1階にテナントが入っているマンションのメリット・デメリット:売却に有利?

1階にテナントが入っているマンション1階にテナント

1階にテナントが入っているマンションは珍しくありません。

  • 賃貸専用のマンションは1階にテナントとしてコンビニや薬局、飲食店が入っている場合があります。
  • 商業ビルを兼ねているマンションも1,2階はテナント・オフィスという場合もあります。
  • タワーマンションには商業施設として1階にテナントが入っていることがあります。

では、1階にテナントが入っているマンションはどれくらいの価値があるのか?売却に有利なのか?

今回は、
1階にテナントが入っているマンションのメリット・デメリットを紹介したいと思います。

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テナントが入っているマンション

マンションの1階のイメージ、どのようなものでしょうか?

1階のイメージ

昔から、マンションやアパートの1階は

  • 女性が1階に住むのは危険だ
  • 塀を乗り越え、泥棒の被害に合いそうだから2階以上に住みたい
  • セキュリティが心配だから1階には住みたくない。

住む人から懸念されているのが1階の位置づけです。

店舗の場合

居住用として嫌われる1階ですが、
店舗として考えると1階はプラチナ物件です。
1階のテナントは路面店として、一番賃料が高いのが現実です。

ちなみに、
1階のテナントの価値が最上位ですが
次に2階、地下、3階、4階・・・・・と続いていきます。

また、住居として人気の最上階・上の階ですが、ビジネスを行う上ではデメリットととらえられています。
*例外として夜景のキレイなビルに関しては上階の価値も高いですが・・・。

商業地に増えつつある

1階がテナントという物件は、
一棟オーナーが1階を活用するために、テナントとして設定した物件が一般的です。

さらに賃貸専用物件や商業ビルと融合したマンションなども収益性を挙げるための1つとして1階をテナントとして設計します。

最近では、テナントの家賃収入を管理費に当てるマンションも出てきていますし、1階が居住用として人気がない分、

  • エントランスホール・駐輪場に使うか?
  • テナントを入れるか?

この辺りは、
オーナーの考え方次第ですが、1階がテナントとなっているマンションは商業地では投資用マンションも含めて増えているのも事実です。

テナントが入っているマンションのメリット・デメリット

それでは、テナントが入っているマンションは高く売れるでしょうか?

その前にメリット・デメリットをpickupしてみした。

メリット

コンビニの場合、

  • 夜遅くまで買い物が可能。
  • 24時間営業であれば防犯にもなる。
  • 公共料金の支払や宅配の荷物預かりにも便利

飲食店やパン屋・総菜屋なら、自炊が面倒な時に便利です。
最近のドラッグストアなら、薬以外にも日常品や食品などもそろっています。
病院であれば、通うのが楽です。

などのメリットがあります。

1階がテナントのマンション

デメリット

もちろん、デメリットもあります。

騒音問題

騒音問題が1つです。
24時間営業のコンビニであれば、真夜中でも人の出入りがあります。
飲食店であれば、お酒の入ったお客の騒ぎ声も気になるかもしれません。

ニオイ問題

ニオイ問題もあります。
飲食店の場合、必ずダクトがあります。
排気口からのニオイは無視できません。

ネズミ・ゴキブリ

食べ物を扱うテナントであれば、ネズミ・ゴキブリも発生します。
ネズミの場合、糞や壁に穴をあけたり、配線を切ったり放っておくことはできません。

1階にテナントが入っているマンションは高く売れる?

それでは、1階にテナントが入っているマンションは高く売れるでしょうか?

結論から言えば、
そのマンションにもメリット・デメリットが少なからずありますので、買いたたかれたりする心配はありません。

もちろん、
1階のテナントが気になるという内覧者もいるでしょう。

ただ、
すべての人はそのような反応ではありません。

1階にコンビニはあって便利ですね。
という人もいますので不動産会社選びと値段設定をしっかり行えば、何も難しくありません。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

早いもので7月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

しかし、現状はかなりの停滞模様です。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

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  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

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