管理が難しい相続した空き家どうしよう？
空き家の土地活用って具体的に何をすればいいの？
空き家の解体に助成金が活用できるってホント？
土地活用時の注意点は？
これまで、
- 家屋の倒壊の恐れ 保安上の危険
- 景観を損なっている
- 衛生上有害・周辺環境への悪影
等の空き家を特定空き家と認定し、自治体は勧告、場合によっては過料も課せられていました。
2023年12月の空家等対策特別措置法の改正によって、
- 1年以上住んでいない
- 管理が不十分
等、特定空家になる可能性のある空き家を管理不全空き家とという区分が新たに設置されました。
この管理不全空き家への指導に対して従わず勧告を受けると、現状、200㎡以下の住宅用地は固定資産税が6分の1軽減を受けられなくなり、固定資産税の負担が大幅（6倍）に増す可能性がでてきました。
近年、少子高齢化やライフスタイルの変化にともない、空き家問題が深刻化しています。
地域の空き家率30%を越えるスラム化が進むと言われています。
空き家率30%超えは、地域社会にとって深刻な問題であり、早急な対策が必要です。
相続はしたけど放置されている空き家は、地域の景観を損なうだけでなく、倒壊の危険や犯罪の温床となる可能性も高くなります。
このような状況下、空き家を有効活用することは、社会問題の解決だけでなく、新たな収益源の確保にもつながります。
しかし、最適な土地活用方法は、立地条件、建物の状態、周辺環境など、さまざまな要素を考慮する必要があります。
そこで今回は、空き家の売却から複合利用まで、空き家を利益を生む資産に変える11の土地活用方法とその成功のポイントをご紹介します。
単純な売却から、賃貸住宅、店舗や事務所としての活用、エコロジー重視の太陽光発電や農業利用、そして新しいビジネスモデルへの転換を含む多様な選択肢が含まれます。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、最適な方法を選択することで、空き家のポテンシャルを最大限に引き出し、地域に貢献することができます。
空き家とは：放置建物の定義
「空き家」とは、現在誰も居住していない住宅や、使用されていない建物のことを指します。
所有者が亡くなった後や、仕事や家族の事情で引っ越した後にそのままにされることが多いです。
日本では、高齢化や人口減少、地方から都市への人口集中により、空き家の数が増加しており、社会問題となっています。
「空き家問題」については、これが地域に与える影響が多岐にわたるため、重要な課題とされています。
放置された空き家は、治安の悪化、火災のリスク、地域の景観の損なわれる原因となります。
割れた窓ガラスが放置されていると、
人々は「この建物は誰も管理していない」「この地域では誰も注意を払っていない」と感じ、モラルが低下します。
その結果、他の窓ガラスも割られたり、落書きが増えたり、ゴミが不法投棄されたりするようになります。
さらに、そのような状況が続くと、地域全体の秩序が乱れ、凶悪犯罪も発生しやすくなると考えられています。
また、これらの建物はしばしば資産価値を下げ、地方自治体の税収にも影響を与えることがあります。
政府や地方自治体は、空き家対策として、補助金の提供、リノベーション支援、空き家バンクの設置など、さまざまな政策を推進しています。
参考ページ
空き家等の現状について（国土交通省）
空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化：政府広報オンライン
空き家問題について：NPO法人 空家・空地管理センター
空き家活用のメリット”2選”
空き家活用は、地域社会の活性化や環境問題の解決に貢献できる一方で、様々なリスクも伴います。
空き家活用を検討する際には、メリットとデメリットを比較検討し、慎重に進めることが大切です。
空き家活用のメリット：1.地域経済への貢献：事業機会
空き家を活用することで、地域の活性化に寄与します。
リノベーションを施し、住居や商業施設、観光施設として再利用することで、地域に新たな人の流れを作り出し、地域経済を刺激します。
また、空き家をイベントスペースやコミュニティセンターとして活用することで、地域コミュニティの結びつきを強化することも可能です。
空き家活用のメリット：2.環境配慮・持続可能な利用
放置された空き家は環境の悪化を招きますが、これを活用することで周囲の環境を改善し、景観を美しく保つことができます。
また、新たな建築物を建設するよりも、既存の建物を活用することで、資源の無駄遣いを減らし、環境負荷を低減することができます。
空き家活用のデメリット”2選”
空き家活用にはさまざまな利点がありますが、デメリットも少なくありません。
空き家を活用するためには、初期の修繕や改装費用がかかることが多く、予算が膨らむ可能性があります。
また、物件が適切に管理されていない場合、管理費用や維持費用が高くなることもあります。
空き家活用のデメリット：1.初期投資・でも補助金活用も
空き家の再利用には、しばしば大規模な修繕が求められ、初期投資が大きな負担となることがあります。
特に、建物の損傷がひどい場合や、最新の建築基準に適合させるための改修が必要な場合、費用がさらに増加することが考えられます。
ただし、補助金を活用することで、初期投資を軽減できる可能性もあります。
空き家活用のデメリット：2.法的課題・建築規制に注意
空き家を再利用する際には、多くの法的な規制や手続きが必要となることがあります。
特に、用途変更を伴う活用の場合、地方自治体の許可が必要となったり、近隣住民との調整が必要となることもあります。
これらの手続きは時間と労力を要し、プロジェクトの進行を遅らせる要因となります。
具体例”11選”空き家の活用方法をご検討ください
空き家の問題は多くの地域で顕著ですが、これを解決する具体的な活用方法がいくつか存在します。
単に空き家を再利用するだけでなく、地域の再生や経済的価値の創出にも寄与します。
例えば、住宅としての再生、商業施設への転用、文化的スペースとしての活用、地域コミュニティの拠点など、これらの具体的な活用方法を通じて、空き家が持つ潜在的な価値向上を紹介します。
1.賃貸住宅・契約形態に注意
空き家を賃貸住宅に変換することで、定期的な収入源を確保しながら、不動産の価値を維持または向上させることができます。
これにはリフォームが必要になることもありますが、市場に応じた賃貸物件として再利用することが目的です。
空き家 賃貸住宅
☆定期的な家賃収入が見込める。
☆不動産の価値が長期にわたって保持される。
☆空き家が劣化するのを防ぎ、地域の景観を向上させることができる。
デメリット
★初期投資としてリフォームや改修が必要になることがある。
★賃貸管理には時間と労力がかかり、適切なテナントを見つける必要がある。
★法的規制や管理が複雑になる場合がある。
市場調査を行い、地域に適した賃料設定をすることが重要です。
賃貸契約や管理に関する法律に精通し、必要に応じて専門家のアドバイスを求めることが望ましい。
2.店舗・事務所・商業利用の可能性
空き家の活用として、商業施設やオフィススペースに転換が考えられます。
適切なリノベーションと市場調査が必要で、地域のビジネス需要に合わせた設計が求められます。
空き家 店舗・事務所
☆地域社会の商業活動を活性化させ、更には周辺地域の価値を高める可能性がある。
☆空き家が資産としての価値を増すと同時に、長期的な収益源となる。
☆多様なビジネスチャンスを地域にもたらすことができる。
デメリット
★大規模なリノベーションが必要になる場合が多く、高額な初期投資が必要になる。
物件の立地や周辺の商業環境を詳細に分析し、事業計画を慎重に立てることが重要です。
法的規制や地域の建築基準に準拠する必要があるため、関連する許可やライセンスを確認すること。
3.コインランドリー・需要を確認
この活用法では、空き家やその土地を改装して、セルフサービスの洗濯施設を設置します。
住宅密集地域や学生の多いエリアなどで特に需要が見込めます。
空き家 コインランドリー
☆初期投資後は、比較的低い運営コストで安定した収入を得ることが可能。
☆地域コミュニティに必要とされるサービスを提供し、顧客基盤を確立しやすい。
☆需要が安定しており、経済的変動の影響を受けにくいビジネスモデル。
デメリット
★機械の故障や維持管理には定期的な注意が必要。
★地域内での競争が激しい場合がある。
立地選びが成功の鍵となるため、事前の市場調査をしっかりと行うこと。
設備投資には高品質な機器を選ぶことで、長期的なコスト削減と顧客満足度の向上が期待できる。
法令に基づいた適切な許可やライセンスを取得することが必須。
4.駐車場・簡易な活用法
この活用法では、空き家の敷地を清掃し、必要な整地を行った後、駐車場として利用します。
都市部や交通の便が良い地域では特に需要が高いです。
空き家 駐車場
☆比較的低い初期投資で始めることができ、維持費も低く抑えられる。
☆定期的な収入を見込むことができ、土地の有効活用が可能。
☆土地を活用することで、不動産の価値の低下を防ぐことができる。
デメリット
★収益性は地域の市場状況や立地に大きく依存する。
★保守管理やセキュリティ対策が必要になることがある。
土地の形状や規模、地域の法規制を確認し、駐車場としての適合性を検討する必要があります。
費用対効果を詳細に計算し、市場ニーズに基づいた適切な設計と運営計画を立てることが重要です。
参考ページ：空き家を駐車場・コインパーキングにするには？
5.太陽光発電・再生可能エネルギー
この活用方法では、空き地や屋根を利用して太陽光パネルを設置し、発電した電力を売電します。
この取り組みは、再生可能エネルギーへの需要が高まっている現代において、特に注目されています。
空き家 太陽光発電
☆継続的かつ安定した収入源を確保できる。
☆環境に優しいエネルギー源を提供し、CO2排出の削減に貢献する。
☆政府からの補助金や税制上の優遇措置を受ける可能性がある。
☆建築基準法の規定は適用されない
デメリット
★高額な初期投資が必要。
★太陽光パネルの設置に適した地形や条件が求められる。
★長期間にわたるメンテナンスと管理が必要。
土地の条件や周辺環境を考慮し、太陽光発電に適しているか詳細な調査を行うこと。
発電設備の設置には技術的な専門知識が必要なため、信頼できる業者と協力する。
売電収入を安定させるために、政府のエネルギー政策や市場の動向を把握しておくことが重要です。
参考ページ：空き地を太陽光発電に利用するなら
6.農業・農地転用・土地の有効利用
このアプローチでは、空き家の土地を農地として利用し、農作物の栽培や市場への販売を行います。
特に都市近郊の空き地では、市場へのアクセスが良好であるため、市場農業が有効です。
空き家 農地転用
☆新鮮な農産物の供給源として地域社会に貢献できる。
☆定期的な収入を得ることができ、農業技術を活用して収益性を高めることが可能。
☆土地の有効活用により、土地の荒廃を防ぎ、生態系を保護することができる。
デメリット
★農業は気候や市場の変動に大きく影響されるため、収入が不安定になることがある。
★初期投資として、土壌改良や設備投資が必要になる場合がある。
地域の気候や土壌条件を調査し、適した作物を選定すること。
持続可能な農業技術を取り入れることで、環境への影響を最小限に抑えることが可能。
法規制（農地法）や補助金制度に精通しておくことが、効果的な運営をサポートします。
関連ページ
農地転用：宅地造成にかかる費用。届出・必要書類、手続き期間を解説
7.民泊用に・観光需要への対応
民泊とは、短期間の宿泊施設として家やアパートメントを貸し出すビジネスモデルです。
この方式では、空き家をリノベーションし、観光客や短期滞在者向けに提供します。
メリット
☆国内外の観光客に対応することで、高い収益を期待できる。
☆地域の観光促進に貢献し、周辺の商業活動にも好影響を与える。
☆空き家が使用されることで、物件の劣化を防ぎ、保全することができる。
デメリット
★規制や法律が厳しく、運営には許可や登録が必要となる場合がある。
★宿泊客とのトラブルや管理上の問題が発生するリスク。
地域の法規制を事前に調査し、すべての必要な許可を取得すること。
質の高いサービスを提供するために、運営体制をしっかりと整える必要があります。
マーケティングと顧客対応に力を入れることで、リピーターを増やし、安定した運営を目指す。
参考ページ：民泊の始め方
8.カーシェアリング・都市型活用例
カーシェアリングは、複数の人が自動車を共同で使用するサービスです。
空き家の土地を駐車場として整備し、カーシェアリングの車両を配備することで、利用者に対して便利なサービスを提供します。
空き家 カーシェアリング
☆都市部や観光地での需要が高く、安定した収益が見込める。
☆地域の交通混雑緩和や環境保護に貢献する。
☆未使用の土地を有効活用し、長期的な資産価値の維持につながる。
デメリット
★サービス開始には車両の購入やサイトの設備投資が必要。
★競合他社との差別化が求められるため、マーケティング戦略が重要。
法規制や地域の需要を事前に調査し、計画的にサービスを導入すること。
車両管理や顧客サービスの質を保つための体制を整える必要があります。
関連ページ：
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9.複合利用・多目的空間の創出
空き家を複数の用途で活用する方法です。
例えば、1階を店舗や事務所、2階を賃貸住宅、3階を民泊にするといった複合利用が考えられます。
さまざまなニーズに対応できるというメリットがありますが、それぞれの使い方に合わせた設備や管理が必要となる点に注意が必要です。
空き家 複合利用
☆土地の利用効率を最大化し、多様な収入源を確保する。
☆地域コミュニティの活性化と、利便性の向上に寄与する。
☆空き家問題に対する包括的な解決策となる可能性がある。
デメリット
★複数の機能を管理するための複雑な設計と高い初期投資が必要。
★異なる利用者間の利害調整が難しいことがある。
土地の位置や周辺環境を考慮し、どのような複合利用が最適かを慎重に計画すること。
法的制約や建築基準を遵守し、適切な許可を取得する。
プロジェクトの各ステージでの詳細なフィージビリティスタディ（実行可能性調査）を行う。
10.空き家の売却・不動産市場対応
空き家の売却は、不要な不動産を現金化し、維持管理の負担を解消する最も直接的な方法です。
所有者は市場価値に基づいて物件を売り、資産から直接収益を得ることができます。
空き家の売却
☆現金化により即座に資金を得ることが可能。
☆継続的な維持管理費や税金の支払いから解放される。
☆資産価値が下がる前に手放すことができる。
デメリット
★思ったよりも低い価格でしか売れない場合がある。
★売却には時間がかかることが多く、すぐに現金化できない場合もある。
売却前には、不動産の現状を正確に把握し、必要に応じて修繕を行うことが重要です。
不動産市場の動向を理解し、適切なタイミングで売却するために専門家の意見を求めることも有効です。
11.更地にして売却・建て替え前提の方法
このアプローチでは、建物を解体し、土地を更地に戻してから売却します。
土地のみの価値を市場に提供することで、より広い範囲の買い手や開発者にアピールすることが可能になります。
空き家 更地にして売却
☆古い建物の維持管理やリフォームの必要がなくなり、販売プロセスが簡略化される。
☆土地価値が建物の状態に左右されないため、より多くの潜在的な買い手に訴求できる。
☆開発プロジェクトに適した土地として売れる可能性が高まる。
デメリット
★解体にはコストがかかり、場合によっては売却価格以上に費用が掛かることも。
★法的な許可や手続きが必要となる場合があり、時間がかかることも。
解体する前に地域の建築規制や法律を確認する必要があります。
解体業者を選定する際は、信頼性や経験を重視し、見積もりを複数取ることが望ましい。
関連ページ
・空き家を更地にするには？
・空き家を売るなら
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| 中国・四国 | 鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
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具体的には、以下の流れで空き家を活用していきます。
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★リフォームのプランを作成します。
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リフォーム工事には、空き家運用のプロと全国の職人が協力します。
そのため、空き家の状態や活用方法に合わせて、最適なリフォームを行うことができます。
また、賃貸経営や民泊・シェアハウスなどの運用は、空き家お助け本舗が代わりに行います。
そのため、空き家の管理や運営に一切関わる必要がありません。
空家の土地活用についてのよくある質問と回答
空き家の土地活用について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。
よくある質問：空き家の固定資産税が6倍って何？
空き家対策の法律「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案：空家対策特別措置法」が改正されました。
この改正により、通常、固定資産税評価額が6分の1に軽減されますが、固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなるため、固定資産税が最大6倍に引き上げられる「特定空き家」の対象が拡大されました。
これまで、
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2023年12月の空家等対策特別措置法の改正によって、
- 住居としての使用がなく、かつ、10年以上空き家である。
- 建築物が倒壊の危険性がある。
- 衛生上または防災上、周辺の生活環境に著しい影響を及ぼすおそれがある。
等、特定空家になる可能性のある空き家を管理不全空き家とという区分が新たに設置されました。
この管理不全空き家への指導に対して従わず勧告を受けると、現状、200㎡以下の住宅用地は固定資産税が6分の1軽減を受けられなくなり、固定資産税の負担が大幅（6倍）に増す可能性がでてきました。
要するに、
- 草木でボーボーの空き家
- 窓ガラスや外壁などの修繕・補修が必要な空き家
- 不法投棄・ゴミが散らかっている空き家
回避するためには、管理が行き届いていることが前提となります。
よくある質問：空き家を管理するためにかかる費用・所有者の責任は？
空き家にかかる費用は、年間20万・30万円程度です。
- 固定資産税・都市計画税
- 水道代・電気代
- 火災保険料
- 空家見守り費用
- 草刈り・補修費用
- 交通費
特に、下の2つは、これまで以上に真剣に考えなくてはなりません。
・火災保険料
・空家見守り費用
空き家は、管理されていない家の扱いですので、契約を受けていない保険会社もあります。
ただ、火災のリスク、倒壊のリスク（自然災害）、第3者への迷惑行為・賠償責任のリスクがあるため、火災保険の加入は無視できません。
とはいえ、居住用物件とは判断されないため、火災保険料が高くなります。
空き家の見守りサービスは、
空き家の外観や内観の状況を確認するサービスです。
・見回り ＋ 投函物整頓：月額4,400円 (税込)
・見回り ＋ 投函物整頓 ＋ ホームセキュリティ：月額5,500円 (税込)
・オプション：換気サービス：月額5,500円 (税込)
基本的に、見守りが中心です。
草刈り・窓ガラス交換や外壁修理などの補修は、基本プランに入っていません。
よって、何かあった時に依頼する業者選びも必要となります。
よくある質問：家の売却と更地にしてからの売却、どんな方にどちらがおすすめですか？
市場や物件の状態によりますが、更地にして売却する方が、購入者にとって建築の自由度が増すため、売却しやすい場合があります。
よくある質問：空き家を活用する際の主な法的制約はなんですか？
地域による建築基準法、防火規制、または特定の用途地区の規制が適用されることがあります。
よくある質問：空き家を相続した人は、まず、土地活用をどう進めればよいですか？
相続した空き家は、まず相続税や固定資産税の負担を確認し、適切な活用方法を検討することが重要です。
賃貸物件に転用する、売却する、または土地に新たな建物を建てるなど、事前に相続した土地の税金面や法的な制約を整理し、必要であれば不動産会社に相談することをお勧めします。
よくある質問：空き家を活用する際、税金面での注意点は何ですか？
答え: 空き家を活用する際には、固定資産税や所得税などが関係します。
特に、空き家を賃貸物件にする場合、収益に対して所得税がかかります。
また、空き家に対しては「特定空き家対策税制」や「相続税」が影響する場合があるため、税金に関する専門的な解説を受けることが重要です。
必要に応じて、税理士や不動産会社に相談することをお勧めします。
よくある質問：空き家を活用した成功事例にはどんなものがありますか？
例えば、空き家をリフォームして賃貸物件にした場合、安定した収益を得ることができ、地域の活性化にも貢献しました。
また、空き家を太陽光発電施設に転用した事例もあります。このように、事例を参考にして、自分の土地に最適な活用方法を検討することが大切です。
よくある質問：空き家を活用する際のリスクにはどんなものがありますか？
答え: 空き家を活用する際には、初期投資が高額になる場合があり、リフォームや改修に予想以上の費用がかかるリスクがあります。
また、法的な制約や規制に直面することもあるため、事前に法律や契約内容を確認することが重要です。
さらに、活用後に安定した収益を得られない可能性もあるため、リスクを軽減するための対策をしっかりと検討することが必要です。
[/wpex]空き家の土地活用・問題解決の糸口：記事まとめ
空き家の土地活用は多岐にわたり、その潜在能力を最大限に引き出すためには、様々な選択肢を検討することが重要です。
売却、更地化、賃貸住宅への転用、商業施設やオフィスとしての利用、そしてカーシェアリングステーションやコインランドリーといった特定のニーズに合わせた施設への転換など、多岐にわたる活用方法が存在します。さらに、太陽光発電や農業といった環境に配慮した選択肢もあります。
これらの選択肢は、地域の実情や市場の需要に合わせて慎重に選定する必要があります。
効果的な計画と適切な管理が、成功への鍵となるでしょう。
継続的な収益が見込めるだけでなく、地域社会の活性化や景観の向上にも貢献するため、空き家の有効活用は多くの可能性を秘めています。
しかし、空き家の状態や立地によっては、建て替えが必要になる場合や、活用までの手間がかかることもあります。
そのような場合は、専門家である不動産会社に相談することで、最適な活用方法を見つけることができるでしょう。
実際に、空き家を活用して成功した成功事例も数多く存在します。
例えば、古民家を改修してカフェやゲストハウスとして運営したり、地域のニーズに合わせてシェアハウスや多世代交流施設として活用したりするケースがあります。
これらの事例を参考に、所有する空き家の特性を活かした活用方法を検討することが重要です。
手間をかけずに業者比較：効率的活用への一歩
空き家解体・駐車場転用に限らず、土地活用に強みのある会社探しとして、多くの土地所有者・地主さんに利用されている人気の土地活用サイトがあります。
それが、タウンライフ空き家解決土地活用です。
- 建替え、リノベーションから解体や売却まで幅広く対応
- 空き家専用のオリジナル解決方法をアドバイス
- 自治体の補助金の調査・活用のサポートも
空き家の活用を検討している方は、ぜひ、相談してみましょう。
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。