不動産投資を始めるベストタイミングはいつ？物件の選び方、高くても早めに始めるのがいい3つの理由を解説！不動産経営の始め方

不動産投資を始めるタイミング

投資はたくさんありますが、

唯一、借金してできる投資が不動産投資です。

1. 金融機関、主に銀行から融資（不動産投資ローン）
2. マンションやアパートなどの物件を購入

毎月入る家賃収入からローンの返済、
購入した物件を担保に2軒目・3軒目とさらに、資産を増やしていきます。

今回は、不動産投資のタイミングとして

• 物件価格
• 年齢（年代別）
• 勤務年数
• 年収
• 転職
• 金利
• インフレ
• 自己資金

などの観点から

• 不動産投資を始めるベストタイミング（投資の始め方）
• ワンルームマンション投資のタイミング
• 不動産投資の口コミ・体験談

上記3つを中心に紹介します。

本記事では、不動産投資を行うタイミングを中心、実際に投資を行っている方の体験談・よくある質問について徹底解説します。

不動産投資とは、土地や建物などの不動産購入し、賃貸収入を得ることや、物件の価格上昇を期待して売却利益を得ることを目的とした投資活動のことを指します。

日本における不動産投資は、多くの人々にとって資産形成の一つの手段として認識されています。

《不動産投資の基本的な考え方》
不動産投資の魅力は、キャッシュフローとキャピタルゲインの二つの利益を期待できる点にあります。

不動産投資のメリットとデメリット、主なポイント

中長期的な資産の価値上昇を期待

不動産投資には、メリット・デメリット、両面を確認する必要があります。

不動産投資を始めるタイミングを左右するため、各々を確認したいと思います。

メリット

デメリット

不動産投資は、その特性やリスクをしっかりと理解し、選択肢を多く持ち適切な戦略を立てて取り組むことが成功の鍵となります。

ワンルームマンション投資を始めるタイミング

不動産投資と言っても

• ワンルームマンション投資
• 一棟マンション投資
• 一棟アパート投資
• ビル投資
• 戸建て投資（一軒家投資）

などがありますが、今、一番多くの人が始めている不動産投資が、
サラリーマンや公務員向け、安定した収入のある人が行うワンルームマンション投資です。

ここからは、ワンルームマンション投資を始めるタイミングをベースにシェアします。

1：物件価格

今後を占う取得単価と家賃の関係

不動産投資はマンション投資に限らず、物件取得で勝ち負けがほぼ決まります。

それが物件価格です。

不動産投資の絶好のタイミングは安い物件と遭遇した時です。

不動産投資は、

1. 物件価格
2. 家賃

この2つで利回り（表面利回り）が決まります。

不動産投資を検討する人の多くは、1日も早く買いたい・不動産オーナーになりたいと思い、”買いたい病”になります。

しかし、焦って購入してもいいことはありません。

2:年齢

年代別、長期は基本、市場に早く参入がおすすめ

不動産投資は、物件を購入し家賃収入を得るというシンプルなビジネスですが、

人生で一番高い買い物ともいわれるマイホーム、それは投資用不動産・収益物件であっても同じです。

多くの人は住宅ローン（不動産投資ローン）の融資を受けて投資を行います。

そこで注目されるのが年齢です。

結論を言えば、不動産投資は早期に始めるのがベストと言えます。

不動産投資ローンという借金をする以上、毎月しっかり返済していく必要があります。

60歳の人が返済期間30年のローンを借りる場合（90歳完済）、基本的に長期ローンの審査が通らないでしょう。

不動産投資を始めるなら少なくとも40歳（20代・30代・40代前半）までがそのタイミングになると言えるでしょう。
もちろん、50代・60代も可能ですが、ローンを通すためのテクニックが必要となります。

3：年収

サラリーマン向けの理由

不動産投資は、年収の属性に応じて投資する物件が変わります。

一般的に年収の7倍～9倍・10倍までの融資が受けられますが、
金融機関の審査がこのところ厳しくなっているのと物件価格が高値で推移しているため、実際のところ7倍あたりの融資を基本に考えるのが一般的です。
変動金利の場合、金利上昇リスクを考えて無理のないレベルの借り入れが基本です。

・年収500万円のサラリーマンであればワンルームマンション投資投資（3,500万円程度）
・年収1,200万円の医師であればアパート投資（1億円程度）

逆を言えば、年収300万円の人が金融機関から融資を受け、ワンルームマンション投資を行うのは現状難しいというわけです。
*不動産市況が大きく下がり物件価格が安くなれば、年収のハードは低くなります。
もちろん、自己資金・キャッシュがあれば投資は可能です。

国税庁「令和2年分民間給与実態統計調査」で日本人の平均年収は433万円というデータがあります。
年収500万円以上の会社員であれば、不動産投資を始められるタイミングと考えていいでしょう。

関連ページ：ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

4：勤務年数

転職前に始める方が良い傾向

銀行のローンの審査は、年齢・年収だけではありません。

キャッシング・カードローンなども同じですが、”申込者の安定した年収”が求められます。

この安定した年収のベースにあるのが、継続的に給料を得ている勤務年数になります。

最低でも勤続年数は2年、できれば3年は必要と言えるでしょう。

*その他、ローンの審査として会社規模や重視される場合があります。

5：金利

インフレ傾向・物価高・変動金利が高くなる傾向

当たり前ですが、ローンを組んでマンションやアパートを購入する以上、総返済額を意識しなくてはなりません。

ワンルームマンション投資において
3,500万円の物件をローンで購入した場合のシミュレーション
・金利1%・30年ローン：返済総額 4,050万円
・金利3%・30年ローン：返済総額 5,300万円
・金利5%・30年ローン：返済総額 6,700万円
ちなみにバブル時代
・金利9%・30年ローン：返済総額 10,000万円

同じ3,500万円の借り入れであっても、金利の優劣でこれだけの差になります。

現状、歴史的に見ても超低金利状態ですから、不動産投資のタイミングであることは間違いありません。

インフレ傾向・物価高・円安などの状況であっても、引き続き日銀は金融緩和姿勢ですから、金利面では当面、不動産投資を後押しの傾向でしょう。

関連ページ：住宅ローンは変動金利・固定金利どっちがいいの？

不動産投資はインフレに強いの？

いい時期に始めるとは？

という話を聞いたことありませんか？

今まで10,000円で購入できたものが12,000円になれば、同じものを購入するだけなのに2,000円多くのお金を払う必要があるため、お金の価値は下がっていると言えます。
*10,000円でいろいろ買えたのに、インフレで買えなくなった。

インフレを簡単に説明すればモノの値段があがることです。
もちろん、不動産の価値も上昇します。

よって現預金で持っておくより高い資産性のある不動産投資がインフレに強いと言われるわけです。

現状の日本状態を考えると、物価上昇は見られますが給料は上がらず、あまり良いインフレ傾向とは言えません。（スタグフレーション）

逆に言えば、インフレを見越しての不動産投資のタイミングと言えるかもしれません。

自己資金・頭金・初期費用の必要性

株やFXなどの投資は、手元の資金：原資がないと行えません。

対して不動産投資の場合は、ローンを組んで投資を始めることができますが、
上記で紹介した通り
・年収
・年齢
・勤務年数
によっては、審査対象から外れてしまいます。

では、自己資金（手元資金）で不動産投資を行う場合のタイミングはどうでしょうか？

不動産投資ローンを考える必要はありません。

年齢制限も関係ないため、
余裕がある資金の中で、60歳だろうと90歳だろうと相続（相続税対策）を意識して購入するなどアレンジは自由です。

• 物件価格
• 家賃収入

この関係だけを考えて、
利益が見込める物件に出会った時・欲しい物件・掘り出し物件との出会いが即不動産投資のタイミングになります。

引用ページ：入居率・空室率：98.56％の数字の高さ
シノケン不動産投資
入居率99%、マンション投資のメリット・デメリット、デザイナーズマンションの特徴を解説

不動産投資用物件の購入するべきタイミング 買い時・景気の転換

不動産投資におけるタイミングは、成功の鍵となる要素の一つです。

適切なタイミングでの投資は、リスクを最小限に抑え、最大のリターンを得るための基盤となります。

経済の動向と不動産市況
不動産市況は、国や地域の経済の動向と密接に関連しています。
景気の循環や経済成長率、失業率などのマクロ経済指標を注視することは、不動産投資のタイミングを見極める上で欠かせません。

• 景気の循環
  経済が拡大局面にある時、企業の業績が上向きとなり、雇用や所得が増加することで、不動産の需要が高まる可能性があります。
  逆に、経済が縮小局面に入ると、冷え込む傾向があります。
• 経済成長率
  高い経済成長率は、人々の所得増加や新しいビジネスチャンスの創出を意味します。これに伴い、不動産の需要も増加する可能性が高まります。
• 失業率
  高失業率は、消費の低下や住宅ローンの返済困難など、マイナスの要因となります。
  逆に、低失業率は活性化を示唆します。

金利の変動と投資
金利は、不動産投資における最も重要な要因の一つです。
特に、短期金利や長期金利の動向は、ローンの利子負担や物件の収益性に大きな影響を与えます。

例えば以下の2つは無視できません。

• 低金利時代
  低金利時代は、ローンの利子負担が軽減されるため、不動産投資のハードルが低くなります。また、他の金融商品と比較して不動産の収益性が高まるため、投資意欲が高まる傾向があります。
• 金利の上昇
  金利が上昇すると、ローンの返済負担が増加し、物件の収益性が低下するリスクが高まります。このため、金利の上昇を予測する場合は、投資のタイミングを慎重に検討する必要があります。

地域や物件の特性
不動産投資の成功は、物件の選び方やその地域の特性に大きく依存します。
立地条件、交通の利便性、地域の開発計画など、多くの要因を考慮する必要があります。

• 立地条件
  商業施設や学校、病院などの公共施設が近くにある場所は、賃貸需要が高まる可能性があります。
• 交通の利便性
  駅やバス停などの交通機関が近い場所は、特に都市部では賃貸需要が高くなります。
• 地域の開発計画
  新しい商業施設やオフィスビル、住宅地の開発計画が進行中の地域は、将来的な物件価格の上昇が期待されます。

不動産投資のタイミングを見極めるためには、経済の動向、金利の変動、そして地域や物件の特性を総合的に分析することが必要です。
これらの要因をしっかりと把握し、適切な判断を下すことで、成功への道を切り開くことができるでしょう。

投資戦略の選択: タイミングを最適化する方法

不動産投資において、成功の鍵は「タイミング」です。
しかし、このタイミングを見極めるのは容易ではありません。

≪タイミングを見極めるための戦略モデル≫

不動産投資　成功を左右する要因・最適なタイミングの例

データ解析は、現代の不動産投資において欠かせない要素となっています。

ビッグデータの時代において、膨大な情報から的確な投資判断を下すための手助けとして、データ解析の技術が活用されています。

≪不動産価格の変動要因の分析≫
不動産価格は、さまざまな要因によって変動します。

• 経済指標: GDPや失業率、消費者物価指数などのマクロ経済の動向は、不動産市況に大きな影響を与えます。
• 金利:日銀の金利政策や市場金利の動きは、住宅ローンの利子率に影響を与え、不動産の需要を変動させます。
• 供給・需要: 新築物件の供給量や人口動態、都市化の進行度などが、不動産の供給と需要のバランスを左右します。
• 地域性: 駅近や商業施設の存在、学区など、物件の立地条件は価格の変動要因として非常に重要です。

[投資リターンを最大化するためのデータ活用法]

データ解析を活用することで、投資リターンを最大化するための戦略を立てることができます。

また、不動産投資のタイミングを見極めるには、過去の動向や経済の背景を理解することが非常に有効です。

バブル期とその後
バブル経済とは、資産価格が過度に上昇し、その実態と乖離した経済状況を指します。
日本では、1980年代後半から1990年初頭にかけてのバブル経済が特に有名です。

• バブル期の特徴: バブル期には、過度な資金供給や過剰な投機が行われ、不動産価格が急激に上昇します。この時期に物件を購入すると、短期間でのキャピタルゲインを狙うことができる一方、バブルが崩壊すると大きな損失を被るリスクも高まります。
• バブル崩壊後: バブルが崩壊すると、不動産価格は急落します。この時期は、物件価格が低く、購入のハードルが下がるため、長期的な資産形成を目的とした投資のチャンスとなります。特に、不良債権の処理が進む中で、銀行や金融機関が保有する不動産が市場に放出されることがあり、これらの物件を低価格で取得することが可能となります。

経済危機時の投資チャンス
経済危機や金融危機は、不動産市場に大きな影響を及ぼします。

しかし、これらの危機時にも、適切な投資のタイミングを捉えることで、大きなリターンを得るチャンスが存在します。

• 危機の原因と影響: 経済危機や金融危機は、多様な原因によって引き起こされます。これらの危機が発生すると、企業の業績悪化や失業率の上昇など、経済全体が停滞する傾向があります。この結果、不動産の需要が低下し、物件価格が下落することが一般的です。
• 投資のチャンス: 危機時には、多くの投資家が撤退するため、競合が少なくなります。
  この時期に、冷静な判断で物件を選定し、投資を行うことで、危機が収束した後の市場回復を見越したキャピタルゲインを狙うことができます。
  また、金融機関がリスクを回避する傾向にあるため、クレジットスクイーズが発生し、融資が厳しくなることが予想されます。
  しかし、十分な自己資本を持つ投資家や、信頼関係を築いている金融機関との取引を活用することで、このような状況を乗り越えることが可能です。

東日本大震災・リーマンショック後も大きく経済は動きました。

近年、グローバル化が進む中で、不動産投資も国境を越えて行われるようになってきました。
特に、経済の中心となる主な都市では、不動産の価格動向や投資のタイミングが世界的な影響を受けることが増えています。

≪世界の不動産市場の動向と日本の影響≫
エマージングマーケット（新興成長市場）や先進国の経済動向は、日本の不動産にも影響を与えています。

例えば、アメリカの連邦準備制度理事会（FRB）の金利政策や、中国の経済成長率の変動は、日本の不動産価格や投資タイミングに影響を及ぼす要因となっています。

また、ブレグジットや新興国の政治的リスクなど、国際的な出来事も日本の不動産投資に影響を与えることがあります。

これらの動向をしっかりと把握することで、より適切な投資タイミングを見極めることが可能となります。

参考ページ：海外不動産投資のメリット・デメリット

タイミングを逃さない情報取集・ネットワーク作り

不動産投資の成功には、適切な収集が欠かせません。
動向や物件の詳細、経済の背景など、多岐にわたる情報を効率的に収集し、分析することで、最適な投資タイミングを逃さないようにすることが重要です。

【不動産情報サイトの活用】
近年、インターネットの普及に伴い、多くの不動産情報サイトが登場しています。
これらのサイトを活用することで、効率的に最新の動向を把握することができます。

• 物件検索: 主要な不動産サイトでは、エリアや物件の種類、価格帯などの条件を指定して、物件の検索が可能です。
  また、物件の詳細や写真、間取り図なども掲載されているため、具体的な物件のイメージをつかむことができます。
• 市場動向の分析: 一部のサイトでは、不動産の取引実績や価格の推移など、動向に関するデータが提供されています。
  これらの情報を活用することで、トレンドや将来の価格予測を分析することが可能です。
• 情報のアラート機能: 物件の新着情報や価格変更の通知など、アラート機能を利用することで、最新のニュースを逃さずキャッチすることができます。

【専門家や業者とのネットワーク作り】
不動産投資に関する収集には、専門家や業者とのネットワークの構築も非常に有効です。
これらの関係者からは、公開されていない情報や専門的な知識を得ることができます。

• 不動産業者との関係: 地域の不動産業者や仲介業者との継続的な関係を築くことで、新しい物件情報や市場の内部情報を直接入手することができます。特に、オフマーケット物件と呼ばれる、一般に公開されていない物件を得るためには、業者との信頼関係が不可欠です。
• 専門家のコンサルティング: 不動産の評価や市場分析、税務対策など、専門的な知識が必要な場面では、不動産コンサルタントや税理士、弁護士などの専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。
• セミナーや勉強会の参加: 不動産投資に関するセミナーや勉強会に参加することで、最新のニュースや専門的な知識を学ぶことができます。また、他の投資家や業者との交流を通じて、ビジネスチャンスを得ることも可能です。

不動産投資は転職前がおすすめ

金融機関・銀行との関係・融資リスク

融資審査のハードル
不動産投資を行う上で、金融機関の存在は非常に大きな存在ます。

その融資審査でチェックされるのが

• 年齢
• 年収
• 会社・規模
• 勤務年数

です。

不動産投資のタイミングは、早いことに越したことはありません。

30代の場合、それなりにキャリアを積み、年収も上がってきているでしょう。

また結婚し子供がいれば守るものが多い分、

• 踏み倒す可能性
• 生活がガラっと変わる可能性

も低いため、

• 年収500万円
• 勤務年数8年

融資が通りやすく、絶好のシチュエーションです。

逆に70歳となると、返済期間を平均寿命から考えると10数年となり、
融資のハードルは高く、団信（団体信用生命保険）も組めないため融資が通りにくいのは想像できるでしょう。

例えば、5,000万円の不動産投資を行う場合、
頭金として5％・10％の250万円・500万円の残金を不動産投資ローンとして借り入れます。

不動産投資の場合、
家賃からローンや税金を払うため、順調に回っている分には、持ち出しもなく本来は年収に関係ないわけですが、
融資の審査は、リスク・最悪の状況を想定して考えます。

その基準が”年収”です。

空室になれば、毎月10万円程度の持ち出し（赤字）が発生します。

そのため、年収の6倍程度、最大でも8倍までが融資の基準となっています。

*年収500万円の場合、6倍の3,000万円程度の融資

仮に転職し年収が増え、順調にステップアップしていたとしても、金融機関のローン融資は厳しく見られます。

確定申告や源泉徴収票で年収のアップを証明できても、勤務年数がネックで不動産投資ローンが通らないことが多々あります。

会社規模

年収・勤務年数である程度、融資の審査は決まりますが、会社名・会社規模も対象になります。

この部分は、銀行内部で上司に上げる時の保険みたいな部分もあります。

上場企業と社員3名のベンチャー企業では、実態は別としてイメージが異なります。

上司に何か言われた時、
無名の会社の場合、それに合わせた説明資料が必要となります。

特に、起業等の場合は、事業が軌道に乗るまでは難しいと考えた方がいいでしょう。

不動産投資ローンの観点から考えると

• 転職前の不動産投資
• 起業前の不動産投資

が、非常に重要であることは認識してもらったと思います。

昨今の数々の不動産投資に関わる銀行の不祥事で、
どの銀行も対岸の火事タイガンノカジとは言っていられない側面があります。
よって、少しでも金融庁に突っ込まれやすい案件には蓋をするシチュエーションであることは間違いないでしょう。

審査が厳しくなってしまう

起業した場合も、年収だけでなく会社の業績・決算報告書なども厳しく見られてしまうのが現実です。

この場合、最低でも起業して3年以上経たないと会社としての価値を見てくれないと思ったほうがいいでしょう。

今、起業と不動産投資を考えているのであれば、
転職前のサラリーマンのうちに投資を初めておくことをお勧めします。

不動産投資を、新入社員時から計画的に考えている人は少ないでしょう。

実は、キャッシングの審査も同じです。

リストラされる前であれば簡単にお金を借りることが出来ますが、仕事を探し中・無職ではお金を借りることはできません。

参考ページ：不動産投資は新入社員でもできるのか？

不動産投資のタイミング：口コミ・評判 実際の利用者の体験談をご紹介

不動産投資をこれから始めたいという人は、
実際に不動産投資を行っているオーナーの口コミや体験談、投資を始めたきっかけが気になると思います。

そこで、不動産投資会社のお客様の声、インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。

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物件に対する満足度は本当は満足しているの5をつけたいのですが、AIを信用しきれていないので今後に期待です
契約にあたって、自宅のローンの抵当権なども見直せたり、資産管理などのよい機会になりました

よくある質問：疑問・悩み・不安を解決・注意点を紹介

最適なタイミングは市場の動向や経済状況、金利の動きなど多岐にわたる要因によって変わります。定期的な情報収集と分析を行い、自身の投資戦略に合わせて判断することが重要です。

両方の時期にチャンスは存在します。好調時は物件価格の上昇を期待できる一方、不調時は物件を安価に取得できる可能性があります。

金利の下降時は融資のコストが低くなるため、投資のハードルが下がります。上昇時はその逆となりますが、物件の収益性や将来の金利動向も考慮する必要があります。

バブル期には物件価格が過度に上昇するため、バブル崩壊後の価格下落リスクが高まります。
不動産の価値が値下がりすれば、売却時（オーナーチェンジ物件売却）、オーバーローンになる可能性がでてきます。
慎重な分析とリスク管理が求められます。

危機時には物件価格が下落する可能性が高いですが、長期的な視点での投資チャンスとして捉えることができます。
参考公式サイト：デフレの時代から景気回復へ：総務省統計局

新築物件は維持コストが低い一方、中古物件は購入価格が低くなる傾向があります。投資目的や予算に応じて選択することが重要です。
参考ページ：新築マンションのメリット・デメリット

開発計画の発表後、該当地域の物件価格が上昇する可能性があります。計画の内容や進行状況を確認し、早めの投資を検討すると良いでしょう。

不動産情報サイトの利用、専門家や業者とのネットワーク構築、セミナーや勉強会への参加などが効果的な情報収集方法となります。

季節や時期による影響は限定的ですが、例えば年末年始は物件の取引が少なくなる傾向があります。

外国の不動産投資を考える際には、その国の経済状況、法律や税制、物件市場の動向などを詳しく調査し、リスクを総合的に評価することが重要
です。

不動産投資をはじめるタイミング：記事まとめ

不動産投資は、必ずしも成功するというものではありません。

投資である以上、少なからずリスクがあります。

ただ、
・いつが投資のタイミングなのか？
・今は、タイミングではない！

首を長くして待っていても、一歩踏み出さなくては何も始まりません。

不動産投資ローンを組むと言っても、45歳を越えれば徐々に厳しくなっていきます。

その意味で、リスクの取り方が1つのポイントとなります。

不動産投資をはじめるタイミングは、

• 納得できる不動産投資会社に出会えた時
• 条件にあった不動産（物件）が見つかった時
• 低金利のローンが組める時

をオススメします。

2030年、わずか数年先の未来。
不動産投資市場はどのような変化を遂げるのでしょうか。
技術の進化や経済の動向によって、市場の構造や投資の方法が大きく変わる可能性があります。

• デジタルトランスフォーメーション（AI技術やブロックチェーン）
• 環境問題への対応（ESG投資）
• 経済のグローバル化（経済動向や金融政策）

また、世界の政治的な動向や地政学的なリスクも投資判断に影響を与える要因となります。
特に、国際的な紛争（台湾有事・パレスチナ問題・ロシアのウクライナ侵攻）や経済制裁などの動きを注視し、リスクを回避するための戦略を練ることが重要です。

ただ、基本的には、
不動産管理企業との出会い、各リスク管理（空室リスク・家賃滞納リスク・下落リスク）なども含めてトータルで検討するところから始まります。

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