転勤によるマンション売却が完了するまでの時間・期間:貸すか?売るか?その判断

マンション売 転勤 マンション売る・マンション売却

マンションを売却する理由はいろいろあります。

  • 家族が増えて部屋が手狭になった
  • 駅近・周辺環境を変えたくなった
  • 今が売り時だと思った
  • 古くなった
  • 結婚した・離婚した
  • 子供の学校・教育のため
  • 親の介護や実家に戻るため
  • 子供が独立した
  • ローンが払えない・借金などお金が必要となった
  • 近隣トラブル
  • 事件・事故が起き、引っ越ししたくなった

などがあります。

マンション売却 転勤

その売却の中で、転勤によるマンション売却も大きな割合を占めています。

転勤による売却の場合、
基本的に期限が決まってるため、その売買価格も重要ですが、

  • いつまでに売却できるか?
  • どのタイミングでキャッシュは入ってくるのか?

も気になることです。

住宅ローンが残っている場合、
引っ越し後も売買が成立しないと、住んでない状態(空き家)で住宅ローンが残り、生活を圧迫します。

そのため、1日も早く売却し住宅ローンを完済することで、気持ちよく転勤先に引越したいものです。

そこで、今回は転勤による所有するマンションの扱い方について、

  • 早く・高く売却売るためにすること
  • 賃貸と売却の考え方

について、売却までの期間を早めるためのテクニックを紹介します。

転勤によるマンション売却で考えること

どうせならマンションを売るなら少しでも高く売りたい!
という気持ちは誰でもあるでしょう。

しかし、引っ越しのタイミングも決まっているし、早めに売買締結させたい。

必ずしも贅沢な悩みではありません。

転勤によるマンション売却のポイントは以下4つです。

  • ①売却の期間を明確にする
  • ②媒介契約で失敗しない
  • ③販売価格を柔軟に考える
  • ④買取保証でリスク管理

①売却の期間を明確にする

マンション売却でまず考えることは、そのスケジュールです。

転勤の場合、そのタイミングが決定しているからと言って、このスケジュールをいい加減にするとダラダラ日にちだけが経ってしまいます。

そこで、期限を明確という内容は、

  • いつまでに売却をするのか?
  • 引き渡し時期はいつなのか?
  • どのタイミングで販売方法を変えるのか?

これらを明確にすることで、不動産会社の営業マンもそれに合わせて動きが変わります。

とはいえ、その不動産会社選びで失敗すると売れるものも売れなくなります。

それが、②媒介契約の考え方です。

②媒介契約で失敗しない

媒介契約には、主要なものとして

  • 専任媒介契約:仲介を不動産会社1社にお願いする
  • 一般媒介契約:複数の不動産会社に仲介をお願いする

が基本的なのですが、今回の転勤によるマンション売却の場合は、2・3社との契約による一般媒介契約をおすすめします。

急いでいない場合であれば、4社以上の媒介契約もおすすめですが、今回の場合、多くても3社に媒介契約をお願いする形がいいでしょう。

ライバル(4社以上)が多すぎると他社の動きを確認しながら売却活動を行うのでスピード感が落ちます。
この程度であれば問題ありませんし、逆に不動産会社同士の競争意識が生まれます。

もちろん、専任媒介契約による囲い込みを回避できます。

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査定の考え方


【不動産査定の時期として節目の1つである3月・4月はやっておきたいところ】
今月・来月が一番強きで売れる時期です。
転勤や卒業・入学などで不動産業界の繁忙期でもある今は、高い査定額・高額売却が実現できます。

不動産会社の選び方


実は、不動産会社より、営業マン選びが一番のポイントです。
同じ会社内であっても、営業成績で優劣があるように、優秀な営業マン・営業ウーマンとの出会いがすべてです。

そこで、①大手の不動産会社、②地元に強い不動産会社、③Yahoo不動産掲載可能な不動産会社に査定依頼を行い、そこから営業マンとの相性を確認することをおすすめします。
①大手の不動産会社への一括査定は、住まいバリュー
②不動産会社から売却の”地域に強い”不動産会社へ一括査定ができる、RE-GUIDE不動産一括査定
③Yahoo不動産に掲載可能な不動産会社を紹介してくれるソニー不動産

を活用するといいと思います。
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あなたの売却中のマンション、Yahoo不動産(不動産ポータルサイト)に掲載されていますか?Yahoo不動産排除の影響は?
最近、マンション売却において現状、一番重要と言っていいネット広告。 今日は、その不動産のポータルサイトの話になります。 不動産のポータルサイト 大手不動産のポータルサイトと言えば SUUMO(スーモ)  HOME’...

販売価格を柔軟に考える

販売価格は媒介契約を結ぶ不動産会社との決定することになります。

その販売価格を誤ると、

  • 売却期間が長くなります
  • 安く買い叩かれます

媒介契約を決定するために不動産会社の営業のプレゼンを受けるわけですが、その際に販売価格の設定に関しても提案されます。

多くの会社の話を聞いていくうちに、高めの数字、平均的な数字、下限までなんとなくイメージがつくと思います。

また、近隣の販売・売買状況を確認することで、現状の需給関係も確認できると思います。

強気な販売価格

今の都心の現状から、高め・強気の価格を出しても売却は実現します。
ただ、3ヶ月以上の期間はある程度みておいたほうがいいと思います。

需要がある販売価格

需要が高い価格がなんとなく分かったとしても

  • その金額を、販売価格にするのか?
  • それとも、値引き後の金額をこの数字にするのか?

考え方にバリエーションを持たせることができるでしょう。

  • 1ヶ月以内に即売却したいのであれば、落としどころの金額を販売価格に設定し、若干の値引きも頭に入れておく。
  • 3ヶ月以内に売却したいのであれば、値引き分を上乗せした形で販売価格に設定し、様子をみながら1ヵ月ごと金額の変更を考える

このような、販売価格の考え方で売却に望めばと思います。

買取保証でリスク管理

現状、都心・首都圏・政令指定都市などは地価上昇の傾向ですが、
地方の田舎町や交通のアクセスの悪い地域などは、下落傾向であるという現状です。

最近では首都圏でも下落がみられる場所もありますので、金額訴求だけでマンション売買が決定するか分からない地域もあります。

不動産会社との打ち合わせの中で、近隣の不動産市況がイマイチ、売れ残り物件が多く、即売却の可能性が低いと感じる場合もあるかもしれません。

もし、期限が決まっていて、期間内の売却に不安がある場合、
販売戦略を一般媒介契約から、専任媒介契約の検討も1つの手です。

大手不動産会社では、

  • マンション買取保証
  • 売却保証サービス

のサービスをプラスした形で売却活動が可能です。

3ヶ月間売りにだし、もし、売買が成立しなかった場合、
査定価格の90%が上限ということになってしまいますが、買い取ってくれるというシステムです。

たとえば、査定額3000万円のマンションを例に価格変更、買取保障の流れを紹介しますと、

  • 買取価格を3450万円で販売開始
  • 1ヵ月後に3150万円に価格変更
  • 2ヵ月後に2835万円に価格変更
  • 売却が実現しない場合、不動産会社が2700万円(査定額3000万円の90%)買取

売れない場合、1か月に1回程度、価格を見直しディスカウントしていきます。
買取保証

急ぎの場合は、買取保障のある会社の検討も1つです。

*ちなみに、その場合、専任媒介契約が必須です

マンション買取保証・売却保証サービスのメリット・デメリット:その活用法
結論から言います。 マンション買取保証サービスを行っているのは、大手不動産会社のみと言って過言ではありません。 資金力と販売実績から買取保証という付帯サービスができるのも納得です。 そこで、大手不動産会社に一括査定...

転勤によるマンション、売却?賃貸?

次に、賃貸を考える場合に考えておくことです。

転勤が決まったときに、考えることとして、

  • 今売り時なら今売却したい・・・。
  • まだまだ上がるなら賃貸で回してそのタイミングを計りたい・・・。

賃貸物件として家賃収入を得るという考えもあるでしょう。

  • 地価が高騰している
  • 売るなら今がおすすめ

という人もいれば、

  • これからインフレになるんだからまだまだ上がることは間違いない
  • オリンピック後も不動産価格は崩れない

という人もいれば、

  • 不動産バブルはもう崩壊している
  • 新築マンションも売れ残っている

など、ポジティブ・ネガティブのニュースが錯綜し、判断が難しいと思っている人も少なくないでしょう。

そこで、転勤による所有するマンションを賃貸として扱うか?その判断は

  • ローン残高から判断する
  • 転勤先から今の地域に帰ってくる可能性があるか
  • 節税・老後の資産として考える

の3つは考えたいところです。

ローン残高から判断する

マンションを売却した金額で、

  • ローンを完済できるのか?
  • ローンを返済して、どれくらいキャッシュが残るのか?
  • 返済してもローンが残るのか?

確認したいところです。

今、住んでいるマンションがどれくらいの金額で売れるか?

その相場の確認は簡単ですので、何社かに無料査定することで、その金額を確認できます。

実際に売却するときの不動産会社選びと違い、
相場の確認に関しては、大手不動産会社のほうがブレがすくないため、一括査定が可能な住まいバリューをお勧めします。

*相場を確認することが主旨なので、訪問査定ではなく机上査定で問題ありません。

大手不動産会社に査定依頼・相場確認
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  • 三菱地所ハウスネット
  • 三井のリハウス
  • 野村の仲介
  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 小田急不動産株式会社

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相場確認は、マンション売却の第一歩。
すまいValue

転勤によるマンション売却期間

転勤先から今の地域に帰ってくる可能性があるか?

売却するか?
賃貸にするか?
の判断として、次に”今の地域に戻ってくる可能性”があるか?

これも判断の1つです。
いずれ帰ってくる可能性があるのであれば、その期間、賃貸に回しておくことで住宅ローンの返済も進みます。

しかし、賃貸で貸し出した場合、転勤で戻ってきたいとしても、安易に住人を追い出すことができません。

よって、借主が出ていくタイミングと転勤で戻ってくるタイミングが一致する可能性は低い場合がありますので、そのリスクは考えておく必要があります。

節税・老後の資産として考える

賃貸で運用する考え方として、税金対策と老後資金という考え方もあります。

ローンを完済することで、家賃は大きな収入口になります。

家賃収入であるインカムゲインだけでなく、売却益であるキャピタルゲインも計算できます。

マンション売却 転勤

【まとめ】転勤によるマンション売却:立地・資産価値がすべて

マンション売却でも賃貸運用であっても、すべては資産価値としての考え方です。

今の資産価値・今後の資産価値を少なからず考えることは必要でしょう。

賃貸に回しても、入居者が決まらなければ家賃収入は入りません。

また、今後、資産価値が下がるようであれば、早めに売却して現金化したほうが賢明です。

マンションを購入したときを思い出してください。
何を基準にマンションを選びましたか?

  • 間取りですか?
  • 立地ですか?
そして、今、改めて考えほしいのです。

  • 駅からの距離はどれくらいか?
  • 近隣の売買実績・賃貸動向はどうか?
  • 家賃が10%下がった時の返済計画は崩れないか?

転勤という事実は覆せないため、所有するマンションをどうするか?
短い期間で判断しないといけません。

賃貸物件の場合、毎年不動産所得を確定申告しないといけないですし・・・
最終的な判断は、インスピレーション的に判断というのが現状かもしれません。

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