媒介契約とは?一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット・デメリット、どちらが高く売れるか?

媒介契約とは?一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約、どちらが高く売れるか?何社まで可能か? マンション売却・不動産売却
2024年7月:不動産ニュース

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媒介契約とは

媒介契約

媒介契約は、不動産取引における中心的な契約の一つで、物件の売買や賃貸を希望する者(以下、依頼者)と不動産業者との間で結ばれます。

この契約を通じて、依頼者は業者に物件の売買や賃貸の仲介を依頼し、業者はそれを受けて仲介活動を行うこととなります。

媒介契約の内容や種類によって、依頼者と業者の権利や義務、そして双方の期待する成果が大きく変わるため、不動産取引において非常に重要な役割を果たします。

媒介契約とは

不動産を売るにあたっては、
不動産査定を行い不動産会社と契約をし、物件の広告宣伝や契約希望者の内覧への対応、売買契約の手続きなどといったことがらを依頼するものです。

このような契約のことを媒介契約と呼んでいますが、これには宅地建物取引業法にもとづくいくつかの区別があります。

媒介契約:媒介業務の主な内容

  • 物件調査
  • 媒介契約の締結と書面の交付
  • 売価業務の経過報告
  • 購入希望者の紹介
  • 購入希望者との交渉
  • 売買契約の締結と書面の交付
  • 決済・引渡し業務

になります。

媒介契約には、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

上記の3種類があります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは?

一般媒介契約は、
複数の不動産会社に売却のお手伝い(以後、媒介)をお願いできるものです。

したがって、
不動産一括査定等で、たくさんの不動産会社の担当者に会い、お願いしたいと思う複数の不動産会社に窓口をお願いする形になります。

窓口となった各担当者(営業マン)は、ネットやチラシなど掲載を行い広告・集客活動を行ってくれます。

また、
一般媒介契約の場合には、
不動産会社を通さずに、依頼主(売却主)が親戚、知人などから直接マンションの購入希望者を見つけてきて、売買契約を結ぶことも可能です。

ちなみに、
媒介契約を結ぶ宅建業者に対して、

  • 明示型(他の宅建業者を明示する義務あり)
  • 非明示型(他の宅建業者を明示する義務なし)

の2つのタイプがあります。

専任媒介契約とは?

専任媒介契約は、
一般媒介契約とは違い、複数の不動産会社に仲介を依頼できない、1社に仲介をお願いするものです。
ただ、自分で買主を発見して契約することは可能です。

専属専任媒介契約とは?

専任媒介契約に近く、他の不動産会社に重ねて依頼できない、1社に媒介をお願いするものです。
専任媒介契約との違いは、自分で買主を発見して契約することが不可能となっています。

現実的に、専属専任媒介契約で契約をすることは少なく、
知らない人が不動産会社に誘導されていたりするレベルでしょうか?

各媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット
・全力でのサポート: 一つの業者だけが仲介を行うため、その業者が全力で物件の売却・賃貸活動をサポートしてくれます。
・情報の一元管理: 一つの業者との契約のため、情報の流出や混乱が少なくなります。
・交渉のスムーズさ: 複数の業者を通さずに直接交渉が行えるため、スムーズな取引が期待できます。
デメリット
・他の業者のネットワークを利用できない: 他の業者との連携やネットワークを利用することができません。
・独占的な契約: 契約期間中は他の業者を通じての活動ができないため、柔軟性に欠ける場合があります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット
・業者のサポート: 業者が物件の売却・賃貸活動をサポートしてくれます。
・自らの活動も可能: 依頼者自身が買い手や借り手を見つける活動も可能です。
デメリット
・他の業者のネットワークを利用できない: 他の業者との連携やネットワークを利用することができません。
・情報の管理: 依頼者自身の活動と業者の活動が混在するため、情報の管理や連絡が煩雑になる可能性があります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

メリット
・複数の業者のネットワークを利用可能: 複数の業者と契約できるため、広範なネットワークを利用して物件の売却・賃貸活動を行うことができます。
・柔軟性: 一つの業者に縛られることなく、様々な業者や方法での活動が可能です。
デメリット
・情報の混乱: 複数の業者との契約のため、情報の流出や混乱が生じる可能性があります。
・業者のモチベーション: 複数の業者が同じ物件を扱うため、個々の業者のモチベーションが低下する可能性があります。

専任媒介契約

《3つの媒介契約の売主への義務》

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

の3つですが、
宅建業法(宅地建物取引業法)的に、そのほかにも若干の違いあります。

契約の有効期間

専任媒介契約、および専属専任媒介契約の有効期間は3ヵ月以内に限られます。
*仮に3か月以上のという特約が記載されたとしても、無効となり期間は3ヵ月に短縮されます。
逆に一般媒介契約は、期間の縛りはありません。

ちなみに、契約の更新は、
依頼者の申し出があった場合に限り認められ、自動的に更新ということはありません。
実際には不動産会社から更新の打診がありますが・・・

業務状況の報告

売却の状況報告ですが、
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、一定期間ごとに業務の処理状況を報告する義務があります。

  • 専任媒介契約(2週間に1回以上)
  • 専属専任媒介契約(1週間に1回以上)

1回以上が義務付けられているだけなので、2回・3回でも構いません。

ちなみに、
一般媒介契約は、報告の義務はありません。
義務がないとはいえ、小まめに連絡してくれる営業さんが多いと思います

指定流通機構(レインズ)への登録

レインズ:指定流通機構とは?
レインズには、コンピュータ上に売買する土地・建物(マンション・一軒家・ビル)に関する情報が登録されています。
各地の不動産会社・宅建業者は、コンピュータ等を通じて、その情報を見ることができ、その情報をもとに買主さんに情報提供するため、買主が見つけるツールの1つです。

  • 宅地または建物の所在、規模、形質
  • 売買価額
  • 法令に基づく制限で主要なもの
  • 媒介契約情報

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産屋は、一定期間以内に指定流通機構(レインズ:国土交通大臣が指定)に登録する義務があります。

  • 専任媒介契約(7日間以内に登録)
  • 専属専任媒介契約(5日間以内に登録)

休日日は除く
登録完了後に指定流通機構から発行される登録済証を遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならないことになっています。

ちなみに、
一般媒介契約は、レインズへの登録義務はなく任意となっています。

「現実としてレインズへ登録しますよ~!?」
と前のめりに聞かれます。

ただ、
載せるデメリットもあるので、挙げるとすれば、他の不動産会社からうちの媒介契約しませんか?
っと連絡が来るのようになります。

レインズには売主の氏名や連絡先は掲載されていませんが、情報はいくらでも収集できるので、郵送も増えたります。

媒介の契約書

媒介契約を締結する場合、媒介契約書を作成します。
宅建業法の第34条の2で定められているため、34条の2書面と呼ぶことがあり、
以下のような項目があります。

  • 物件を特定するために必要な表示
  • 売買すべき価額
  • 媒介契約の種類
  • 有効期間
  • 報酬に関する事項
  • 解除・契約違反に関する事項
  • 物件が既存の建物であるときは、建物の状況調査(インスペクション)を実施する者の斡旋に関する事項
  • 指定流通機構への登録に関する事項
  • 標準媒介契約約款に基づいているか否か

建物の状況調査(インスペクション)とは、ひび割れや雨漏り等の有無の調査みたいなもので、、変に調査して欠陥が見つかれば告知義務になるので、基本的に調査する必要はありません。
買主へ重要事項説明時にインスペクション(インスペクションをした・してない)を説明だけですが、売却後、瑕疵が見つかれば、その対処・対応が求められるため、事前に行っておくというのも1つ選択です。
ちなみに調査費用は、不動産会社持ちにすることも可能(交渉)です。

参考サイト:建物状況調査(インスペクション) 国土交通省
専属専任媒介契約

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約どちらがいいの?

それでは、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

どれがいいのか?
ということになると思います。

一般媒介契約
特徴: 複数の業者と契約可能。広範なネットワークを利用して物件の売却・賃貸活動が行える。
向いている状況や目的:

  • 早急に買い手や借り手を見つけたい場合。
  • 複数の業者のネットワークを活用して、最も条件の良い取引を望む場合。
専任媒介契約
特徴: 一つの業者との契約だが、依頼者自身の活動も可能。
向いている状況や目的:

  • 業者のサポートを受けつつ、自らも活動して買い手や借り手を探したい場合。
  • 他の業者との契約は避けたいが、柔軟性を保ちたい場合。
専属専任媒介契約
特徴: 一つの業者のみが仲介活動を行う。依頼者自身の活動は制限される。
向いている状況や目的:

  • 一つの信頼できる業者に全てを任せ、安心して取引を進めたい場合。
  • 情報の一元管理を重視し、情報の混乱や流出を避けたい場合。

実は、これに関しては状況によってお勧めできるものが変わってきます。

イメージしやすく簡単に紹介すると、
専任媒介の場合、売り主との窓口は一社なので、売買が成立で、売り主からの仲介手数料が確定しているため、モチベーション高く動いてくれます。

逆に、一般媒介の場合は、ライバルとの競い合いとなるとため、一般媒介契約数が多ければ、多いほど、担当のモチベーションが下がります。

ただ、立地や築年数など売りやすいマンションの場合には、担当者のモチベーション高く、一般媒介で多少多くの会社と契約しても、我こそはと積極的に動いてくれます。

[余談]媒介契約があるか?ないか?で大きな違い

一般媒介の場合、
窓口が増えることで内見の調整など面倒になるというイメージがありますが、
内見がない以上、売買成立はありません。

1件でも多くの内見を取ることも、売却が早く決まるポイントの1つです。

【ポイント】
大手の不動産サイト(スーモ等)に登録されていないとしても、
近隣の同等のマンションにお問い合わせがあれば、必然的にあなたのマンションも比較対象になります。

問題はその時、近隣のマンションのお問い合わせを受けた不動産会社が、
あなたのマンションと媒介契約あるか?ないか?です。

  • 媒介契約があれば、買主・売主からの仲介手数料が入ります。
  • 媒介契約がなければ、買主だけしか仲介手数料は入りません。

もし、媒介契約があれば、
「こちらのマンションの内見もしてはどうでしょうか?」
っと紹介してくれるでしょう。

付け加えれば、
問い合わせがあったマンションと媒介契約がなく、あなたのマンションと媒介契約があれば、
確実に、あなたのマンションをゴリ押ししてくれるでしょう。

そのことを考えただけでも、
一般媒介契約は、1社でも多くの不動産会社と結んでおくことを悪くないでしょう。

上記で紹介した通り、

一般媒介契約は、媒介契約の中でかなり緩く
複数の会社と契約できるだけでなく、

  • 契約期間の縛りはなし
  • レインズへの掲載義務はなし

です。

よって、本命の不動産会社以外として、
一般媒介契約を結ぶ場合は、

  • レインズへの契約は認めない
  • 大手不動産サイト(スーモなど)への契約は認めない
  • 自社サイトへの掲載だけはOK

という形も可能です。

広告宣伝活動・売却に向けての活動ってどんなもの?

マンションを実際に販売する場合、媒介契約を結んだ不動産会社は、どのような広告・宣伝活動を行うのでしょうか?

売却物件の売却活動として

  • 購入希望者への紹介
  • メーリングリストでの物件紹介
  • 各社持っているホームページへの掲載
  • 不動産ポータルサイトへの登録(アットホーム・SUMUMO:スーム、Yahoo!不動産)
  • 新聞折込広告・自社広告への掲載
  • ポスティング広告
  • オープンハウス・内覧会の実施

等を活用し、購入希望者へアピールします。

参考ページ:媒介契約を変更したい

マンション売却体験談:媒介契約の考え方

欲を言えばもう少し高く売れたかも・・

専任媒介契約でマンションを売りました。専任媒介契約をするためにはレインズへの登録が義務となっているのでこれを行って売却が出来ました。
特に難しい事はなくて、不動産会社に依頼をしてそれでなんとか売却までこぎつける事が出来ました。
希望の金額というところまでは行きませんでしたが、自分が納得できる下限のぎりぎりのところで売る事が出来たので、まず良かったのではないかという事を思っています。
マンションは売り時も難しいですし、いつ買いたいという人が出てくるのか分からないので、売れるとこに売っておくという事をしたいと考えていました。
理想を言えばもう少し早く高く売りたかったという気持ちはありますが仕方のない所だと感じています。

レインズに登録したら即売れました

引越しのためにマンションを処分になったのですが、初めてのことで色々と分からないこともありました。私の場合は早く手放したかったということもあり、一般媒介契約を選択しました。
手続きについては不動産会社に依頼したのですが、最初はなかなか問い合わせもない状態でした。
築30年と新しいとは言えませんが、交通の便も良く生活に必要なものも揃っているので、何が原因か分からず困っていました。
そんなときに、一般媒介契約の場合はレインズに登録する必要がないということを知りました。
不動産会社に問い合わせてみると、案の定、登録していないということで、登録を依頼しました。それから程なくして、買手が見つかりました。今の時代は何事も自分で調べることが大切だと実感しました。

媒介契約:まとめ

媒介契約は、不動産取引を円滑に進めるための鍵となる契約です。

依頼者と業者の間の信頼関係を形成し、双方の利益を最大化するための枠組みを提供します。

しかし、契約の種類や内容によっては、依頼者の自由度やコスト面での影響が大きく変わることもあるため、契約を結ぶ際にはその詳細をしっかりと確認し、自身の状況や目的に合ったものを選択することが求められます。

不動産取引は多額の金額が動くことが多いため、媒介契約の選択や内容の確認は、慎重に行うことが重要です。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

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  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

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