築20年マンションの価値はいくら？売却成功のカギと無料一括査定の使い方

• 「築20年のマンションって、まだ売れるの？」
• 「あと10年住んだら、資産価値はどうなるんだろう…」
• 「今売るべき？それとも、もう少し待った方が得なのか？」

そんな悩みや疑問を抱えている方にとって、築20年というタイミングは、実はマンション売却を真剣に考え始めるひとつの大きな節目です。

築10年を過ぎると、マンションの価値は徐々に下がっていきますが、築20年の時点では、まだ一定の資産価値を保っているケースも多く、「売るなら今がラストチャンスかもしれない」とも言われています。

この先、築25年・築30年を迎えると、

• 大規模修繕のリスク
• 築古物件としての評価の下落
• 住宅ローン審査が通りにくくなる（買主の融資問題）

といった要因から、売却が難しくなる可能性もあります。

本記事では、築20年のマンションを売却する際の判断材料として、

• 築年数別の資産価値の変動
• 10年後のリスクと市場動向
• 今売却することのメリットと注意点

をわかりやすく解説します。

• ✔「今はまだ住めるけど、将来的にどうするか迷っている」
• ✔「ローンもあと少しだし、資産価値があるうちに手放したい」
• ✔「老朽化する前に売って、住み替えを検討したい」

そんな方にとって、“築20年”はまさに売却を検討するベストタイミングかもしれません。

本記事では、「築20年のマンション売却」をキーワードに、あなたのマンションが持つ現在の資産価値、そして10年後の資産価値までを見据えながら、売却の最適な判断ポイントを徹底的に深掘りして解説していきます。

• 「いつ売るのがベストなの？」
• 「今売らずに持ち続けるとどうなる？」
• 「高く売るための秘訣は？」

といった、あなたの具体的な疑問や不安を解消し、賢い売却戦略を立てるためのヒントを、この記事で見つけてみませんか？あなたのマンションの未来をより良いものにするために、ぜひ読み進めてみてください。

築20年のマンションの価値はどれくらい？

「築20年のマンション、もうほとんど価値はないのかな…？」
そう不安に思っていませんか？

たしかに、築年数が経つにつれて建物の価値は下がると言われています。

しかし、一口に「築20年」と言っても、物件によってその価値は大きく異なります。

立地や管理状態によっては、新築時に近い価格を維持しているマンションも珍しくありません。

築年数ごとに見る資産価値の推移

マンションの資産価値は、築年数が進むにつれて緩やかに下落していくのが一般的です。

特に、新築から築10年までの下落幅が最も大きく、新築時の価格から約20〜30%程度価値が下がるとされています。

これは、新築物件に付加されたプレミアム価値が失われることや、設備の陳腐化が始まることが主な理由です。

築10年を過ぎると下落率は緩やかになり、築15年〜20年で底を打つ傾向が見られます。

この時期のマンションは、市場での供給量も多くなり、価格は安定期に入ります。

しかし、マンションの価値は築年数だけで決まるものではありません。

築20年という時期は、大規模修繕工事が計画されるタイミングでもあり、その実施状況が今後の価値に大きく影響します。

適切に管理されたマンションは、築20年を過ぎても安定した価値を維持することが可能です。

引用：ノムコム

価格が下がりやすい・保たれるマンションの特徴

マンションの資産価値は、築年数だけでなく、物件が持つ「個性」によって大きく左右されます。

【価値が下がりやすいマンション】

• 維持管理が不十分:
  清掃が行き届いていない、外壁にひび割れがあるなど、管理状態が悪いマンションは、住環境の悪化が懸念され、価値が下がりやすい傾向にあります。
• 間取りや設備が時代遅れ:
  現代のライフスタイルに合わない古い間取り（例：和室が多い、LDKが狭い）や、最新の設備（宅配ボックス、高効率な給湯器など）が備わっていないマンションは、敬遠されがちです。
• 旧耐震基準の建物:
  1981年以前に建てられたマンションは、旧耐震基準に基づいており、災害時の安全性が懸念されるため、価格が下がりやすい傾向にあります。

【価値が保たれるマンション】

• ブランド力のあるマンション:
  大手デベロッパーが開発したブランドマンションは、品質や管理への信頼から、築年数が経っても高い人気を維持します。
• 大規模・タワーマンション:
  総戸数が多い大規模マンションやタワーマンションは、スケールメリットを活かした充実の共用施設（ジム、ゲストルームなど）や、管理費・修繕積立金の効率的な運用により、資産価値を保ちやすいです。
• リノベーションがしやすい:
  間取り変更がしやすい「ラーメン構造」のマンションや、スケルトンリノベーションが可能な物件は、現代のニーズに合わせて再生できるため、価値が保たれやすいです。

立地・管理状況が与える影響

マンションの価値を左右する最大の要因は、やはり「立地」です。

駅からの距離、周辺施設の充実度（スーパー、病院、学校など）、再開発計画の有無などが、価格に直接的な影響を与えます。

たとえ築年数（20年・30年）が経っていても、都心や主要駅に近いマンションは、賃貸需要も高く、資産価値が下がりにくい傾向にあります。

次に重要なのが「管理状況」です。

日々の清掃や修繕積き金が適切に管理されているかは、物件の寿命を延ばし、住み心地を保つ上で不可欠です。

購入希望者は、内覧時にエントランスやゴミ置き場、駐輪場などを見て、管理状態を細かくチェックしています。

また、大規模修繕の履歴や修繕積立金の残高も、将来的な負担を判断する上で重要な情報です。

これらの情報が明確で、計画的に修繕が行われているマンションは、買主からの評価が高まり、結果として高い価値を維持できます。

築20年は売却タイミングとして適切？

築20年のマンションを所有している方にとって、最も気になるのは「いつ売るのが一番良いのか」というタイミングではないでしょうか。

「築年数が古くて売れないのでは…」
という不安から、売却の決断を先延ばしにしている方もいるかもしれません。

しかし、築20年という時期は、実は今後の資産価値を左右する重要な岐路でもあり、適切なタイミングを見極めることで、より良い条件での売却が可能です。

市場動向から見た「売り時」

不動産の価格は、市場全体の動向に大きく左右されます。

一般的に、景気が良く、住宅ローンの金利が低い時期は、不動産を購入したいと考える人が増えるため、「売り時」と言えます。

特に、都市部の再開発や人口流入が増えているエリアでは、築年数が経ったマンションでも需要が高まり、価値が下がりにくい傾向にあります。

しかし、市場の変動を完璧に予測することは不可能です。

重要なのは、現在の市場が「買い手市場（買主が有利）」なのか、「売り手市場（売主が有利）」なのかを理解することです。

もし、あなたのマンションがあるエリアで新築マンションの供給が少なく、中古物件の需要が高まっている状況であれば、たとえ築20年でも強気の価格設定で売却できる可能性があります。

不動産会社の査定を通じて、エリアの市場動向を客観的に把握することが、最適なタイミングを見つける第一歩となります。

大規模修繕の前後、どちらが有利？

築20年のマンションの売却を考える上で、大規模修繕工事のタイミングは非常に重要です。

この工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するために不可欠なものですが、売却のタイミングによってメリットとデメリットが大きく変わります。

【大規模修繕前に売却する場合】
メリットは、修繕費用の負担や、工事による修繕積立金の一時金支払いから解放されることです。

買主は修繕費用を考慮して購入するため、価格交渉の余地はありますが、売主は余計な出費なく手放せます。

また、買主が自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションを前提としている場合、古い状態のままの方が喜ばれることもあります。

【大規模修繕後に売却する場合】
メリットは、物件の見た目が一新され、内覧者の印象が格段に良くなることです。

外壁や共用部がきれいになり、物件の魅力が高まるため、より高い価格で売却できる可能性が高まります。

また、買主は当面の間、大規模な修繕費用を心配する必要がないという安心感を得られます。

どちらが有利かは一概には言えませんが、一般的には、「大規模修繕後の方が高く売れやすい」傾向にあります。

しかし、修繕費用や売却までの期間も考慮し、総合的に判断することが大切です。

売却に適したタイミングの見極め方

築20年のマンションの売却タイミングは、単純な市場動向や築年数だけで決まるものではありません。

以下の3つの要素を総合的に考慮することが、最適な「売り時」を見極める鍵となります。

1. 個人の状況:
   転勤や住み替え、資金計画など、売却の目的と期限が最も重要です。
   無理なスケジュールで進めると、不利な条件で売却せざるを得なくなる可能性があります。
   まずは、自分自身のライフプランを明確にしましょう。
2. 市場の状況:
   あなたのマンションがあるエリアの売買動向を把握しましょう。
   不動産会社に査定を依頼する際、周辺の中古マンションの成約事例や、供給と需要のバランスについて詳しく聞くことで、現在の市場が「売り手」と「買い手」のどちらに有利かを知ることができます。
3. 物件の状況:
   あなたのマンションで大規模修繕の計画が進んでいるか、修繕積立金の残高は十分か、といった管理状況をチェックしましょう。
   また、同じマンション内で売却を検討している他の住人がいないか、といったことも確認できると、競争を避けることができます。

設備の不具合

20年も住んでいれば、給湯器や水回りなどの不具合も多々出るでしょうし、場合によっては、もう一新しているでしょう。

給湯器の寿命は15年程度言われていますので、

• お湯が出ない
• 水漏れ
• 異音がする
• 異臭がする

などの故障はあって当たり前です。

故障に対して修理・交換の判断はオーナーの意思決定次第ですが、築20年となるといろいろなところが悲鳴を上げるものです。

• トイレ
• エアコン
• システムキッチン
• 床暖房

などの機器だけでなく、床鳴りなど見える部分なども。

ある意味、それが普通ですしその不具合と良い付き合いをしていくのがマンション所有でもありますが年期を感じるのが築20年でもあります。

参考ページ：給湯器の寿命は何年？交換のタイミング

最終的には、これらすべての要素を考慮し、複数の不動産会社に相談することが最良の方法です。

プロの意見を聞くことで、あなたの物件にとって最も有利なタイミングを見極めることができるでしょう。

不動産査定サイトで価値を確認するメリット

「自分の家が今いくらで売れるんだろう？」そう考えたとき、いきなり不動産会社を訪ねるのは少しハードルが高いと感じるかもしれません。

そんなときに便利なのが、インターネットの不動産査定サイトです。

自宅にいながら、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるこれらのサイトは、売却を検討している方にとって非常に有益なツールとなります。

メリット：1.複数社の査定額を簡単に比較できる

不動産査定サイトの最大のメリットは、複数の不動産会社の査定額を一度に比較できることです。

物件の所在地や面積、築年数といった基本情報を一度入力するだけで、複数の会社から査定結果が届きます。

これにより、1社ずつ個別に問い合わせる手間が省け、大幅な時間短縮につながります。

なぜ比較が重要かというと、不動産会社によって査定額には差が出るためです。

会社ごとに得意なエリアや物件タイプ、査定方法が異なるため、査定額に数百万円もの開きが出ることも珍しくありません。

一括査定サイトを利用すれば、最も高い査定額を提示してくれる会社や、あなたの物件に最も力を入れてくれる会社を簡単に見つけることができます。

これは、より良い条件で売却するためには欠かせないプロセスです。

メリット：2.査定だけでも今の市場価値が把握できる

不動産査定サイトは、たとえ今すぐ売却するつもりがなくても、現在の市場価値を把握するためだけにも非常に役立ちます。

査定を依頼すること自体に費用はかからず、気軽に利用できます。

• 「今はまだ売らないけれど、将来の住み替えのために資産価値を知っておきたい」
• 「相続した実家の価値を知っておきたい」
• 「ローン返済のために、どれくらいの売却益が見込めるか知りたい」

といった様々な目的で利用が可能です。

特に、不動産の価値は市場の動向によって変動するため、定期的に査定を依頼することで、常に最新の市場価値を把握することができます。

メリット：3.早めの売却判断につながる

査定サイトを利用して現在の市場価値を把握することは、売却のタイミングを判断する上で重要な手がかりとなります。

不動産価格は常に変動しており、築年数が1年違うだけで数百万円の差が出ることもあります。

例えば、査定結果を見て予想以上の高値がついた場合、「今が売却のベストタイミングかもしれない」という判断につながります。

逆に、思ったよりも低かった場合は、なぜその価格なのか理由を探り、リフォームや修繕が必要なのか、あるいは売却時期を見直すべきなのかを考えるきっかけになります。

査定サイトは、売却の「予行練習」としても機能します。売却の決断は人生の大きな決断の一つですが、査定サイトを利用することで、具体的な数字に基づいた現実的な検討が可能となり、より後悔のない売却判断につながるでしょう。

おすすめの不動産査定サイトと選び方

不動産査定サイトの便利さを知っても、いざ利用しようとすると

• 「どのサイトを使えばいいの？」
• 「信頼できる会社はどうやって見つければいいの？」

といった新たな疑問が生まれてくるものです。

数ある査定サイトの中から、自分の物件に最適なものを見つけることは、賢い売却の第一歩となります。

1.信頼できる査定サイトの条件

信頼できる査定サイトを選ぶことは、安全かつ効率的な売却活動のために不可欠です。

まず確認すべきは、提携している不動産会社の数と質です。

多くの査定サイトが「提携会社数」をアピールしていますが、単に数が多いだけでなく、大手不動産会社から地域に密着した中小企業まで、バランスよく提携しているかを確認しましょう。

大手は全国的なネットワークと豊富な顧客情報を持ち、中小は地元の市場動向に精通しているため、両方の査定を比較できるのが理想です。

次に重要なのは、個人情報の保護体制です。

査定サイトには、氏名、住所、電話番号といった重要な個人情報を入力します。

SSL暗号化通信が採用されているか、プライバシーポリシーが明確に記載されているかなどを必ずチェックしてください。

悪質なサイトの場合、一度登録すると無関係の業者からしつこい営業電話がかかってくるリスクがあります。

安心して利用できるサイトは、個人情報の取り扱いに関する方針が明確であり、不要な情報共有をしないことを約束しています。

さらに、サイトの使いやすさや、ユーザーレビューも判断材料となります。

入力フォームがシンプルで分かりやすいか、カスタマーサポートが充実しているかなど、利用者の目線に立って作られているかも重要なポイントです。

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2.査定サイトごとの特徴と違い

不動産査定サイトは、それぞれに特徴があり、大きく分けて3つのタイプに分類できます。

1. 大手総合型査定サイト:

• 特徴:
  大手デベロッパーや不動産情報サイトが運営しており、提携会社数が非常に多いのが特徴です。
  全国の幅広いエリアをカバーしており、多くの査定結果を得たい場合に適しています。
• メリット:
  多くの選択肢の中から、最も高い査定額や、相性の良い担当者を見つけやすい。
• デメリット:
  提携会社が多すぎるゆえに、一度に多くの会社から連絡が来て、対応に追われる可能性がある。

2. 地域特化型査定サイト:

• 特徴:
  特定のエリア（例：東京都心部、関西地方など）に特化した査定サイトです。提携しているのは、その地域の不動産市場に精通した地元の不動産会社が中心です。
• メリット:
  地域の特性を深く理解しているため、より精度の高い査定額が期待できます。特に地方や特殊な物件の場合に強みを発揮します。
• デメリット:
  対応エリアが限定されているため、全国どこでも使えるわけではありません。

3. 物件特化型査定サイト:

• 特徴:
  投資用マンション、一棟アパート、あるいは再建築不可物件や事故物件など、特定の種類の物件に特化した査定サイトです。
• メリット:
  通常のサイトでは評価されにくい特殊な物件でも、適切な専門業者と繋がることができます。
• デメリット:
  一般的な戸建てやマンションの査定には不向きです。

このように、ご自身の物件のタイプや売却の目的に合わせて、最適なサイトを選ぶことが、成功への近道となります。

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3.初めてでも安心の利用方法

初めて不動産査定サイトを利用する方でも、以下のステップを踏むことで安心して進められます。

ステップ1：まずは「机上査定」から始める

• 査定には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。まずは、物件情報と周辺の過去の取引事例などに基づいて算出される「机上査定」から始めましょう。氏名や連絡先を入力するだけで概算価格が分かるため、おおよその市場価値を知りたい段階では非常に有効です。

ステップ2：査定額の根拠を比較する

• 複数の会社から査定結果が届いたら、単に査定額の高さだけで判断せず、その根拠を比較しましょう。なぜその金額になったのか、どのような販売戦略を考えているのかなど、担当者の提案内容をよく聞くことが重要です。

ステップ3：訪問査定は2〜3社に絞る

• 机上査定で信頼できると感じた会社を2〜3社に絞り、実際に家を見てもらう「訪問査定」に進みましょう。担当者の人柄や専門知識、物件への熱意などを直接確認することで、安心して任せられる会社を見つけることができます。

査定サイトの利用は、あくまで売却の第一歩です。ここでの比較検討を丁寧に行うことが、その後のスムーズな売却活動、そして納得のいく取引につながります。

築20年のマンション売却・価値：よくある質問

築20年のマンション売却について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。

よくある質問：築20年のマンションは、まだ売れる価値があるのでしょうか？

はい、立地やリフォームの状況、共用部分の管理状態などによっては、十分に高く売れる価値があります。適切な価格設定とマーケティングが重要です。

よくある質問：築20年のマンションの価格は、どのように決まるのですか？

価格は、物件の立地、面積、階数、日当たり、リフォームの状況、共用部分の管理状態など多くの要因によって決まります。

よくある質問：リフォームをしてから売った方が良いのでしょうか？

リフォームをすることで物件の価値は上がる可能性がありますが、費用対効果をしっかり検討することが重要です。

よくある質問：築20年という年数は、購入者にとってマイナスポイントになるのでしょうか？

築年数は一つの要因ですが、物件の管理状態、立地など他の要因も大きく影響します。
決して築２０年はマイナスにはなりません。

よくある質問：築20年のマンションを高く売るためのコツはありますか？

物件の魅力を最大限に引き出すためのホームステージングや、適切なタイミングでの売却活動がコツとなります。
参考ページ：ホームステージングでマンションは高く売れる？

まとめ：築20年マンションの売却は情報収集がカギ

築20年のマンションを売却する際、最も重要なのは「築年数＝価値がない」という思い込みを捨てることです。

たしかに、新築時のような価格を維持するのは難しいかもしれませんが、市場動向や物件の管理状況によっては、十分に価値を保ち、納得のいく価格で売却することが可能です。

売却を成功させるための鍵は、何よりも「徹底した情報収集」にあります。

• 市場動向を知る:
  現在の不動産市場が売り手と買い手のどちらに有利か、エリアの需要はどうか。
• 物件の価値を正確に知る:
  大規模修繕の計画や、他の住人の売却状況。
• プロの意見を聞く:
  複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの提案を比較検討する。

これらの情報を集めることで、感情的な判断ではなく、具体的なデータに基づいた現実的な売却計画を立てることができます。

特に、インターネットの不動産査定サイトは、自宅にいながら複数の会社の査定額を比較できる非常に便利なツールです。

まずは気軽に査定を依頼し、今のマンションの市場価値を把握することから始めてみませんか？

マンション売却 築20年：記事まとめ

築20年のマンションの売却は、多くの所有者にとって大きな懸念となるテーマです。しかし、適切なアプローチと情報を持つことで、スムーズな売却が可能です。

まず、築20年という年数は一つの要因に過ぎません。物件のリフォーム状況、管理状態、立地など、多くの要因が売却価格や売却のスピードに影響を与えます。

特に、リフォームをおこなうことで物件の魅力を高め、より高い価格での売却を目指すことができます。しかし、リフォームの費用対効果をしっかりと検討することが重要です。

次に、物件の宣伝方法ですが、インターネットの物件情報サイトや地域に密着した不動産業者の活用が効果的です。

また、物件の魅力を最大限に引き出すためのホームステージングや、適切なタイミングでの売却活動も成功のコツとなります。

税金の面では、譲渡所得税の計算や、税金の控除を受けるための条件など、専門的な知識が求められます。適切な不動産業者の選定は、これらの税務処理をスムーズに進める上でも非常に重要です。

最後に、築20年のマンションの売却に際しては、設備の老朽化や修繕の必要性をしっかりと確認し、購入者に正確に伝えることが求められます。

正確かつ適切な情報提供を心がけることで、信頼性の高い取引が実現します。

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そこで、

• 大手不動産会社に査定依頼
• 地域密着型の不動産会社に査定依頼
• オンライン不動産査定サイトの活用

売却の前段階として情報収集を行います。