高級マンションを売る(億ション:ハイクラスブランドマンション)なら強気に行くべし!!価格を落とすデメリット・不動産会社の選び方を紹介します

ハイクラスマンションを売る

高級マンションを売る

今日はちょっと変わった話。
億ション、1億円以上の物件(高級マンション・ハイクラスマンション・ブランドマンション)をターゲットにマンション売却を検討している人向けにマンションを売るときの考え方を紹介します。

まず、
高級マンションを売却する場合、絶対に考えなくてはいけないことは一般的なマンション売却の思考と一緒にしないことです。

そこで、

  • 不動産市況を考える
  • 売却価格の値踏みの考え方
  • 仲介会社の選定基準

この3つを強調した形で進めたいと思います。

ブランドマンションを売却する時に行うこと:高く早くマンションを売る方法(媒介契約)
ブランドマンション売却 プラウド-PROUD ブランズ-BRANZ ザ・パークハウス パークコート シティハウス ライオンズマンション などなど、ブランドマンションの名前を聞いたことありませんか? ...

日本の不動産市況は、まだまだこれから

今の不動産市況・経済市況を考えたとき、
企業の業績は良く、ハイクラスマンションは海外投資家・資産家も含め多くの人・起業が狙っています。

一時期、加熱していたハワイの不動産ですが、マウイ島ではないとはいえハワイ島のキラウエア火山の噴火、火山活動により、イメージを若干崩しました。

とはいえ、オアフ島の鉄道「ホノルル・レール・トランジット」開業という思惑は大きく、盛り上がりがあるのは間違いありません。

しかし、気になるのはワイキキ以外の地域の物件をバンバン高値で売ろうとしている流れ・・・。

  • 今後どれだけ、発展した街になるのか?
  • やっぱり、ハワイ=ワイキキ なのか?

この見極めをしている投資家も多く
となれば、日本にその矛先が向くのも時間の問題でしょうし、客層を含め、額が額だけに、まだまだ急騰も含め加熱が予想されます。

ハイクラスマンション 売却

”不動産バブル”なんてそもそもない!!

一部のアナリストは、不動産バブル崩壊などと言っていますが、個人的に不動産バブルではないと感じています。

銀座5丁目の「鳩居堂」前の土地がバブル直後の1990年:1平米あたり3850万円。
その土地が今5550万円ということで、バブルの金額を超えているから危ないという理論の方がいます。

そんな方に聞きたい

  • 全体的な市況としてバブルってますか?
  • 地方圏は上がっていますか?
  • ベットタウンからバス利用のマンション・不動産は上がっていますか?

たとえば、大阪や名古屋の地価は、バブル期の最高値から考えれば半分以下という状況を知っていますか?

地方圏でも、田舎に関しては、いまだに年々下がっています。

さらに、柏のマンション・不動産市況でも紹介しましたが、柏ビレジのように駅から離れたベットタウンは大幅下落が現実です。

要するに、

  • 評価されるべき土地が地価として数字になった。
  • 過剰評価されていた土地が冷静みられるようになった

ということではないでしょうか?

90年バブルは、二束三文の土地が転売されるごとに値を上げていくという狂った状態であっただけで、今は、バブルでもなんでもなく

  • 上がる地域は上がる
  • 下がる地域は下がる

要するに、その差が広がっているだけなのです。

もちろん、昨今の米中貿易戦争から世界的な景気悪化に伴い、日本にも影響はあるかもしれませんが、逆に言えばそれは日本の企業のチャンスでもあり、世界各国の投資家からすれば、一番投資にマッチするのが日本であるということが再認識される機会になるとも考えれます。

ハワイ マンション売却

高級マンションだからこそ、販売価格は強気で売る

マンションを売るときには、媒介契約の不動産会社と一番に行うことが、販売価格:根付けです。

これに関しては、高級マンションであればあるほど、基本的に強気の金額設定をおすすめします。

1000万円は誤算の世界

その理由はいくつかありますが
億ションレベルのマンションを購入する人は、1億5000万円も1億6000万円も変わりません。

欲しいと思う物件があれば、内覧をしますし、積極的に購入もします。

  • ステイタスとして持ちたい
  • セカンドハウスとして購入
  • キャッシュでどこか買いたい

極端な話、2億でも2億5000万でも変わりません。

億ションが売れない!1億円以上のマンションはこの売り方で
以前、高級マンションを売るなら 相場1億円以上のハイクラスブランドマンションなら強気に行くべし! を紹介しました。 簡単に説明すれば、 億超えのマンションとなると1000万円は誤差、 旦那さんは嫌っていても、奥さんが...

金持ち・社長はケチなのか?

よく社長は、ケチが多いといわれます。

実際、ビジネスにおいてシビヤな人が多いのは事実です。

しかし、不動産購入においてイニシアティブを持っているのは女性(奥さん)であったりもします。

よって、予算の範囲内であれば、多少高いと思っても購入に至るのが現実です。

高級マンション売却時の不動産選び

マンションを売る場合、不動産会社選びは基本中の基本です。

しかし、3000万円クラスのマンションと1億・2億のマンションでは、その不動産会社選び・選定は変わります。

売る側の立場ではなく、買う側の立場を考える

一般的に売主の立場を考えると、狙った金額で、想定している期間内に売れれば御の字というのが通常の心理です。

しかし、ハイクラスのマンション売却の場合、一番に考えなくてはいけないことは、買主側の心理を理解です。

買主は、仮に2億円というお金が、痛くもかゆくもない金額だとしても、不動産購入に関しては安心感を求めています。

そのため、買主側の仲介会社は大手の不動産会社にお願いするのが一般的です。

合わせて、売り物件の仲介を行っている不動産会社も大手不動産会社に任せたいという意向を持っています。

高級マンション 安心感

大手不動産会社に安心を求める

物件の価値が高くなればなるほど、大手不動産会社という看板に信頼・安心を求めるのです。

よって、不動産会社選びに関しては、大手不動産会社に媒介契約をお願いは必須だということです。

媒介契約について

媒介契約についてですが

  • 一般媒介にするか?
  • 専任媒介契約するか?

ここにおいては、築年数をベースに考えたらと思います。

築浅の物件であれば、一般媒介契約で多くの大手不動産会社にお願いする形がいいでしょう。
8年以上の物件であれば、専任媒介契約で建物や設備に対しての保証をつけるといいでしょう。

よくある不動産査定サイトでは、専任媒介契約を推奨しているところが多いですが、あくまでも不動産会社の意向がそのまま掲載されているだけであって一般媒介契約もメリットは多くあります。

一般媒介契約の活用法

買主は安心感を求めるため、設備や建物に対しての保証はメリットと考えますが、築浅のマンションであればトラブルは少ないため、それ以上に不動産会社に気持ちよく動いてもらう選択をしたほうがいいでしょう。

囲い込みは今でも当たり前にあります。
最近、大手不動産会社の囲い込みと疑われてもおかしくない行為を目にしました。
内覧のスケジュールの調整が取れないという・・・。

考えてみれば、
2億のマンションであれば、仲介手数料は、片手で600万円、両手で1200万円です。
両手取引のために、囲い込みはあっておかしくないでしょう。

その意味では、大手不動産会社(野村・三井・リバブル・三菱・住友・ソニー不動産)全て、一般媒介契約を結ぶことで、各社に両手取引のチャンスを有する選択もありでしょう。

専任媒介契約の活用法

築年数がそれなりの年数の場合、
設備のトラブルに対するリスクを軽減させるために、大手不動産会社では当たり前のサービスである保証サービスをつけるために専任媒介契約が望ましいと考えます。

瑕疵担保責任の範囲外であっても、引渡し後2年以内であれば、設備のトラブルが起きた場合、限度額50万円まで保証してくれるというサービスです。

たかが、MAX50万円とはいえ、大手不動産会社が保証してくれるという安心感の担保は、買主にとってプラスに働きます。

高級マンションを売る場合の査定から売却の流れ

マンションに限らず、一軒家を売却する場合、
一括不動産査定サイトを活用で、1回の申込で各不動産会社に査定を依頼が可能です。

そこで、定番の不動産一括査定サイトを紹介します。

《私ならこうやります》

相場の確認と仲介の基本は不動産会社選びが基本です。

  • 簡単に査定結果を知りたい
  • 面倒な情報入力は1回で済ませたい
  • 安心できる不動産会社にお問い合わせをしたい

こんなところでしょう。

大手の安心感と顧客・広告予算を持っていることから、売却をスムーズに進めることが可能です。

  • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
    A:都道府県関係なく登録可能ですので心配もありません。
  • Q:お金はいくらかかるの?
    A:無料です。査定以外にも近隣の売買結果や同じマンションの売買情報を確認可能です。
  • Q:登録作業が面倒なんじゃない?
    A:スマホで登録可能ですし3分もあればOK!忙しい方でも気軽に登録が出来ます。
    また、細かい間取りや㎡数などは、大体の数字で問題ありません。
  • Q:しつこい電話営業が来るんじゃないの?
    A:実際に家に来ることなく机上査定(概算査定)が可能です。
    メールでやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
だた、大手だけで大丈夫?という不安もあるかも知れません。

中小の不動産会社方が、フットワークが軽く、痒い所に手が届く営業をしてくれるかもしれません。

地元の不動産会社は、地元ならではの顧客を持っている場合もあります。

そこで、大手だけでは不安な方、たくさんの不動産会社に査定を出して最高額の売却を目指す人は、多めのサイトに登録するといいと思います。

《Yahoo不動産と提携の一括査定》
おうちダイレクト

《中小不動産会社にも一括査定》
RE-GUIDE不動産一括査定

《仲介以外に買取・リースバックも》
いえカツLIFE

【相談窓口をはじめました】

最近、よく以下のようなお問い合わせを頂くようになりました。
 ・どの不動産会社に査定依頼を出したらいいですか?
 ・転勤が決まり、3か月以内に急ぎで売却する方法はありますか?
 ・どの不動産会社にお願いしたらいいですか?
 ・現在、売却中ですが一向に売れる気配がありません。
などなど。

マンション売却は、地域・立地・築年数・間取り・売却期間によって、不動産会社選定・売り方を変えたほうがスムーズに進みます。
よって、その状況に合わせた売却方法、査定サイト選定を個別に提案させていただきます。

>>セカンドオピニオン的に気軽にお問い合わせください。

高級マンション

安め設定にデメリットだらけ

高く張って売れ残るのは、問題だと思う人もいるでしょう。

では、安くすれば売れるのでしょうか?

2億の物件を1億9000万円にすれば売れるのでしょうか?

ハイクラスマンションは、先ほど伝えた通り購入者層は限られます。

要するに、下げれば売れるわけではありません。

相場破壊のリスクも

もう1つ、お住いのマンション相場自体を崩してしまう可能性があります。

ネットやチラシなど表に出るマンション価格が著しく下がるわけですから、そのマンション自体の価値を下げることになります。

悲劇の始まり

一見、他人のことは関係ないと思う人もいるかもしれませんが、これ自体が大問題になることがあります。

考えてみてください。

相場1億5000万円のマンションを、超弱気に1億で売り出したとします。

第1の悲劇

その瞬間、そのマンションの価値は一気に落ちます。
これが第1の悲劇。

第2の悲劇

さらに、同じマンションの別の部屋が売り出されるとなったとき、その価格は1億という金額を意識せざるを得ません。

となると、階数や間取りによって、その価格を付けざるを得ません。

場合によっては、9500万円で出してくるかもしれません。
これが第2の悲劇。

どうでしょう。
この瞬間、相場より5000万下げて売り出したにも関わらず、ライバル出現で億という節目を割ってしまうという状況が発生してしまったのです。

もちろん、かなりの激安物件と見られるでしょうから、売却は実現するとは思いますが、

  • 即売れるか?と言われれば疑問
  • さらに値切られる可能性もあり
  • 事故物件扱い?疑念?

という想定もしておく必要があるでしょう。

事故物件扱い

販売価格を安くせず、シッカリ売るための裏技

売却価格を安値設定にせず、マンションを売却する方法はないか?

筆者として
2つの方法を紹介したいと思います。

ディスカウントの権限

1つは、
マンション価格を安くすれば売れるか?でも少し紹介していますが、不動産会社の担当者に、ディスカウントの権限を与えることです。

ネットやチラシなど表に出ている金額はそのままに、
担当者に、値切り交渉の対応をOKにです。
ボトム値を伝えることで、相場を崩さず、売却が可能となります。

買取保証・売却保証サービス

2つ名はマンション買取保証・売却保証サービスを活用を提案したいと思います。

買取保証・売却保証サービスとは、一定の期間中に売却が成立しなかった場合、当初決めた金額で不動産会社が買い取ってくれるとサービスです。

一般的には、買い替えや転勤など、お尻が決まっているユーザー向けのサービスですが、これを裏技的に活用するというものです。

ただ、根本的な問題があります。

各社その規定は違いますが、一般的に買取保証・売却保証サービスの条件は1億以下の物件という縛りがあります。

買取保証
ハイクラスマンション
売却保証

じゃぁ、ダメなのかの?
と問われれば、あくまでも表向きの条項と言えます。

不動産会社の担当との交渉で買取保証付きも不可能ではありません。
もちろん、買取金額も交渉となりますが、表に相場を崩すような数字を出すよりは、確実に買取ってもらえるという保証を考えればメリットは大きいでしょう。

《私が行ったマンション売却方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行い、時間をかけて不動産屋の営業マンと打ち合わせを行いました。

結果的に、相場以上に売却することができましたが、すべての人が時間に余裕があるわけではないでしょう。

登録は簡単ですが、不動産会社の営業マンとの打ち合わせに時間を取られるので、3サイトくらいの登録で相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
今は、少し前と違って大手企業が査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

≪おすすめサイト≫

  • 《Yahoo不動産と提携の一括査定》
    大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
    >>おうちダイレクト
  • 【仲介以外に買取・リースバックも】
    センチュリー21、ハウスドゥ、西武エステート株式会社、朝日リビング株式会社など
    >>いえカツLIFE

になります。

そこで、現状(2019年8月)、オススメするサイトですが、

  • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
    A:多くのサイトは都道府県関係なく登録可能ですので心配もありません。
  • Q:お金はいくらかかるの?
    A:無料です。査定以外にも近隣の売買結果や同じマンションの売買情報を確認可能です。
  • Q:登録作業が面倒なんじゃない?
    A:スマホで登録可能ですし、3分もあればOK!忙しい方でも気軽に登録が出来ます。
    また、細かい間取りや㎡数などは、大体の数字で問題ありません。
  • Q:しつこい電話営業が来るんじゃないの?
    A:実際に家に来ることなく机上査定(概算査定)が可能です。
    メールでやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
≪私のようにもれなく登録するなら≫

  • 【NTTデータの不動産査定サイト】
    イオンハウジング、株式会社オープンハウス、イエステーション、京王不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、スターツピタットハウス株式会社、
    など
    >>HOME4U
  • 【マンション専用の査定サイト】
    住友林業ホームサービス株式会社、三菱UFJ不動産販売株式会社、リストインターナショナルリアルティ株式会社、株式会社ワッフル不動産販売、みずほ不動産販売
    など
    >>マンションナビ

1億 マンション売る

まとめ:相場1億円以上のマンションなら強気に行くべし

今回の【相場1億円以上のマンションなら強気に行くべし】
に関しては、経済の状況をベースとして見解を紹介させていただきました。

バブル時代と今の違いは、当時は日本国内の投資家・資産家がこぞって不動産あさっていました。

今は、中国を筆頭に海外の投資家の資本力がスゴイということです。

となれば、当分強気の相場で、マンション価格を設定していいのではないでしょうか?

終わりに
今回、億を超える限定的なマンションの話ですので、2000万円、3000万円代のマンションの値踏みとは別となります。

購入希望者も多く、市場の多くの物件が出ているものとなれば、比較される要素は多くなりますし、10万、100万と金額にもシビアになります。

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