選手村跡地:「晴海フラッグ」は買いか?オリンピックの影響は?(HARUMI FLAG)

晴海フラッグ 内覧予約マンションコラム

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【追記】晴海フラッグとオリンピック

【追記】
2020.03.25
オリンピックの延期が決定しました。
コロナのダメージで景気後退は決定的、そこにきてオリンピック1年延期。

中止を避けられたことで「晴海フラッグ」の地位を下げることはないと思いますが、引き渡し時期を含めて気になるところです。

追記:2020.03.12
昨今のコロナウイルスできになるのが、「晴海フラッグ」の引き渡し。

現状、公式サイトでは、
新型コロナウイルスへの対策が表示されています。

◆新型コロナウイルスへの感染、流行拡大の防止策について
・HARUMI FLAG パピリオンでは、お客様ならびにスタッフの健康と安全のため一部マスク着用にてご対応させていただいております。
なお、ご来場のお客様や当パビリオン従業者等への安全配慮のため 下記事由に該当するお客様のご見学はご遠慮いただいております。
・来場日より14日以内に以下の地域に滞在していた方 1中華人民共和国の湖北省、浙江省大韓民国の大邱広域市、慶尚北道清道郡
・風邪の症状や37.5度以上の発熱、強いだるさや息苦しさ等がある方
恐れ入りますが、該当されるお客様はお申し出いただきますようお願い申し上げます。
ご理解のほど、よろしくお扱いいたします。

問題は、コロナウイルスによるオリンピックへの影響。

日本でのコロナウイルスは、
感染者数は増えているものの死者数は多くなく、順調に対応が進められているが、

韓国やイタリアはそれに失敗し、医療崩壊をおこしています。

日本のメディアは、まだ、このこと気付いておらず、
検査をさせろ!検査をさせろ!と放送局の意味をなしていないが、

今日、日テレ・スッキリで加藤浩次さんが、

韓国ではたくさん検査してて日本では少ない。
それはおかしいと言ってきたけど、
僕なんかの考え方もすごく間違っていて、PCR検査、やれば良いってものじゃない
医療崩壊、クラスターが起こることだってある

っと、認識を変えました。

これは”スッキリ”が、コロナ対策として必要なメディアになりつつあるという証明かもしれません。

そんなことはいいとして、オリンピックの話。

仮に日本では、感染者数の一定の目途がついたとしても、他国で終息の兆しがなかった場合、

オリンピック開催の判断はどうなるでしょう?

個人的には、絶対しなくてはいけない
それを復興、景気回復の足掛かりにならないといけないと思っていますが、想いだけでは何ともなりません。

現状、オリンピックの延期等の話がでていないので
「晴海フラッグ」も、それに合わせてといことになるでしょうが、その場合、引き渡し時期はさらに先送り。

現状、建設中の建物もあるわけで、その場合の築年数の計算はどうなるのか?

気になるところですね。

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晴海フラッグ 内覧予約

2020年の東京五輪/パラリンピックで選手村となる晴海の巨大開発地区に、
マンション群「HARUMI FLAG」:晴海フラッグが建設されることが発表され、ゴールデンウィークから内覧は始まっています。

ニュースを見ると連日の満員御礼ということらしいですが、分譲と賃貸物件の完成は2022年秋、分譲の入居開始は23年3月末ということでこの勢いはいつまで続くのか?

6月4日から7月以降の内覧予約再開ということで、晴海フラッグについて現状、考えられる展望とリスクを紹介したいと思います。

晴海フラッグ いちよ内覧予約

晴海フラッグを語るなら、しっかり内覧予約をして内覧してからと思うのですが、

前回のタイミングで予約が間に合わず、今日から内覧予約再開ということなので、しっかり予約し、足を運びたいと思います。

よって今回は、晴海フラッグに関しての立地やアクセス、また今後の思惑や予想を紹介し、後日、内覧レポートを紹介の形を取りたいと思います。

晴海フラッグ 概要をチェック

晴海フラッグをしっかり理解している人はどれくらいいるでしょうか?

全てが新築マンション、全てがタワーマンションというわけではなく

  • 選手村として使われた後に内部をリフォームして新築として売られる中層マンション17棟
  • 大会終了後に新設されるタワーマンション2棟

から成り立っています。(賃貸用が4棟)

分譲住宅4145戸:SEA VILLAGE 686戸、SUN VILLAGE 1,822戸、PARK VILLAGE 1,637戸、賃貸1487戸。
試算によると、入居者がすべて埋まれば1万2000人ほどの街になるようです。

晴海フラッグ 購入

立地・アクセス

晴海フラッグは東京都中央区晴海5丁目3に位置します。

地図だけみると、銀座、豊洲、ビックサイト、お台場、浜松町、新橋、月島などに囲まれた中央区の街ということですが、問題点はそのアクセス。

勝どき駅から徒歩20分

完全にアウトなのが、駅からの距離:勝どき駅から徒歩20分。

5分以内、資産価値を考えれば徒歩3分以内・複数路線を有する駅と考える私としては、徒歩20分はナンセンス。

いちよ、湾岸エリアと都心をつなぐ新交通システムとしてBRT(バス高速輸送システム)が用意されるようですが、言ってもバス停扱いは変わらない。

プラウドシティ吉祥寺でも紹介しましたが、1時間に10数本運行ということで形にはなっていますが・・・。

価格帯・間取り

晴海フラッグが発表されたとき、価格帯に注目が集まり、
都心のマンション市場は晴海フラッグによって値崩れする!というニュースも流れたほどです。

字面的には、
3LDKで6000万円台前半~ ということなので、都心部の相場からみれば安いといえます。

価格を地域相場にあわせるために、広さを調整する形でこの形になったのだと思います。

気になる間取りですが、これだけの戸数のマンション郡ということで湾岸エリアのマンションというよりは、
ファミリータイプを意識した間取りが多く、

  • 80平米:1LDKということはなく、80平米:3LDKとコンパクトな間取り。
  • 100平米であっても、4LDKと開放感より機能性重視。

万人にうける間取りを意識しているように思えますが、実際にそれがいいことなのか?

売りやすいマンションとは?タワーマンション・ファミリー向けマンションの立地・間取り:売却を上手に進める方法
マンションは 1人暮らし用のワンルーム 夫婦が暮らす1LDK 家族で暮らす2LDK それ以上の間取り など、条件によって住む人の属性が変わります。 結婚し1LDKのマンションを購入、家族増え、子供が中学に入る...
  • ファミリー層が住みやすい街なのか?
  • そんな街になっていくのか?
  • 周りの街との関係はどうなるのか?

この部分は気になるところでしょう。

晴海フラッグ 内覧

維持コストに疑問

ニュースを見ると、管理費、修繕積立金が月4万円前後とのこと。

正直なところ安いとはいえませんが、ブランドマンションの扱いとなれば、維持費としては妥当だろうか?

マンション価格は割安だが、管理費は高級という部分はしっかり押さえておいたほうがいいでしょう。

管理組合が即効で管理会社を変更を議題にだし、管理費値引きの交渉はありだと思います。

晴海フラッグ買いか?

晴海フラッグをどう考える?資産価値

晴海フラッグは、
デメリットは非常に多く

  • 駅から遠い
  • 年配の方には合わない
  • ファミリー層にも?

のように感じます。

駅からの距離に関して
自転車通勤するから大丈夫!というのも今であって、老後はどうか?終の棲家になるか?
そこは微妙でしょう。

今、契約はどうか?

個人的に新築での購入は避けたいですが、様子をみて手に入れるのはありだと思います。

4年後どうなっているのか分からない物件を今、購入は難しいでしょう。

4年となると家族構成も変わっている可能性もあります。

また、景気もどうなっているか分かりませんし、住環境への考え方もわかりません。

購入したあと、賃貸運用を考えても立地的に高齢者需要は難しく、湾岸マンションでありながら海が見えない部屋だと意味がないでしょう。

逆手に取れるだけの価格帯

ただ、多くのデメリットをカバーする販売価格帯。

タワーマンションの上層階を欲しいと思う客層は、あまり電車に乗らない富裕層です。

富裕層だけにターゲットに絞って物件選びをするということであれば、タワーの上層階は割安ともいえるかもしれません。

また、
2015年まで開催され、東京オリンピックおよびパラリンピックの選手村整備に伴い休止になっている東京湾大華火祭。

オリンピックが終わり2年も経てば、この地域の夏の風物詩の1つである東京湾大華火祭の復活は時間の問題でしょう。

花火を意識・想定した部屋の場所選びは、この価格帯を最大限に活かすこともできるでしょうし、売却時のアピールポイントの1つとなるでしょう。

晴海フラッグ 花火

晴海フラッグ:まとめ

分譲マンションの販売センターである「HARUMI FLAGパビリオン」。

内覧予約殺到ということで活況のようすが、6月4日から7月以降の内覧予約再開ということで、今回は、晴海フラッグのさわりを紹介しました。

>>内覧予約はコチラから

「晴海フラッグ」は史上最大の分譲マンションプロジェクトとも言われ、

  • <売主・販売代理> 三井不動産レジデンシャル
  • <売主・販売代理> 三菱地所レジデンス
  • <売主・販売代理> 野村不動産
  • <売主・販売代理> 住友不動産
  • <売主> 住友商事
  • <売主・販売代理> 東急不動産
  • <売主・販売代理> 東京建物
  • <売主> NTT都市開発
  • <売主> 日鉄興和不動産
  • <売主・販売代理> 大和ハウス工業株式会社

など大手デベロッパー10社が開発と販売する大プロジェクト物件です。

この規模だけに、思惑を挙げれば

新駅

新駅の新設ということが起こるかもしれません。
ゆりかもめが晴海フラッグを迂回する形があるかもしれません。

その他、地下鉄の新駅、思惑は捨てられません。

船着場

また、船のアクセスも期待したいところです。
羽田空港船着場-お台場海浜公園桟橋運航のように、
羽田空港船着場-晴海フラッグも難しくないように思えます。

終わりに

後日、内覧に行きますので、続きはこのページで紹介してきたいと思います。

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