【空き家を相続したくない】空き家相続の対処法:相続放棄や売却・更地にする必要性(相続土地国庫帰属制度・相続登記の義務化)

【空き家を相続したくない】空き家相続の対処法:相続放棄や売却・登記、見逃せないチェックポイントと対策 空き家を相続したくない

空き家を相続したくない

近年、空き家は社会問題として深刻化しており、相続によって思わぬ負の遺産を抱えてしまうケースが急増しています。

固定資産税や管理費などのランニングコストに加え、修繕費や解体費などの多額な出費が必要になる場合もあり、大きな負担となる可能性があります。

しかし、空き家相続だからといって必ずしも受け入れる必要はありません。

相続放棄や売却、賃貸、解体など、状況に応じて様々な選択肢が存在します。

この記事では、空き家を相続することの意味、それを避ける方法、そして相続放棄の手続きについて詳しく解説します。

空き家問題に直面している方々に向けた、実用的な情報を提供することを目指しています。

相続登記の義務化

2024年4月から、相続登記の義務化が施行されます。

相続が発生した場合、3年以内に登記の申請を行うことが法律で義務付けられるようになります。

相続登記が義務化された根本にあるのが、相続登記が行われないままで放置され、所有者不明となった土地に関するトラブルが多発しているからです。

所有者不明の土地が多くなると、公共事業のための土地買収が行えなかったり、災害からの復旧・復興に支障が生じたり、土地が荒れて隣接地に悪影響を及ぼしたりします。

そのため、相続登記の義務化によって、所有者不明土地の問題を解消することが目指されています

義務化に伴い、違反した場合の罰則(10万円以下の過料)も設けられており、相続人はこの新しい制度の下で適切な手続きを迅速に行う必要があります。

あくまでも、相続した方に義務付けられるものなので、相続放棄することで、この義務化は免れます。

参考:東京法務局「相続登記の義務化

空き家を相続したくない

空き家を相続したくない

勝手に相続したとみなされる事象

父が住んでいた家が父が亡くなったことで空き家になり、使い道もないため、相続放棄を検討していたのに申述が受理されないケースがあります。

それが、法定単純承認というものです。

例えば、

  • 遺品として高価な時計を持ち帰った場合
  • 遺品整理業者に頼み、遺産を譲渡・買取をお願いした
  • 遺産分割協議に参加した
  • 被相続人宛ての請求書・催促を支払った
  • 車の名義変更を行った

相続は、決して空き家だけではありません。

なんとなく自然に行ってしまう行為で相続放棄が不可能となる場合があります。

空き家相続は決してデメリットではありません

あなたのイメージで空き家は、お荷物と感じるかもしれませんが、不動産です。

空き家相続は、不動産活用のタイミングです。

  • 売却:現金化で負担を軽減
  • 修繕・賃貸:新たな収益源へ
  • 解体:更地にして有効活用
  • 行政への寄付:社会貢献と固定資産税対策

売却を考える

まずは売却の検討です。

空き家の売却を考える際、まずは物件の現状評価と市場価値の把握が重要です。

コロナ以降、テレワークの普及で地方回帰も進み、地方移住が活性化しています。

空き家の需要も高く、想像以上に高く売却できる可能性もあります。

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関連ページ:空き家を売るなら

空き家が売れない場合は?

空き家が売れないの対策として、

価格を2割以上値下げしてみる
空き家が売れない最大の理由は、売り出し価格に原因があります。
売れない空き家を売るには、まずは今の価格より2割以上を目安に値下げをすることが現実的な対策です
隣地に声をかけてみる
隣地を購入することで土地の形や接道条件、活用の幅などの条件が良くなることがあります。
隣地に声をかけてみたことで、売れないと思っていた空き家がスムーズに売れることがあります。
必要最小限のリフォームをして売却する
建物や設備が老朽化していることが売れない理由になっている場合、リフォームをすることで売却できることがあります。
ハウスクリーニングで室内をきれいにするだけでなく、外壁の補修やクロスの貼り替え、水回りの交換など費用をかけてリフォームすれば、購入を検討している人に好印象を与えることができるでしょう。
不動産会社を変える
空き家が売れない場合には、不動産会社を変えることも対策の一つです。
古民家専門の不動産会社やリフォーム工事も行う工務店系の不動産会社など、適切な不動産会社を選ぶことで売却可能性が高まります。

空き家を更地にする

また、最終的に更地にして価値を高める選択肢もあります。

更地化することで、建物の老朽化やメンテナンスの心配がなくなり、土地としての利用価値を高めることが可能です。

更地化には解体費用がかかりますが、土地の利用可能性(駐車場・太陽光発電・倉庫等)が広がるため、将来的な売却や活用につながることが期待できます。

この過程で、解体に関する補助金制度が利用できる地域もあるため、地元自治体に確認することが重要です。

参考ページ:空き家を更地にするには?補助金の活用も

相続土地国庫帰属制度とは?行政への寄付・社会貢献と固定資産税対策

相続した土地が売れない時の最終手段が、2023年12月27日に成立した相続土地国庫帰属制度(2024年4月27日施行)の活用です。

相続土地国庫帰属制度とは、相続人がいない、または相続人が相続を放棄した土地を国が管理する制度です。

*負担金の金額は、宅地・田・畑は面積に関わらず20万円、森林は面積に応じて算定

この制度は、相続土地が放置されることによる問題を防ぐために設けられています。

ただ、相続土地国庫帰属制度を受けるためにはいくつかの条件をクリアする必要があります

一 建物の存する土地
二 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
三 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
四 土壌汚染対策法(平成十四年法律第五十三号)第二条第一項に規定する特定有害物質(法務省令で定める基準を超えるものに限る。)により汚染されている土地
五 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
参考:法令検索

簡単に説明すると、
・建物のない土地・更地であること
・抵当権等の設定がないこと
・再建築不可などの規制されていない土地であること
・境界がしっかり測量されていること

主に、更地であることが条件となります。

参考ページ:相続土地国庫帰属制度とは

《相続土地国庫帰属制度を活用するポイント》

相続土地を国庫帰属制度を利用する場合の戦略として、まずは土地を売却しようと試みることが基本です。

売却が困難な場合、更地化して土地の魅力を高める・活用の幅を広げて売却します。

更地にしても売却できない場合、最終手段として相続土地国庫帰属制度を利用する形で事前にスケジュールを組むことをおすすめします。

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相続土地国庫帰属制度とは

相続放棄という選択肢:メリットとデメリット

相続放棄は、一見すると簡単な解決策に思えますが、メリットとデメリットを理解しておくことが重要です。

メリットとしては、債務や管理が困難な資産を引き継がなくて済むため、経済的なリスクを回避できる点が挙げられます。

特に、負の遺産(借金を超える財産)の場合、相続放棄によって個人の財産を守ることができます。

デメリットには、相続放棄をすると全ての遺産を受け取る権利を失うため、価値のある資産も放棄することになる点です。

また、手続きには期限が設けられており、期限内に適切な手続きを行わなければ無効となる可能性があります。

相続放棄後の再考は許されないため、冷静な判断が求められます。

相続放棄のメリット

相続放棄には、以下のようなメリットがあります。

借金を相続せずに済む
被相続人が借金を抱えている場合、相続放棄をすることで、借金を相続せずに済むことができます。
相続の揉め事に巻き込まれない
相続人間で遺産分割について揉めている場合、相続放棄をすることで、揉め事に巻き込まれずに済みます。
相続にかかる手間やコストがかからない
相続放棄をすることで、遺産分割協議の手続きや、相続税の申告・納税などの手間やコストがかかりません。

相続放棄のデメリット

相続放棄には、以下のようなデメリットがあります。

すべての財産を失う
相続放棄をすることで、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も含めて、すべての財産を失うことになります。
相続人としての権利を失う
相続放棄をすることで、相続人としての権利を失うことになります。
具体的には、遺留分を請求したり、遺言書の内容を争ったりすることができなくなります。
手続きが煩雑
相続放棄をするには、家庭裁判所に申述書を提出するなどの手続きが必要です。

相続放棄の注意点

相続放棄をする際には、以下の点に注意する必要があります。

  • 期限がある
    相続放棄ができるのは、原則として、被相続人の死亡を知った日から3ヶ月以内です。
  • 取消しができない
    相続放棄を一度すると、原則として取り消すことはできません。

空き家 相続 デメリット

空き家相続のよくある質問

空き家を持ち続けるリスクは?

空き家を持ち続けることは、様々なリスクを伴います。

固定資産税などのランニングコスト
空き家であっても、固定資産税や都市計画税などのランニングコストを支払う必要があります。
これらの税金は、建物の評価額に基づいて計算されるため、広さや立地によっては高額になる可能性があります。
また、放置すれば「特定空き家」になる可能性のある空き家を「管理不全空き家」に指定されると固定資産税が6倍になってしまいます。
修繕費
空き家は放置していると、雨漏りやシロアリ被害などの劣化が進み、修繕が必要になります。
修繕費は、建物の状態や規模によって異なりますが、数百万円から数千万円かかる場合もあります。
近隣トラブル
空き家が放置されると、倒壊や火災などの危険性だけでなく、害虫の発生や景観悪化など、様々な問題を引き起こす可能性があります。
こうした問題が原因で、近隣住民とのトラブルに発展するケースもあります。
犯罪の温床になる
空き家は、犯罪の温床になる可能性があります。
特に、防犯対策が不十分な空き家は、放火や窃盗などの犯罪のターゲットになりやすいと言われています。
地域の景観を悪化する
空き家が放置されると、地域の景観を悪化させる可能性があります。
特に、住宅街にある空き家は、周辺住民の生活環境を悪化させる要因となります。
空き家相続の落とし穴:トラブル回避策は?

空き家の相続にはいくつかの落とし穴がありますが、適切な対策を講じることでトラブルを回避できます。

法的なアドバイスの利用
相続に関する法的なアドバイスを専門家から得ることで、予期せぬトラブルを防ぐことができます。

適切な評価の実施
不動産の現状を把握し、適切な価格評価を行うことが重要です。
複数の不動産会社からの査定を受け、相場の確認・売却のアドバイスを求めることも有効です。

保険の利用
空き家の管理中に発生する可能性のある事故や損害に備えて、適切な保険に加入しておくことが推奨されます。

定期的な管理とメンテナンス
定期的に物件を点検し、必要なメンテナンスを行うことで、物件の価値を保ちつつトラブルを未然に防ぎます。

これらの策を実施することで、空き家相続の際のリスクを最小限に抑えることが可能です。

空き家の土地活用はどのようなものがありますか?

空き家を放置していると、固定資産税などのランニングコストがかさむだけでなく、近隣トラブルや法的なリスクにも繋がる可能性があります。

そこで、空き家を有効活用する方法は以下の物があります。

・賃貸住宅
・店舗・事務所
・コインランドリー
・駐車場
・太陽光発電
・農業
・民泊
・カーシェアリング

各々、立地や周辺環境に左右されますが、活用によっては新しい収益源にもなります。

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参考ページ:空き家お助け本舗の評判・口コミ
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空き家を相続したくないなら早めの準備が鍵

空き家の相続は、思わぬトラブルを引き起こす可能性があります。

放置すればするほど、費用負担や法的なリスクが大きくなり、近隣住民とのトラブルに発展する可能性も高くなります。

このような問題を回避するためには、早めに行動することが重要です。

  1. 被相続人が亡くなったことを知ったら、早めに弁護士や司法書士などの専門家に相談する。
  2. 相続財産について調査し、空き家の状況を把握する。
  3. 相続人と話し合い、空き家の今後について決める。
  4. 必要であれば、修繕や解体を行う。
  5. 空き家を売却したり、賃貸に出したりする場合は、早めに準備を始める。

空き家の相続は、時間とお金がかかります。

早めに行動することで、トラブルを回避し、スムーズに相続を進めることができます。

一人で悩まず、早めに専門家に相談しましょう。

記事まとめ

空き家の相続には、多くの困難が伴います。

これを避けるために、相続放棄や相続土地国庫帰属制度の活用などの選択肢が考えられます。

空き家を相続したくない場合、まずは相続が発生する前に家族と話し合い、意向を確認することが大切です。

相続放棄をする場合は、手続きに必要な期限や方法を事前に確認し、専門家の助言を求めることが賢明です。

また、空き家の有効活用を検討することで、負の遺産を未然に防ぐことも可能です。

相続の準備と対策をしっかりと行い、将来的なリスクを最小限に抑えましょう。

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