マンション売却と3,000万円特別控除を知らないと確実に損します!マンションを売るタイミングを紹介!

3,000万円特別控除 3000万円特別控除

マンションを売る場合のテクニックとして3,000万円特別控除は活用したいものです。

ただ、その控除を生かしているのにも関わらず、

もう1つの控除、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)で損をしている人もいますので、控除の賢い活用法を紹介します。

3,000万円特別控除

3000万円特別控除とは

通常、不動産を売り、そこで利益が発生すれば譲渡所得が発生し、税金の対象となってしまいます。

これを回避するのが3000万円特別控除です。

売却による利益が3000万円以内で収まった場合には、所得税の対象とはならず、非課税ということになります。

この場合はマンションであっても、一軒家であっても同じです。

簡単に説明すると
6000万円で購入したマンションを9000万円で売却した場合、
本来は譲渡所得として、3000万円に対して税金がかかるのですが、3000万円特別控除を利用することで、丸々税金を納めなくOKということです!!

実は、この3,000万円特別控除のシステムを知らない人が多くいます!

一般的に、利益が出たら税金を払うということは知ってるけど、その税金が免除されるとなればかなり驚きじゃないですか?

ただ、ここには大きな問題があります。

それは、売却のタイミングです。

3000万円特別控除特例を受けるための条件

3000万円特別控除の特例を受けるためには、いくつかの条件があります。

最初にまとめると

  • 所有者自身が住居として住んでいる
  • 賃貸物件としての期間が3年以内である。
  • 直近で3000万円特別控除の特例受けていないか?

になります。

対象となる不動産が所有者自身が生活の拠点にしていたマンションだったかどうか?

また、その生活の拠点にしていたマンションを売る前年、前々年に別のマンションで3000万円特別控除の特例を受けていないということ、別の特例である買換えの特例を受けていないことなど、ここ2年で別の特例の適用を受けていないことも条件に含まれます。

3000万円特別控除 条件

中には、今まで住んでいたマンションに住まなくなった、別のところに移ったというケースもありますが、この場合は、そこのマンションに住まなくなってから3年目の年末までに売ってしまえば、3000万円特別控除の特例対象となっていきます。

一方、転居先が賃貸住宅である場合も、3000万円特別控除の対象となっており、売った後にどうするかということは問われません。

買換えの特例を適用する際にはあくまで買換えであるため、売った後のことは問われますが、3000万円特別控除の特例はあくまで譲渡した場合の特例であるため、そのあたりのことは関係ありません。

他のケースとして、店舗と居住用マンションを一緒にしていたというケースもあります。

このような併用住宅の場合、居住用で使っていた部分、事務所として使っていた部分を計算し、その比率に応じて按分します。

そして、居住用の部分のみを対象とし、特例を適用させます。ただ、9割以上居住用スペースとして使っていたという場合には満額で特別控除を受けることが認められる傾向にあります。

要するに、
住居用として住んでいる物件を売る分には、この3000万円控除が適用される

賃貸物件といて貸している場合は、貸し始めてから3年以内であれば、3000万円控除が適用される

ということです。

【名義が共有の場合】3000万円特別控除特例

3000万円特別控除特例について、さらにお得になる情報があります。

それは、名義を共有で持っている場合です。

夫婦などで、共有している場合、それぞれ3,000万円特別控除が利用となりますので、実質6,000万円まで無税になります。

高額マンションを購入時は、共有で持つというのも1つのテクニックかもしれません。

特例適用除外要件

一方で、こうした特例の対象外になる案件もあります。

まずは、3000万円特別控除の特例目的で入居したマンションです。

通常より3000万円分は租税の回避をすることができるため、あたかも居住していたかのように振る舞い、特例の適用を狙う人たちがいますが、確定申告の際にそのあたりの部分をかなり税務署で問い詰められることになり、詳細な説明を求められます。

そうなるとウソが発覚してしまうため、絶対にしてはいけません。

3000万円特別控除対象外

また、居住しているマンションを新築する際に仮住まいとしていたマンション、一時的に利用したマンションも特例の対象とはなりません。

これを認めてしまうと、先ほどの特例狙いの人を排除することができなくなってしまいます。

最後に、居住目的ではないマンションです。

例えば、別荘、趣味目的で利用しているマンションなどが該当し、対象とはなりません。

では、どれだけの期間であれば、居住用のマンションとして認められるのかですが、その年月は具体的には決まっておらず、場合によっては短期間であっても認められることはあります。

その場合には売却に至る経緯が重要です。

本当は長く住むつもりだったが引越しをせざるを得なかったなどの事情があれば認められることもありますが、それを確定申告の際、税務署に対して説明する際に、その事実を証明できるかどうかが求められることになり、税務署にそれを認めてくれないという可能性も十分に考えられます。

例えば、引越しすることを本当は予見できていたのではないかというものです。

こうしたものに具体的に答えられれば認められますが、あやふやだったり、なんとなく予見はしていたなどのことでうまく答えられないと認められず、特例適用の除外要件となります。

こちらを簡単に説明すると、
3000万円控除をうけるために、偽装をする場合の心得みたいなものです。

居住しているという定義をどうとるか?

この部分が大きなポイントですが、住民票をとりあえず移せばOKというわけではなく、少なからず、それなりの期間、生活していたという状況証拠を作る必要があるでしょう。

購入したマンションを高く売る

3000万円特別控除を活用しよう!

購入したマンションを高く売って利益を得たい。

3000万特別控除を考えた場合、地価相場、不動産相場を上手に読み切る必要があります。

2億のタワーマンションを2億3000万円で売るとなれば、今の不動産価格が上昇の時期では、難しくないかもしれません。

しかし、5000万円の物件を8000万円で売るとなると、売るタイミングだけではなく、売り主(不動産会社)の力量も試されます。

比較的、インスピレーションで物件を購入していくタイプの中国人との太いパイプを持っている不動産会社などは、思わぬ高額価格での売却が期待できますが、そのタイミングは運任せという部分もはらんでいます。

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3000万円特別控除を活用したマンション売却体験談

マンションを売却し特別控除を活用しました

以前マンションを売却してかなりの大金を得たことがあります。そのとき3000万円特別控除を活用して、翌年支払わなければならない税金を抑えたといった経験をしました。
3000万控除は控除額が3000万円そのまま増えるわけではありませんが、それでも住民税や国民健康保険料が大幅に減ったので本当に助かりました。マンションが高く売れるのは嬉しいものの税金が沢山取られるのは気分がよくないと思っていたので、3000万円特別控除を活用できたのはラッキーだったと言えるでしょう。
今では一軒家に家族に引っ越して、マンションを売ったお金は生活費と子供の養育費に使っています。毎日安定した生活が送れているのも3000万控除のおかげです(^_^)

賃貸に出して2年(3年以内)だったので、特別控除対象でした

家族でマンションに住んでいましたが、その後、仕事で海外に滞在することになったので家族で海外に移り住むことにしました。
日本に2年以内に帰国する予定でしたが、思いのほか海外での仕事が長引いて帰国の目途がたたないので、マンションを売却することを決めました。
帰国してから再び住むだろうと考えていたので、空き家にしておくよりも賃貸として貸し出しをしていました。
賃貸に出して2年(3年以内)だったこともあり、3000万円特別控除を受けられました。おかげで譲渡にかかる税金はとても少なく済んだので助かりました。
不動産会社も売却依頼をしてから迅速に動いてくれたので、買い手がすぐに見つかってスムーズに手続きができました。

税金のことはわからなかったけど税理士が相談に乗ってくれました

マンション売却の際に、譲渡所得税がかかることで問題がありましたが、知り合いの税理士のに相談したところ、3,000万円特別控除の制度があるそうなので、そちらを利用することにしました。
方法は簡単で年度末の確定申告の際に申告をして、承認されれば良いだけです。
非常に簡単にマンションの売却が完了して、必要書類や申告や節税、住宅ローン控除など税金に関する問題もすべて解決できたので、知り合いの税理士には非常に感謝しています。
ただし、マンションが売却できるかどうかはその土地に需要があるかどうかなので、必ずしもこの特別控除がうまく機能してくれるかどうかは保証されていません。そのため、購入する際にも将来のことを考えてしっかり選んで購入したほうが良いでしょう。

参考;トップページで紹介しています
3000万ローン控除を活用してマンションを売るなら

マンションを高く売った後のテクニック

こんな人いませんか?

マンションを売却時に、

  • 住宅ローンがまだ残っている
  • 住宅購入から10年以内

実は、意外とこのタイプの少なくありません。

10年というタイミングは不動産価値が大きく動くタイミングの1つです。

特に、3000万円特別控除を得る場合は、築浅の場合が多いため、このタイプの人に有益な情報を紹介しましょう。

マンション売却をした人の中には、そのあと、賃貸マンション生活をしている人を見かけます。

実は、それが、マンション売却を活用した賢いテクニックなのです。

まず、考えてください。

マンションを高く売ることができたので、売却益を得ることができました。

特別控除の3,000万円満額を得たとしましょう。

多くの人は、その利益でローンを完済し、残りの金額で新しいマンションや一軒家を購入しようとします。

私からすれば、これは大きな間違いです。

不動産相場高騰

よく、考えてください。

特別控除を満額(3000万円)受けられる時期は、マンション相場、不動産相場が高騰している時期です。

その時期に高く売れたことはうれしいことですが、逆を言えば、購入金額も高騰しているということです。

そんな不動産相場が上がっているときのマンションの購入は、地方や条件の悪い地域しか手が出せないでしょう。

さらに、
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の存在を忘れてはいけません。

住宅ローン控除の説明はするまでもないかもしれないですが、簡単に説明すると

住宅ローンの残高の1%分をその年払った所得税還付、住民税の減額を受けられるものです。

ローン残高が1000万円であれば、10万円が控除されるわけです。(ローンが始まってから10年間ずっと)

マンションを売った利益で、ローン残高を返してしまっては、その住宅ローン控除を失ってしまうというわけです。

ここまで説明すればわかるでしょう。

  • 高い時期にマンションを売ったのであれば、その時期にマンションを買うのは避ける。
  • さらに、

  • 住宅ローン控除が適用される時期であれば、その間は、ローンを完済させることなく、毎月返済したほうが得。
  • というわけです。

    住宅ローンの金利がタダ同然の今だからこそ、成しえる技でもありますね。

    住宅ローン控除の適用が切れたら完済すればいいですし、何年か経てば、不動産価格にも動きが出ることでしょう。

    賃貸物件は、不動産価格の波を受けにくいため、不動産が高騰しているときは賃貸生活のほうが得です。

    不動産相場は大きな動きでは10年単位の周期で動きますが、都心だけでなく、地方にも目を向けると、毎年のようにその動きは見て取れます。

    新しいタイミングをそこで、見出すことができれば、3,000万円特別控除をよりいい形で生かすことができることでしょう。

    まずは、高くマンションを売れる時期を見つけることですね。