コロナ自粛明けからの不動産投資:参入のタイミングは慎重に

コロナ不況 不動産投資マンションコラム

コロナ自粛で暗い話題ばかり踊っていますが、
コロナ騒動の後に、新しくなる・変わる世界も少なからずあります。

  • 働き方(テレワーク)もその1つでしょう。
  • 紙文化・ハンコ文化から卒業、ペーパーレス化が一気に進むでしょう。
  • テレワークが一般的になる世界では居住場所の考え方も変わるでしょう。
  • 満員電車に1時間揺られる社会スタイルにも変化が出るでしょう。
  • 東京一極集中から都市機能分散
  • 中国依存脱却、国内生産整備・強化

大きく世界が変わる業種や習慣も増えるでしょう。

もちろん、不動産投資も今までとは大きく状況が変わると考えています。

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不動産投資とコロナウイルス

何度も出てくるフレーズですが、
不動産投資の基本は利回りです。

もっと言えば、購入時に勝ち負けが決まります。

今回のコロナウイルス、コロナショックで不動産価格は大きく下落します。

特に

  • 上がりすぎていたエリアのマンション
  • 倒産・廃業による商業地のビル・テナント

などは、調整が入ることは必至でしょう。

トップページも紹介していますが、

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

購入価格が下がれば、投資効果は高くなりますので参入を考える人もいるでしょう。

とは言え、

  • 考えなくていけないリスク
  • 参入のタイミング
  • 参入時の融資動向

今から、考えておかないといけないかもしれません。

コロナウイルスと株価

2020年2月・3月、コロナショックによって、株価が大きく落ちました。

投資の基本は、安く買って上がったら売る。

この繰り返しです。

私もこのタイミングで数銘柄の株を購入しました。

その一部を紹介すると
コロナ 株

  • 出前館:自粛で出前が増える・登録店舗が増える
    自粛後も飲食店は出前を1つのツールに据える
    筆頭株主がLINEになった
  • IGポート:自粛でネットフリックス需要が高くなる
    攻殻機動隊の知名度が世界に広がる

コロナによって、その価値が、一段と引き立つ会社の1例です。

これから面白そうな会社を1社挙げれば
4820イーエムシステムズ(株価784:4月30日)
調剤薬局向けデータ管理システムの開発・販売・保守の会社です。
今まで、利権を貪る医師会が猛反発で遅れていましたが今回のコロナで、オンライン診療化か進みます。
となれば、それに伴って薬の位置づけも変わります。
病院の前に点在する門前薬局もどうなるでしょうか?
イーエムシステムズ、注目も何もされていませんが今後に注目です。

逆に、

  • 旅行・観光業界
  • 飲食業界
  • ライブ・エンターテイメント業界

この辺りの業界は、自粛後の回復も鈍化でしょう。

不動産投資を始めるタイミング

株は業績・思惑を先取りして動く半面、不動産は後追いで動くため、不動産を下で拾う局面を逃さないわけにはいきません。

自粛解除に合わせて本格的に経済が動き出しますが、V字回復は程遠し状況となりました。

業績の悪い業種で働く人たちの給料やボーナスにも影響が出てくるでしょう。

現状でさえも、
住宅ローンの返済に黄色信号、住宅ローン特例:相談をしたい、返済猶予・減額を考えている人が増えています。

住宅ローンが払えない! 新型コロナウイルス感染症に対する住宅ローン特例を活用するには
コロナウイルスと住宅ローン コロナウイルスによる給料減等により、 住宅ローンが払えない状況に対して、銀行・信用金庫との交渉が可能となりました。 1年間だけ、毎月の返済を利息部分の返済のみになったらどうですか? 毎月の...

以前紹介しましたが、家賃減額によるキャッシュフロー悪化から、
オーナーチェンジ物件も増えてくるでしょう。

オーナーチェンジ物件過多も時間の問題?コロナ自粛の今、大家さんが考えること
コロナウイルスの不動産関連として これまで、 都心の地価動向 住宅ローンの返済が難しくなった場合 民泊オーナーが今考えること民泊オーナーが今考えること などを紹介してきました。 いずれにしても、今後の見...

売り物件が増えてくるのは間違いないでしょう。

それでは、いつが参入のタイミングなのでしょうか?

コロナ 不動産投資

仕入れ価格がすべて

売り物件が増え、需給関係が崩れれば、不動産市況も下がっていきます。

しかし、全体の不動産市況が安くなるまで待つ必要はありません。

不動産売買は、売り手と買い手で成り立っています。

売り手には、様々な事情があります。

販売価格も希望価格にすぎません。

指値を入れ、交渉を重ねることで考えられないくらい安く購入できれば、その段階で不動産投資の勝ち組です。

都心の区分マンションでいえば、表面利回り5%あれば超優良物件でした。

    《例》

  • 購入価格2000万円
  • 年間家賃収入100万円

これが、

  • 1500万円で購入できれば、利回り6.6%
  • 1000万円で購入できれば、利回り10%

を目指せる局面に近づいていると言えるでしょう。

不動産投資 コロナでチャンス

ただ、仕入れ以外にも考えないといけないことが・・・

コロナ明けの不動産投資:注意事項

いくら物件価格が安くなったからと言って、購入できる環境でないと意味がありません。

融資

金融機関・銀行の不動産投資への融資は厳しくなっています。

さらに、コロナウイルスの影響で購入者自身の年収が下がれば融資額がその分、下がります。

今年度中の方が融資が下りやすいという人は、早めに動いた方がいいかもしれません。

家賃

家賃減額のリスクも考えなくてはなりません。
今の家賃がそのまま引き継がれるか?
家賃交渉による減額になるか?
併せて、家賃交渉による破断で空室のリスクも考えておく必要つがあります。

家賃が変われば・空室が増えれば、

  • 想定家賃が変わります
  • 利回りが分かります
  • 余計な出費も発生します

特に、市況が不安定な時のオーナーチェンジ物件は、売主もレッドゾーン・グレーゾーンギリギリの売り方をしてきます。

満室に見せかけたり、説明事項を隠したり・・・。

だからこそ、

  • 浮かれることなく
  • 慎重に物件選び
  • 大胆に価格交渉
  • 物件の問題点抽出

などを行いましょう。

不動産投資 コロナでこれから

コロナウイルス自粛明けからの不動産投資:まとめ

これから起こる不動産市況、想像を超えるレベルになるかもしれません。

賃貸マンションに住んでいる都心の人が、家賃が払えなくなって地方に大移動という局面になるかもしれません。

いずれにしても、不動産投資を始める絶好のタイミングは訪れるでしょう。

コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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