今回は、マンション売却の話ではなく、不動産賃貸・賃貸マンション投資にもつながる話。
このサイトでマンション相場を紹介するとき、駅からの距離を非常に重視して紹介しています。
立地という有利性は、今後、今以上に評価され、それが直接、資産価値につながっていくと考えているからです。
今回は、立地の面から賃貸需要において新しい現象が出てきたので、賃貸マンションにおける狭小アパートの動きを紹介したいと思います。
狭小アパート・賃貸マンション
突然ですが、質問です。
あなたは中目黒（駅）の会社に勤務地していているとします。
そのもとで
- 中目黒駅徒歩7分の10平米
- 日吉駅徒歩7分の25平米
築年数は同じで家賃はどちらも7万円。
補足すると、
10平米のアパートとなるとバス・トイレ別として3畳程度。
要するに、激狭・狭小のアパート。
日吉は、東急東横線沿線の人気の高い駅（中目黒から15分程度）でもあり、25平米となると7～8畳＋キッチンと1人暮らしにはぴったりなタイプです。
では、
どちらの賃貸マンション（賃貸アパート）を借りたいですか？
イケア、新宿に月99円で住める部屋。
最近、スウェーデンの家具大手イケアが、東京で不動産の賃貸サービスとして小さなアパートの部屋（「Tiny Homes」）を１カ月の家賃はわずか９９円で募集を発表した。
- その広さ、なんと１０平方メートル。
- 場所は新宿
ワンルームとはかけ離れたかなり狭い部屋であるが、場所は利便性のいい新宿。
ちなみに、
入居可能なのは１部屋のみで、内装はイケアの家具やアクセサリーが完備されている。
イケアは「Tiny Homes」紹介ホームページで「小さな部屋では、縦のスペースをうまく使えるかがひとつのカギ。部屋を立体的に捉えることで、限られた空間に新しい可能性が広がります」とアピールしていますが、自社の家具を拡販するためなのか？集合住宅プロジェクトに参入か？もしくは、ホテルや民泊へのアピールなのか？
少なくとも、その下準備・アドバルーン的なものだと察する。
入居希望者は２０歳以上が条件で、１２月３日までの申請。
２０２３年１月１５日までの賃貸契約を結んで貸し出すとしている。
光熱費や水道代は入居者の負担となる。
住環境の変化
上記の質問に関しては、人それぞれ考えがあると思います。
3畳一間といえば下宿の部屋。
畳張りでトイレ・風呂共有（場合によっては風呂なし）・・・・・。
駅から近いといっても、
極端話、貧乏学生の住むところというイメージでした。
ひと昔であれば、3畳アパートを選択する人は、ごく僅かであったことでしょう。
しかし 、
現在、3畳アパートが20代に人気であり、
それがスピリタス社のQUQURI（ククリ）というものです。
スピリタス社：QUQURI（ククリ）
スピリタス社は、土地探し・プランニング・ファイナンス管理・設計・施工・入居付け・建物管理・賃貸管理・売却（出口戦略）までワンストップで管理している会社です。
そのSPILYTUS社（スピリタス）が不動産投資・アパート経営として運営するスタイルがQUQURI（ククリ）です。
QUQURI（ククリ）は、
恵比寿、中目黒、新宿に、部屋は狭いけど相場より安い金額でアパートを提供します。
スピリタスは東京で頑張っている若者を応援したいと考えました。
それが結果的に投資家の皆さん、入居者の方々のニーズに合ったアパートを作ることになりました。
若い時は家賃が高くて広い部屋に住むよりも、狭くても安くて快適なところを選んで、大切な「時間」「お金」という資源を本当に必要かどうかわからない「モノ」に使ってしまうのではなく、自分を高めてくれる「経験」に投資し、自分を磨き、成長して、羽ばたいて欲しいという想いから代表の仲摩がQUQURIと名付けました。
出典：ククリ
借りる側だけでなく貸す側目線でも
不動産投資において、不動産・マンションオーナーの悩みはいくつもありますが、
- 入居率
- 空室期間
- 利回り
は、収益物件としての価値は大きく左右しますし、場合によっては首を絞めることになります。
入居率
このQUQURI（ククリ）ですが、恵比寿、中目黒、新宿などの地区に絞っているため、1年中賃貸需要があり、高い入居率（入居率99％）。
空室期間
当たり前の話ですが、空室期間が長いとキャッシュフローが悪化します。
東京都のワンルームの平均空室期間が29.7日と言われていますが、QUQURIの場合は、その人気から14日程度と倍以上の早さでの入居も。
利回り
そして、利回り。
基本的なワンルームタイプの部屋の面積は20平米程度ですが、QUQURIの面積はその半分の9平米。
ただ天井を高くし余裕のあるロフトを置く設計を基本としています。
20平米が半分の9平米になるからといって家賃が半分になるかというと、そうではなく、相場の2万円～3万円低くなる程度。
1部屋あたり2万円～3万円家賃が低くなるものの、1部屋当たりの面積を半分にで単純に総戸数（部屋数）を2倍にできるということ。
ということで、
恵比寿、中目黒といった超人気エリアの通常利回りは4％～5％のところ、QUQURI（ククリ）の場合は利回り7％超を実現が可能なのです。
狭小アパート経営が成り立つワケ
居住者のメリット
居住者は、都内のアクセスがいいところに相場より安い家賃で住みたい。
友達を部屋に呼ぶこともないし、仕事が終わって寝に帰ってくるところであれば部屋の広さも関係ない。
不動産オーナーのメリット
不動産オーナーとしては
紹介したとおり、利回り・空室期間・入居率の心配がない。
この両者の需要をガッチリつかんだのがQUQURI（ククリ）になるというわけです。
SPILYTUS社（スピリタス）：仲摩 恵佑（なかま けいすけ）
SPILYTUS社（所在地： 〒105-0001 東京都港区虎ノ門4-3-13 ヒューリック神谷町ビル1F）
代表取締役：仲摩恵佑さんが
『りえ＆たいちのカイシャを伝えるテレビ』で紹介されていたので。
ククリ 不動産ニュース
駅近・格安の「3畳」デザイナーズ・アパート
不動産業の株式会社SPILYTUS（スピリタス）が開発を手掛ける「QUQURI（ククリ）」というシリーズのデザイナーズアパート
『QUQURI』の入居者様は20代がメインなのですが、なかには以前、シェアハウスでルームシェアをしていたという方もいらっしゃいます
“3畳物件”が若者に人気
2018年4月にも、“3畳物件”の人気を取り上げたが、それから約2年が経過した今も、「QUQURI」の人気は衰えることがないそうだ。
都心の人気エリアを厳選して恵比寿、中目黒、新宿、渋谷周辺などに点在する約1200部屋は今なお満室が続き、新築物件も毎年竣工していて、物件数も2年前と比べて増えているという。（2020年2月現在）
そして、敷金・礼金・更新料が無料、さらにインターネットも無料というのも人気の理由だそうだ。
融資書類「改ざん」の一部報道認める
「QUQURI」(ククリ)のブランド名でアパート企画・販売・建設のサブリース事業を手掛けるSPILYTUS(東京都港区)は2020年5月6日、一部報道で指摘されていた投資家オーナーの金融機関への融資申請書類の改ざんで、同社の関与について、同社ホームページ上で社長の仲摩氏が「報道された内容の一部は事実」とコメント
狭小アパート人気は一時的なブームなのか？
昔は、一軒家を持つことが夢であった。
年を重ねるたびに・子供が増えるたびに、住むアパート・マンションの間取りを大きくし、最終的に庭付き一軒家を持つことを目指した。
それによって、首都圏から住む場所を郊外に求めることになった。
その世代が団塊の世代となり、廃墟化の危機まで来ている。
そんな時代があったかと思うと、今日紹介したような狭くてもブランドのある駅に住みたいという20代・30代。
この世代が今後10年後どこを目指すかはなんとも言えないが、少なくともいえるのが、通勤時間に何時間もかけて仕事に行くというスタイルになることは想像しずらい。
このターゲット層向けににまた、新しい賃貸マンションのカタチができるかもしれない。
現在、不動産投資は、かぼちゃの馬車の事件、スルガ銀行の不正融資でネガティブがイメージが強い。
土地取得・建築費用高騰もあり、初期費用が高いハードルにもなっているだろうが、QUQURI（ククリ）は、新しい不動産投資のカタチとして、注目されているのは納得です。
出典：株式会社SPILYTUS
QUQURI（ククリ）の出口戦略にも注目
最後に、
QUQURI（ククリ）の場合、ロケーションへのこだわりを無視できません。
住宅地としても人気のあるエリアで徒歩圏内。
地価として下がりにくく、さらにより価値を生む可能性も秘めています。
要するに、収益物件として運用しながら、適当なところで売却しキャピタル・ゲインを得ることも可能です。
QUQURI（ククリ）のサイトでは、
という記述がありますが、これには”？”を感じますが・・・・。
不動産投資は、年齢・年収・不動産市況、3つのタイミングを重視する必要があります
年齢・年収によっては融資審査が通らない・高い買い物で利回りに影響