3畳ワンルーム(3畳一間)が人気?!狭くても立地!狭小アパート・マンション・不動産投資ククリの話

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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狭小アパート経営マンション投資・不動産投資

今回は、マンション売却の話ではなく、不動産賃貸・賃貸マンション投資にもつながる話。

このサイトでマンション相場を紹介するとき、駅からの距離を非常に重視して紹介しています。

立地という有利性は、今後、今以上に評価され、それが直接、資産価値につながっていくと考えているからです。

今回は、立地の面から賃貸需要において新しい現象が出てきたので、賃貸マンションにおける狭小アパートの動きを紹介したいと思います。

不動産投資【RENOSY(リノシー)】と他社を比較しました:私が理想としていたマンション投資の形かも?
マンション売却を基本的に紹介しているサイトですが、 不動産賃貸・マンション賃貸についても、度々私見を含め紹介してきました。 個人的に不動産投資をしているということもありますし、不動産投資会社のセミナーや相談会にもちょいちょい顔を出し...

狭小アパート・賃貸マンション

突然ですが、質問です。

あなたは中目黒(駅)の会社に勤務地していているとします。

そのもとで

  • 中目黒駅徒歩7分の10平米
  • 日吉駅徒歩7分の25平米

築年数は同じで家賃はどちらも7万円。

補足すると、
10平米のアパートとなるとバス・トイレ別として3畳程度。
要するに、激狭・狭小のアパート。

日吉は、東急東横線沿線の人気の高い駅(中目黒から15分程度)でもあり、25平米となると7~8畳+キッチンと1人暮らしにはぴったりなタイプです。

では、
どちらの賃貸マンション(賃貸アパート)を借りたいですか?

住環境の変化

上記の質問に関しては、人それぞれ考えがあると思います。

3畳一間といえば下宿の部屋。

狭小アパート

畳張りでトイレ・風呂共有(場合によっては風呂なし)・・・・・。

駅から近いといっても、
極端話、貧乏学生の住むところというイメージでした。

ひと昔であれば、3畳アパートを選択する人は、ごく僅かであったことでしょう。

しかし、
現在、3畳アパートが20代に人気であり、
それがスピリタス社のQUQURI(ククリ)というものです。

スピリタス社:QUQURI(ククリ)

スピリタス社は、土地探し・プランニング・ファイナンス管理・設計・施工・入居付け・建物管理・賃貸管理・売却(出口戦略)までワンストップで管理している会社です。

そのSPILYTUS社(スピリタス)が不動産投資・アパート経営として運営するスタイルがQUQURI(ククリ)です。

QUQURI(ククリ)は、
恵比寿、中目黒、新宿に、部屋は狭いけど相場より安い金額でアパートを提供します。

【QUQURIとは?:ホームページより】
スピリタスは東京で頑張っている若者を応援したいと考えました。
それが結果的に投資家の皆さん、入居者の方々のニーズに合ったアパートを作ることになりました。

若い時は家賃が高くて広い部屋に住むよりも、狭くても安くて快適なところを選んで、大切な「時間」「お金」という資源を本当に必要かどうかわからない「モノ」に使ってしまうのではなく、自分を高めてくれる「経験」に投資し、自分を磨き、成長して、羽ばたいて欲しいという想いから代表の仲摩がQUQURIと名付けました。

出典:ククリ

借りる側だけでなく貸す側目線でも

不動産投資において、不動産・マンションオーナーの悩みはいくつもありますが、

  • 入居率
  • 空室期間
  • 利回り

は、収益物件としての価値は大きく左右しますし、場合によっては首を絞めることになります。

入居率

このQUQURI(ククリ)ですが、恵比寿、中目黒、新宿などの地区に絞っているため、1年中賃貸需要があり、高い入居率(入居率99%)。

空室期間

当たり前の話ですが、空室期間が長いとキャッシュフローが悪化します。

東京都のワンルームの平均空室期間が29.7日と言われていますが、QUQURIの場合は、その人気から14日程度と倍以上の早さでの入居も。

利回り

そして、利回り。
基本的なワンルームタイプの部屋の面積は20平米程度ですが、QUQURIの面積はその半分の9平米。
ただ天井を高くし余裕のあるロフトを置く設計を基本としています。

20平米が半分の9平米になるからといって家賃が半分になるかというと、そうではなく、相場の2万円~3万円低くなる程度。

要するに、
1部屋あたり2万円~3万円家賃が低くなるものの、1部屋当たりの面積を半分にで単純に総戸数(部屋数)を2倍にできるということ。

ということで、
恵比寿、中目黒といった超人気エリアの通常利回りは4%~5%のところ、QUQURI(ククリ)の場合は利回り7%超を実現が可能なのです。

なぜ毎月持ち出しが発生するマンション投資(不動産投資)をするのか?利回りがマイナス?
持ち出しが発生するマンション投資 友人が始めるマンション投資。 一般的に不動産投資というと家賃収入を生活の足しにするイメージがありますが、 彼の不動産投資は、毎月持ち出しが発生(マイナス)するになるマンション投資モデル。 ...

狭小アパート経営が成り立つワケ

居住者のメリット

居住者は、都内のアクセスがいいところに相場より安い家賃で住みたい。
友達を部屋に呼ぶこともないし、仕事が終わって寝に帰ってくるところであれば部屋の広さも関係ない。

不動産オーナーのメリット

不動産オーナーとしては
紹介したとおり、利回り・空室期間・入居率の心配がない。

この両者の需要をガッチリつかんだのがQUQURI(ククリ)になるというわけです。

SPILYTUS社(スピリタス):仲摩 恵佑(なかま けいすけ)

SPILYTUS社(所在地: 〒105-0001 東京都港区虎ノ門4-3-13 ヒューリック神谷町ビル1F)
代表取締役:仲摩恵佑さんが
『りえ&たいちのカイシャを伝えるテレビ』で紹介されていたので。

狭小アパート人気は一時的なブームなのか?

昔は、一軒家を持つことが夢であった。

年を重ねるたびに・子供が増えるたびに、住むアパート・マンションの間取りを大きくし、最終的に庭付き一軒家を持つことを目指した。

それによって、首都圏から住む場所を郊外に求めることになった。

その世代が団塊の世代となり、廃墟化の危機まで来ている。

狭小アパート 人気

そんな時代があったかと思うと、今日紹介したような狭くてもブランドのある駅に住みたいという20代・30代。

この世代が今後10年後どこを目指すかはなんとも言えないが、少なくともいえるのが、通勤時間に何時間もかけて仕事に行くというスタイルになることは想像しずらい。

このターゲット層向けににまた、新しい賃貸マンションのカタチができるかもしれない。

現在、不動産投資は、かぼちゃの馬車の事件、スルガ銀行の不正融資でネガティブがイメージが強い。

土地取得・建築費用高騰もあり、初期費用が高いハードルにもなっているだろうが、QUQURI(ククリ)は、新しい不動産投資のカタチとして、注目されているのは納得です。

ククリ 空き状況
出典:株式会社SPILYTUS

QUQURI(ククリ)の出口戦略にも注目

最後に、
QUQURI(ククリ)の場合、ロケーションへのこだわりを無視できません。

住宅地としても人気のあるエリアで徒歩圏内。
地価として下がりにくく、さらにより価値を生む可能性も秘めています。

要するに、収益物件として運用しながら、適当なところで売却しキャピタル・ゲインを得ることも可能です。

QUQURI(ククリ)のサイトでは、

人気のある駅(例えば恵比寿、中目黒等)の場合は、15分程度の距離であっても問題ない

という記述がありますが、これには”?”を感じますが・・・・。

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