離婚による財産分与:住宅ローン、オーバーローンの考え方

財産分与:住宅ローンマンションコラム
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離婚による不動産処分・財産分与

離婚の場合、基本的に多くの専門家が入ります。
(弁護士・司法書士・不動産屋など)

  • 親権
  • 財産
  • 慰謝料

の処理を行っていくのですが、厄介なのが不動産の問題です。

    そこで今回は

  • 複雑な権利が絡む場合の財産分与
  • オーバーローンにならない売却
  • を紹介します。

夫名義の不動産:妻の位置づけ

多くの場合、家の名義は旦那さんになっていると思います。

じゃぁ、離婚する時は、

  • 家は旦那さんに持っていかれちゃうの?
  • 強制的に、引っ越さないといけないの?

と心配になるかもしれません。
 
しかし、そんなことはありません。

専業主婦であっても、婚姻生活中に家を購入した場合、夫婦で協力して築いた共有財産と考えます。

よって、夫名義の家・マンションであっても、
婚姻後に取得した不動産については妻にも財産分与の対象(夫婦平等で50%・50%)になります。

財産分与でよく起こる金銭トラブル

特に妻がカモがちな、金銭トラブルを紹介します。

よくあるのが、

  • 共有財産であることを妻に内緒する
  • 財産分与と言いながら、その金額をチョロまかす

実際に、多くの人が泣き寝入りしています。

【失敗体験談】旦那任せにしないで・・・

離婚は結婚の100倍、パワーを使うと言われます。
 
ただ、私の場合、

  • 1日も早く離婚したかったこと
  • 旦那が財産分与の段取りをすべてやってくれたこと

などもあり、あっという間に離婚が決着しました。
 

旦那からは、

「今、不動産価格が下がっていて、
 
マンションを売っても、住宅ローンを返済できないかもしれないから、多少、お互い借金が残るかもしれない。
 
なので、今は売却しないでお前の権利分を300万円で購入する形で、自分が住宅ローン払い続ける形をとるけどそれでいい?」

 

っと聞かれたので、借金が残るより、300万円もらえるなら、それでいいと快く承知しました。
 

ただ、これがかなり怪しいということが後々分かりました。
 

私自身、事前に何も確認しなかったが悪かったのですが、
不動産市況はそこまで悪くなく、仮に自分の権利を売るとしても、もっと多くのお金を取れた可能性が高いということを・・・。
 

相場は動きますし、売却と譲渡でも考え方は変わります。
とはいえ、少なくとも、最初の段階で相場だけでも知っていれば、あの時の判断は変わっていたと思います。

財産分与時に妻が行うのはこれだけ

財産分与の手続きや税金のことなどは、専門家に任せてしっかり勉強する必要がありません。
 
ただ、自分の権利をしっかり主張できる準備は必要です。
 
代理人を立てていたとしても、旦那と結託けったくしているかもしれません。
 
そこで、今住んでいる家が、どれくらいで売ることができるのか?
 
少なくとも何社かに無料査定をしてもらい相場を確認してといいですね。

そこで、【いえカツLIFE】と【イエウール】の2サイトは、
幅広く査定が取れるのと、専門的な売却査定に強いので紹介します。
 

住所・メールアドレスがしっかりしていれば査定可能です。
名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。
*旦那に内緒で査定可能です。

 
【イエウール:首都圏限定】
登録が簡単、不動産会社登録数も多い一括査定サイト
可愛いデザインと使いやすい、トーク形式で進むので登録が簡単です。
”イエウール”公式サイト
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【いえカツLIFE】
離婚における財産分与やオーバーローンなどの専門性も高い一括査定サイト
”いえカツLIFE”公式サイト
>> ”詳細はこちら<<

を、活用するといいと思います。

 
どうでしたか?
登録は2分くらいで終わったと思います。

是非、本来、もらうべきお金・権利を見逃さず、
 
後から問題が発覚し、泣き寝入りしないようにしましょう。
 
少なくとも、離婚や財産分与に強い、いえカツLIFEだけには査定依頼しておくといいと思います。

財産分与 オーバーローン

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住宅ローンが残っている場合

多くの場合、住宅ローン(抵当権)が残っていると思います。
家を売ったお金で住宅ローンを返済し、残ったお金を分与するわけですが一筋縄でいかない場合もあります。
 
不動産売却は、希望価格で売れるものではありません。
売却想定を3000万円で見積もっていたところ、一向に売れず、値下げ値下げで最終的に2500万円で売却完了した。
ということは多々あります。
 
不動産売却は、人生に何度も行うものではないため、多くの人はここで失敗します。
さらに、離婚による財産分与の場合、早く売りたい!という意思も働きます。
よって、家を売ってもローンが返せないオーバーローンにならないためにシビアに考える必要があります。

 

不動産査定を行うと

  • 今すぐ売却するとキャッシュが残る
  • 不動産を放棄したほうがいい
  • 今売ると住宅ローンが残る

など、次の展開が見えてきます。

オーバーローンの心配

家を売っても借金が残るオーバーローンは、財産分与における一番の問題です。

離婚後にも、住んでいない家の借金を払い続けるのは、絶対避けたいでしょう。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

5月はゴールデンウイークもあり、内見が多く意外と動く時期です。
と書きたいところ。

しかし、それほど甘くない状況になりつつあります。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

そのためにも、緊急事態宣言の発令で外出自粛の今のタイミングに査定を行い、どれくらいの金額の売れるのか?確認しておくことといいと思います。

本来、相場を知るだけなら、一括査定サイトを活用する必要はありません。
マンションレビューならメアド登録程度で、多少古い情報ではありますが簡単に住んでいるマンションや近隣の相場を知ることができます。

しかし、コロナショックによる不動産市況の動きは、想像を超える下落・動きが見て取れます。
正確な相場を知らないことには、販売価格も住宅ローン返済の計算、資産価値を図ることはできません。

不動産会社同士の競合という意味もある一括査定サイトは、コロナによってさらに重要性を成してきたとも言えます。

《不動産査定の考え方》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

参考サイト

自分の持ち分だけ処分したい

不動産売却は、

  • 住宅ローンについている抵当権
  • 一軒家の場合、底地でもある借地権
  • ペアローン・連帯保証
  • 夫婦の共有財産

などいろいろ権利が複雑に絡み合います。

離婚における財産分与も権利が絡みますし、人によっては自分の権利分だけを売却したいという人もいるでしょう。

結論から言えば、名義人が他人になるだけなので理屈上、可能です。

ただ、大手不動産をはじめ多くの不動産会社は、複雑な権利が絡む仲介を嫌います。

また場合によっては、弁護士などの専門家が入ることもあります。

ページの最後に、高額売却を実現する一括査定サイト比較を紹介していますが、
その中で唯一、離婚相談や金銭問題に関する不動産売却に長けている比較サイトがいえカツLIFEです。

複数の不動産会社に相談できるため、最適なプランを導き出すことも可能ですし、もちろん、金額ベースでの比較も可能です。

住所・メールアドレスがしっかりしていれば査定可能です。
妻の登録でも、また平米数や築年数が曖昧でも、住所から調べられるので査定サイトが行ってくれます。

>>いえカツLIFE詳細はこちら

離婚後も今の家に住み続けたい場合

子供のことや引越し先、入居の審査の問題から離婚後も今の家に住み続けたいという人もいるでしょう。
 
この場合、

  • ①夫の名義のまま、住み続ける。(夫が住宅ローンを払う)
  • ②夫に家賃を払う形で住み続ける。
  • ③夫の財産分与分を購入し、妻名義の不動産にする
  • 【追加】リースバック

があります。

上記の2つは、なんとなく想像がつくと思います。
家賃なしか?家賃を払うか?離婚する夫との協議のもとに夫名義のまま住み続ける形となります。
 
3つめの夫の財産分与分を購入する形です。
そのためにはキャッシュが必要であったり、新たに住宅ローンを組む必要があります。
 
この場合、たくさんの不動産会社に査定依頼をお願いし、少しでも安い査定額を引き出すことで安く夫から購入したいところです。
 

財産分与にはリースバックがいいかも

ひと昔前には、なかったシステムがリースバックです。
 
簡単に説明すると、住み続けることを前提に売却し、売却後は家賃を払うというものです。
*引っ越しをする必要がないので、近所の目が気になる人にもおすすめです。

家自体を売り現金化した上で、それを家賃に充てることが可能です。

リースバック
引用:いえカツLIFEは
 
離婚による財産分与は、一番これが活用できるかもしれません。

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離婚後も同じ家に住み続けるには??
離婚後も同じ家に住み続ける 離婚後も今の家に住み続けたい 子供が卒業するまでの2,3年だけ今の場所に住み続けたい ゆっくり引っ越し先を探したい 近所の目が気になるので、内緒で売却したい すぐ現金が欲しい人・財...

 
ただ1つ気にしなくてはいけないのは、住宅ローンが残っている場合のオーバーローン対策です。
リースバックを扱っている不動産会社は多くないので、その中から買い取り価格が一番高い不動産会社に売却が基本です。
 
一括査定サイトでは、リースバック会社が不透明ですが、
これまた、いえカツLIFEは、離婚・財産分与を前提としたリースバック・買取比較が可能です。
 

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