アパート売却の成功への道:売却方法の選択と不動産会社の選び方、必要書類、売却相場、査定のポイント

アパート売却の成功への道:売却方法の選択と不動産会社の選び方、必要書類、売却相場、査定のポイント アパート売却
2024年7月:不動産ニュース

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アパートの売却は、一見難しそうなイメージがありますが、適切な知識と準備を持つことでスムーズに進めることが可能です。

本記事では、

  • アパートの売却に必要な流れや注意点
  • アパート売却の費用と節税方法
  • アパートの売却査定のポイント
  • 住宅ローンや残債額の影響
  • 入居者への対応
  • 必要な書類と手続き
  • 不動産会社の選び方と比較方法

そして売却成功のための重要ポイントについて詳しく解説します。

これらの情報を活用し、最適な売却戦略を立てていきましょう。

アパート売却の流れと注意点

アパートの売却を考える際、まずは売却の理由を明確にする必要があります。

理由は人それぞれで、

  • アパート経営の継続が難しい
  • 他の投資に資金を振り向けたい
  • 相続税対策が必要

など、様々です。

売却理由によって最適な売却方法やタイミングが変わるため、しっかりと検討することが重要です。

その上で、市場の動向や物件の状況、個々の経済状況も考えます。

市場が活況の時や物件の入居率が高い時、または税金の計算上有利なタイミングなどに合わせられれば、最高の結果に繋がります。

《売却方法の選択》
アパートの売却方法は大きく分けて、

  • 不動産会社を通じた一般的な売却
  • 不動産会社の買取
  • オークションやネットオークション

などの方法があります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

不動産会社を通じた一般的な売却
不動産会社を通じた一般的な売却は、以下の流れで進行します。

  1. 査定依頼
    不動産会社に売却を依頼し、物件の査定を行います。
    査定は無料の場合が多く、物件の価値を把握するための重要なステップです。
  2. 売却価格の設定
    査定結果を基に、売却価格を設定します。
    価格設定は、市場の動向や物件の特性を考慮することが重要です。
  3. 販売活動の開始
    不動産会社が物件情報を公開し、販売活動を開始します。
    物件の魅力を最大限に引き出すための広告やPRも行います。
  4. 申込・契約
    買主が見つかったら、売買契約を結びます。
    契約内容には十分注意し、必要であれば専門家に相談することも重要です。
  5. 引き渡し
    契約後、決済を行い、物件の引き渡しを行います。
    この際、必要な手続きや書類の準備を忘れないようにしましょう。
不動産会社を通じた一般的な売却のメリット・デメリット
メリット

  • 専門的なサポート
    不動産会社は売却のプロフェッショナルであり、市場の動向や適切な価格設定など、専門的な知識と経験を持っています。
    そのため、不動産会社を通じて売却することで、適切な価格で売却する可能性が高まります。
  • 広範な販売ネットワーク
    不動産会社は広範な販売ネットワークを持っており、多くの買主候補に物件情報を届けることができます。
    売却までの時間を短縮することが可能です。

デメリット

  • 仲介手数料が必要
    不動産会社を通じて売却する場合、売却価格の一部を仲介手数料として支払う必要があります。
  • 時間がかかる場合がある
    買主を見つけるまでに時間がかかる場合があります。市場の状況や物件の特性によります。

アパート売却

不動産会社の買取
不動産会社の買取は、以下の流れで進行します。

  1. 査定依頼
    不動産会社に買取を依頼し、物件の査定を行います。
    査定は無料の場合が多く、物件の価値を把握するための重要なステップです。
  2. 買取価格の設定
    査定結果を基に、不動産会社が買取価格を提案します。
    この価格は、市場価格よりもやや低めに設定されることが一般的です。
  3. 契約
    買取価格に納得したら、買取契約を結びます。
    契約内容には十分注意し、必要であれば専門家に相談することも重要です。
  4. 引き渡し
    契約後、決済を行い、物件の引き渡しを行います。
    この際、必要な手続きや書類の準備を忘れないようにしましょう。
不動産会社の買取のメリット・デメリット
メリット

  • スピーディな売却
    不動産会社が直接買い取るため、買主を探す時間が不要です。そのため、スピーディに売却を進めることが可能です。
  • 確定的な売却
    不動産会社が買取を行うため、買主が見つからないというリスクがありません。

デメリット

  • 売却価格が低くなる可能性
    不動産会社がリスクを負う形となるため、一般的には市場価格よりも低い価格での買取となることが多いです。

オークションやネットオークション
オークションやネットオークションでの売却は、以下の流れで進行します。

  1. オークションサイトの選択
    使用するオークションサイトを選びます。
    サイトによって手数料や利用規約が異なるため、詳細を確認してから選びましょう。
  2. 出品
    物件情報を詳細に記載し、オークションサイトに出品します。
    写真や説明文は、物件の魅力を引き立てるように工夫しましょう。
  3. 入札と落札
    入札期間が終了すると、最高額を入札した者が落札者となります。
    入札期間中は、質問に対する回答など、適切な対応を心掛けましょう。
  4. 契約と引き渡し
    落札者との間で売買契約を結び、物件の引き渡しを行います。
    契約内容や手続きには十分注意し、必要であれば専門家に相談することも重要です。
オークションやネットオークションのメリット・デメリット
メリット

  • 高額で売却できる可能性
    入札形式のため、複数の人が競り合うことで、予想以上の高額で売却できる可能性があります。
  • 広範なリーチ
    インターネットを利用するため、地域を問わず広範な買主候補に物件情報を届けることが可能です。

デメリット

  • 手間がかかる
    出品の準備や管理、質問への対応など、自分で行うことが多いため、手間がかかります。
  • 落札後のトラブル
    落札者との間で契約や手続きを行うため、トラブルが発生する可能性があります。
    そのため、契約内容や手続きには十分注意が必要です。

アパート売却方法時の不動産会社の選び方

上記で紹介した通り、アパートの売却方法は多数あるため、そのための不動産会社選びも慎重に進めたいとところです。

不動産会社の選び方は、

  • その会社がアパート売却に強いか
  • 信頼性はどうか
  • 過去の実績はどうか

などを確認します。
また、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社から査定を受け、比較検討するのも一つの方法です。

【売却時の注意ポイント】
売却時には、売却価格の設定、契約書の内容確認、税金の計算など、様々なポイントに注意が必要です。
また、売却後の生活設計や資金計画も忘れずに行いましょう。

アパート売却成功のための重要ポイント

売主と買主の観点からの検討
売却を成功させるためには、自身が売主であると同時に、買主の観点からも物件を考えることが重要です。

アパートは不動産投資用の収益物件ですから、立地の有利不利以外のも利回りや入居率から購入者は判断します。

物件の魅力や改善点を明確にし、買主が納得できる価格設定と情報提供を心掛けましょう。

賃貸アパートの状態と魅力の向上
アパートの状態は売却価格に大きく影響します。

必要であればリフォームを行い、物件の魅力を向上させましょう。

また、入居率の向上や家賃収入の安定化など、賃貸経営の成功も売却成功に繋がります。

適正価格設定と交渉のコツ
適正な価格設定は売却成功の鍵となります。

売却相場を理解し、物件の価値を正確に評価することが重要です。

また、価格交渉の際には、自身の最低価格を明確にし、適切な交渉を行うことが求められます。

アパート売却におすすめの不動産会社

アパート投資は、不動産売却の専門性が求められます。

そこで、おすすめの不動産会社・査定サイトを紹介します。

《SRE不動産》
ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation)が運営する不動産テック事業者です。
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”AI”を活用した価格査定を採用しているおすすめの不動産査定サイトです。

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アパート売却相場と査定のポイント

アパートの売却価格を決める際には、同じような条件の物件がどの程度の価格で取引されているか、つまり売却相場を理解することが重要です。

併せて物件の立地や建物の状態、周辺の市場状況などの考慮も重要です。

不動産情報サイトや不動産会社から情報収集が可能ですし、査定を依頼する際には、複数の不動産会社に依頼し、査定額を比較することも大切です。

査定額に影響する要素
査定額に影響を与える要素としては、
物件の立地、建物の構造や築年数、設備の状態、周辺環境、入居率などがあります。
これらの要素を改善することで、査定額を上げることが可能です。

住宅ローンや残債額の影響

アパートを売却する際、住宅ローンが残っている場合はその対応が必要です。

売却価格が残債を上回る場合は問題ありませんが、上回らない場合は自己資金で差額を補う必要があります。

オーバーローン・アンダーローンの確認・売却益計算
売却益は、売却価格から残債額や売却にかかる費用を差し引いた額です。
売却益がプラスになるように、適切な売却価格を設定が必要となります。

《入居者への対応とオーナーチェンジ物件の扱い》

アパートを売却する際、入居者に対する通知は必須です。

通知の方法やタイミングは、契約内容や法律に基づいて適切に行う必要があります。

マイホームの売却と違い、アパートの売却は、収益物件として利回りや入居率をシビアに見られます。

購入希望者は基本的に投資家ですから、オーナーチェンジ物件売却として至るデメリットを排除は必要となります。

空室が多い状況では、利回りが悪くなるため、高額設定は難しくなります。

そのため、不動産市況はもちろん、入居率が高いタイミングが売却にベストな時期です。

アパート売却 確定申告

アパート売却で必要な書類と手続き

アパートの売却には、物件の登記簿謄本や固定資産税評価証明書などの書類が必要です。

必要書類は、仲介の不動産会社の方で指示してくれますが、事前に用意しておく必要があります。

  • 登記簿謄本
    物件の所有者や抵当権の有無など、物件の登記情報を示す書類です。
    法務局で取得できます。
  • 固定資産税評価証明書
    物件の固定資産税の評価額を示す書類です。
    市区町村の役場で取得できます。
  • 建物の図面
    物件の構造や間取りを示す図面です。
    建築時に建築士や建築会社から提供されます。
  • 建築確認申請書の写し
    建築確認を受けたことを証明する書類です。
    市区町村の役場で取得できます。
  • 賃貸契約書
    物件が賃貸中の場合、賃貸契約書が必要となります。
    これは、賃貸契約の内容を示すもので、売却後も賃貸契約が継続することを買主に示すために必要です。
  • リフォームや修繕の記録
    物件にリフォームや修繕を行った場合、その記録が必要となります。
    これは、物件の状態を評価するために必要です。
  • その他の証明書
    物件の位置関係図、地籍図、宅地造成許可証明書、防火管理者の指定証明書など、物件やその周辺環境に関する情報を示す証明書が必要となる場合があります。

アパート売却の費用と節税方法

アパートの売却は、
一般的に行われる仲介による売却の場合、仲介手数料や印紙税、登記費用などの費用が発生します。
これらの費用は売却価格から差し引かれるため、査定の段階で売却益を計算する際には必ず考慮しましょう。

《節税方法の紹介》
アパート売却による利益は譲渡所得として課税されますが、適切な節税対策を行うことで税金の負担を軽減することが可能です。

所有期間を5年以上にする
不動産の売却益に対する税率は、所有期間により異なります。
所有期間が5年未満の場合、譲渡所得は短期譲渡所得税となり、所得税と住民税の合計で最大39.%の税金がかかります。
一方、所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得となり、税率は最大20%となります。
したがって、所有期間を5年以上にすることで節税することが可能です。
特例の利用
一定の条件を満たす場合、譲渡所得に対する税金を軽減する特例が適用されます。

例えば、特定事業用不動産の買替特例があります。
事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等(譲渡資産)を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産(買換資産)を取得し、その取得の日から1年以内にその買換資産を事業の用に供したときなどが条件となっています。
参考:事業用の資産を買い換えたときの特例:国税庁

譲渡損失の繰越控除
不動産の売却で損失が出た場合、その損失を翌年以降の譲渡所得から差し引くことができます。
この「譲渡損失の繰越控除」を利用することで、将来的に不動産を売却した際の税金を軽減することが可能です。
相続税の節税
不動産を売却する際には、相続税の観点からも節税を考えることが重要です。
例えば、相続税の基礎控除額を超える財産を相続する可能性がある場合、早めに不動産を売却して現金化し、相続税の対象から外すことで節税することが可能です。

具体的な節税方法については、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

アパート売却を行った方の口コミ・体験談

アパート売却は多くの人が活用し老若男女問いません。

そこで気になるのは、実際にアパート売却を行った方の口コミや体験談だと思います。

そこで、インターネットやSNSから体験談・口コミを紹介します。

アパート売却 手続き

私がアパートを売却した理由は、他の投資に資金を振り向けたかったからです。
売却を決めた後、まずは信頼できる不動産会社を選びました。
一括査定サイトを利用して複数の会社から査定を受け、最終的には自分が最も信頼できると感じた会社に依頼しました。
結果的には、スムーズに売却することができ、新たな投資に活用することができました。

アパート売却 デメリット

私は相続したアパートを売却しました。
相続税の支払いが必要だったため、売却を決意しました。
しかし、売却の流れや税金の計算など、初めての経験でわからないことが多かったです。
そこで、専門家に相談し、適切な売却方法や節税対策を教えてもらいました。
その結果、無事に売却を完了し、税金の負担も軽減することができました。

アパート売却 業者

私がアパートを売却したのは、アパート経営の継続が難しくなったからです。
入居率の低下や老朽化など、様々な問題が重なりました。
しかし、売却を決めた後も、どの不動産会社に依頼すれば良いのか、売却価格はどの程度に設定すれば良いのかなど、不安な点が多かったです。
そこで、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社から査定を受け、最終的には自分が納得できる価格で売却することができました。

よくある質問

アパートの売却を考えていますが、どのような手続きが必要ですか?

A: アパートの売却には、まず不動産会社に査定を依頼し、売却価格を決定します。その後、売買契約を結び、必要な書類を揃えて登記を行います。具体的な手続きや必要な書類は不動産会社によりますので、詳しくは担当の不動産会社にご確認ください。

アパートの売却時にかかる費用はどのくらいですか?

A: アパートの売却には、仲介手数料や印紙税、登記費用などが発生します。また、売却益に応じて譲渡所得税も必要となります。具体的な金額は物件の価格や売却益によりますので、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

アパートの売却価格はどのように決まりますか?

A: アパートの売却価格は、物件の立地や築年数、設備の状態、入居率などによります。また、不動産市場の状況や近隣の物件価格も影響します。具体的な価格は不動産会社に査定を依頼することで決まります。

アパートの売却を考えていますが、入居者がいる場合はどうすればいいですか?

A: 入居者がいる状態での売却、いわゆるオーナーチェンジ物件の売却も可能です。ただし、入居者への通知や契約更新などに注意が必要です。詳しくは不動産会社にご相談ください。

アパートの売却を検討していますが、どの不動産会社を選べばいいですか?

A: 不動産会社の選び方は、その会社の実績や評判、提供するサービスなどによります。また、一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社から査定を受け、比較検討することが可能です。

アパート売却時に立ち退きは可能か?

アパートの売却時に入居者に立ち退きを求めることは法的に可能ですが、その手続きは複雑で時間がかかることが多く、また入居者の権利を尊重する必要があります。

まず、入居者に対して立ち退きを求めるには、適切な理由が必要です。
例えば、建物の改築や再開発、所有者自身の居住用途などが該当します。
ただし、これらの理由があっても、入居者が立ち退きを拒否する場合があります。

立ち退きを求める場合、まずは入居者との話し合いから始めます。
合意に至らない場合は、裁判所に立ち退き命令を求める訴訟を起こすことも可能ですが、は時間と費用がかかるプロセスであり、また結果が保証されるわけではありません。

そのため、アパートの売却時には「オーナーチェンジ」が一般的です。
入居者をそのままにした状態で物件を売却する方法で、新たな所有者が既存の賃貸契約を引き継ぐ形になります。

ただ、管理会社とサブリース契約等が組まれている場合、その契約も引き継がれるため、場合によってはデメリットになる場合もあります。

いずれの場合も、専門的な知識が必要となるため、不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

参考ページ:
オーナーチェンジ物件売却のメリット・デメリット
アパート・マンション売却を理由に賃貸中の借主に立ち退き要求は可能か?
サブリース物件の売却

 
《特例まとめ》

高齢者のための住宅譲渡所得の特例
この特例は、65歳以上の人が自宅を売却した場合に適用されます。最大1,200万円までの譲渡所得が非課税となるため、老後の生活資金を確保するために自宅を売却する際には大いに役立ちます。ただし、この特例を利用するためには一定の条件があります。例えば、売却する不動産が5年以上自宅として使用されていること、新たな住宅を購入または借りることなどが条件となっています。

住宅ローン減税特例
この特例は、売却益を新たな住宅の購入や建設に使う場合に適用されます。一部の譲渡所得が非課税となるため、自宅を売却して新たな住宅を購入する際には大いに役立ちます。ただし、この特例を利用するためには一定の条件があります。例えば、売却する不動産が自宅として使用されていたこと、売却後3年以内に新たな住宅を購入または建設することなどが条件となっています。

[参考公式サイト] マンション敷地売却ガイドライン:国土交通省
アパート等のサブリースに関連する注意喚起について:金融庁

アパート売却:まとめ

アパートの売却は、様々な要素を考慮し、適切な手続きを進めることが求められます。

売却理由の明確化、適切な売却タイミングの判断、売却方法の選択、信頼できる不動産会社の選択など、一つ一つのステップが売却成功に繋がります。

また、売却に伴う費用や税金、住宅ローンの残債などの金銭的な影響もしっかりと理解し、適切な対策を立てることが重要です。

本記事を参考に、アパート売却の流れを理解し、成功へと導く戦略を立ててください。