転職前に考えたい不動産投資:勤続年数と融資の関係

不動産投資 転職前マンション投資・不動産投資

このページは、転職前の不動産投資のお話です。

転職前と転職後で大きく融資の審査が変わりますし、年収が増えたとしても転職前より厳しい審査されることが多く、
「転職前に不動産投資を行っておいた良かった」
と後悔する人もいます。

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転職前に不動産投資

不動産投資の銀行の審査が厳しくなっています。

サラリーマンであっても、
年収の下限が上がっている状況のようです。

今まで年収400万円でもスムーズに融資が進められていたものも控え気味になっています。

不動産投資を斡旋する会社も、その年収のハードルを意図的に上げています。

今回は、その不動産投資における融資の観点から、
不動産投資を行うのであれば、転職前がオススメ!という話を紹介したいと思います。

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投資審査

不動産投資を行う上で、融資は大きなハードルです。

その融資審査でチェックされるのが

  • 年齢
  • 年収
  • 会社・規模
  • 勤務年数

です。

年齢

30代の場合、
転職を繰り返していなけばキャリアをそれなりに積んでいるでしょう。
また結婚し子供がいれば守るものが多い分、

  • 踏み倒す可能性
  • 生活がガラっと変わる可能性

も低いため、融資が通りやすい年齢です。

逆に70歳となると、
平均寿命から10数年の寿命だけに融資のハードルは高く、団信も組めないため融資が通りにくいのは想像できるでしょう。

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年収

5000万円の不動産投資を行う場合、
頭金として5%・10%の250万円・500万円の残金を不動産投資ローンとして借り入れます。

不動産投資の場合、
家賃からローンや税金を払うため、順調に回っている分には、持ち出しもなく年収に関係ないわけですが、
融資の審査は、リスク・最悪の状況を想定して考えます。

その基準が年収です。
空室になれば、毎月10数万円の持ち出しになります。
年収300万円ではキャッシュフローは回りませんので、最低でも年収の6倍程度、最大でも8倍までしか融資が出ません。

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転職前に不動産投資

勤務年数

仮に転職ごとに年収が増え、ステップアップしていたとしても転職を繰り返している人は、仕事が長続きしないイメージを持たれます。

融資した後のリスクを最優先に考えるため、証明する確定申告や源泉徴収票で年収のアップを証明できても、厳しく見られるのが現実です。

その意味で、転職前に融資を受けておく重要さが分かると思います。

会社・規模

年収・勤務年数である程度、融資の審査は決まりますが、極めつけともいえるのが会社名・会社規模です。

正直、この部分は、銀行内部で上司に上げる時の保険みたいなものです。

上場企業と社員3名の企業では、実態は別としてイメージが違います。

上司に情報を挙げた時に、
無名の会社の場合、それに合わせた説明資料が必要となります。

その意味で、地名の高い会社は有利になるのは間違いありません。

不動産投資 転職前 転職後

転職前に不動産投資をはじめるには

不動産投資をローンを観点から考えると転職前というタイミングは非常に重要であることは認識してもらったと思います。

昨今の数々の不動産投資の関わる銀行の不祥事で、対岸の火事タイガンノカジとは言っていられない状況です。

よって、少しでも金融庁に突っ込まれやすい案件には蓋をするシチュエーションであることは間違いないでしょう。

その観点からも、事実と言える転職前・転職後は、判断材料として容易な訳です。

仮に転職前の給料が500万円、転職後が800万円でも同じです。

この場合、転職後、

  • 少なくとも2年間はその会社に勤続することで審査をクリアしやすいシチュエーション
  • 3年間勤続でえ万全

と言えるでしょう。

また、起業の1つの仕事の選び方ですが、
起業の場合はさらに厳しく、年収だけでなく会社の業績・決算報告書なども厳しく見られます。
この場合、最低でも起業して3年以上経たないと会社としての価値を見てくれないと思ったほうがいいでしょう。
今、起業と不動産投資を考えているのであれば、転職前のサラリーマンのうちに投資を初めておくことをお勧めします。

不動産投資は、新入社員から計画的に考えていることではないでしょう。

よって、フッと思いついたタイミングで不動産投資・マンション投資の知識を高めるわけですが、見落としやすいのが転職前が投資のタイミングであるということです。

キャッシングの審査も同じで、
リストラされる前であれば簡単にお金を借りることが出来ますが、仕事を探し中・無職ではお金を借りることはできません。

転職後の場合、転職前よりキャッシングの枠が小さくなることも多々あります。

今回は、
今、老後の資金作りとしてサラリーマンにも人気な不動産投資について、そのタイミングの1つでもある”転職前”について紹介しました。

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  • 急な出費のタイミングやその金額

セミナーで即決する必要はありません。
ただ、不安や疑問を少しでも解決できると本格的に不動産投資・オーナーに近づけます。

筆者独自の★の判断を表示しています。

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