたので、引っ越しを検討したのです。
マンション買い替を考え始めたときに子供は小学生になっていて、どんなところに住めば今後の進学や就職に有利になるかも考えながら手放すことができました。タイミングもよく、子供部屋が確保できたのも喜ばしいことで、ありがたいばかりです。家族との生活はプライバシーを重視しながらも、ある程度の広さも必要なので、このような結果になってよかったです。

ワンルームマンションは利回りがいいので高く売ることができました

東京都内の私鉄沿線に5部屋のワンルームマンションを所有していました。そのうちいくつかの部屋を売却して利益を確保し、郊外に所有している土地に賃貸物件を建設する資金とに決め、不動産会社に査定を依頼しました。
インターネットで複数の不動産会社に査定額の見積もりを出してもらい、最も高値を出した業者との売買契約を結びました。
東京都内のワンルームマンションは利回りが良く、今後の不動産投資の対象としても人気が高いので、売る時期としてはタイミングが良いでしょうとのことでした。その後ワンルームマンションは2部屋売却し、確定した利益で予定通り郊外に賃貸マンションを建設。自分の不動産投資は新たな段階に入ることになりました。

マンション売る 空室

空室になったタイミングでマンションを売りました。

入居中より空室の状態の方が高く売れるみたいでよかったです。
マンションを手放すことを考えたときに困ったのは、内見などでした。
しかし、実際にはいろいろとタイミングが良くて、空室になったときにマンションを売ることができたので、ほとんど悩まずにできました。
利用者の転勤などのタイミングが重なり、新規の人をとらないことでそのようなことが実現できたので、ありがたいばかりです。入居中よりも空室の状態であると高く売れることもなんとなく知っていましたが、想像以上にいい価格となりました。
その後のことを特に考えなくていいので、安心して手放せました。当初は今後の管理やリフォームなども考えていくつもりでしたが、いいタイミングで手放してよかったです。不安に感じることも特になく、サポートも万全でした。

駅近 マンション売る

2LDK、駅近、築5年 景気状況から最高のタイミングでマンションを売りました

数年前に購入した物件を売ろうと思ったときの話です(*´∀`*) 駅近のマンションで2LDK、しかも築5年と比較的新しい物件だったのでいつ売ろうかとタイミングを探っていました。
不動産業者の人に相談したところ、近隣の地価は上昇傾向だったのが、今後下がる見込みだったということで景気状況を考えれば今が売りどきということだったので、その判断に従って売りに出すことにしました(`・ω・´) b
元々状態のいい物件で、しかも景況的に今がピークなのでそれなりにいい値段がつくだろうと思っていましたが、最終的な売却額はその想像よりも高い値段になったのでとても満足していますヽ(*´∇`)ノ
売却の書類などもトラブル等なくスムーズに進みました。

最後に、マンションを売るスパイス

購入ターゲットを見据えた場合、
ファミリー層のマンションは、最近は中国人をはじめとした海外購入者も見受けられます。

ただ、この種の人たちに購入ポイントに特徴があります。

それは、インスピレーションです。

この続きはまた、次回に。

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