媒介契約とは？一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット・デメリット、どちらが高く売れるか？

媒介契約

媒介契約は、不動産取引における中心的な契約の一つで、物件の売買や賃貸を希望する者（以下、依頼者）と不動産業者との間で結ばれます。

この契約を通じて、依頼者は業者に物件の売買や賃貸の仲介を依頼し、業者はそれを受けて仲介活動をおこなうこととなります。

媒介契約の内容や種類によって、依頼者と業者の権利や義務、そして双方の期待する成果が大きく変わるため、不動産取引において非常に重要な役割を果たします。

媒介契約とは？

不動産を売るにあたっては、
不動産査定を行い不動産会社と契約をし、物件の広告宣伝や契約希望者の内覧への対応、売買契約の手続きなどといったことがらを依頼するものです。

このような契約のことを媒介契約と呼んでいますが、これには宅地建物取引業法にもとづくいくつかの区別があります。

媒介契約：媒介業務の主な内容

• 物件調査
• 媒介契約の締結と書面の交付
• 売価業務の経過報告
• 購入希望者の紹介
• 購入希望者との交渉
• 売買契約の締結と書面の交付
• 決済・引渡し業務

になります。

媒介契約には、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

上記の3種類があります。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約は、
複数の不動産会社に売却のお手伝い（以後、媒介）をお願いできるものです。

したがって、
不動産一括査定等で、たくさんの不動産会社の担当者に会い、お願いしたいと思う複数の不動産会社に窓口をお願いする形になります。

窓口となった各担当者（営業マン）は、ネットやチラシなど掲載を行い広告・集客活動を行ってくれます。

また、
一般媒介契約の場合には、
不動産会社を通さずに、依頼主（売却主）が親戚、知人などから直接マンションの購入希望者を見つけてきて、売買契約を結ぶことも可能です。

ちなみに、
媒介契約を結ぶ宅建業者に対して、

• 明示型（他の宅建業者を明示する義務あり）
• 非明示型（他の宅建業者を明示する義務なし）

の2つのタイプがあります。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約は、
一般媒介契約とは違い、複数の不動産会社に仲介を依頼できない、1社に仲介をお願いするものです。
ただ、自分で買主を発見して契約することは可能です。

専属専任媒介契約とは？

専任媒介契約に近く、他の不動産会社に重ねて依頼できない、1社に媒介をお願いするものです。
専任媒介契約との違いは、自分で買主を発見して契約することが不可能となっています。

現実的に、専属専任媒介契約で契約をすることは少なく、
知らない人が不動産会社に誘導されていたりするレベルでしょうか？

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、不動産の売買や賃貸の仲介を依頼する際に契結される契約の一形態です。

この契約では、複数の仲介業者に対して物件の仲介を依頼することができるため、物件が早く売れる可能性を高めることができます。

しかし、媒介契約の種類によっては、仲介業者との関係や成果に影響を与えることがあるため、メリットとデメリットを理解して選択することが重要です。

一般媒介媒介契約のメリット

一般媒介契約を締結する最も大きなメリットは、複数の仲介業者を通じて物件を販売・賃貸することができる点です。

より多くの人々に物件を紹介することが可能になり、市場での露出が増えるため、早期に売却できる可能性が高まります。

また、仲介業者の自由な競争によって、営業活動が積極的に行われるため、販売価格の交渉や提案などが有利に進むことが期待できます。

さらに、物件の販売や賃貸が成功しなかった場合でも、他の業者に依頼し続けることができるため、再契約の必要がありません。

一般媒介媒介契約のデメリット

一方で、一般媒介契約にはデメリットも存在します。

まず、複数の業者に依頼することで、どの業者が最も積極的に売却活動を行っているのかが分かりにくくなり、成果がばらつきやすくなることがあります。

結果として、売却活動が遅れる可能性があり、契約後に手続きが煩雑になることがあります。

また、複数の業者を通じて販売活動が行われるため、業者間で情報の共有が不十分な場合もあり、最適な販売戦略が取られないこともあります。

契約終了後の報酬や手数料について明確に取り決めておかないと、トラブルの元になることもあります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、特定の不動産業者に物件の販売・賃貸の仲介を独占的に依頼する契約形態です。

一般媒介契約とは異なり、売主または貸主が複数の業者に依頼することはできません。

専任媒介契約では、依頼した業者が全力で物件の販売活動を行い、また、物件情報の管理が一元化されるため、スムーズな取引が期待できます。

ただし、業者に対する信頼が必要であり、選択肢を制限するため慎重に検討することが重要です。

専任媒介媒介契約のメリット

専任媒介契約の最大のメリットは、依頼した業者が全力で物件の販売活動を行い、最適な戦略を立ててくれる点です。

一般媒介契約では複数の業者が競い合うため、どの業者が最も積極的に取り組んでいるかが分かりにくくなる場合がありますが、専任媒介契約では一社に集中して任せることで、戦略的なマーケティングや宣伝活動が行われ、効果的に物件を販売することができます。

また、物件情報が一元管理されるため、進捗が把握しやすく、スムーズな連絡や調整が可能になります。

さらに、業者側も成果を上げるための努力を強化し、売主の信頼に応えるため積極的に行動することが期待されます。

専任媒介媒介契約のデメリット

専任媒介契約にはデメリットもあります。

他の業者に物件を依頼することができなくなるため、選択肢が限られます。

このため、業者の対応が期待通りでない場合や、販売活動に納得できない場合でも、他の業者に依頼できないことが問題になることがあります。

加えて、業者との信頼関係が重要であり、信頼できる業者を選ばなければ、取引がスムーズに進まない場合もあるため、慎重な選定が必要です。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、不動産業者に対して、物件の販売や賃貸の仲介を一社に独占的に依頼する契約形式です。

この契約は、売主が他の業者に依頼できないだけでなく、自身で買主を見つけることもできないため、業者が物件の販売に全力を注ぎ、販売活動が一貫して行われます。

専任媒介契約と比較して、より強い独占的な契約関係にあるため、物件の売却活動に対する業者の責任感も高まると考えられます。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約の主なメリットは、専任媒介媒介契約同様、依頼した業者が物件販売に専念する点です。

業者は、契約期間中に物件の販売活動を積極的に行い、最適なマーケティング戦略を立てて売主のニーズに応えます。

この契約形態では、他の業者を依頼することができないため、業者は物件を早期に売却する責任を負い、成果を上げるための努力を強化します。

また、売主と業者間の連絡や調整がスムーズに行われ、情報の管理が一元化されるため、取引の透明性と効率性が向上します。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約には、デメリットも存在します。

まず、他の業者に依頼することができないため、物件が売れない場合でも、選択肢を変更することができません。

このため、業者の販売活動に不満があっても、契約期間内では他の業者に依頼することができず、最適な販売方法が取れない場合があります。

また、売主が自分で買い手を見つけた場合でも、業者に報酬を支払う義務が生じるため、余分なコストが発生する可能性があります。

3つの媒介契約の売主への義務の違い

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の３つですが、
宅建業法（宅地建物取引業法）的に、その他にも若干の違いあります。

契約の有効期間

専任媒介契約、および専属専任媒介契約の有効期間は３ヵ月以内に限られます。
*仮に3か月以上のという特約が記載されたとしても、無効となり期間は３ヵ月に短縮されます。
逆に一般媒介契約は、期間の縛りはありません。

ちなみに、契約の更新は、
依頼者の申し出があった場合に限り認められ、自動的に更新ということはありません。
実際には不動産会社から更新の打診がありますが・・・

業務状況の報告

売却の状況報告ですが、
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、一定期間ごとに業務の処理状況を報告する義務があります。

• 専任媒介契約（2週間に1回以上）
• 専属専任媒介契約（1週間に1回以上）

1回以上が義務付けられているだけなので、2回・3回でも構いません。

ちなみに、
一般媒介契約は、報告の義務はありません。
義務がないとはいえ、小まめに連絡してくれる営業さんが多いと思います

指定流通機構（レインズ）への登録

レインズ：指定流通機構とは？
レインズには、コンピュータ上に売買する土地・建物（マンション・一軒家・ビル）に関する情報が登録されています。
各地の不動産会社・宅建業者は、コンピュータ等を通じて、その情報を見ることができ、その情報をもとに買主さんに情報提供するため、買主が見つけるツールの1つです。

• 宅地または建物の所在、規模、形質
• 売買価額
• 法令に基づく制限で主要なもの
• 媒介契約情報

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産屋は、一定期間以内に指定流通機構（レインズ：国土交通大臣が指定）に登録する義務があります。

• 専任媒介契約（7日間以内に登録）
• 専属専任媒介契約（5日間以内に登録）

休日日は除く
登録完了後に指定流通機構から発行される登録済証を遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならないことになっています。

ちなみに、
一般媒介契約は、レインズへの登録義務はなく任意となっています。

「現実としてレインズへ登録しますよ～！？」
と前のめりに聞かれます。

ただ、
載せるデメリットもあるので、挙げるとすれば、他の不動産会社からうちの媒介契約しませんか？
っと連絡が来るのようになります。

レインズには売主の氏名や連絡先は掲載されていませんが、情報はいくらでも収集できるので、郵送も増えたります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約どちらがいいの？

不動産売却における媒介契約の種類選びは、売却の成否を大きく左右する重要な決断です。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介契約、それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った契約形態を選ぶことが大切です。

そこで、メリット・デメリットをベースに考えられる媒介契約の選び方を紹介します。

媒介契約の選び方：早く売りたい場合

物件をできるだけ早く売却したい場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

これらの契約形態では、販売活動を1社の不動産会社に限定するため、業者は集中して物件を売るために全力で取り組みます。

特に専属専任媒介契約では、他の業者に依頼することができないため、業者の責任感が強まり、販売活動が効率的かつ迅速に進む傾向があります。

一般媒介契約と異なり、業者が他の選択肢を持つことがないため、物件に対する専念度が高く、売却までのスピードが向上します。

媒介契約の選び方：高く売りたい場合

高額で売却したい場合には、一般媒介契約がオススメです。

ただ、条件付きで、専任・専属専任媒介契約も選択肢に入ります。

一般媒介契約では複数の不動産会社を活用することができ、異なる業者の販売戦略を比較できるため、競争を促進し高額での売却を目指すことができます。

一方、専任媒介契約では1社に依頼することになりますが、信頼できる業者を選ぶことで、専門的な知識や販売戦略を活かして、物件を高値で売ることが可能です。

媒介契約の選び方：自分でも買主を見つける場合

もし自分で買主を見つける可能性がある場合、一般媒介契約や専任媒介契約を選択するのが良いでしょう。

一般媒介契約では、複数の業者に依頼できるため、自己で買主を見つけた場合には、仲介手数料を支払わずに済む可能性があります。

専任媒介契約では、1社に限定して依頼することになるため、自己で買主を見つけた場合でも業者に報酬が支払われますが、売却の際に安心感を得られます。

自分で見つけることを想定するなら、両者を比較して選択するのが賢明です。

媒介契約の選び方：不動産会社に全てを任せたい場合

不動産会社に全てを任せたい場合は、専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

この契約では、物件の販売活動を1社に完全に委託することになります。

そのため、業者は物件の売却活動を全面的に行い、売主はほとんどのことを任せることができます。

販売活動が一貫して行われ、売却までの時間や手間を最小限に抑えることが可能です。

[余談]媒介契約があるか？ないか？で大きな違い

そのことを考えただけでも、
一般媒介契約は、1社でも多くの不動産会社と結んでおくことを悪くないでしょう。

上記で紹介した通り、

広告宣伝活動・売却に向けての活動ってどんなもの？

マンションを実際に販売する場合、媒介契約を結んだ不動産会社は、どのような広告・宣伝活動をおこなうのでしょうか？

売却物件の売却活動として

• 購入希望者への紹介
• メーリングリストでの物件紹介
• 各社持っているホームページへの掲載
• 不動産ポータルサイトへの登録（アットホーム・SUMUMO：スーム、Yahoo!不動産）
• 新聞折込広告・自社広告への掲載
• ポスティング広告
• オープンハウス・内覧会の実施

等を活用し、購入希望者へアピールします。

マンション売却体験談：媒介契約の考え方