都心のマンション売却:相続税対策の方(買主)を意識して売却しますか?

マンション売却 相続税対策マンション売る・マンション売却

最近、都心のマンション売却で苦戦している人からお問い合わせが来ます。

そのとき、テンプレートのように同じ返事をしていることが1つあります。

それが、相続税対策で不動産購入を検討している人へのアプローチです。

今回は、
マンション売却、特に都心のマンション売却の優位性を活用した相続税対策の方への必殺テクニック、スペシャルトークを紹介したいと思います。

相続税対策の方へのマンション売却

相続税対策で不動産購入を検討している人を考えたことあるでしょうか?

相続税対策として不動産購入がその1つなのですが、

たとえば、

  • 現金2億円は、そのまま2億円が相続税の対象になります。
  • 不動産の場合、2億円の物件を購入しても2億円が対象になりません。

路線価

土地の評価額を決める場合、路線価を元に計算されます。

ここに大きなトリックがあります。

路線価は、毎年7月1日に公示され相続税等の計算に使われるものなのですが、ここで算出される評価額は、実際に売買・取引される価格かなり異なります。

特に都心の場合
路線価を大きく超えた額で取引されているため、実際に2億円のマンションを購入しても相続税の評価額は1億5000万円程度、現金より5000万円違うことも少なくありません。

都心だからこそ

あくまでも、一例だとしても
5000万円の差を相続税対策に活用しないのはもったいないと考える資産家は多いでしょう。

地方の資産家にしてみれば、
地元の不動産を購入しても路線価から算出される評価額の差が小さいため、
地方の資産家が相続税対策に都心の不動産を購入しているのも現実です。

マンション売却 相続税

マンション売却:相続税対策

そこで質問です。

  • 相続税対策における不動産購入を検討をしている人にアプローチしていますか?
  • 路線価から自宅マンションの評価額を算出しましたか?

多分、行っている人は少ないでしょう。

理由は簡単で、都心の不動産の場合、
評価額と販売価格の差が著しく違い、参考にすらならないため算出の必要がないと考えるからです。

もちろん、その通りです。

ただ、
評価額を知っておくことで、相続税対策のお客様への営業トークが変わってきます。

また、アプローチも変わってきます。

不動産会社の選び方

マンション売却は、不動産会社選び・営業マン選びで決まります。

これは、どんな物件でも同じことです。

今回の場合も、不動産会社選びを賢く行うことで、

  • お問い合わせ主の属性
  • 内覧者の属性

を変えることができます。

たとえば、売却するマンションを

  • 地元の不動産会社に媒介契約をお願いした場合、地方の資産家へのアプローチは望めません。
  • 逆に、

  • 全国に支店のある不動産会社なら社内に案件を流すことも可能です。

求める人は多種多少

以前、不動産査定額を低く求める人・属性を紹介しました。

資産価値を低くし、財産分与を有利に進めたい人でした。

不動産査定を安く算出してもらう方法・低い査定額を求める人へ
このページは、 マンション査定・不動産査定を安くしてもらう方法を紹介しています。 少しでも低い査定額・安い算出を求めている人、必見です。 不動産査定を低く・安くしたい人 マンションを高く売りたい! 家を高く...

このパターンをみても分かるとおり、不動産は言い値でどうにでもなるものです。

相続に関係なく指標となるものは

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 固定資産税評価額
  • 路線価

いろいろありますが、売却においての相場もあってないものといえるです。

不動産売却 相続税

相続税対策者向けマンション売却:まとめ

不動産を所有している多くの人は、少しでも高く売却したいと考えるでしょう。

今回のように
少しでも評価額の高い不動産を購入したいという属性の人がいることを知ることで、そのために行うことが見えてきます。

もちろん、全ての資産家がこぞって都心の不動産を購入しているわけではありません。

しかし、
地方の資産家に知恵を付けることは難しいことではありません。

有能な営業マンであれば、
路線化と販売価格を元に、資産家へ相続税に関しての損益分岐点を用意してくれるかもしれません。

優秀なマンション売却の営業マンを紹介したい!!っと思ったけど・・・。
マンション売却で優秀な営業マン こんな小さなサイトにもたまにお問い合わせメールが届きます。 優秀な営業マンを紹介してほしいというものでした。 マンション売却は、営業マンのスキルが全てであると思っています。 そこで、最近届...

地方の資産家の場合、
税理士や会計士・弁護士と相続税対策を行いますので、そのときに対等にプレゼンできれば、購入の可能性はアップするでしょう。

本来、路線化と販売価格の乖離は嫌われるものですし、値引き交渉の材料に使われるものですが、逆手に取った相続税対策の方への売却のアプローチを紹介してみました。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

早いもので9月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

しかし、再度・感染者拡大で、現状もかなりの停滞模様です。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

このような状況を考えると、
《今から動いても売れるのは年を跨いでしまう可能性もあります。》

今は、早く売るという局面です。

ただ、少しでも高く売却を実現するためには、1つでも多くの一括査定サイトを活用し、査定額を確認し売却の近道を下がることです。
そこで、筆者もマンション売却時に活用した一括査定サイトを紹介します。

急いでいない方は2・3サイトへの査定依頼、早く高く売りたい方は、すべてに査定をおすすめします。
不動産比較

不動産会社によって、査定価格は会社によって様々です。

複数社の査定依頼で、あなたの物件の最高価格がわかります。

都心であれば、1000万のプラスになるか?500万のマイナスになるか?

地方であっても相場で高く売れる人・損する人の分かれ道ですので、是非、活用ください。

《安心感》業界トップに一括査定

家の査定と言っても、騙されたり・嵌め込まれたくないですよね?

そこで、業界トップの大手不動産会社に一括査定ができるのが住まいバリューです。

  • 三菱地所ハウスネット
  • 三井のリハウス
  • 野村の仲介
  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 小田急不動産株式会社

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ほかにも、
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*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので活用ください。

《一括不動産査定の活用方法》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

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