転職前に考えたい不動産投資:勤続年数と融資の関係

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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不動産投資 転職前マンション投資・不動産投資

このページは、転職前の不動産投資のお話です。

転職前と転職後で大きく融資の審査が変わりますし、年収が増えたとしても転職前より厳しい審査されることが多く、
「転職前に不動産投資を行っておいた良かった」
と後悔する人もいます。

転職前に不動産投資

不動産投資の銀行の審査が厳しくなっています。

サラリーマンであっても、
年収の下限が上がっている状況のようです。

今まで年収400万円でもスムーズに融資が進められていたものも控え気味になっています。

不動産投資を斡旋する会社も、その年収のハードルを意図的に上げています。

今回は、その不動産投資における融資の観点から、
不動産投資を行うのであれば、転職前がオススメ!という話を紹介したいと思います。

不動産投資・マンション投資への銀行融資が厳しい今、何かできないか?
今、不動産投資における銀行の融資が厳しくなっています。 発端は、不動産投資における銀行の融資問題。 シェアハウスや一棟マンション等への融資において、書類改ざん・偽造で不正な融資でいくつかの銀行に処分が下されました。 不動産...

投資審査

不動産投資を行う上で、融資は大きなハードルです。

その融資審査でチェックされるのが

  • 年齢
  • 年収
  • 会社・規模
  • 勤務年数

です。

年齢

30代の場合、
転職を繰り返していなけばキャリアをそれなりに積んでいるでしょう。
また結婚し子供がいれば守るものが多い分、

  • 踏み倒す可能性
  • 生活がガラっと変わる可能性

も低いため、融資が通りやすい年齢です。

逆に70歳となると、
平均寿命から10数年の寿命だけに融資のハードルは高く、団信も組めないため融資が通りにくいのは想像できるでしょう。

【年齢制限】住宅ローンは何歳まで借りられる?
マンション・家など不動産を購入する時の多くの人が活用する住宅ローン。 今は空前の低金利ということで、住宅ローンを活用し手はないと思いますが、 そこで気になるのが、何歳でも借りられるか? 今回は、 住宅ローンは何歳まで借...

年収

5000万円の不動産投資を行う場合、
頭金として5%・10%の250万円・500万円の残金を不動産投資ローンとして借り入れます。

不動産投資の場合、
家賃からローンや税金を払うため、順調に回っている分には、持ち出しもなく年収に関係ないわけですが、
融資の審査は、リスク・最悪の状況を想定して考えます。

その基準が年収です。
空室になれば、毎月10数万円の持ち出しになります。
年収300万円ではキャッシュフローは回りませんので、最低でも年収の6倍程度、最大でも8倍までしか融資が出ません。

頭金は最小限に!できればフルローンで!不動産投資・マンション購入
不動産投資や居住用不動産購入時は キャッシュ ローン で購入するわけですが、 この時の支払い方について キャッシュでは買わず、頭金も入れず、フルローンをおすすめしたいと思います。 今回は、 頭金は最小限に...

転職前に不動産投資

勤務年数

仮に転職ごとに年収が増え、ステップアップしていたとしても転職を繰り返している人は、仕事が長続きしないイメージを持たれます。

融資した後のリスクを最優先に考えるため、証明する確定申告や源泉徴収票で年収のアップを証明できても、厳しく見られるのが現実です。

その意味で、転職前に融資を受けておく重要さが分かると思います。

会社・規模

年収・勤務年数である程度、融資の審査は決まりますが、極めつけともいえるのが会社名・会社規模です。

正直、この部分は、銀行内部で上司に上げる時の保険みたいなものです。

上場企業と社員3名の企業では、実態は別としてイメージが違います。

上司に情報を挙げた時に、
無名の会社の場合、それに合わせた説明資料が必要となります。

その意味で、地名の高い会社は有利になるのは間違いありません。

不動産投資 転職前 転職後

転職前に不動産投資をはじめるには

不動産投資をローンを観点から考えると転職前というタイミングは非常に重要であることは認識してもらったと思います。

昨今の数々の不動産投資の関わる銀行の不祥事で、対岸の火事タイガンノカジとは言っていられない状況です。

よって、少しでも金融庁に突っ込まれやすい案件には蓋をするシチュエーションであることは間違いないでしょう。

その観点からも、事実と言える転職前・転職後は、判断材料として容易な訳です。

仮に転職前の給料が500万円、転職後が800万円でも同じです。

この場合、転職後、

  • 少なくとも2年間はその会社に勤続することで審査をクリアしやすいシチュエーション
  • 3年間勤続でえ万全

と言えるでしょう。

また、起業の1つの仕事の選び方ですが、
起業の場合はさらに厳しく、年収だけでなく会社の業績・決算報告書なども厳しく見られます。
この場合、最低でも起業して3年以上経たないと会社としての価値を見てくれないと思ったほうがいいでしょう。
今、起業と不動産投資を考えているのであれば、転職前のサラリーマンのうちに投資を初めておくことをお勧めします。

不動産投資は、新入社員から計画的に考えていることではないでしょう。

よって、フッと思いついたタイミングで不動産投資・マンション投資の知識を高めるわけですが、見落としやすいのが転職前が投資のタイミングであるということです。

キャッシングの審査も同じで、
リストラされる前であれば簡単にお金を借りることが出来ますが、仕事を探し中・無職ではお金を借りることはできません。

転職後の場合、転職前よりキャッシングの枠が小さくなることも多々あります。

今回は、
今、老後の資金作りとしてサラリーマンにも人気な不動産投資について、そのタイミングの1つでもある”転職前”について紹介しました。

マンション投資はもう遅い?いつから始めるか?リスクなく始める不動産投資法
マンション投資 もう遅い? 不動産投資・マンション投資をこのサイトでもいろいろ紹介していますが、 マンション投資をこれから始めるのはもう遅いのか?乗り遅れなのか? 今回は、マンション投資を行うタイミングとして、 い...

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