資産価値とは
友人から
「新築マンションが欲しいので不動産会社を紹介してほしい」
と連絡が来たので、
今回は、その友人との会話と資産価値について紹介したいと思います。
資産価値の考え方
- 「そろそろ35歳になるし、資産を持ったほうがいいと思うんだよね」
- 「新築マンションを買って、資産価値とか言いたいじゃないですかね？」
- 「将来のためにも不動産持って上がったら売ってもいいし・・・」
と。
仕事も順調だし、年齢も年齢だし、新築マンションを買いたいという気持ちはわかります。
私が30歳の時に初めてマンションを購入した時も同じような気持ちでした。
当時は、毎月、13万円の家賃を払っていた。
購入した地域はもっと都心で家賃相場16万円。
その地域の新築マンションが、住宅ローンと管理費・修繕積立で毎月10万円程度ということであれば・・・ということで勢いもプラスして購入したのを覚えています。
では、今もそれは通用するのか？
タイミング
新築マンションを買えば資産を持ち、その価値を保有できるか？
と問われると、今は非常に難しいタイミングでもあります。
- 下落傾向のある地域の需要が、回復することはあるでしょうか？
- 高騰している地域の中から、どの地域・どの条件にスポット当てるか？
など、物件選びは非常に難しくなってきました。
新築・中古
マンション購入を考えている友人（40代・独身女性）の話を紹介しました。
この時は、正社員になり住宅ローンが通るタイミングなので、都心の中古マンションを購入してみてはどうか？
新築ではなく中古マンション、それも築25年のマンションをリフォームというパターンを紹介しました。
今、新築マンションの販売戸数が減っているとニュースが流れますが、
原因は、
- 地価上昇で土地の確保ができない
- 材料費・資材高騰
- 人材不足・人件費高騰
によって、新築物件自体が少ないため、販売戸数が減るのは当たり前ですし、前年比比較でマイナスになっているのも当然です。
さらに
- 新築物件自体の価格も若干上がっていること
- 価格上昇を抑えるために平米数が調整、材質のグレードダウン
- 新築プレミアが上乗せされていること
など、新築物件の判断は複雑化しています。
資産価値：買えば上がるものではない
彼が残念な所は、上がる前提で新築マンションの購入を考えている所。
もちろん、上昇する地域・マンションはあるでしょう。
ただ、買えば上がるという神話はありません。
今、都心では地価の上昇傾向ですが、過疎地では人口減少もあり、バブル崩壊以降、下落傾向が続いています。
千代田区や中央区など都心は上昇していますが、これからもっと上がっていく保障はありません。
- 多少下がることもリスクとして持っておく
- 金利が変動することもリスクとして持っておく
- 新築リスクを把握しておく
くらいのことは考えておいた方がいいでしょう。
下がることのリスク
株もそうですが、不動産もずっと右肩上がりではありません。
調整が入ったり、大きな下落もあります。
よって、買えば上がるとう思考ではなく、ここなら買っても最悪、下がっても知れているという気持ちが必要です。
金利が変動
最近、「中小機構」の複数税率対応レジの導入支援のCMが流れ始めました。
これによって、ほぼほぼ消費税10％、増税決定というサインでしょう。
となると、政府による景気対策は必須ですから、住宅ローン金利の上昇もまだまだ先となるでしょう。
とはいえ、東京オリンピックを機に好景気となれば、住宅ローン上昇という局面を迎えるかもしれません。
好景気となれば、資産価値上昇や銀行金利の上昇しているとはいえ、住宅ローンの返済額も上がります。
小さなリスクかもしれませんが、頭に入れておきましょう。
新築リスク
新築のリスクは、先に紹介した新築プレミアです。
新築マンションの場合、
- 宣伝広告費
- フルカラーのパンフレット
- 物件専用のオフィシャルサイト
- モデルルーム（用地確保・モデルルーム設置）
そこに、販売員の人件費がかかってきます。
これが、販売価格に上乗せされ、住み始めた時、中古マンションとなったとたん2割ほど価値が下がります。
また、新築マンションは、
内覧なしに購入するマンションであるため、実際に見たり・住んで発覚するデメリットも存在します。
管理組合もこれからということで、どのように管理されていくのか？不透明な部分もあります。
もちろん、今に始まったことではないですが、
買えば上がると思っている彼には、この辺りまで、リスクを伝える必要がありました。
新築マンションの資産価値：まとめ
今回は、
- 新築マンションを購入したい
- 資産を持ちたい
- 資産価値が上がっていく
知り合いとの会話をもとに、
資産価値はただ、新築マンションを買えばいいというわけではないことを紹介しました。
不動産は負動産にも富動産にもなるというわけです。
家を高く売るポイント・早く売るポイント
情報を効率的に集めることです。
- 家がイクラで売れそうか？
*最高でいくら？最低でもいくら？ - 近隣で売買された物件の価格
*売却にかかった時間 - 販売中の物件の価格
- 近隣の開発情報・状況
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