3000万円特別控除とは?マンション売却と3000万円特別控除を知らないと確実に損します!不動産売却タイミング

3,000万円特別控除 3000万円特別控除
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢の再来リスクも

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マンションを売る場合のテクニックとして3000万円特別控除は活用したいものです。

3000万円特別控除

3000万円特別控除とは

通常、不動産を売り、そこで利益が発生すれば譲渡所得が発生し、税金の対象となってしまいます。

これを回避する1つの控除が今回紹介する3000万円特別控除です。

この場合はマンションであっても、一軒家であっても同じです。

大雑把に、諸費用・手数料を無視して簡単に説明すると
6,000万円で購入したマンションを9,000万円で売却した場合、
本来は譲渡所得として、3000万円に対して税金がかかるのですが、3000万円特別控除を利用で、丸々税金を納めなくてOKということです!!

一般的に利益が出たら税金を払うということは知ってるけど、その税金が免除されるとなればかなり驚きじゃないですか?

そこで、

  • 3000万円特別控除のシステム上手に活用する方法
  • 3000万円控除が活用できない条件

を紹介します。

3000万円特別控除特例を受けるための条件

3000万円特別控除の特例を受けるためには、いくつかの条件があります。

簡単にまとめると

  • 居住用財産:所有者自身が住居として住んでいる
  • 賃貸物件としての期間が3年以内である
  • 直近で3000万円特別控除の特例を受けていない
  • 親族間の取引ではないこと

などになります。

居住用財産であること

まず、売却対象となる不動産に所有者自身が生活の拠点にしていた家・マンションだったかどうか?

が、問われます。

居住用物件として、そこに住民票を置き、日常生活を送っていたか?

条件の1つ目がこれです。

賃貸運用の場合は3年以内

過去に所有者自らが居住し、その後、他人が住んでいる場合、

主に賃貸運用として他人に家を貸していた場合は、

居住しなくなった日から同日以後3年が経過した年の12月31日までであることが条件です。

例えば、
2021年10月1日に転居した場合、
2021年12月31日からが基準となり、

  • 1年目:2022年12月31日
  • 2年目:2023年12月31日
  • 3年目:2024年12月31日

要するに、2024年12月31日までとなります。

直近で特例を受けていないこと

前年・前々年に

  • 「3000万円特別控除の特例」
  • 「特定の居住用財産の買換えの特例」
  • 「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

などの控除を受けていないこと。

*特定の居住用財産の買換えの特例とは、買い替えにおいて、売却する家よりも高い金額の家に住み換えた場合、売却した家の譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りするという特例です。
*特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、家を住宅ローン残高より低い価額で売却して損失(譲渡損失)が出た時に、確定申告することでその譲渡損失をその年の他の所得から控除(損益通算)することができる制度です。

親族間の取引ではないこと

一定の関係者への譲渡も条件に入っています。

  • 配偶者
  • 父母・祖父母・子供・孫(直系血族)
  • 配偶者や直系血族以外で生計を一つにする親族
  • 譲渡後にその居住用家屋に同居する親族
  • 内縁の妻や夫

の場合、除外の要件になります。

厳密には、ほかにも

宅建でも上級レベルの補足を足すと以下の要件もあります。

≪収用等の場合の特別控除を受けていないこと≫
収用等の場合の特別控除とは、
道路計画や都市計画・公共事業のために、国や地方公共団体に土地を売った(収用)場合に活用した特別控除です。

≪災害により滅失した場合≫
災害により家が滅失した場合は、
居住しなくなった日から同日以後3年が経過した年の12月31日までであることが条件、上で紹介したものと同様です。

参照:国税庁

3000万円特別控除 条件

もう少し突っ込んで3000万円特別控除を紹介

普通に、
居住している家を売る分には、何も問題はなく3000万円特別控除が適用可能でしょう。

ちょっとイレギュラーな事案も紹介します。

自身が賃貸住宅に住んでいる場合

人に家を貸している間、
自身が賃貸マンションなど賃貸住宅の場合でも、3000万円特別控除の対象です。

店舗兼居住用の場合

店舗兼居住用の不動産、

例えば、1階にテナント、2階は自身が居住の場合は、

居住用で使っていた部分と事務所として使っていた部分を計算し、その比率に応じて按分されます。

ただ、9割以上居住用スペースとして使っていたという場合には満額で特別控除を受けることが認められる場合もあります。

ペアローンの場合

最近は、共働き夫婦も多く住宅ローンをペアローンで借りることもあると思います。
パワーカップルの1億越えのマンション購入などニュースになっていますね。

その場合も3000万円特別控除特例の利用が可能で、各々3000万円まで、夫婦で6,000万円までが控除対象となります。

例えば、
分かりやすく夫婦の持ち分(50%と50%)の高級マンション、
購入時1億円で購入(お互い5,000万円ずつのペアローン)、1億6000万円で売却した場合、

本来であれば、
6,000万円-3000万円(控除)=3000万円に譲渡税がかかりますが、

ペアローン場合、

  • 夫:3000万円控除
  • 妻:3000万円控除

が対象となるため、丸まる免除されます。

3000万円特別控 除対象外

悪用の場合は特例適用除外要件も

一方で、こうした特例の対象外になる案件もあります。

例えば、
3000万円特別控除の特例目的で居住を偽ることです。

租税の回避のために、
あたかも居住していたかのように振る舞い、特例の適用を狙うと疑われる場合、
確定申告の際にそのあたりの部分を税務署から説明を求めれる場合があります。

住民票を移してなかったり、居住期間が著しく短い場合がそれにあたるでしょう。
住民票をとりあえず移せばOKというわけではありません。

では、どれだけの期間であれば、居住と認められるのか?

ただ、その年月は具体的には決まっておらず、場合によっては短期間であっても認められることはあります。

例えば、
本当は長く住むつもりだったが、急遽転勤で引越しをせざるを得なかったなど、税務署にそれを認めれば対象となる場合もあります。
その引越しを、本当は予見できなかったのか?

ちなみに、居住目的ではない、
別荘、趣味目的で利用している一時使用の家なども該当し、対象とはなりません。

いずれにしても、偽装はよろしくありません。

3000万円特別控除 ペアローン

3000万円特別控除を活用しよう!

購入したマンションを高く売って利益を得たい。

3,000万特別控除を考えた場合、地価相場、不動産相場を上手に読み切る必要があります。

2億のタワーマンションを2億3000万円で売るとなれば、コロナの影響がまだ軽微な今の不動産市況なら、難しくないかもしれません。

しかし 、5,000万円の物件を8,000万円で売るとなると、
売るタイミングだけではなく、売り主(不動産会社)の力量も試されます。

比較的、インスピレーションで物件を購入していくタイプの中国人との太いパイプを持っている不動産会社などは、思わぬ高額価格での売却が期待できますが、そのタイミングは運任せという部分もはらんでいます。

不動産一括査定で、多くの不動産会社とパイプを作っておくことは最低限必要ですね。

以下、大手を中心に担当者とのパイプを作っておきましょう。

3000万円特別控除のメリット

3000万円特別控除は、現状の高額売却が望めるシチュエーションでは非常に便利な税制措置です。

3000万円特別控除のメリットは、
税金の軽減以外にも

  • 住宅ローンの返済の助け
    3000万円特別控除の目的の一つは、住宅ローンの返済に困って自宅を売却する人々を支援することです。
    この控除が適用されると、売却から得た利益の一部が課税対象から外れるため、その分をローン返済に充てることが可能になります。
  • 新居への移行の促進
    3000万円特別控除は、自宅を売却して新しい家を購入する人にも適用されます。
    新しい家への移行を経済的に支援することで、ライフスタイルの変化や住環境の改善に対する障壁を減らす助けとなります。
    特定居住用財産の買換え特例と比較も重要です。
  • 不動産市場の活性化
    個々の家庭に対する影響の他に、この3000万円特別控除は不動産市場全体を活性化させる役割も果たします。
    売却税金の負担が軽減されると、物件を売却する意欲が高まり、その結果、市場全体が活発化します。

などがあります。

3000万円特別控除を活用したマンション売却体験談

3000万円特別控除の活用においては、実際に活用した人の口コミや体験談でしょう。

Googleクチコミ、ツィッターやインスタグラム、フェイスブックなど、探してみました。

3000万円特別控除 チェックリスト

マンションを売却し特別控除を活用しました
以前マンションを売却してかなりの大金を得たことがあります。
そのとき3000万円特別控除を活用して、翌年支払わなければならない税金を抑えたといった経験をしました。
3000万控除を活用したことで、住民税や国民健康保険料に影響が出なかったので本当に助かりました。
マンションが高く売れるのは嬉しいものの税金が沢山取られるのは気分がよくないと思っていたので、3000万円特別控除を活用できたのはラッキーだったと言えるでしょう。
今では一軒家に家族に引越して、マンションを売ったお金は生活費と子供の養育費に使っています。毎日安定した生活が送れているのも3000万控除のおかげです(^_^)

3000万円特別控除 申告

賃貸に出して2年(3年以内)だったので、特別控除対象でした
家族でマンションに住んでいましたが、その後、仕事で海外に滞在になったので家族で海外に移り住むことにしました。
日本に2年以内に帰国する予定でしたが、思いのほか海外での仕事が長引いて帰国の目途がたたないので、マンションを売却を決めました。
帰国してから再び住むだろうと考えていたので、空き家にしておくよりも賃貸として貸し出しをしていました。
賃貸に出して2年(3年以内)だったこともあり、3000万円特別控除を受けられました。
おかげで譲渡にかかる税金はとても少なく済んだので助かりました。
不動産会社も売却依頼をしてから迅速に動いてくれたので、買い手がすぐに見つかってスムーズに手続きができました。

3000万円特別控除 申告の必要性

税金のことはわからなかったけど税理士が相談に乗ってくれました
マンション売却の際に、譲渡所得税がかかることで問題がありましたが、知り合いの税理士に相談したところ、3000万円特別控除の制度があるそうなので、そちらを利用にしました。
方法は簡単で年度末の確定申告の際に申告をして、承認されれば良いだけです。
非常に簡単にマンションの売却が完了して、必要書類や申告や節税、住宅ローン控除など税金に関する問題もすべて解決できたので、知り合いの税理士には非常に感謝しています。
ただし、マンションが売却できるかどうかはその土地に需要があるかどうかなので、必ずしもこの特別控除がうまく機能してくれるかどうかは保証されていません。そのため、購入する際にも将来のことを考えてしっかり選んで購入したほうが良いでしょう。

こんな人いませんか?

マンションを売却時に、

  • 住宅ローンがまだ残っている
  • 住宅購入から10年以内

実は、意外とこのタイプの少なくありません。

10年というタイミングは不動産価値が大きく動くタイミングの1つです。

特に、3000万円特別控除を得る場合は、築浅の場合が多いため、このタイプの人に有益な情報を紹介しましょう。

マンション売却をした人の中には、そのあと、賃貸マンション生活をしている人を見かけます。

実は、それが、マンション売却を活用した賢いテクニックなのです。

まず、考えてください。

マンションを高く売ることができたので、売却益を得ることができました。

特別控除の3000万円満額を得たとしましょう。

多くの人は、その利益でローンを完済し、残りの金額で新しいマンションや一軒家を購入しようとします。

私からすれば、これは大きな間違いです。

3000万円特別控除 相続

よく、考えてください。

特別控除を満額(3000万円)受けられる時期は、マンション相場、不動産相場が高騰している時期です。

その時期に高く売れたことはうれしいことですが、逆を言えば、購入金額も高騰しているということです。

そんな不動産相場が上がっているときのマンションの購入は、地方や条件の悪い地域しか手が出せないでしょう。

ここまで説明すればわかるでしょう。

  • 高い時期にマンションを売ったのであれば、その時期にマンションを買うのは避ける。
  • というわけです。

    賃貸物件は、不動産価格の波を受けにくいため、不動産が高騰しているときは賃貸生活のほうが得です。

    不動産相場は大きな動きでは10年単位の周期で動きますが、都心だけでなく、地方にも目を向けると、毎年のようにその動きは見て取れます。

    まずは、高くマンションを売れる時期を見つけることですね。

    実績のある不動産会社の見分け方

    家の査定は、
    不動産会社選びがポイントです。

    特に、重要なことは、

    • 家を高く売る方法はあるのか?
    • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

    先に結論を言えば、

    1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
    2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

    この2つです。

    不動産査定を行うと、
    その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
    新人なのか?
    有能なベテラン社員なのか?
    会ってみるまで分かりません。

    要するに、当たりハズレが発生します。
    印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

    ・家が高く売れない!
    ・早く売れない!
    これら口コミを目にしますが、その象徴です。

    そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

    ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

    専属エージェントの仲介

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    ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

    売却方法にも特徴

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    ・売主からも
    ・買主からも
    両方から仲介手数料が欲しい!!

    目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

    これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

    補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

    対して、SRE不動産は、
    売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

    これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

    販路が他社を超越

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    • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
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