高級マンションを売る(相場1億円以上のハイクラスマンション)なら強気に行くべし!!価格を落とすデメリット・不動産会社の選び方を紹介します

ハイクラスマンションを売る

今日はちょっと変わった話をしたいと思います。

1億円以上の物件(高級マンション)をターゲットにマンション売却を検討しているヒト向けのマンションを売るときの考え方を紹介します。

これは筆者自身の実体験になるので、かなり参考になると思います。
 

日本の不動産市況は、まだまだこれから

今の不動産市況・経済市況を考えたとき、
企業の業績は良く、不動産価格も頭打ちとは言われているものの、ハイクラスマンションは海外投資家・資産家も含め多くの人・起業が狙っています。

加熱していたハワイの不動産ですが、マウイ島ではないとはいえハワイ島のキラウエア火山の噴火、火山活動は現在も続いていることから、不動産市況はその勢いが影を潜める状況となっています。

となれば、高額物件を限定とすれば、また日本にその矛先が向くのも時間の問題でしょうし、客層を含め、額が額だけに急騰も含め加熱が予想されます。
 
ハワイ マンション売却
 

初期販売価格は高めに!強気に!

高額物件であっても、
マンションを売るときには、一括査定で沢山の業者担当者に会い、相性と信頼のおける担当者にマンション売却を依頼する流れは一緒ですが、
筆者独自の考えとして紹介したいのが、販売価格:根付けは強気にしたいほうがいいということです。

その理由はいくつかありますが
億レベルのマンションを購入する人は、1億5000万円も1億6000万円も変わりません。

欲しいと思う物件があれば、内見をするし積極的に購入もします。

極端な話、2億でも2億5000万でも変わりません。

このレベルになると、2000万、3000万前後の大衆的なマンションと違い物件も限られます。
更に、

  • ステイタスとして持ちたい
  • セカンドハウスとして購入
  • 住宅ローンは関係なくキャッシュでどこか買いたい

など、購入者の思惑すら大きく変わってきます。
 
高級マンション
 

安め設定にデメリットだらけ

高く張って売れ残るのは問題だと思う人もいるでしょう。

では、安くすれば売れるのでしょうか?

2億の物件を1億9000万円にすれば売れるのでしょうか?

ハイクラスマンションは、先ほど伝えた通り購入者層は限られます。

要するに、購入者が増えると考えられる金額まで価格を落せるか?ということになるのです。

もう1つ、お住いのマンション相場自体を崩してしまう可能性があります。

ネットやチラシなど表に出るマンション価格を著しく下げることは、そのマンション自体の価値を下げることになります。

一見、他人のことは関係ないと思う人もいるかもしれませんが、これ自体が大問題になることがあります。

考えてみてください。

相場1億5000万円のマンションを、超弱気に1億で売り出したとします。

その瞬間、そのマンションの価値は一気に落ちます。
これが第1の悲劇。

さらに、
同じマンションの別の部屋が売り出されるとなったとき、その価格は1億という金額を意識せざるを得ません。

となると、階数や間取りによって、その価格を付けざるを得ません。

場合によっては、9500万円で出してくるかもしれません。
これが第2の悲劇。

どうでしょう。
この瞬間、相場より5000万下げて売り出したにも関わらず、ライバル出現で億という節目を割ってしまうという状況が発生してしまったのです。

もちろん、かなりの激安物件と見られるでしょうから、売却は実現するとは思いますが、

  • 即売れるか?と言われれば疑問
  • さらに値切られる可能性もあり
  • 事故物件扱い?疑念?

という想定もしておく必要があるでしょう。

 
事故物件扱い
 

安くせず、シッカリ売るための裏技

売却価格を安値設定にせず、マンションを売却する方法はないか?

筆者は、ここでマンション買取保証・売却保証サービスを活用することを提案したいと思います。

買取保証・売却保証サービスとは、一定の期間中に売却が成立しなかった場合、当初決めた金額で不動産会社が買い取ってくれるとサービスです。

一般的には、買い替えや転勤など、お尻が決まっているユーザー向けのサービスですが、これを裏技的に活用するというものです。

ただ、根本的な問題があります。
各社その規定は違いますが、一般的に買取保証・売却保証サービスの条件は1億以下の物件という縛りがあります。

買取保証
ハイクラスマンション
売却保証

じゃぁ、ダメなのかの?
と問われれば、あくまでも表向きの条項と言えます。

不動産会社の担当との交渉で買取保証付きも不可能ではありません。
もちろん、買取金額も交渉となりますが、表に相場を崩すような数字を出すよりは、確実に買取ってもらえるという保証を考えればメリットは大きいでしょう。

買取保証に限らず、売買手数料も交渉で下げることは可能です。
一般的に、取引価格(譲渡価格)の”3%”を提示されると思います。

私の経験から、2.5%に持っていくことも難しくありません。
売れる物件に関しては、稟議を通してでも担当者は専任媒介契約を取りたいと考えるからです。

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絶対やってはいけないことは1社だけに査定を出すことです。
日本人は、他社(他人)との比較に長けた国民です。
よって、比較対象をしっかり持つことで、良し悪しを認識でき、正確な相場を確認できます。
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1億 マンション売る

まとめ:相場1億円以上のマンションなら強気に行くべし

今回の【相場1億円以上のマンションなら強気に行くべし】
に関しては、経済の状況をベースとして見解を紹介させていただきました。

バブル時代と今の違いは、当時は日本国内の投資家・資産家がこぞって不動産あさっていましたが、
今は、中国を筆頭に海外の投資家の資本力がスゴイということです。

要するに世界的な恐慌が起きない限り、その購買力が下がることはありませんし、米中貿易摩擦・戦争を囁かれているますが、これが大きく経済を左右するようなことはないとも思っています。

となれば、当分強気の相場で、マンション価格を設定していいのではないでしょうか?

終わりに
今回、億を超える限定的なマンションの話ですので、2000万円、3000万円代のマンションの値踏みとは別となります。

購入希望者も多く、市場の多くの物件が出ているものとなれば、比較される要素は多くなりますし、10万、100万と金額にもシビアになります。