マンション売却 旧耐震
同じ古いマンションでも、
- 旧耐震基準のマンション
- 新耐震基準のマンション
で大きく違います。
今回は、旧耐震のマンション売却で心得ておくことを紹介します。
最初に言います！
マンションに求めらているもの、その見極めを誤ると非常に厳しい売却活動になります。
以前、私も旧耐震基準マンションのやり取りでその厳しさを実感しました。
- 筆者の体験談
- 旧耐震基準のマンション売却をした方の口コミ
など、旧耐震基準マンション売却について紹介したいと思います。
旧耐震 マンション売却とは
旧耐震基準マンションとは、新耐震基準適用：1981年（昭和56年）6月1日以前のマンションとなります。
新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないを前提としています。
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも倒壊しない、仮に破損しても補修することが可能という基準で設定されているものです。
細かい話をすれば、
この1981年6月1日以降に建築確認申請を受けたマンションということなので、
1981年6月1日以降に竣工（築年月日）されたマンションではありません。
建築確認から竣工まで1年以上かかりますから、1981年6月2日竣工のマンションは完全に旧耐震基準マンションと言えるかもしれません。
よって1982年・1983年・1984年のマンションは、
建築確認を取った後に工期がずれて竣工が遅くなったマンションもありますので、新耐震基準でない場合もあります。
そんな旧耐震基準マンションの売却ですが、なかなか難しい状況であることは間違いありません。
ただ、旧耐震基準マンションの地震に弱いから人気がない！
というわけではありません。
そもそも世界に誇れる日本建築はです。
東日本大震災において旧耐震の建物（家･マンション）がすべて倒壊したか？
っと問われると、
取り壊さなくてはならないレベルの倒壊は一握りにも満たなく、新耐震の建物が大丈夫だったかというと同等程度の割合で被害を受けています。
マンション、一軒家、アパートなど、
軽量鉄骨、RC造（鉄筋コンクリート造）、木造など構造の違いがありますし、
構造以前に地盤の良し悪しもあるので、旧耐震・新耐震比較にならないかもしれませんが、少なくとも日本の建築技術から旧耐震だからと言って地震に弱いとは言い切れないでしょう。
旧耐震自体、古いマンションですからそもそも人気があるとはいえません。
地震大国でもある日本、
その観点で言えば、
- 旧耐震基準マンション
- 新耐震基準マンション
で比較すれば、やはり新耐震を選ばれるでしょうし、1981年（昭和56年）のマンションが１つの基準となるのです。
築30年は古いマンションというイメージが強いですが、
そもそも、築30年のマンションは新耐震基準マンションです。
新耐震の築30年でも十分安く購入できるわけですから、
買主自体がスーモ・アットホームなどで物件を検索する場合、選択肢として35年以上にチェックをすることは稀と言えるでしょう。
融資のハードルも
旧耐震基準マンション売却には、さらに大きな壁が立ちはだかります。
それが融資です。
旧耐震であっても地震に弱いわけではないので、
- 旧耐震のマンションを購入しリノベーションしたい！
- 旧耐震のリノベーションされたマンションを買いたい！
と購入希望者は少なからずいます。
というより、昨今、安くマンションを購入しリノベーションをおこなう人が増えています。
ただ、住宅ローンの融資という壁が立ちはだかります。
住宅ローンを組む場合、銀行など金融機関の審査を受けるわけですが、
審査においてネックとなるのが
- 築年数
- 旧耐震
- 耐用年数
です。
金融機関によっては、旧耐震基準マンションへの融資を扱わない銀行さえあります。
新耐震であっても、築30年のマンションであれば、耐用年数は17年（47年-30年）になりますから、
住宅ローンの返済期間自体、35年を組むことは難しくなる場合もあります。
不動産投資の融資はさらに厳しい
実際、筆者が体験した経験ですが、
最近、おもしろい旧耐震の区分マンションを紹介され、立地も利回りもいいので前のめりになりました。
即銀行に融資の相談をしたところ、
- 《A社》
A社には、借入額の半分くらいの預金があるため、少しは融通を聞いてもらえるかと思っていましたが門前払いでした。 - 《B社》
B社の場合、金利が想定より高く、返済期間10年でした - 《C社》
C社は、借入額の倍の預金がありますが、旧耐震基準のマンション・建物ということで門前払いでした。
*即他の銀行に預金を移しましたｗｗｗ
- キャッシュで買うか？
- 金利高め・借入期間短縮を受け入れるか？
を選択せざるを得ないという状況でした。
もちろん金融機関によっては、
旧耐震基準のマンションだろうが、保証金的にある程度預金を入れる形で優遇してくれる銀行もあるかもしれませんが、昨今の不動産投資における銀行の不正によって、どの銀行も慎重になっているのを肌で実感しました。
関連ページ：マンション老朽化の購入・売却
旧耐震基準マンションを早く売却
都心のマンションは、旧耐震でも立地から売り方によってはスムーズに売却することは可能ですが、
あらかじめ買主目線に立ってシミュレーションをしておきたいところです。
買主は、旧耐震基準のマンション購入に対して、
- 住宅ローン融資
- 住宅ローン控除
- 管理費・修繕積立金
- 大規模修繕工事の実績・予定
- 事故物件の有無
などいろいろな側面から購入を考えます。
売り主は、このいくつものハードルを想定しながら、
- 販売方法
- 販売価格
- 営業トーク
を煮つめていきたいところです。
安易に不動産会社を選ばない
通常の中古マンション売却であれば、
一括査定サイトを活用し相性の会う営業マンに売却をお願いすればいいのですが、
旧耐震基準マンションの時は、状況に応じて不動産会社選び・営業マン選択を考える必要があります。
また、室内のアレンジを検討したいところです。
不動産売却エージェントの活用も
不動産会社の営業マンに仲介をお願いするのと同時に、不動産売却エージェントの選択もおすすめします。
会社の意向に縛られ、片手取引だけでなく両手取引も考え天秤にかけるのが不動産会社の営業マンです。
対して、不動産売却エージェントは、売却のために売り主に寄り添ったポジションに位置します。
また、不動産会社の営業マンは会社から選任された担当者なので、会社の評判が良くても担当者が有能なのかは別の話です。
ベテラン・新人、誰が来るのか出会うまでは分かりません。
対して、不動産売却エージェントは売り主が選定可能です。
タクシエ（TAQSIE）は、
三菱地所リアルエステートサービスは中立的な立場に立ち、各不動産会社のエース級エージェント、約350名の中から売却条件にぴったりな人をマッチングするサービスです。
＞＞不動産売却エージェント探しはこちら
不動産買取も選択肢に
旧耐震基準マンションは事故物件とは言いませんが、訳あり物件の部類に入ります。
そのため、仲介での売却ではなかなか難しく、不動産買取会社も選択肢に入れたいところです。
旧耐震基準マンションかつ事故物件であっても、買取してくれるので、まずは、相談だけでもしてみるのもおすすめです。
【旧耐震基準物件売却の口コミ・体験談より】
昭和４０年代の古いアパートで住んでいた男性が首つり自殺をしました。
発見が遅れたこともあり、中は異臭だらけ。
特殊清掃をかけるも畳についたシミが消えず、売りに出すにも金額がつかないということを業者から言われましたが、こちらで買取していただくことができました。
以前紹介した、訳あり物件に強い買取会社も紹介しておきます。
旧耐震基準マンション買取：訳あり不動産相談所
事故物件・訳あり物件・処分に困っている家の高額買取なら
【訳あり不動産相談所の特徴】
事故物件、法的問題を抱える物件、構造上の問題がある物件など、一般の市場では取り扱いが難しい不動産の買取を専門に行っており、迅速かつ円滑な取引を可能にしています。
| 商号 | 株式会社NKT |
|---|---|
| 代表取締役 | 行方 光宏 |
| 本社所在地 | 〒107-0051 東京都港区元赤坂1-2-7赤坂 Kタワー4F |
| 設立 | 2021年2月2日 |
| 公式サイト | https://www.oxfamrmx.org/6yx2 |
リノベーション物件
マンションの外観には手を付けられないですが、リノベーションによって室内を一新することで古さ・築年数を感じさせない物件になります。
- 間取りを今の需要に変更（4LDKを1LDKに等）
旧耐震の建物の間取りは、時代を感じる作りです。
キッチン5畳・リビング6畳・居間5畳・・・など、小さく仕切った間取りでした。 - 水回り（キッチン・風呂・トイレ）
- 最新設備
などを取り入れるリノベーション・リフォームは旧耐震基準マンションの賢い売り方の１つです。
また、媒介契約をおこなう不動産会社選びもアレンジが必要です。
専任媒介契約を選択しホームステージング取り入れたり、
一般媒介契約で2･3社の不動産会社お願いし、告知を広めにおこなう選択肢も考えられます。
ただ、１つ押さえておかないといけないことは、
少しでも多くの人の目に届く、広告力のある不動産会社（大手中心）を選ぶことです。
関連ページ：中古住宅のリノベーションと耐震補強
オーナーチェンジ物件の場合
旧耐震基準マンションのオーナーチェンジ物件は、
先ほど紹介したとおり不動産投資ローンのハードルが高いため、売却のタイミングも含め、かなりシビヤに考える必要があります。
本来は空室の状態で売却したいですが、それができないのがオーナーチェンジ物件です。
オーナーチェンジ物件の場合、利回りを真っ先にみられます。
家賃はそう簡単に変更できませんので、この利回りによってハードルの高低が生まれます。
さらに不動産投資ローンの金利優遇を受けにくいため、
表面利回りはキレイに見えても、買主が金融機関とのローンのやり取りで破談になることも少なくありません。
反応があるのに、売却が締結しないのが旧耐震基準マンションのオーナーチェンジ物件あるあると言ってもいいかもしれません。
その観点から、
キャッシュで購入可能な客を持っている不動産屋、提案力のある不動産屋を選ぶことも考えておくといいと思います。
・顧客を持つ大手不動産会社
・海外の投資家とのパイプのある不動産会社
等。
築古の人気
最近、都心のマンション価格が高値で推移していることもあり、中古マンションの購入を検討している人が増えています。
さらに、築25年以上の築古マンションを購入し、リフォームやリノベーションを施す形で、室内はキレイ・最新設備で新しい生活を始めています。
旧耐震基準マンションに関しても、
その売却価格から選択肢の1つになっているのは間違いではありません。
- 旧耐震基準のマンションは売却できる？
- 旧耐震物件のリスクや購入する場合の選び方
- 旧耐震物件の注意点
- 旧耐震の中古マンションを購入してもいいのか？
なども問題となっています。
国土交通省は、マンション政策の現状と課題
の問題も定義しています。
よくある質問・気になる悩み
旧耐震基準のマンションとは、1981年以前の耐震基準に基づいて建設されたマンションを指します。
新耐震基準と旧耐震基準の違いは、地震への耐久性で、新基準はより厳しい耐震設計が求められます。
旧耐震基準のマンションの売却価格は、新耐震基準に比べ一般に非常に低く、戸建てであれば建て替えが可能ですが、集合住宅という側面を持つため、リスクと考える人が少なくありません。
耐震性の説明や価格設定、適切な買い手を見つけることになります。
登記簿謄本、建物構造図、管理規約、耐震診断書などが一般的です。
耐震補強を行った場合、売却価格が上がる可能性がありますが、補強の内容や市場状況によります。
そもそも、築年数は耐用年数を大きく越えているため、売却のハードル自体高い側面もあります。
売却先としては、リフォーム業者、投資家、個人などが考えられます。
税金の特例や控除（3,000万円特別控除等）は、売却価格や所有期間（居住・賃貸）などに基づくため、税理士の相談をおすすめします。
仲介業者の選び方は、旧耐震基準物件の経験や評判、手数料などを考慮します。
不動産売却は、旧耐震基準マンションに限らず、不動産会社のサポートなしにはできません。
セミナーや書籍よりも、人間関係を重視する事をオススメします。
市場動向や将来の見通しは地域や経済状況によります。
旧耐震のマンションの場合、大地震・震災の後は大きく価値を下げます。
都度、専門家の意見を聞くのが有効です。
適切な価格設定、ターゲットの明確化、タイミングが成功のポイントです。
また、リノベーション工事を施す方法もあります。
ローンの残高や返済については、売却後の計画をしっかり立て、金融機関との相談が必要です。
旧耐震基準マンション売却：まとめ
旧耐震基準マンション売却は難しい反面、チャンスも兼ね備えています。
マンションの管理組合の判断によっては、
耐震補強する体力のあるマンションもありますし、それ以上に好立地に建っているマンションもあります。
建て替えに関してのリスクは少なからずありますが、
容積率に余裕があるマンションであれば、建て替えによって大きなメリットが生まれるでしょう。
銀行の後押しがイマイチなだけに、うまくいきそうな展開が破談になるのも旧耐震基準マンションですから、不動産会社の営業マンの能力が問われる物件と言ってもいいでしょう。