築20年のマンション売却:売却のタイミングはココ!10年後の資産価値の確認から考える売却の判断ポイント

築20年のマンション売却:売却のタイミングはココ!10年後の資産価値の確認から考える売却の判断ポイント。 マンション売却 築20年
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢の再来リスクも

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マンション売却 築20年

以前、築10年のマンションについて紹介しました。

今回は、築20年がターゲットです。

築20年のマンションは、まだまだ若いマンションです。

ただ、築20年なりの資産価値方法があります。

例えば、10年後、築30年の姿をどう考えるか?

実は、築20年はマンション売却の絶好のタイミングでもあります。

そこで、築20年のマンション売却をキーワードに、資産価値から考えたマンション売却の判断ポイントを紹介します。

築20年マンションの売却市場の現状

築20年を超えるマンションは、新築時の価値から一定の価値低下が見られますが、その立地や設備、管理状況によっては高値での売却も夢ではありません。

最近の都市部では、古いマンションの再開発が進む中、築20年のマンションもその対象となることが増えてきました。

このような動きを背景に、適切な売却戦略を練ることが求められます。

築20年のマンション売却を考える

新古マンションであっても、築10年のマンションであっても、築30年であっても、マンション売却時に行う方法は変わりません。

  • 査定: 不動産業者による物件の価格査定を受けます。この際、比較対照法や収益還元法などの評価手法が用いられます。
  • 物件情報の収集: 物件の特徴や設備、リフォーム履歴などの情報を整理し、購入希望者に提供します。
  • 物件の公開: 物件情報を公開し、購入希望者を募集します。
  • 内覧: 購入希望者が物件を実際に見るための内覧を実施します。この際、ホームステージングを行うことで、物件の魅力を最大限に引き出すことができます。
  • 契約: 購入希望者との間で売買契約を結びます。この際、仮契約と本契約の2段階を踏むことが一般的です。
  • 引き渡し: 契約に基づき、物件の所有権を移転し、売却代金を受け取ります。

築20年のマンションもこの流れは、基本的に変わりません。

新築マンションを購入し20年。

人間で言えば成人式です。

  • 長かったですか?
  • あっという間でしたか?

実際に住んでいると20年という期間、意外とあっという間だったかもしれません。

住宅ローンも20年返済しているわけですから、まだ住宅ローンは残っていたとしても借入額の半分以上は返済が終わっているでしょう。

中古マンション購入の方であれば、それ以上にあっという間の築20年の資産に感じると思います。

マンション売却は築20年以内に行え!

という人がいます。

売却の判断は自由ですが、
1つ言えることは、

  • 今の資産価値
  • 10年後の資産価値

を確認する重要なタイミングではないか?っと思います。

大規模修繕工事

築20年のマンションとなると1回目の大規模修繕工事が終わっていると思います。

12年、15年が一般的な大規模修繕工事の時期なので、外壁や配管などに手が加えられたことでしょう。

別にリノベーションのように見栄えは一新しませんが、しっかりメンテナンスを施すことがマンション寿命に大きく影響します。

しっかり管理されたマンションは、構造的だけ言えば100年以上もつとも言われています。

初期のメンテをおろそかにすると、その寿命は短く、50年も持たないかもしれません。

足場組立・解体だけでも数千万円かかる工事、
人件費も含め修繕費用が高くなりすぎていることから、

  • 修繕積立金だけではまかなえない
  • 大規模修繕工事が行えない

こんなマンションは負動産と言わざるを得ません。

  • タイル面のひび割れからの水の浸水
  • 金属部分の腐食
  • 屋上防水のはがれ

などマンションの寿命を縮めます。

壁にキズやヒビがある状態を放っておくと雨などで浸水し、それが、根幹部分の腐食、給水管・排水管は錆びつけば漏水・水漏れにつながります。

築20年ということは、第2回目の大規模修繕工事の計画が計画通りに行われそうなのか?

修繕積立金不足があれば、今後、修繕積立金の値上げの話になりかねません。

マンションによっては修繕費用が足りないため、

  • 臨時の徴収の打診
  • 修繕積立金の値上げ

などが表面化するのもこのタイミングでもあります。
*一時金で200万円・300万円という決議になる場合もあります。

築20年でマンション売却は、今後の資産価値を考えた上での判断も1つのポイントです。

【関連ページ】:修繕積立金不足、大規模修繕工事の積立金不足の可能性も

マンション売却 築20年

設備の不具合

20年も住んでいれば、給湯器や水回りなどの不具合も多々出るでしょうし、場合によっては、もう一新しているでしょう。

給湯器の寿命は15年程度言われていますので、

  • お湯が出ない
  • 水漏れ
  • 異音がする
  • 異臭がする

などの故障はあって当たり前です。

故障に対して修理・交換の判断はオーナーの意思決定次第ですが、築20年となるといろいろなところが悲鳴を上げるものです。

  • トイレ
  • エアコン
  • システムキッチン
  • 床暖房

などの機器だけでなく、床鳴りなど見える部分なども。

ある意味、それが普通ですしその不具合と良い付き合いをしていくのがマンション所有でもありますが年期を感じるのが築20年でもあります。

参考ページ:給湯器の寿命は何年?交換のタイミング

売却しやすい築20年のマンション

そんな築20年のマンションが売却のタイミングと言われる別の側面として、購入希望者層が多いことを無視できません。

マンション購入を検討する人は、
このところの不動産価格・マンション価格の高騰(高値推移)で新築マンションを避け、中古マンション購入を選択しています。

その時、築何年までを選択肢とするか?

築5年、築10年、築15年、節目の5年縛りの最終章が”築20年のマンション売却”です。

”築30年は古い”というイメージはまだまだ払拭できていません。

マンション売却は、買主あってのものなので、少しでも多くの人に比較検討してもらうことがポイントです。

おすすめの不動産会社

家の売買を考える時、誰にお願いすればいいのか?

そこで、

  • 大手不動産会社に査定依頼
  • 地域密着型の不動産会社に査定依頼
  • オンライン不動産査定サイトの活用

売却の前段階として情報収集を行います。

SRE不動産

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation)が運営する不動産テック事業者です。
不動産売却 築20年
”AI”を活用した価格査定を採用しているおすすめの不動産査定サイトです。

業界最高水準の精度を誇るAIが、人間では処理できないほどの大量なデータや様々な条件から売却の推定価格を算出しています。

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三井のリハウス

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35年連続、売却取扱件数全国NO.1
宮沢りえさん(白鳥麗子役)が出演するCMでもおなじみ、おすすめの不動産査定サイト:三井のリハウスです。
査定物件:マンション・一戸建て・土地・投資・事業用不動産

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東急リバブル

創立50周年を迎え、ロゴデザインも一新された東急リバブル

  • 根拠ある戦略的な提案
    最新の市場相場を検証し、売主の要望や希望条件をヒアリングした上で、豊富な取引実績に基づく最適な売却プランを提案してくれます。
  • 価値向上
    独自サービスと売主の想い、縁ある取引を実現するために、東急リバブル独自サービスを最大限に活用し売却環境を構築してくれます。

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ノムコム:野村の仲介+(PLUS)

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売却サポートサービス充実(買換保証・つなぎ融資、VRホームステージング、3Dウォークスルーなど)
査定物件:マンション(一室)・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟ビル・一棟アパート・その他

イエウール

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  • 登録不動産会社:1600社
  • 月間1万人の査定実績
  • 全国47都道府県対応

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日本全国約1700社の不動産会社登録。
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ソニーグループ(SREホールディングス株式会社:旧おうちダイレクト)
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築20年のマンション売却方法

マンション売却は

  • 早く
  • 高く
  • 安心して

これが基本です。

このサイトでたくさんのテクニックを紹介していますが、

高額売却のポイントは、

  • 印象の良い部屋
  • イメージとのギャップのある部屋

です。

購入者には予算がありますので、
予算の範囲内で、

  • 新築の狭い部屋
  • 築20年の広い間取り
  • 新築の立地の悪い物件
  • 築20年の立地の良いマンション

などなど販売価格をベースに比較検討します。

買主も、新築と築20年の違いは納得していますし、イメージもきています。

築20年に新築同様のキレイさ・最新設備を求めていません。

しかし、そのイメージを提供してあげれば、

  • 早く
  • 高く

売れるのは間違いありません。

築20年のマンションを、

  • 壁紙の張替え
  • システムキッチンの新調
  • 洗面台の交換
  • トイレの交換
  • お風呂(ユニットバス)の交換

を行ったら、室内のイメージは新築レベルに上がります。

費用に100万円かけたとしても、300万円上乗せが可能です。

火災保険を活用してリフォームができれば一石二鳥です。

内覧者は築20年のイメージで内覧されますので、そのギャップに購入への意思が強くなるしょう。

特に女性はキッチンをはじめとした水回りを気にします。

その箇所が最新のものになっていれば、大きなプラスとなるでしょう。

比較ページ
リフォーム業者おすすめ比較
おすすめのリフォーム施工会社の口コミ・評判、工事のポイント、価格、業者選び(一括見積り・相談も)

築20年のマンション売却 メリット

勿論、リフォームは、すべて行う必要はありません。

メインとなるリビングとキッチンだけで、その印象は良くなります。

その代わり、トイレや洗面所などはハウスクリーニングを入れて少しでもキレイにしておくといいでしょう。

《関連ページ》

価格設定のポイント

適切な価格設定は、不動産売却の成功を左右する重要な要素です。

特に、築20年のマンションのような中古物件の場合、市場価格の変動や物件の特性を正確に把握することが求められます。

《マーケットリサーチの重要性》
不動産の価格は、常に市場の動向に影響を受けます。
このため、相場調査は欠かせません。近隣の同じような物件の最近の売却価格や、不動産の専門サイトでの成約事例を参考にすることで、現在の市場価格のベンチマークを設定することができます。

《物件の特性を活かす》
築20年のマンションでも、リノベーションの履歴や共用部の状態、立地条件、日当たりや眺望、間取りなどの物件固有の特性が価格に影響を与えます。
これらの特性を強みとしてアピールすることで、他の物件との差別化を図ることができます。

《評価額と売出し価格のバランス》
不動産業者が提供する評価額は、あくまで一つの参考です。
実際の売出し価格は、この評価額をベースに、自身の売却希望価格や市場の動向を考慮して設定する必要があります。
適切なプライシングは、早期成約の鍵となります。
参考ページ:マンション売り出し価格の決め方

《フレキシブルな価格戦略》
市場の動向や反響の状況に応じて、価格を柔軟に変更することも考慮するべきです。
特に、セールスポイントが他の物件と比較して特別である場合や、市場が活況の場合は強気な価格設定、逆に、不動産市況や急ぎでの売却等は低めの設定などフレキシブルな価格設定が基本です。

《専門家との連携》
不動産の専門家や宅建業者と連携することで、より正確な価格設定や市場の動向を把握することができます。
経験豊富なプロの意見を取り入れることで、適切な価格設定を行うサポートを受けることができます。

適切な価格設定は、不動産売却の成功への第一歩です。
市場の動向をしっかりと把握し、物件の特性を最大限に活かすことで、最適な価格での売却を目指しましょう。
 

築古の人気

築20年のマンション売却は、まだまだ、難しい売却のタイミングではありません。

都心の不動産価格高騰のサポートを受けられるため、不動産会社選び・販売価格設定に間違えなければ、スムーズに売却できるでしょう。

さらに、このところ、築古マンションを購入しリノベーションを施す形も人気です。

築30年以上の物件を安く購入し、500万円・1,000万円の費用をかけてリノベーション。

築古のリスクもありますが、今のご時世からは避けられないのも納得です。

新築の3分の1の価格で購入できる「築古マンション」という記事を目にしいました。
 中古マンションの中でも築年数の長いマンションは格段に安く手に入るものの、その分だけチェックしておくべき点が多くなる。事前にチェックポイントをリスト化するなどして、情報収集や現地見学などの段階で十分に確認できるようにしておきたいですね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/e790804006068ff111ccde8557aa958095a8bb7b?page=4

・築20年のマンション売却の相場は
・マンションは売却するなら築20年までが正解
・築20年のマンションはあと何年住める?
・築20年のマンションは購入するべき
築20年という節目でいろいろ考えることがありますね。

ホームステージングも

リフォームに合わせて室内装飾であるホームステージングもおすすめします。

ホームステージングとは?
売却するマンションに家具や小物などのインテリアコーディネート行い、売却を進める方法です。

プロのコーディネーターが、ソファやテーブル・小物をあしらいます。

プロが手を入れるわけですから、

  • 広く
  • 明るく

部屋の印象が一気に変わります。

大手不動産(東急リバブル・野村不動産など)が無料オプションとしてホームステージングを活用できるのでおススメです。

いずれにしても、築20年はマンション売却までを真剣に考える必要はありませんが、

  • 今の資産価値
  • 今後の見通し

を真剣に考えるタイミングです。

不動産査定を行うことで、

  • 現状の査定額が確認できます。
  • 近隣の売買実績や売却額の推移が確認できます。

まだまだ築20年は古くはありませんが、住み替えや買い替えまで含めていろいろ考えるタイミングであることは間違いありません。

気になる疑問・質問

築20年のマンションは、まだ売れる価値があるのでしょうか?

はい、立地やリフォームの状況、共用部分の管理状態などによっては、十分に高く売れる価値があります。適切な価格設定とマーケティングが重要です。

築20年のマンションの価格は、どのように決まるのですか?

価格は、物件の立地、面積、階数、日当たり、リフォームの状況、共用部分の管理状態など多くの要因によって決まります。

リフォームをしてから売った方が良いのでしょうか?

リフォームをすることで物件の価値は上がる可能性がありますが、費用対効果をしっかり検討することが重要です。

築20年のマンションの売却には、どれくらいの期間がかかるのでしょうか?

売却期間は物件の特徴や市場状況によりますが、適切な価格設定と宣伝活動を行えば、スムーズに売却できる可能性が高まります。
参考ページ:不動産・マンション売却期間とは

築20年という年数は、購入者にとってマイナスポイントになるのでしょうか?

築年数は一つの要因ですが、物件の管理状態、立地など他の要因も大きく影響します。
決して築20年はマイナスにはなりません。

築20年のマンションの売却に際して、特に注意すべき点はありますか?

築年数が経っているため、設備の老朽化や修繕の必要性をしっかりと確認し、購入者に正確に伝えることが重要です。

築20年のマンションを高く売るためのコツはありますか?

物件の魅力を最大限に引き出すためのホームステージングや、適切なタイミングでの売却活動がコツとなります。
参考ページ:ホームステージングでマンションは高く売れる?

築20年のマンションの売却において、売主が負担する費用はどのようなものがありますか?

仲介手数料や固定資産税の清算、必要に応じての修繕費などが考えられます。

築20年のマンションの売却時に、税金の面で注意すべき点はありますか?

譲渡所得税の計算や、税金の控除を受けるための条件など

マンション売却 築20年:まとめ

築20年のマンションの売却は、多くの所有者にとって大きな懸念となるテーマです。しかし、適切なアプローチと情報を持つことで、スムーズな売却が可能です。

まず、築20年という年数は一つの要因に過ぎません。物件のリフォーム状況、管理状態、立地など、多くの要因が売却価格や売却のスピードに影響を与えます。

特に、リフォームを行うことで物件の魅力を高め、より高い価格での売却を目指すことができます。しかし、リフォームの費用対効果をしっかりと検討することが重要です。

次に、物件の宣伝方法ですが、インターネットの物件情報サイトや地域に密着した不動産業者の活用が効果的です。

また、物件の魅力を最大限に引き出すためのホームステージングや、適切なタイミングでの売却活動も成功のコツとなります。

税金の面では、譲渡所得税の計算や、税金の控除を受けるための条件など、専門的な知識が求められます。適切な不動産業者の選定は、これらの税務処理をスムーズに進める上でも非常に重要です。

最後に、築20年のマンションの売却に際しては、設備の老朽化や修繕の必要性をしっかりと確認し、購入者に正確に伝えることが求められます。

正確かつ適切な情報提供を心がけることで、信頼性の高い取引が実現します。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

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北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県
山形県、福島県
関東 東京都神奈川県千葉県埼玉県
茨城県、群馬県、栃木県
中部 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県
長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
奈良県、和歌山県
中国
四国
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県
香川県、徳島県、愛媛県、高知県
九州
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