家賃200倍の法則
不動産購入において、住宅ローンの審査が下りればそれでいいのか？
物件選びの指標として、「家賃200倍の法則」をご存じですか？
今回は、
- 家賃200倍の法則とは？
- 家賃200倍の法則の計算方法
- 家賃200倍の法則をどこまで信じていいのか？
- 実際には300倍が当たり前？
などについてその法則の詳細と、それを活用する方法を解説します。
家賃200倍の法則とは、不動産購入における物件選びの基準の一つです。
具体的には、物件の購入価格が月額家賃の200倍以下であれば、購入として適切な物件と判断するという法則です。
例えば、
家賃15万円であれば、
15万円 × 200倍 = 3000万円までであれば、購入する価値がある。
そんな1つの指標です。
この法則は、
長年の経験から導き出された経験則であり、不動産投資においても引用できる法則です。
- 家賃設定：15万円
- 購入価格：3000万円
利回り6%の投資物件であれば、ある程度の利益が見込めるという考えに基づいています。
不動産購入はタイミングが重要
同じエリアであっても、不動産市況によって購入価格は大きく変わります。
15年前の坪単価は300万円程度で推移したエリアが、今では500万円以上というのはザラです。
その時々で、不動産購入を考えなくてはいけないため、
家賃200倍の法則は、1つの指標として使われているのは間違いありません。
筆者が初めて、
東京都中央区の新築マンションを購入したのは2007年あたりでした。
当時は、世田谷区の1LDKのマンションに住んでいましたが、家賃は13万円程度でした。
2007年当時は、不動産価格も安く、2LDKのマンションで3500万円程度で低層階が購入可能でした。
頭金500万円入れて、3000万円の住宅ローン融資。
- 毎月の返済は、8.5万円程度
- 管理費・修繕積立金が1,5万円円程度
だっとと記憶しています。
これを、家賃200倍の法則で計算してみると、
購入したエリアの2ldkの賃貸相場が、18万円程度。
18万円 × 200倍 = 3600万円
購入してＯＫ！の範囲と言えます。
ただ、当時は、不動産の知識もなく初めてのマンション購入。
- 1LDKから2LDKに間取りが変わる
- 新築マンションに妻が気に入った
- 家賃13万円から10万円の住宅ローン返済になる
正直、時代に助けられた格好でした。
実際に15年ほど経つ現状、そのマンションは、5000万円以上に値上がりしています。
家賃相場も21万円程度の想定です。
21万円 × 200倍 = 4200万円
家賃200倍の法則を基準に考えると、購入を真剣に考えたほうがいい実情です。
家賃200倍の法則の活用方法
家賃200倍の法則は、物件の価格と家賃のバランスを見る際の一つの指標となります。
この法則に基づいて物件を選ぶことで、適切な投資判断を下すことが可能とされています。
《家賃200倍の法則のメリット》
家賃200倍の法則を用いることで、リスクを低減することが可能です。
例えば、不動産投資で考えた場合、適切な価格で物件を購入することで、家賃収入が安定することで投資の回収期間を短縮することができます。
不動産投資の場合、
- 購入価格
- 家賃収入
この2つで利回りが決定します。
そのため、少しでも安く物件を購入する・少しでも高い家賃収入を実現することがポイントです。
その意味で、家賃200倍の法則に基づいて物件を選ぶことで、投資利益を最大化することが可能となります。
適切な価格での物件購入は、長期的な利益を生む基盤となります。
地域や物件の特性を考慮
家賃200倍の法則は一般的な指標です。
そのため、地域や物件の特性を十分に考慮しないと、適切な投資判断ができない場合があります。
家賃200倍の法則だけに頼りすぎると、物件の価値や将来性を評価する他の重要な経済指標を考えられなくなります。
過度に依存すると、メリットを適切に評価できなくなる可能性があります。
実際は、300倍以上の現実
家賃200倍の法則に縛られすぎると、中古であっても、築古でもあっても、不動産が購入できない現状にあります。
実際の不動産市場では、
物件の価格が家賃の200倍以下という状況は少なく、特に都市部では300倍以上、場合によっては400倍以上の物件も少なくありません。
- 家賃想定10万円の投資マンションが、3000万円を超える価格で売買されています。
- 家賃想定25万円のマンションが、1億を超える価格で売買されています。
これは、人それぞれの考え方があるため、良い悪いは一概に言えません。
海外投資家・特にキャッシュで購入する投資家からすれば、日本・それも都心の不動産は安定資産と考えられています。
マンション投資として想定利回り3％であっても、空室リスクの少なさからリスクよりメリットと考えられているのも事実です。
そのため、
家賃200倍の法則は理想的な指標であるため、
- 実際の市場状況
- 物件の特性
- エリア・立地条件
などを総合的に考慮した上で物件選びを行うことが重要です。
関連ページ
｢持ち家vs賃貸｣結局どっち？”利回り”で見る結論 現在 …
現在のマンション相場と家賃からシミュレーション
東洋経済オンライン
2024年3月に発表された公示価格（国土交通省）は、
全国的に、上昇傾向の数字が並びました。
都心のマンションに限定すれば、ここの20年で2倍程度の上昇傾向が確認できます。
家賃相場は、不動産市況に比例することは比例しますが、その大きさは小さいのが一般的です。
そのため、家賃300倍/400倍という数字が叩き出されるわけです。
家賃200倍の法則・年収の7倍/6倍の法則
不動産購入において、購入の判断には、家賃200倍の法則以外にも年収の＊倍の法則もあります。
家賃200倍の法則は、
物件価格と賃料価格をベースに、購入の後押しとなる指標の1つです。
不動産購入には、それ以外にも年収の6倍の法則があります。
これは、不動産購入を後押しする指標ではなく、不動産購入における住宅ローンの上限を示すもので
実際には、
- 年収の5倍の法則
- 年収の6倍の法則
など、超低金利時代の現状では、年収の7倍で語られることも少なくありません。
年収500万円のサラリーマンであれば、
- 5倍で2500万円
- 6倍で3000万円
- 7倍で3500万円
年収1000万円のサラリーマンであれば、
- 5倍で5000万円
- 6倍で6000万円
- 7倍で7000万円
など、住宅ローン融資の指標がこれです。
また、不動産賃貸においても、月収の3分の1の法則があります。
家賃の目安として、月の給料の3分の1程度に抑えるというものです。
額面ではなく手取りの3分の1を前提に
- 月の手取り20万円の場合、7万円程度の家賃
- 月の手取り30万円の場合、10万円程度の家賃
- 月の手取り40万円の場合、14万円程度の家賃
身の丈にあった家賃の確認方法として知られています。
家賃200倍の法則 体験談
家賃200倍の法則を活用して不動産を購入し方、不動産投資を始めた人の口コミや体験談がきになるところです。
そこで、GoogleクチコミやSNS:ツィッター・インスタから良い口コミ・悪い口コミ・体験談を確認してみました。
家賃200倍の法則を活用して、都市部のマンションを適切な価格で購入。
安定した家賃収入を得ることができました。
家賃200倍の法則を無視して物件を購入した投資家は、家賃収入が思うように得られず、投資の回収に時間がかかる結果となりました。
家賃200倍の法則は投資判断の重要な指標であることがわかります。
しかし、それだけに依存せず、他の経済指標や物件の特性も考慮することが重要です。
Yahoo不動産には、以下のような質問もありました。
不動産には200倍の法則というのがあるのですか。 オイコノミアと言う番組で紹介していました。 賃料と不動産の価格を表す一つの尺度のようです。 この200倍法則は、たいてい正しいのですか。
まあ、良く当たる。よくあてはまるのですか。
例として、1億の物件に月に50万未満で住めれば、得したと言うことなのでしょうか？
1億の物件でも、月50万はさすがにキツイとは思いますが、稼いでいる人には50万ぐらいは屁の河童なのでしょうか？
長年住んでいるところが、勝手に値上がりしたと言う場合もあるのではないかな。とも感じました。
一般人には、月に現金で50と言うのはかなりのおカネですよね。
家主の立場から計算してみた
2000万円の一軒家を大家が建てて貸すとする
2000万を20年ローンを組んで2300万返済したとする
で、固定資産税が500万くらい。修繕料が500万くらい
だとすると2300+500+500＝3300万円もろもろで出費がいる
40年は貸せるだろう。ただ、40年通して借り手があるとは限らないので8割の32年借り手がつくとして約380か月賃料が入ったとして
6000万は家主としたらほしいだろう
6000万÷380か月＝15万円 これだと2000万÷15万で133倍
対して200倍なら10万になる
10万×380か月なら
3800万だから3300万出費がかかるので、大家は面白くない
家賃200倍の法則：よくある質問・Q&A
家賃200倍の法則は、物件の購入価格を月額家賃の200倍で割った値で計算します。これが1以下であれば、家賃200倍の法則を満たしていると言えます。
家賃200倍の法則は、マンション、アパート、一戸建てなど、賃貸物件全般に適用することができます。
家賃200倍の法則以外にも、物件の立地条件、築年数、周辺環境、将来性など、多くの指標があります。
これらを総合的に考慮することが重要です。
家賃200倍の法則 まとめ
不動産購入における重要な指標である「家賃200倍の法則」は、
物件の購入価格が月額家賃の200倍以下であれば購入の判断、また投資として適切な物件と判断するという法則です。
マンション購入・戸建て購入の判断としては
これまで、
- 家は買わない方が良いのか？
家を買うべき？賃貸住宅がお得？ - マンションと一戸建て、どっちが資産価値が高い？
メリット・デメリット・将来性を徹底比較 - 住宅ローンは変動金利・固定金利どっちがいいの？
今が借り換えのタイミング？
併せて、
- 新築物件と中古物件、どちらがいいのか？
新築プレミアとは？ - 購入するタイミングは今がいいのか？
なども紹介してきましたが、考えることは多岐に渡ります。
家賃200倍の法則に関しても、
実際の市場では、特に都市部では300倍以上、場合によっては400倍以上の物件も存在します。
したがって、この法則はあくまで一つの指標であり、実際の市場状況や物件の特性、立地条件などを総合的に考慮した上で物件選びを行うことが重要です。
また、「年収の6倍・7倍・8倍の法則」は住宅ローンの借入れ総額を年収の6倍・7倍・8倍以内に抑えるべきという指標で、これにより返済能力を超えた借入れを避け、生活の質を維持しながらローンを返済することが可能となります。
これらの法則は投資や住宅購入の判断の一助となるものの、個々の経済状況や市場状況、物件の特性などを考慮する必要があります。
そのため、これらの法則だけに依存せず、多角的な視点から判断を行うことが求められます。
不動産購入は長期的な視点が必要であり、
一時的なメリットだけでなく、安定した生活、リスクのない住宅ローン返済をベースに、頭金等も含めて検討したいですね。
と、コネクションを作っておくだけです。