都心のマンション売却:相続税対策の方(買主)を意識して売却しますか?

マンション売却 相続税対策マンション売る・マンション売却

最近、都心のマンション売却で苦戦している人からお問い合わせが来ます。

そのとき、テンプレートのように同じ返事をしていることが1つあります。

それが、相続税対策で不動産購入を検討している人へのアプローチです。

今回は、
マンション売却、特に都心のマンション売却の優位性を活用した相続税対策の方への必殺テクニック、スペシャルトークを紹介したいと思います。

相続税対策の方へのマンション売却

相続税対策で不動産購入を検討している人を考えたことあるでしょうか?

相続税対策として不動産購入がその1つなのですが、

たとえば、

  • 現金2億円は、そのまま2億円が相続税の対象になります。
  • 不動産の場合、2億円の物件を購入しても2億円が対象になりません。

路線価

土地の評価額を決める場合、路線価を元に計算されます。

ここに大きなトリックがあります。

路線価は、毎年7月1日に公示され相続税等の計算に使われるものなのですが、ここで算出される評価額は、実際に売買・取引される価格かなり異なります。

特に都心の場合
路線価を大きく超えた額で取引されているため、実際に2億円のマンションを購入しても相続税の評価額は1億5000万円程度、現金より5000万円違うことも少なくありません。

都心だからこそ

あくまでも、一例だとしても
5000万円の差を相続税対策に活用しないのはもったいないと考える資産家は多いでしょう。

地方の資産家にしてみれば、
地元の不動産を購入しても路線価から算出される評価額の差が小さいため、
地方の資産家が相続税対策に都心の不動産を購入しているのも現実です。

マンション売却 相続税

マンション売却:相続税対策

そこで質問です。

  • 相続税対策における不動産購入を検討をしている人にアプローチしていますか?
  • 路線価から自宅マンションの評価額を算出しましたか?

多分、行っている人は少ないでしょう。

理由は簡単で、都心の不動産の場合、
評価額と販売価格の差が著しく違い、参考にすらならないため算出の必要がないと考えるからです。

もちろん、その通りです。

ただ、
評価額を知っておくことで、相続税対策のお客様への営業トークが変わってきます。

また、アプローチも変わってきます。

不動産会社の選び方

マンション売却は、不動産会社選び・営業マン選びで決まります。

これは、どんな物件でも同じことです。

今回の場合も、不動産会社選びを賢く行うことで、

  • お問い合わせ主の属性
  • 内覧者の属性

を変えることができます。

たとえば、売却するマンションを

  • 地元の不動産会社に媒介契約をお願いした場合、地方の資産家へのアプローチは望めません。
  • 逆に、

  • 全国に支店のある不動産会社なら社内に案件を流すことも可能です。

求める人は多種多少

以前、不動産査定額を低く求める人・属性を紹介しました。

資産価値を低くし、財産分与を有利に進めたい人でした。

不動産査定を安く算出してもらう方法・低い査定額を求める人へ
このページは、 マンション査定・不動産査定を安くしてもらう方法を紹介しています。 少しでも低い査定額・安い算出を求めている人、必見です。 不動産査定を低く・安くしたい人 マンションを高く売りたい! 家を高く...

このパターンをみても分かるとおり、不動産は言い値でどうにでもなるものです。

相続に関係なく指標となるものは

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 固定資産税評価額
  • 路線価

いろいろありますが、売却においての相場もあってないものといえるです。

不動産売却 相続税

相続税対策者向けマンション売却:まとめ

不動産を所有している多くの人は、少しでも高く売却したいと考えるでしょう。

今回のように
少しでも評価額の高い不動産を購入したいという属性の人がいることを知ることで、そのために行うことが見えてきます。

もちろん、全ての資産家がこぞって都心の不動産を購入しているわけではありません。

しかし、
地方の資産家に知恵を付けることは難しいことではありません。

有能な営業マンであれば、
路線化と販売価格を元に、資産家へ相続税に関しての損益分岐点を用意してくれるかもしれません。

優秀なマンション売却の営業マンを紹介したい!!っと思ったけど・・・。
マンション売却で優秀な営業マン こんな小さなサイトにもたまにお問い合わせメールが届きます。 優秀な営業マンを紹介してほしいというものでした。 マンション売却は、営業マンのスキルが全てであると思っています。 そこで、最近届...

地方の資産家の場合、
税理士や会計士・弁護士と相続税対策を行いますので、そのときに対等にプレゼンできれば、購入の可能性はアップするでしょう。

本来、路線化と販売価格の乖離は嫌われるものですし、値引き交渉の材料に使われるものですが、逆手に取った相続税対策の方への売却のアプローチを紹介してみました。

《不動産査定の考え方》

不動産査定は、適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。

  • 仲介:不動産屋を通して個人に売却する時の相場の確認
  • 不動産屋に直接、買取ってもらう時の相場を確認。
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に相場を確認
  • 近所の人の目が気になる人は、売却後も、同じところに住み続けるリースバック

マンション売却 成功
引用:マンションナビ

査定のバリエーションを広げておくことが、リスクマネジメントにもつながるのです。

売却と買取

仮に、家を売ってマイナスになったとしても、所得税や住民税が減税されます。

査定額とともに税金(減税)のことまで含めて多くの不動産会社と相談できる機会を作れるのが一括査定なのです。

用途に合わせた不動産査定サイト

住所・メールアドレスがしっかりしていれば査定可能です。
名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。
*もちろん、無料です

最近は、複数の会社に一括査定をするのがトレンドなので、ちょっと多めに5サイト紹介します。

一般的な不動産査定・仲介

【”イエウール”】
登録が簡単、不動産会社登録数も多い、
可愛いデザインと使いやすい、トーク形式で進むので登録が簡単です。

>>”イエウール”で査定をする

【”マンションNAVI”】
マンション査定ならマンションNAVI

>>”マンションNAVI”で査定をする
【”おうちダイレクト”】
セルフ売却:仲介手数料0円の
>>”おうちダイレクト(Yahoo不動産)”で査定をする
買取・リースバックなど
【”いえカツLIFE”】
専門性の高い不動産、離婚やオーバーローンなどの一括査定が可能なサイト
*弁護士などの専門家にお願いする前に査定をするならコチラがおすすめ

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【”オープンハウス”】
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