不動産売却エージェントの選び方・見極め方:信頼できる営業マンとは?不動産会社の営業担当者探しなら

不動産売却エージェントの選び方・見極め方:信頼できる営業マンとは?不動産会社の営業担当者探しなら 不動産エージェント
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢・・・の再来リスクも

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不動産売却エージェント選び

こんな小さなサイトにもたまにお問い合わせメールが届きます。

優秀な不動産売却エージェントを紹介してほしいというものでした。

マンション売却は、営業マンのスキルが全てであると思っています。

そこで、最近届いたメールを紹介します。

はじめまして。
仙台に住む****と申します。
サイトを拝見し、マンションを高く売るためには、セールスマンの営業能力に尽きることが分かりました。

現在、青葉区に住んでいるのですが、築8年のマンション(新築分譲マンション:3LDK)の売却を考えています。
当初は、地元の不動産会社にお願いしようと思っていたのですが、いろいろな情報を見ていくうちに、囲い込みや意図的な値切り交渉があることを知り、

  • 売却方法をどうしていくか?
  • どこの不動産会社と付き合うか?

慎重に考えるようになりました。

そこで、能力のある優秀な不動産会社の営業マンを紹介していただけないでしょうか?

 

  • 不動産売却エージェントの選び方
  • 不動産会社の営業担当者選び

で、
・売れる物件は、より早く・より高く
・売りにくい物件でもスムーズに売却
が進みます。
 
たとえば、

  • 内覧時の部屋の説明が乏しい
  • 購入希望者からの質問に即返答できない

こんな担当者に出会ったら最悪です。

だからこそ、1人でも多くの

  • 不動産会社の営業マン
  • 不動産売却エージェント

に会い、その人柄・仕事の進め方・提案を確認するのです。

今回は、不動産売却アドバイザー、不動産売却エージェントの選び方・信頼できる営業マンについて紹介します。

出だしで躓くと、取り返しのつかないことになります!

ソニーグループの不動産売却エージェント”SRE不動産”

不動産売却では、精度の高い査定と販売戦略の違いで、
成約価格に数百万円の差が出ることも珍しくないため「査定」と「販売戦略」が不動産会社選びの最も重要なポイントです。

ソニーグループのSRE不動産の特徴は

  • ビックデータによる業界最先端のAI査定(売却価格決定)
  • プロのエージェントによる質の高い提案・相談

普通の不動産会社の営業マンではなく、
プロのエージェントです。
不動産エージェント 怪しい
失敗しないための第一歩はここからです。
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匿名で不動産売買エージェントの無料相談するなら”テラスオファー”

匿名で不動産エージェントに相談できるテラスオファーをご存じですか?

匿名で相談内容を登録すると
複数の不動産エージェントから情報提供・提案プランが届きます。
 
その提案内容・プロフィール・実績から、もっと深い話をしたいエージェントがいれば、情報開示し具体的に進める流れです。

不動産エージェント おすすめ

不動産エージェント

  • 完全匿名登録
  • 営業メール・電話は一切なし
    開示しない限り匿名でやりとり可能
  • 物件説明は一度でOK
    提案を受けるための情報はTerass Offerで事前共有されます
  • 高く売れる戦略・理由が明確
    「どのように売るか」という戦略が把握でき納得感が得られます
  • 売却のプロに状況相談
    相続やローンなど複雑な状況もプロに直接相談ができます

《まずは、匿名相談を》
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不動産売却エージェント選びなら”タクシエ”

タクシエ(TAQSIE)は、
三菱地所リアルエステートサービスは中立的な立場に立ち、各不動産会社のエース級エージェント、約350名の中から売却条件にぴったりな人をマッチングするサービスです。

エース級の不動産売却エージェントとのコンタクトを取るのであれば、非常におすすめなサービスです。

少なからず質の高い売却提案を聞くだけでもいいですし、今、うまく売却活動が進んでいない人にも活用してもらいたいサービスです。

人気の不動産売却エージェント

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不動産売却エージェントとは?

  • 不動産会社の営業マン
  • 不動産売却エージェント

似ているようで少し違い、違うようで根は一緒という裏腹な関係です。

どちらも、仲介契約・売買契約を締結することが目標です。
客付け・内覧・融資のサポート・契約など

ただ、会社の意向に縛られ、片手取引だけでなく両手取引も考え天秤にかけるのが不動産会社の営業マンです。

対して、不動産売却エージェントは、売却のために売主に寄り添ったポジションに位置します。

また、不動産会社の営業マンは会社から選任された担当者なので、会社の評判が良くても担当者が有能なのかは別の話です。
ベテラン・新人、誰が来るのか出会うまでは分かりません。

担当者を変えて欲しいとは言いにくい環境であるのも不動産会社の営業マンです。

対して、不動産売却エージェントは売主が選定可能です。

売主目線でサポートしてくれるため、売却提案の質も高く、内容に納得しなければ契約する必要はありません。

よって、不動産売却がうまく進んでいない人が、不動産売却エージェントに変更することも少なくありません。

ただ、不動産会社にも有能な営業マンがいますし、ブランドイメージで契約が決まることもありますので一概に否定できません。

個人的には、両方を上手に活用しながら、個人として判断していくといいと思います。

タクシエ(TAQSIE)は、
三菱地所リアルエステートサービスは中立的な立場に立ち、各不動産会社のエース級エージェント、約350名の中から売却条件にぴったりな人をマッチングするサービスです。
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エージェントの役割とは?

不動産売却エージェントは、物件の売却を円滑に進めるためのキーパーソンとしての役割を果たします。

しかし、その役割は単に物件を売るだけではありません。

エージェントは、物件の価値を最大化するための多岐にわたる手法や戦略を駆使します。

物件価格の適正判断
  • 市場調査(マーケットリサーチ)
    エージェントは、近隣の同様の物件の取引価格や、市場の動向を調査することで、物件の適正価格を判断します。
  • 物件評価(アセスメント)
    専門的な知識を持つエージェントは、物件の特性や条件を詳細に評価し、最適な価格を設定します。
販売戦略の策定
  • ターゲティング
    物件の特性や立地を考慮して、最も適した購入層を特定します。
  • プロモーション戦略
    物件のPRポイントを活かした広告や宣伝活動を計画します。
物件のプレゼンテーション
  • ホームステージング
    物件の魅力を最大限に引き出すための内装やレイアウトの提案を行います。
  • 物件写真の撮影
    専門的な技術を持つフォトグラファーと連携し、物件の魅力を伝える高品質な写真を撮影します。
交渉のサポート
  • 交渉戦略
    購入希望者との交渉において、売主の利益を最大化するための戦略を策定します。
  • 契約書の作成
    売買契約の際の契約書の作成や内容のチェックを行い、売主の権益を守ります。
アフターケア
  • 引渡しサポート
    売却後の物件の引渡し手続きや、必要な書類の提供などのサポートを行います。
  • 税務相談
    売却に伴う税金の計算や節税対策などの相談に応じます。

これらの役割を通じて、エージェントは物件の価値を最大化し、売主にとって最も有利な売却を実現します。
適切なエージェントを選ぶことで、物件の売却をスムーズかつ効果的に進めることができるでしょう。

エージェントの評価基準

不動産の売却は、多くの人にとって一生に数回あるかないかの大きな取引です。
そのため、適切な売却エージェントを選ぶことは非常に重要です。

実績と経験
エージェントの「取引実績」や「業界での経験年数」は、その能力を判断する基本的な指標となります。
特に、同じエリアや物件タイプの取引実績が豊富なエージェントは、市場価格の適正判断や交渉力に長けている可能性が高いです。
専門知識
「不動産鑑定士」や「宅地建物取引士」といった資格を持つエージェントは、専門的な知識を有しています。

これらの資格は、エージェントの専門性や信頼性を示すものとなります。

コミュニケーション能力
売却プロセスは、エージェントとの連携が鍵となります。
初回の相談時や物件査定時のコミュニケーションのスムーズさをチェックしましょう。
販売戦略
物件の「PRポイント」や「ターゲット層」を明確にして、効果的な販売戦略を提案してくれるエージェントは信頼できるでしょう。
ネットワーク
エージェントが持つ「業界内の人脈」や「提携先」は、物件の売却スピードや価格に大きく影響します。
特に、多くのバイヤーや他のエージェントとの連携が取れるエージェントは、高い売却価格を実現する可能性があります。
手数料とサービス内容
「仲介手数料」や「付加価値サービス」を明確にして、他のエージェントと比較することで、コストパフォーマンスの良いエージェントを選ぶことができます。
評判と口コミ
インターネット上の「クチコミサイト」や「評価レビュー」を参考に、実際の利用者の声を確認することも大切です。

これらの評価基準をもとに、自身のニーズや物件の特性に合ったエージェントを選ぶことで、スムーズで有利な売却を実現することができます。

不動産売却エージェントのメリット・デメリット

メリット

専門知識
エージェントは不動産取引に関する専門知識を持っているため、適切な価格設定や契約手続きをスムーズに進めることができます。
時間の節約
売却活動や見込み客との交渉、書類の手続きなどをエージェントが代行してくれるため、売主の手間が省けます。
広範なネットワーク
エージェントは多くの買い手候補とのネットワークを持っているため、迅速に適切な買い手を見つけることができます。
交渉力
専門的な知識と経験を持つエージェントは、売主の利益を最大化するための交渉を行うことができます。

デメリット

手数料
エージェントを通じて不動産を売却する場合、その報酬として手数料が発生します。
コミュニケーション
売主とエージェントの間で意見や考え方の不一致が生じることがあるため、適切なコミュニケーションが必要です。
選定の難しさ
信頼できるエージェントを見つけるのは容易ではなく、選定には十分なリサーチと注意が必要です。
制約
一部のエージェントは独占契約を求めることがあり、その期間中は他のエージェントや方法での売却が制約されることがあります。
これらのメリットとデメリットを考慮し、自身の状況やニーズに合わせて最適な選択をすることが重要です。

不動産売却エージェントの選び方

私は不動産関係者ではないので仲介のお手伝いはできませんが、自身のマンション売却を通じて、たくさんの営業担当者に会いました。

そして、少なからず

  • どのような営業マンは使えないのか?
  • どのような不動産会社の選び方・考え方すればいいのか?
  • どのような働きをしてくれる不動産売却エージェントがいいのか?

また、

  • 不動産売却は誰が主導しているのか?
  • 一般的に語られていることが実際は不動産会社目線であること
  • 不動産会社自体は嫌がるけど、営業にとってはうれしい契約方法
  • 表向きには大きく語られていない不動産担当者の思考(思惑)

など、不動産関係者ではない立場だからこそ見えたことはたくさんあります。

そもそも、
マンション売却において、”物件”が全てだと思ったら大間違いです。
  • 物件をしっかり理解しアピールする営業担当者
  • 内見からクロージングまで的確に誘導する不動産の営業マン

だからこそ、有能な営業マン・不動産売却エージェント選びを重視することで売却のスピード・売却額も大きく変わってくるわけです。

例えば、

  • 同じ地域
  • 駅から徒歩5分以内
  • 間取り2 LDK

のマンションを探している購入希望者がいたとします。

購入希望者は、不動産サイト(SUMO・Yahoo!不動産等)から検索条件に合った、2LDK・駅から徒歩5分の物件を”まとめて資料請求・お問い合わせ”をします。

お問い合わせは、専任媒介契約の担当者・不動産売却エージェントのところに届きます。

  • 資料の送付・郵送
  • メールや電話での連絡

などの売買活動が始まります。

この段階で、購入希望者は条件にあった物件の資料をネットからお問い合わせだけなので、スタートラインとしてはどの物件も同じ目線で見ています。

だからこそ、
この対応1つで

  • 一歩抜きに出るか?
  • 後塵を拝するか?

が決まります。

有能な営業マン・不動産売却エージェントは、この辺りが徹底されています。

  • ホームページでは表示する画像の枚数が限られているため、その点数を超えたたくさんの室内の写真のプリントが同封されてたらどうでしょう
  • 新築物件でよくあるパンフレット、中古物件においても簡易的なマンションを紹介するパンフレットが同封されていたらどうでしょう
  • 即電話連絡し内覧の予約の取り付けてくれたらどうでしょう。

不動産売却エージェント 選び方

要するに、不動産売却エージェント選定・考え方やそのマンションを売却する意識・モチベーション・スキルが対応1つに集約されるのです。

一般的には、会社ごと規定のマニュアルや送付に対しての工夫があるため、技量だけとは言いませんがそれも1つの判断になると思います。

内覧に導くアプローチ

マンション売却は、内覧なしには売買締結はありません。

お問い合わせが来た購入希望者に内覧を誘導することが大きなポイントとなります。

ただ資料を送付すれば売買が成立するものではありません。

要するに、

  • どのように連絡を取り
  • どのようにアプローチし

内覧へ持っていくのかこちらも不動産売却エージェントのスキルになります。

信頼できる不動産売却エージェント

[内覧での物件紹介・室内・設備アピール]

契約に向けて大きなポイントとなるのが、内覧に来た購入希望者への対応です。

購入希望者に、ただただ室内を見てもらうだけでは、成約率はアップしません。

【内覧で気づけたことが大きな財産に】
自身が購入希望者となり物件を見たことで、たくさんの気づきが財産となりました。

不動産売却エージェントと意識・認識が共有できたことでより、内覧時での説明内容に深みと買主へのアピールが確立しました。

筆者の体験談

信頼できる不動産売却エージェントの見極め・選び方

何件かマンション売却を行った上で思ったことは、
不動産担当者(不動産売却エージェント)選びのポイントは、
どれだけ売却するマンションにおいて

  • 研究を重ねてくれるのか?
  • また研究するために行動してくれるのか?

であるということです

細かく言えば、咄嗟とっさの判断・対応力も重要です。

  1. 一括査定サイトでたくさんの不動産会社の営業マン会うこと
  2. タクシエやテラスオファーを活用し不動産売却エージェントの提案を聞くこと

会って話すと人柄が分かります。

売却エージェントの場合、実績も確認できます。
不動産会社の場合、オプションサービスやアフターフォローを上手に活用することも可能です。

失敗は許されない不動産売却なので、人選びは慎重に行いたいところですね。

不動産売却エージェントとの契約時の注意点

不動産の売却を進める際、エージェントとの契約は非常に重要なステップとなります。
しかし、この契約には多くの専門用語や複雑な内容が含まれるため、注意深く確認することが必要です。
エージェントとの契約を結ぶ際の注意点や確認すべき項目について詳しく解説します。

専任媒介契約と一般媒介契約
★専任媒介契約: 一定期間、指定されたエージェントのみが物件の売却活動を行う契約。
★一般媒介契約: 複数のエージェントが同時に物件の売却活動を行うことができる契約。

注意点: 契約の種類によって、エージェントの動きや費用が変わるため、自身の状況や希望に合わせて選択することが重要です。

参考ページ:媒介契約とは?

報酬の確認
★売却成功時の報酬や、その他の費用についての詳細を確認。

注意点: 隠れた費用や追加料金がないか、明確に確認することが必要です。
契約期間の確認
★契約の有効期間や、更新・解除に関する条件を確認。

注意点: 長すぎる契約期間や、解除が難しい条件は避けるようにしましょう。
販売活動の内容と頻度
★物件の広告掲載や、オープンハウスの頻度など、具体的な販売活動の内容を確認。

注意点: 活動内容や頻度が契約書と異なる場合、後でトラブルの原因となる可能性があります。
契約解除の条件
★契約を途中で解除する際の条件や、解除料についての詳細を確認。

注意点: 解除料が高額である場合や、解除が難しい条件は避けるようにしましょう。
エージェントとの契約は、双方の信頼関係を築くための第一歩です。
契約内容をしっかりと確認し、疑問点や不明点は契約前にクリアにしておくことが重要です。また、専門家や知人の意見を参考にすることもおすすめです。

成功のためのコミュニケーション

不動産の売却は、多くの場合、一生に一度か二度の大きな取引となります。
そのため、エージェントとのコミュニケーションは非常に重要です。
成功の鍵は、双方の期待値をしっかりとすり合わせ、信頼関係を築くことにあります。

情報開示の重要性
☆物件情報の提供: 物件の状態や特徴、過去の履歴など、エージェントが知るべき情報を正確に伝えることが必要です。
☆意向の明確化: 売却価格の希望や、売却までの期間など、自身の意向を明確に伝えることで、エージェントが適切な戦略を立てることができます。
定期的なミーティング
☆進捗の確認: 定期的にエージェントとのミーティングを設定し、物件の売却状況や市場の動向を確認します。
☆フィードバックの収集: 見込み客からのフィードバックや意見を収集し、必要に応じて戦略を修正します。
問い合わせへの迅速な対応
☆情報のアップデート: 市場の動向や物件の状況が変わった場合、エージェントからの問い合わせに迅速に対応することが求められます。
☆柔軟な対応: 売却戦略の変更や、新たな提案に対して柔軟に対応することで、売却の成功確率を高めることができます。
信頼関係の構築
☆オープンマインド: エージェントの提案や意見に耳を傾け、双方の信頼関係を築くことが重要です。
☆共同作業の推進: 売却活動は売主とエージェントの共同作業です。双方が協力し合うことで、最適な結果を得ることができます。
期待値のすり合わせ
☆リアルな期待: 市場の動向や物件の特性を考慮し、リアルな期待値を設定します。
☆コンセンサスの形成: エージェントとの間で、共通の目標や期待値を持つことで、スムーズな売却活動を進めることができます。

売却成功のためには、エージェントとのコミュニケーションが鍵となります。双方の期待値をしっかりとすり合わせ、信頼関係を築くことで、最適な売却結果を得ることができるでしょう。

できる不動産売却エージェントを見抜くためのポイント

媒介契約

話は反れますが、不動産売却エージェントの仕事はブッチャケ専任媒介契約を取ることです。

  • レインズに登録
  • ネットに広告

あとは待っているだけでお問い合わせが来ますし、
また他の不動産会社から購入希望者のお問い合わせがあれば、それに対応するだけで売主からの仲介手数料が入ってくるわけです。

専任媒介契約になってしまえば、
どの不動産会社が売ろうと売主からの売買手数料を取れるわけですから、ある意味、両手取引に専念できます。

ちなみに、

  • 専任媒介契約の不動産会社が売主から売買手数料をもらう
  • 買主を紹介した不動産会社に買主から売買手数料をもらう

このシステムを不動産用語では[分かれ]と言われているようです。

不動産会社の営業の求人はコチラ

参考公式サイト
一般社団法人 不動産エージェント協会

よくある質問

エージェントを利用するメリットは何ですか?

専門的な知識と経験を持つエージェントがサポートするため、適切な価格設定やスムーズな取引が期待できます。
また、広範なネットワークを活用して迅速に買い手を見つけることができます。

エージェントの手数料や報酬はいくらかかりますか?

通常、売却価格の一定の割合として手数料が設定されます。具体的な金額や率はエージェントや業者によって異なります。

エージェントを選ぶ際のポイントは何ですか?

実績、評判、手数料の内容、対応のスピードや質などを基に選定すると良いでしょう。

売却活動中の情報共有や進捗報告はどのように行われますか?

定期的にメールや電話での報告が行われることが一般的です。

売却後のアフターフォローはありますか?

エージェントによっては、売却後も税金や手続きに関するサポートを提供している場合があります。

エージェントが提案する売却価格と私の希望価格が異なる場合、どうすればよいですか?

価格の根拠をエージェントに確認し、相談しながら最適な価格を決定すると良いでしょう。

エージェントとの契約を解除する場合、違約金やペナルティは発生しますか?

契約内容によりますが、基本的に媒介契約に準じます。。違約金やペナルティが発生する場合がありますので契約時に詳細を確認することが重要です。

売却後のサポート

不動産の売却は、契約が完了した時点で終わりではありません。
売却後も続くさまざまな手続きや疑問、不安を解消するためのサポートが必要とされます。

税金対策のアドバイス
  • 売却益に関する税金、特に譲渡所得税についてのアドバイスや節税対策を提供。
    メリット: 税金の計算や申告に関する手間や不安を軽減できる
売却資金の運用相談
  • 売却によって得られた資金の運用方法に関する相談サポート。
    メリット: 資産の有効活用や将来的なリターンを期待できる。
新居の購入サポート
  • 売却後の新しい住まいの購入に関するアドバイスやサポート。
    メリット: 新しい住まい探しの際の手間や不安を軽減できる。
引越しやリフォームの紹介
  • 信頼できる引越し業者やリフォーム業者の紹介。
    メリット: スムーズな移転やリフォームが期待できる。
アフターケアの重要性
売却後のサポートは、売主とエージェントとの信頼関係をさらに深化させる要素となります。特に、不動産取引は一生に数回の経験となるため、専門的な知識や経験が求められる場面が多いです。こうした中で、エージェントからの継続的なサポートやアドバイスは、売主にとって大きな安心感をもたらします。

不動産売却時の不動産売却エージェント選び:まとめ

不動産売却時の不動産売却エージェント選ぶポイントは上記で説明したように

  • 購入希望者からお問い合わせがあった時にどのような書類を送付するのか?
  • 資料を送付した購入希望者にどのようなアプローチをかけるのか?
  • 売却するマンションをどれだけ研究しメリットの部分を最大限にアピールができるのか?
  • またそれに合わせてどれだけ売主とのコミュニケーションを深く そのアピールポイントを引き出せるか?

などになります。

少なくとも不動産会社選定において

  1. 大手だから安心だ
  2. 販売価格が高いから高く売れるだろう

そのような判断で担当者を決定するのは問題かと思います。

不動産業界、できる不動産売却エージェントは転職し会社が変わることが多々あります。

実際、私を担当してくれた人も大手不動産会社からの転職組でした。

信頼できる不動産売却エージェントに簡単に出会えるかは、事前の準備がすべてです。

媒介契約の解除で、
不動産会社を変えることは可能ですが、解除の連続を続ければ、エリアの営業マンの間で噂になります。

その意味で、1人でも多くの営業担当者という事をお勧めします。

《参考サイト》

  • 匿名不動産査定なら「テラスオファー(Terass Offer))」
    匿名で机上査定依頼・相談内容を登録し、複数の不動産エージェントの返答の中から提案内容や実績・スキルを判断した上で詳細な相談に進むことが可能。
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