マンション売却 築10年
築10年くらいだと大きな設備の不具合もなくここまで来たという人もいるでしょう。
多少気になる部分があるとしても、あっという間に経ってしまうのが10年かもしれません。
しかし 、築10年～15年の間にはいろいろなことが起きるものです。
今回は、今後起きるであろう事象やリスク管理をベースに、
築10年の節目のマンション売却・マンション査定の必要性を紹介します。
築10年のマンション売却・査定
もし、築10年のマンションを所有しているのであれば、10年前を思い出してください。
不動産購入を決め、いろいろな物件の内覧を行い、住宅ローンの審査の心配もしながら購入したのではないでしょうか？
当時も低金利ということで住宅ローンは
- フラット35にするか？
- 変動金利にするか？
真剣に考えたと思います。
住宅ローンも3分の1程度返済したタイミングだと思いますが、
実はこの築10年というは売却を検討するタイミングでもあります。
《築10年のマンション売却のメリット・デメリット》
メリット
デメリット
資産価値の確認
新築マンションは、新築プレミアと言われるほど、販促（広告・WEBサイト・モデルルーム等）の費用が販売価格に上乗せされています。
よって、入居したタイミング、中古マンションとなった段階で2割ほど価値が下がると言われています。
そして築10年、徐々に資産価値が下がり、30%減ほどになるのが１つの考え方です。
しかし これはあくまでもセオリーの1つであり、
都心において、ここ10年間で不動産相場は上昇傾向にあるため、
購入した時より、資産価値が上昇しているマンションは少なくありません。
*実際に筆者も、築15年のマンションを45%アップの価格で売却しました。
この築10年という節目は売却のタイミングの1つだと考えます。
その理由が、
- 設備機器トラブル
- 大規模修繕工事
- 住宅ローン控除
- 購入希望者の希望築年数
などになります。
《住宅設備機器》
実際に居住していると気づかないことが多いのですが、
10年を超えると、キッチンや洗面台は一昔前の仕様になってきます。
さらに
- ディスポーザーの動きが悪くなったり
- エアコン（埋め込みエアコン）に不備が出たり
- 床が浮いてギーギー音がしたり（床鳴り）
- 建具の開閉不良
- シンクの水漏れが見つかったり
- トイレの汚れや劣化
- ガス給湯器のトラブル（お湯が出ない）
などの不具合が見つかるのが、10年を超えたあたりでもあります。
個別の専有部の不具合にだけでなく、共用部の整備として大規模修繕の時期にもなります。
マンション売却の節目が築10年と言われるのも納得だと思います。
《大規模修繕》
大規模修繕は、マンション保全のため・老朽化や不具合の発生を防ぐためにマンションの管理組合が長期修繕計画をベースに修繕計画を立てます。
その大規模修繕工事のタイミングの目安が12年・15年目になります。
外壁にヒビなどがあるとそこから水が浸水し構造部分にダメージを与えてしまうため外壁塗装をはじめ給水管工事・排水管工事などが行われます。
大規模修繕工事は、どのマンションも普通に行われることですが、
2回目の大規模修繕工事・3回目の計画など先のスケジュールが見えてくるのもこの時期です。
1回目は計画通りできても、2回目の工事は、今のままでは計画が立たない等が見えてくれば、どこかのタイミングで修繕積立金の見直しが必要となります。
築10年のマンション売却は、その判断ができるタイミングでもあります。
《住宅ローン控除》
築10年は住宅ローン控除の節目でもあります。
住宅ローン控除のメリットがなくなるタイミングにマンション売却を検討、節目としては判断する人も少なくありません。
マンション売却のタイミングとして築10年を節目に考える人がいるのも納得だと思います。
（*今回（2021年）は該当していませんが、2019年10月以降に購入した場合、消費税増税（10%）を受け、10年だった控除期間が13年に延長されました。）
購入希望者の希望築年数
日本人の中には、住宅ローンを完済することを美学だと考えるが未だにいます。
マイホームはれっきとした資産です。
その資産を生かすも殺すも所有者の考え方次第です。
その意味でマンション売却として10年（以内）は、売却しやすい時期でもあります。
中古マンションを購入希望者の意識を考えてみてください。
10年以内・15年以内は、ポイントなる年数です。
購入後も
補足：最近は、築古を購入しリノベーションも人気なので若干選り好みに変化が見られます。
《耐用年数》
築10年のマンションの売却の場合、
耐用年数を考えると購入者自体、住宅ローンの審査にも問題ないですし、生活する分にも問題ありません。
| 構造・用途 | 耐用年数 （賃貸用） |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 |
47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
築10年のマンション売却査定方法
マンション査定を小まめに行っていますか？
- 5年、10年、15年など5年おきに行ってもいいでしょう。
- 1年に1回行ってもいいと思います。
転勤などで売却せざるを得なくなってからではなく、
定期的に査定を行うことで、
自宅マンションの査定額（資産価値）を確認できるだけでなく、
- 近隣の売買実績・売買価格
- 現状の売却物件・販売価格
の確認もできます。
- 築年数が同等の10年の物件がどれくらいの価格で売られているのか？
- 実際に売買が成立しているのか？
を知ることは、資産価値を最大化するための情報になります。
マンションは
- 居住
- 売却
- 賃貸
と活かし方は様々です。
新築から10年のタイミングでマンション売却をしろ！
という訳ではなく、節目を意識しながら、資産価値の確認・運用がお勧めです。
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【売却のポイント】
不動産売却は、築年数に関わらず売却のポイント・注意する点は似ています。
築10年のマンション・不動産売却のポイントは、
- 適切な価格設定
近隣の同じような物件の価格や、不動産の専門家の意見を参考にして、適切な価格を設定しましょう。 - リフォームの検討
小さなリフォームやクリーニングを行うことで、物件の魅力を高めることができます。 - 宣伝・広告
インターネットや不動産情報誌などを利用して、多くの人に物件を知ってもらうことが大切です。
築30年以上となると、リフォーム・リノベーションが必要ですが、
築10年のマンションは、まだまだ、手を入れる部分が少なく、売却の流れもそれほど気を遣う必要があります。
- 不動産業者の選定
信頼できる業者を選ぶことが大切です。 - 価格の設定
市場の動向や物件の状態を考慮して、価格を設定します。 - 広告・宣伝
物件の情報を広めるための活動を行います。 - 購入希望者との交渉
価格や引き渡しの日程など、詳細を決めていきます。 - 契約
売買契約を結びます。 - 決済
引渡し: 金銭のやり取りと、物件の鍵の引き渡しを行います。
売却する前に、物件の権利関係や登記簿の内容をしっかりと確認してください。
不動産業者を利用する場合、手数料や中間マージンが発生しますので、その点を理解し、予め確認しておきましょう。
設備故障のタイミングでリフォームもオススメ
築10年を超えると、設備故障が多発します。
そのタイミングでリフォームを施し、売却というのも1つのオススメ方法です。
システムキッチンが一新されれば、室内のイメージがガラっと変わります。
洗面台・浴室・壁紙なども・・・。
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https://www.phileweb.com/review/column/202208/15/1782.html
売却のタイミングはココ！10年後の資産価値の確認から考える売却の判断ポイント
よくある質問
相場は物件の立地、面積、周辺環境、物件の状態などによって異なります。具体的な価格を知るためには、不動産業者に査定を依頼するのが最も確実です。
必ずしも必要ではありませんが、内装の劣化や古くなった設備を更新することで、売却価格を上げる可能性があります。
適切な価格設定、物件の魅力を最大限に引き出すプレゼンテーション、そして信頼性のある不動産業者の選定が重要です。
一般的に、築10年経過すると新築時の価格の60%〜80%程度になることが多いですが、立地や物件の状態によって変動します。
登記簿謄本、固定資産税評価証明書、住宅ローンの残高証明書などが主に必要となります。
物件のクリーニングや小さなリフォームを行い、物件の魅力を最大限に引き出すこと、そして適切なタイミングでの売却がコツとなります。
春や秋は移動や転職のシーズンと重なるため、需要が高まることが多いです。
築10年のマンション売却；まとめ
築10年のマンション売却は、
今後のマンションの行く末を判断できるタイミングですから、節目のタイミングとしても絶妙でしょう。
ユーザーニーズは築浅物件には劣るかもしれませんが築10年はまだまだ、需要のある物件です。
不動産査定を行う時は、
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≪参考サイト≫
不動産査定サイト比較：口コミ・評判
家・マンションを売るならどこがいい？
大手と一括不動産査定サイト、怪しいサイトは排除？
