2024年8月5日の東京株式市場
日経平均株価は先週末の終値より一時4600円以上値下がりしました。
これは、取引時間中として、1987年の10月に起きたブラックマンデー以来の下落幅を超えて過去最大の下げ幅ととなり市場はパニック売りの様相となっています。
個別銘柄を目を向けると500社以上がストップ安ということで、先週の金曜（8月2日）、下げ幅2216円を記録が可愛く見えるレベルの大暴落となりました。
不動産市況への影響は？
不動産市況は株価に連動すると言われています。
半年・1年のタイムラグがありますが、少なからず、影響があっておかしくないかもしれません。
株価以外にも
- 住宅ローン金利上昇は確実
- 日経市況がもたらすパニック売りの連動
- 売主増・買主減の需給関係の転換
- 新NISAを始めたばかりの人たちの動き
この辺りのリスク管理は、必要となるでしょう。
住宅ローン金利上昇は確実
日銀は、3月20日、
「マイナス金利政策」の解除、金融緩和政策を方向転換しました。
そして、7月31日、
金融政策決定会合において、具体的に、政策金利を0.25%程度へ引き上げることを決定したと明かしました。
これによって、住宅ローン金上昇は確実となりました。
住宅ローンにおいて、変動金利を選択している人は7割・8割と言われます。
即変動金利上昇とはなりませんが、ジワジワ上がっていくでしょうし、併せて固定金利もあがっていくため、借り換えのタイミングも難しくなりそうです。
ちなみに、1980年代、住宅ローン金利は、8％は当たり前、6%台で安い！
という時代もありました。
今は、”1%”を切る変動金利で、超低金利時代にどっぷりつかっています。
少なからず、この思考の転換は必要かもしれません。
高橋洋一先生、金利上昇について語っています。
今までメリットだった変動金利が、リスクになりかねません。
繰り上げ返済・借換えの検討を言及しています。
売主増・買主減の需給関係の転換
参考：新築マンション平均価格」
新築マンションの平均価格は上のグラフの通りです。
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングですが、このベースにあるのが、需給関係です。
・買いたい人
・売りたい人
このバランスが、不動産市況を支えています。
しかし、住宅ローン金利上昇局面となる今後を考えると
・融資額が、今までより減ってしまう。
・銀行・金融機関の審査が厳しくなる。
今まで購入したいと思っていた不動産に、満額の融資が下りないため余計に頭金の用意が必要となります。
・フルローン・ペアローンの方の売却判断が始まる
・オーバーローンを避ける方の早期売却が始まる
・金利上昇による返済苦の方の売却が始まる
不動産市況が好調なうちに売却したい人、意外にやむを得ず売却する層が必然的に増えてきます。
日経市況がもたらすパニック売りの連動
過去最大の大暴落を記録した8月5日。
東証は、3営業日で約5000円下落となり、〝植田ショック”とも言われいる今の相場。
３営業日で約５０００円下落
また、800を超す銘柄（801銘柄）が本日のストップ安 （気配、一時ストップ安も含）という荒れた相場ですから、この相場で資産を大きく減らした人は少なくないでしょう。
信用買いの人にとっては、これから追証に迫られる人も多いことでしょう。
株式市場から撤退・場合によっては資産を切り崩さないといけない人も出てくるでしょう。
コロナ時の大幅下落とは比にならず、さらに一過性とも言い難いだけに、不動産市況が無風ということは少なからずないと言えるでしょう。
長期的・短期的：今後の不動産市況を考えた動き
そもそも、なぜ、この大暴落が起きたのか？
・アメリカの雇用統計・失業率上昇
・円高傾向
・利上げ判断
等ですが、それであっても過剰な投げ売りと言えなくもありません。
ただ政府の判断が内需拡大を促す施策とは言えず、今回の下落が一過性、コロナの時のように即戻すとも言えない不透明感が漂っています。
そのため、短期的・長期的に資産管理の想定・見直しも必要となるかもしれません。
変動金利の方
住宅ローン金利は、1カ月・2ヶ月で大幅上昇などはないため、金利上昇による返済額のシミュレーン、場合によっては繰り上げ返済・借換えまで準備をしておくといいでしょう。
5年ルール・125％ルールのメリット・デメリットを確認しておくといいでしょう。
不動産市場
不動産市況に関しては、数字で見るものと現場で起きていることは違うのは間違いありません。
実際のところ、不動産売買において一時期の出せば売れるという状況ではなくなりつつあります。
売れ残りが目立つ状況ではないにしても、これから供給過多になれば、売買価格にも影響が出てきそうです。
・大幅値下げをしてでも1日も早く売りたいという人が出始めたら注意が必要です
・高値掴みをした人たちのオーバーローンリスクが高まると市況が大きく変わる可能性があります。
オーバーローンとは、
物件（不動産）の価格（売却額）が住宅ローン残高より低い状態を言います。
つまり、仮にその不動産を現在の市場価格で売却したとしても、住宅ローンが残ってしまう、全額返済することができないと想定される状況です。
不動産価格の下落、経済の変動、地域の開発状況の変化など、さまざまな外部要因により起こり得るもので、この場合、抵当権解除が難しく金融機関と交渉が必要、任意売却のカタチで売却を進めなくてはならなくなります。
＊ちなみにオーバーローンの対極にあるのがアンダーローンです。
新NISAを始めたばかりの人たち
株価が多少下がっても、不動産価格が即動くものではありません。
しかし、2024年の株式市場は、新NISAを始めたばかりの人たち、新しいプレーヤーがいることを忘れてはいけません。
新NISAを始めたばかりの人は、今回の暴落でナーバスになっていることでしょう。
ガチ勢は、資産を大きく失った人も少なくないでしょう。
そうなれば、メディアの報道が世論を動かしかねません。
場合によっては、高値で推移している不動産市況ですから、昔とは違う動きが生まれるかもしれません。
特に、都心でここ5年以内の不動産を購入した方は、
・高額物件購入
・超低金利時代からの転換
のリスク管理のために、相談できる不動産エージェントや営業マンとコネクションを作っておくことをオススメします。
都心に不動産を持っている方へ
不動産は買ってオシマイではなりませんし、売ればいいというものでもありません。
やむを得ず売却であってもその判断・タイミングが重要です。
住宅ローン返済苦による不動産売却の場合、
判断が遅くなると、家を売ってもローンが返済できず一生借金地獄になりかねませんし、競売になれば更に最悪です。
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