眺望の悪いマンション
部屋からの眺望は良いに越したことはありません。
- 景観の良いタワーマンション
- 部屋から富士山やスカイツリーが見える景色のマンション
- 窓の向こうが開けて眺望がいいマンション
- オーシャンビュー；目の前が海：サーフィンやり放題！
これだけで”ウリ”になります。
眺望がいいだけで、特に女性の反応はよく、多少強気の金額であっても申し込みが入りやすいのが現実です。
しかし 、逆に眺望の悪いマンションがあるのも現実です。
低層階であれば、隣のマンションやビルから丸見えだったり、都心であれば建物で密集しているもの事実です。
今回は、そんな景観が悪い、窓から見える景色が悪いマンションを高く売る方法・資産価値を紹介します。
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景観が悪いマンション売却
どのマンションにも少なからずマイナス要素はあります。
最近では、タワーマンション・上層階でさえリスクがあるという都市伝説的なものもあるわけですから、
高級マンション・億ションだから印象が良く、売りやすいといは言えない状況も見え隠れしはじめました。
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とはいえ、
都心の繁華街のマンションは、隣同士が密接し、窓を開ければ隣のビル・マンションの壁ということ多々です。
1階や2階：低層階マンションであれば景観はイマイチでしょうし、リビングから隣のマンションのベランダが丸見えということもあるでしょう。
また、窓の外に小学校や幼稚園・保育園の校庭・教室・園庭が見えるマンションもあるでしょう。
人それぞれ、好き嫌いはあれど、資産価値に影響は与えなくとも売りにくいマンションであることには変わり在りません。
内覧者の心理
マンション売却時、
購入希望者の内覧は、購入へ向けての重要なイベントです。
インターネットやチラシでマンションのことを知り、少ない写真で室内のイメージを想像し、実際に確認するのが内覧です。
部屋が広く、キレイで景観も良ければ文句なしでしょうが、中古マンションである以上、パーフェクトな室内は無理でしょう。
また、内覧者も中古である以上、そこまで期待していません。
- 想定内であれば御の字
- 想像をいい意味で裏切ってもらえれば嬉しい
心理的には、その程度です。
景観や窓からの景色は意外と想像し難いため、過剰な期待をしていないのも事実です。
その観点から言えば、
景観に求めるものの優先順位は低いと言えます。
マイナスをプラスにする
マンション売却は、
不安要素を払拭してもらうことが売却のポイントでもあります。
以前、ネガティブな要素をネガティブに思わせない営業トークを紹介しました。
- 営業：「このマンションは商業地なので景観は決して良くないです。当たり前ですね」
- 内覧者：「そうですね」
- 営：「窓から外見てください。正面はマンションです。」
- 営：「ただ道幅が広いので圧迫感がないと感じられると思います。」
- 内：「思っていた以上に離れていますね。」
- 営：「湾岸エリアなら景観がいいでしょうが、こちらは生活環境が揃っているエリアなので長い間居住しても不愍になりません」
- 営：「ちなみに、道幅が確保されているため、光も多めに入りますのでその心配はありません。」
- 内：「そうですね」
ネガティブな部分を内覧で払拭させることで、家に帰って疑問・不安になることはなくなります。
もっと優秀な営業マンは、事前情報としてハードルを下げておきます。
人間、最初から期待していないものにがっかりすることはありません。
それ以上に、マイナス要素と認識しない効果を生みます。
ウリを強調する
マイナス要素の景観のイメージを払拭したら、次はそれを上回るウリを強調することです。
これは景観だけでなく、他のネガティブ要素も同じで不安要素を払拭すると同時に、印象に残る箇所をプレゼンするのです。
どのマンションもウリになる部分があると思います。
- 周辺環境
- 立地・駅からの距離
- マンションブランド
- セキュリティ
価格変更・値引きの提案でもいいでしょう。
リフォームなどで強調箇所を作るのもいいでしょう。
強調し同調してもらえる箇所を紹介し、そのイメージを残すことで購入への後押しになります。
景観・景色が悪いマンション売却：まとめ
マンション売却は
簡単にものごとが進むものではありません。
景観が悪いことを内覧者から指摘されることもあるでしょう。
しかし 、それを払拭する営業マンの働き次第で、そのリスク軽減できるのも事実です。
以前、当サイトに連絡いただいた方といろいろとメールのやり取りをしている中で、
不動産会社を変えただけで内覧件数が5倍になったということがあります。
一般媒介契約をしていると、積極的にお客様を紹介してくれる会社もあれば、契約を結んでいることすら忘れてしまうような会社もあるのは事実です。
景観だけでなく、古いマンション、駅から遠いマンションなど
売りにくいマンション売却で悩んでいるのであれば、不動産会社を再検討、営業マン選びから見直すことをおすすめします。
そもそも資産価値には影響しないのですから・・・。
“マンションを売却するときに査定の基準になる項目は非常にたくさんあります。
まず、マンションが建っている場所の地理的な環境に関する項目があります。
周囲に駅があるか、またある場合はどのぐらい近いのかという交通の便についての項目や、どの用途地域に属するエリアに建っているのかや、騒音がうるさくないかどうかといった周辺環境についての項目、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、銀行など日常生活に欠かせない施設が近くにあるかどうかといった生活の便利さについての項目、窓からの眺めはよいかどうかなどといった景観についての項目などがあります。
また、マンションの建物そのものについての査定項目もあります。
間取りはもちろんのこと、天井の高さなどといった室内の状態についての項目や、築年数、土地の権利関係はどうなっているかなどの項目もあります。
エントランスなど住人が共用する設備が充実しているかどうかなどの項目もあります。
マンションの管理組合の運営状態についてや、管理員が駐在している時間帯、管理費はいくらかや、修繕積立金がどうなっているかなどの項目もあります。
その他の査定項目としては駐車場の設備があるかどうかや、駐輪場の設備があるかどうかについての項目などもあります。”
これから家の外壁塗装を考えている方、わくわくする気持ちと同時に、「家」という大きな建物を塗る大仕事に不安も抱えているかと思います。外壁塗装は、単に自分の好きな色を塗ればいいという訳にもいきません。周り近所、周囲との調和も大切です。両隣の家とのバランスにも配慮が必要です。さて肝心の点ですが、外壁の色はその面積が広いので、家のイメージを決定する大事な要素になります。住宅地の場合、調和という点で、彩度の低い色を選択すると良いと思います。彩度が高いと、建物に落ち着きがなくなり、また、高級感が感じられません。反対に、彩度が低いと、落ち着いた感じに仕上がり、高級感が感じられ、やさしい外観になります。黒や白も、汚れが目立ちやすいので避けた方が良いかもしれません。また、周りの緑に注目してみるのも良いでしょう。外壁塗装を周囲の木々よりも濃くすると、緊張感ある景観になるので、木々を引き立てる様にすると良いでしょう。国土交通省
“日比谷入江があった場所の東側には、高級な繁華街として明治時代から特に有名になった銀座の街があります。つまり 今では多くの高層ビルが立ち並んで都会らしい景観となっていますが、並木通りには美しい緑の木々があって、癒しの空間を人々に提供してくれます。銀座の街歩きをしているときに立ち寄れば、繁華街の活気に引き寄せられて店に立ち寄りたくなります。歴史
最初にデザイン賞
銀座の並木通りが特に美しくなるのは、冬の時期にイルミネーションが木々に取り付けられるときです。銀座の繁華街のネオンとともに、木々のイルミネーションが幻想的な風景を作ってくれます。冬の夜の寒い中を歩いていても、温かい色のイルミネーションを眺めれば、心も温まるような気分となります。デートスポットとしてもおすすな並木通りは、東京の名所としても欠かせない場所です。人気となっている飲食店が多いのも魅力です。銀座の独特な雰囲気の中で店を構えるレストランには、他の場所とは違った魅力があります。”
“さいたまスーパーアリーナは、かつての国鉄大宮操車場の跡地を利用したさいたま新都心の中心部にある多目的ホールです。さいたまスーパーアリーナとは言っても、この場所は埼玉郡の地域ではなく、もとは武蔵国足立郡に属していました。大宮市と浦和市などが合併して新たに誕生したのがさいたま市であり、さいたま新都心とともに発展を続けています。
さいたまス世界遺産ーパーアリーナは、埼玉県内にある多目的ホールとして象徴的な存在です。大宮ほこすぎ橋からも、隣を通過する高崎線や京浜東北線の電車の車窓からも大きく見えます。かつては、ジョン・レノン・ミュージアムがある場所としても非常に有名でしたが、残念なことにすでに閉館となっています。ところでさいたま新都心の中心にあり、けやき広場との景観の調和も見事なものです。有名アーティストのコンサートを何度も開いてきた実績も高く評価され、今でも全国的に有名な存在です。埼玉県を代表するコンサート会場でもありますから、県民にとっての誇りでもあります。ふるさと”
“尾張徳川家の邸宅の跡である徳川園は、美しい庭園も備えており、秋には名古屋でも随一の紅葉の名所となるスポットとしても知られています。まちづくり名古屋駅からはJR中央本線で4駅となりの大曽根駅より徒歩10分の距離にある徳川園は、江戸時代は徳川の御三家筆頭である尾張二代目藩主・光友が、元禄8年（1695年）に創建した建物・庭園です。第二次世界大戦の戦火にあってからは、日本庭園としてリニューアルされています。
一方でたとえば池泉回遊式の日本庭園である徳川園は、古くからの大名庭園と同じ造りです。街並み清流が滝から渓谷に向かって流れ海に出る、というさまを池に流れ込む光景にて見立てており、日本の自然の風景が凝縮された光景に、国内はもちろん、海外観光客の方も思わずため息をもらすほど雅な空間を味わうことができます。高低差の大きな地形に、既存の土地をそのまま取り入れた樹林、迫力のある大きな岩など変化に富んだ景観を楽しみましょう。また、春から夏にかけては新緑、秋には紅葉、牡丹や花菖蒲などさまざまな木々や花が、四季折々の表情を見せ、日本の懐かしい風景を堪能することができます。名古屋駅からはほどなくアクセスできるため、気軽に訪れやすいスポットです。ぜひ一度訪れてみてください。”
