不動産投資で自己資金0円・貯金0円でも大丈夫?自己資金ゼロはちょっと危ない!頭金はいくら必要か?不動産投資の始め方を解説

マンション投資は貯金0円で本当に可能か?貯金なし・頭金0円の不動産投資で失敗しない方法。サラリーマンのマンション投資 マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資 自己資金0円

サラリーマン・公務員の不動産投資は今でも人気がありますが、コロナ前は今以上に白熱していました。

私が、よく足を運んでいた2016年あたりは、セミナー会場がいっぱいになるレベルでした。

当時も、不動産価格はオリンピックに向けて急上昇中だったので、投資のタイミングとして一歩踏み出せない人もたくさんいたのは事実です。

新型コロナウイルスの自粛・緊急事態宣言で経済が止まり、国民も生活習慣や意識やメンタル・モチベーションにも変化がでたことで、現状もその考え方は人それぞれです。

コロナによって、経済に引っ張られるように不動産市況も影響受けてもおかしくないですが、
都心の不動産価格は高値推移は変わらず、それ以上に賃貸需要が非常に高い現状も無視できません。

今回は、不動産運用における

  • 自己資金0円でもOK
  • 貯金0円でもOK

の真意・本当なのか?

本記事では、不動産投資の初期費用を中心に、メリット・デメリット、そのリスク、またよくある質問ついてまで徹底解説します。

不動産投資における自己資金・現金貯金ゼロの今と昔

不動産投資で失敗した人は、どこを見誤ったのか?

その大多数が、お金の問題です。

サラリーマンのワンルーム不動産投資の基本は、

  • 年収500万円
  • 会社規模
  • 勤務年数

などの信用を活用し金融機関・主に銀行から融資を受け、不動産投資を行うものです。
年収、勤続年数、会社規模、家族構成などの属性で融資審査

年収の6倍~8倍程度が基準の融資なので、年収500万円であれば、3,000万円程度の融資額・収益物件購入は難しくありません。

そもそも不動産投資は、投資の中で唯一、借金をしてできる投資です。

不動産投資の始め方として自己資金0円であっても、銀行融資で賄えるため問題なく投資を始められます。

家賃収入からローンの返済を行うため、基本的にキャッシュフローに支障はありません。

口コミや体験談でたびたび見受ける勘違い

ただ、投資にはリスクがあります。

落とし穴や詐欺・騙されたなどに発展するまでのことではないですが、

不動産投資に失敗した人の口コミや体験談でたびたび見受けるのが、
このリスク管理の見立てを誤った人のクチコミです。

本来の不動産投資は、家賃収入を期待するものです。

利回り10%オーバーであれば、5年あたりで物件を担保に入れ借り入れ、2軒目の購入を検討し、以後雪だるま式に資産を増やし、FIRE・早期リタイア(不労所得)なども難しくありません。

しかし、それは時代や不動産市況によって変わります。

不動産投資 自己資金0円 貯金0円

自己資金・預金なしでは危ない現状・その理由

現在の不動産市況を考えると、
住宅ローン金利は低金利は継続しているものの、物件価格が高く購入費用と家賃の割合から、利回りを期待できません。

更にワンルーム不動産投資となれば、空室時のリスク分散が不可能なため、自己資金でローン返済を賄わなければなりません。

この程度であれば、誰でもリスクとして受け入れられると思いますが、
現状は更に厳しく、家賃収入でローン返済自体を賄うことができない、1万円程度の持ち出し(赤字)が発生する場合もあります。

  • 厳密に言えば、家賃を回収しても支出が発生するような物件を購入してしまっている
  • 不動産投資会社に丸め込まれている(抜かれている)
  • 物件価格の値引き交渉を上手に行えていない

とも思えますが、
不動産のプロと素人の関わりにおいては、知識差からこのようなことはよくあることですし、持ち出しを認識して投資を始めること自体、否定もしません。

ただ、1つ言えることは、
投資のスタートの段階から、持ち出しが発生するとなれば、
自己資金0円・預金0円の不動産投資は、失敗の始まりと言えるでしょう。
  • 空室になった瞬間、不動産投資ローンの返済は自腹で払わなくてならなくなります。
  • 賃借人から設備の故障の連絡が切れば、保険等の活用ができない限り、急な出費が発生します。

当たり前ですが、サラリーマンのワンルームマンション投資に限らず不動産投資は、

  • 空室リスク
  • 急な出費

の備えであるキャッシュは手元に置いておく必要があるでしょう。

年収に見合った融資

固定金利との違い・フルローンの危険性

低金利を利用しフルローンで仮入れたり、年収の10倍以上の借入金額は、後々首を絞める原因になる可能性があります。

多くの方が、変動金利を選択していますが、日銀の金融政策が転換すれば、金利の上昇が考えられます。

固定金利と違い変動金利の場合、金利上昇で、毎月の返済が大きく増えます。

よって、キャッシュフローに支障をきたす可能性がありますし、

不動産を売ってもローンを返済できないオーバーローンの状態では、任意売却、最悪競売になる可能性もあります。

不動産投資 貯金0円

コロナの影響:投資家の動向・商品選定

不動産投資は、長らく安定したリターンと資産の価値上昇を期待して多くの投資家が参入してきました。
特に、コロナウイルス感染症(COVID-19)の前、日本の不動産市場は「バブル」の兆しを見せるほどの熱気に包まれていました。
都市部の一等地を中心に、外国人観光客の増加やオリンピック開催の影響も手伝って、物件価格は上昇傾向にありました。
駅前の土地は、ホテル用地として相場の数倍の取引がなされることもありました。

しかし、コロナウイルスの影響で、世界中の経済が大きく揺れ動きました。
不動産市場も例外ではありません。
テレワークの普及や都心からの避難需要、観光業の停滞など、多くの要因が絡み合い、市場は大きく変動しました。

《テレワークの普及と住宅需要》
コロナウイルスの感染拡大を背景に、多くの企業がテレワークを導入。
これにより、都心のオフィス街から郊外や地方の住宅地への需要が高まりました。
特に、リモートワークに適した環境を求める若い世代の動きが顕著で、これに伴い一部地域の物件価格が上昇しました。

《観光業の停滞とホテル・宿泊施設の空室率》
外国人観光客の激減により、多くのホテルや宿泊施設が経営難に。
これにより、不動産セクタリゼーションの中でも、特に宿泊施設向けの物件が厳しい状況に直面しました。

《都心のオフィス需要の減少》
テレワークの普及により、都心部のオフィス需要が減少。
一部の企業がオフィスの縮小や撤退を決定し、オフィスビルの空室率が上昇しました。

《投資家のリスク回避》
経済の不透明感から、多くの投資家がリスクを回避。
特に、不動産クラウドファンディングや**不動産投資信託(REIT)**などの金融商品に対する投資意欲が低下しました。

コロナウイルスの影響は不動産市場にも大きく影響を及ぼしました。
しかし、これを機に新たな投資のチャンスや市場の変動を正確に捉えることで、賢い投資を行うことが可能です。

5類移行「脱コロナ」へ

今後はどうなるのか?

新型コロナウイルスも5類に移行され、海外渡航も解禁となり、人の流れも大きく変わりました。

海外からの渡航客も、ヨーロッパを中心に大きく改善し、オーバーツーリズム(Overtourism)の心配もささやかれるようになりました。

不動産市況もコロナの影響もそれほど受けず、以前、高値推移の様相です。

コロナ前から、各主要都市では大規模開発が進められていた関係で、ピークを迎えつつあります。

不動産投資においても、この不動産市況の後押しから以前、安定した投資が続いています。

自己資金0円で不動産投資を始めるリスクとリターン 貯金を一切使わずに融資を活用する方法

不動産投資において、自己資金や貯金を一切使わずに銀行融資を活用する方法は、初心者や資金が少ない投資家にとって魅力的に思える一方で、リスクも伴います。

自己資金なしのメリット

レバレッジ効果
銀行融資を活用することで、少ない資金で大きな物件を取得することができます。これにより、投資効果を大きくすることが可能となります。
キャッシュフローの最大化
自己資金を使わずに物件を取得することで、賃料収入をそのままキャッシュフローとして確保することができます。
資産の拡大
複数の物件を短期間で取得することが可能となり、資産の拡大を迅速に進めることができます。

自己資金なしのメリット デメリット

金利リスク
銀行融資を受ける際には、金利が発生します。
特に変動金利の場合、金利が上昇すると返済額が増加し、キャッシュフローに影響が出る可能性があります。
上記でもお伝えしましたが、金利の動向を無視できない局面です。
参考ページ:今後の変動金利の動き
返済リスク
物件の空室率が上昇したケースや、大きな修繕が必要となった場合など、収入が予想よりも少なくなると、銀行への返済が困難となるリスクがあります。
担保リスク
銀行融資を受ける際には、物件を担保として差し出す必要があります。返済が滞ると、銀行によって物件が差し押さえられる可能性があります。
オーバーレバレッジ
融資を過度に活用することで、返済能力を超える借入をしてしまうリスク。これにより、一つの不測の事態で全体の資産が崩壊する可能性があります。

総じて、銀行融資を活用した不動産投資は、大きなリターンを期待することができる一方で、それに伴うリスクも大きくなります。
投資を行う際には、十分なリサーチと計画をもとに、リスクを最小限に抑えながら、効果的な投資を行うことが求められます。

自己資金・貯金0・頭金円でも可能、不動産投資をするなら

投資会社の不正によって年収の改ざん・不正融資が問題(シェアハウス「かぼちゃの馬車」、スルガ銀行の不正融資、レオパレスのサブリース問題、TATERUの改ざん事件等など)になったため、

現状は厳密に年収500万円(600万円)という縛りは設けるものの、

  • ”自己資金0円”でもOK
  • ”貯金0円”でもOK
  • ”頭金・手付金0円”

など、不動産投資会社は多くの人に不動産投資を推奨するために、間口を大きく開けて告知しています。

不動産投資初心者であれば、
薄っすらビジネスモデルは分かっていても、

  • 融資
  • 物件選び
  • 管理(集金・修繕費用)
  • リスク(空室・災害・事故物件等)

など、細部を把握するまでは、自己資金ゼロというキーワードに誘われ・興味を持つのは悪いことはありません。

不動産投資会社もビジネスですから、不安を煽って投資を勧めることはありません。

安心をカモフラージュし、営業トークに落とし込んでいることを忘れてはいけません。

≪最近の営業トークの1つ:毎月1万円程度の持ち出し≫

サラリーマンが不動産投資を行う目的は、将来のための私的年金・資産形成が基本です。

毎月の家賃収入で生活費を賄うなどはナンセンスです。

  • 老後のお金の心配
  • 年金の不安

を解消するために、現役中、会社員という信用で投資を行うというものです。
参考:不動産投資セミナー比較で詳しく紹介しています
*まずは、不動産投資会社にお問合せ・資料請求を。
相談は、セミナー、個別相談、オンライン相談等

これから始める人へ

物件の購入・保険・運用・管理

今は、給料もあるし、ボーナスもあるので普通の生活が送ることができる。

しかし、老後の生活を考えると今の生活水準キープは難しそう・・・。

ローン返済後は、月々8万円・10万円の家賃収入が継続的に毎月入ってくることを考えれば、

キャッシュがなくても始められる、将来のための投資、それがサラリーマンが行うワンルームマンション・アパート投資の目的も理解できると思います。

そこで、ネックとなる毎月1万円程度の持ち出し。

5年前、10年前に不動産投資を始めた人は、こんなことはなかったでしょう。

物件価格も20%程度安く購入できたため、利回り自体5%を上回った数字で回っている計算です。

では、それに対して、不動産投資会社はどう説明するか?

不動産投資に限らず、不動産を住宅ローン(投資ローン)で購入すると団体信用生命保険に加入します。

加入者がローン返済中に亡くなったり・高度障害になった場合、保険からローン残高・残債を返済してくれるものです。

要するに、遺族にはローンの返済し終わった不動産が相続される、生命保険的な位置づけです。

住宅ローンの団信の特約は各金融機関のローンの種類によってオプションに異なります。

  • 3代疾病~11代疾病
  • ガン保証特約(ガン団信)

などがあり、保険料は住宅ローンの金利に上乗せされるため、実質毎月口座から引き落とされるものではありません。

これを引き合いに出し、
毎月の持ち出し分の出費を保険料の支払い代わりと位置づけ、説明・提案してくるのが基本の営業トークです。

自己資金0円で始める不動産投資

厄介な投資のタイミング

返済期間・年齢・安定収入

本来、家賃収入まで期待したい不動産投資にも関わらず、毎月持ち出しが発生すること自体、

自己資金・貯金必要じゃ~ん。

投資する価値に疑問!?を抱くと思います。

しかし、サラリーマン・公務員の不動産投資は、不動産市況とは別に、投資できるタイミングが限られます。

キャッシュで不動産を購入するのであれば、市況が冷え込んでいる時に行うことが可能です。

ワンルームマンションの場合は、金融機関からの借り入れあっての投資です。

  • 無職になれば融資の審査は通りません・審査基準が厳しくなります。
  • 返済期間を考えれば、年齢の縛り(40歳程度まで)もあります。

マイホームを購入する場合は、毎月、決まった住宅ローンの返済を稼ぎ(給料)の中から返済しなくてはなりません。
不動産投資の場合は、家賃からローンの返済を行うため、出費は最小限です。

勿論、自己資金ゼロではリスクが高いですが、

サラリーマンで毎月安定した給料があれば、仮に預金0円であっても、使い道の見直し・節約で資金管理も難しくないでしょう。

  • 賃貸需要の高いエリア・立地の選定を間違えなければ、空室リスクはかなり抑えられます。
  • 投資会社の管理体制によっては、現状回復・クリーニングは1週間程度であるため、空室期間も最小限で済みます。

最近は、内見なしで賃貸借契約ということも珍しくないですし、
新規の契約となれば

  • 礼金・前家賃等でキャッシュが崩れません。
  • 家賃自体も見直し・値上げも可能です。

更に付け加えれば、
賃貸需要が高い物件は、資産価値自体が下がりにくく、後々、売却(キャピタルゲイン)という形でも有利に動きます。

  • 毎月の持ち出し
  • 年齢を考えた投資のタイミング

これを天秤にかけ、シミュレーションが重要となってきます。

不動産投資会社の選び方と営業トークの真実

将来的なリスク要因の把握・良い面だけ強調

不動産投資を成功させるためには、信頼できる投資会社を選ぶことが非常に重要です。

しかし、多くの投資家が営業トークに魅了され、後悔することも少なくありません。

《投資会社の選定のポイント》

  • 実績と信頼性
    会社の取引実績や過去の投資成果を確認することで、その信頼性を判断することができます。
  • 情報提供の透明性
    物件情報や収益予測、リスク要因など、投資に関する情報を透明に提供しているかを確認することが重要です。
  • アフターサポート
    投資後のサポート体制や、物件管理、賃貸経営のサポートがしっかりとしているかを確認することが必要です。
  • 営業トークの質
    過度なプッシュや、現実離れした収益予測をする営業マンは避けるべきです。

上記4つなどをしっかり確認することが失敗しないコツとなります。

《営業トークの真実》

高収益の誘惑
一部の営業マンは、現実離れした高収益をうたって投資家を誘うことがあります。しかし、不動産投資にはリスクが伴うため、過度な期待は禁物です。
物件情報の隠蔽
物件の欠陥や、将来的なリスク要因を隠蔽して、良い面だけを強調する営業トークも少なくありません。
短期的な視点
営業マンは短期的な成果を求められるため、長期的な視点での投資を軽視することがあります。

《営業トークの裏側を見抜く方法》

頭金0円 投資
  • 第三者の意見を取り入れる
    信頼できる専門家や経験者の意見を参考にすることで、営業トークの真実を見抜くことができます。
  • 複数の会社と比較
    一つの会社だけでなく、複数の会社の提案を比較することで、適切な判断ができるようになります。
不動産投資会社を選ぶ際には、営業トークだけでなく、実績や信頼性、サポート体制など、多角的な視点から判断することが重要です。
また、営業トークの裏側を知ることで、より賢明な投資判断を下すことができるでしょう。

自己資金無し・貯金無しのマンション投資テクニック

不動産投資自体、一攫千金の要素はありません。
*稀に高額買取等のチャンスもありますが・・・

理由の1つとして、
不動産市況によって物件の資産価値は上下しますが、家賃収入は大きな影響を受けません。

それを利用しながら、長期目線で資産形成、タイミングに合わせて資産(物件)を増やしていくものです。

不動産投資の失敗談や口コミの中には、電話攻勢で迷惑な不動産投資会社の苦情も目にします。

営業マンにノルマがあるとはいえ、投資家との付き合いが良好でなければ、上手に資産形成は進みません。

良好な不動産投資会社・営業マンとの付き合いは、物件選定・ローン審査にも影響します。

不動産投資を自己資金・貯金0円は極端かもしれませんが、

例えば、頭金の考え方1つで、リスク回避にもなります。

  • 手元資金が少なければ、急な出費のことを考えて、無理に頭金を入れないほうが得策でしょう。
  • 手元のキャッシュが多ければ、頭金を多めに入れることで借り入れを抑えることが可能です。
    抵当権は設定されますが、資産と借金の割合から見れば担保価値を有する物件、再投資のタイミングを早めることが可能です。

自己資金ゼロでも不動産投資はできる
それ以前に、

  • ローン金利
  • 物件選定
  • 物件購入金額

この有利・不利に対しても不動産業者・営業マンに大きく左右されます。

実際に物件価格が高騰している現状では、不動産投資相談・セミナーで各投資会社が

  • どのような物件を保有しているのか?
  • 銀行との良好な付き合いの会社か?(金利に大きく影響)

この吟味に、昔以上に力を入れている人が増えています。

リスク管理と成功の秘訣

不動産投資は、高いリターンを期待できる一方で、多くのリスク要因が存在します。

成功するためには、これらのリスクを適切に管理し、対処することが不可欠です。

利回りのリスク
物件の購入価格に対する年間の賃料収入の割合を示します。
高い利回りを求めて過度な投資をすると、リスクが高まる可能性があります。
そのため、市場調査を徹底的に行い、適正な利回りを見極めること。また、物件の状態や立地条件を考慮して、リスクを最小限に抑える必要があります。

空室リスク
高い空室率は賃料収入の減少を意味し、投資の収益性を低下させる要因となります。
物件の立地や設備を良くする、適正な賃料設定を行うなどして、常に入居者を確保する努力をする必要があります。

資産価値の変動
物件の価値が時間とともに下落します。
特に経済の停滞や人口減少が進む地域では、資産価値の大きな下落が懸念されます。
将来的な価値上昇が期待されるエリアや、再開発が進むエリアなど、資産価値の変動を予測して適切な物件を選定する必要があります。

管理・運営のリスク
物件の維持・管理に必要な費用、これらの費用が予想以上にかかると、投資の収益性が低下するリスクがあります。
その意味で、物件の状態を定期的にチェックし、必要な修繕を計画的に行い、また、信頼性の高い管理会社との契約を検討しましょう。

成功の秘訣

  • 市場調査の徹底: 常に最新の市場情報を入手し、投資のタイミングや物件選びを的確に行う。
  • 資金計画の立案: 投資に必要な資金や将来のキャッシュフローを予測し、適切な資金計画を立てる。
  • ネットワークの構築: 不動産業界のプロフェッショナルや他の投資家とのネットワークを構築し、情報交換や相談を行う。

不動産投資のリスク管理は、市場の動向をしっかりと把握し、計画的な投資を行うことが鍵となります。
リスクを最小限に抑え、最大のリターンを追求するための戦略を練ることが、成功のための第一歩と言えるでしょう。

 

失敗の原因:キャッシュフロー

実際に返済がストップした場合

不動産投資で失敗する人はキャッシュフローが回らなく傾向にあります。

マイホームの購入が特にそうですが、人生にピークで購入してしまうとローンの返済が滞ります。

年収が下がれば、毎月の返済に支障をきたします。

不動産投資の場合、家賃収入でローンの返済は回りますが、キャッシュフロー不足に陥り

  • 売却して逃げたい
  • 不動産会社に騙された

愚痴しかでない状況に陥ります。

強引な購入・投資への勧誘に関しては消費生活センターに相談し、業界をクリーンにしたいところですね。

海外の不動産投資への苦情も増えているようです。
海外の不動産投資に関する紛争

よくある質問:疑問・悩み・不安を解決・注意点

自己資金はどれくらい必要なのでしょうか?手元に残る利益は?

不動産投資における税金対策とは?

不動産投資における税金対策は、投資収益を最大化するために非常に重要な要素です。
適切な対策を行うことで、税負担を軽減し、手元に残る利益を増やすことができます。
★減価償却費の活用
★修繕費の適正な計上
★積極的な借入れの活用
★法人設立による税率の最適化
★不動産所得の損益通算および繰越控除
等、税金対策は複雑であり、不動産投資の状況や個人の税務状況によって最適な戦略は異なります。
そのため、税理士などの専門家のアドバイスを受けながら、自己の不動産投資に適した税金対策を立てることが大切・推奨されます。

不動産投資の際の初期費用の目安は?

自己資金はいくら必要か?諸経費は?一般的には物件価格の8~15%

不動産投資を始める際には、物件購入費用以外にも最初に様々な初期費用が発生します。
これらの初期費用は、物件価格や購入方法、諸条件によって大きく異なります。
明確な数字はありませんが、一般的には物件価格の8~15%程度の準備が必要と言われています。

具体的に
・1000万円の物件であれば100万円~150万円程度
・3000万円の物件であれば300万円~450万円程度
・5000万円の物件であれば500万円~700万円程度

アパート経営など、販売価格1億円を越える物件であれば1000万円以上の用意があった方が安心です。
あくまでも目安ですが、少額で大丈夫という認識はおすすめしませんし、自己資金があった方が融資が受けられやすいのは事実です。

諸経費
仲介手数料:物件価格の3%+6万円に消費税が加わった金額が一般的です(日本国内の場合)。
登記費用:物件の登記(司法書士)に必要な費用で、物件の価格や地域によって異なりますが、数十万円程度が目安です。
固定資産税・都市計画税の清算金(税金):物件購入時に前所有者が既に支払っている固定資産税や都市計画税の年度途中の清算分を買主が負担します。
融資関連費用:ローンの融資事務手数料が必要となる場合もあります。
その他、火災保険料・地震保険料や管理費・修繕積立金など
など

自己資金ゼロの不動産投資:記事まとめ 物件に合わせて100万円・1000万円程度の自己資金を

自分自身の預貯金ゼロ、
不動産投資において「自己資金0円」のアプローチは、銀行融資や他の金融機関のサポートを最大限に活用する方法を指します。

物件の担保評価も含めて、頭金ゼロで融資を組むことは難しくありません。

この方法は貯蓄を崩すことなく、初期の資金負担を軽減し、多くの人々に投資の門を開くチャンスを提供します。

しかし、銀行融資を過度に利用することは、返済のリスクを増大させる可能性があるため、慎重な計画とリスク管理が必要です。

成功するためには、
自己資金に余裕を持たせ、市場の動向をしっかりと把握し、計画的な投資を行うことが鍵となります。

関連記事:賢く資産形成を

投資セミナー・相談で情報収集を

不動産投資 自己資金0円

投資を始めた人のクチコミでも、
☆昔は2,3社の投資セミナーに参加して・・・
でしたが、
☆現状、5~8社の投資セミナー・相談で情報収集し・・・
という賢さが見受けられます。

購入価格が投資の成功を左右する側面があるため、当たり前とも言えますし、

当サイトで紹介している
Amazonギフト券がもらえる不動産投資セミナー比較・ランキングもたくさんの人のアクセスがあります。

自己資金ゼロでも不動産投資はできる!
不動産投資において自己資金・貯金なしではリスクが高すぎますが、

情報収集・基礎知識を蓄えることは必要ですし、相談・セミナーに参加で5万円・3万円等のAmazonギフト券がプレゼントされるわけですから、触手が動くのも納得です。

不動産投資はオーナーを夢見るものではなく、
株式投資やiDeCo(個人型確定拠出年金)、NISA、その他投資などとともに分散投資の1つとして賢く資産形成をするものですので。

小額で不動産投資を行うのであれば、金融機関から融資は受けられませんが、不動産クラウドファンディングもオススメです。

>>不動産クラウドファンディングとは?

≪参考サイト≫