初心者向け不動産投資の始め方。投資家になる前に知っておきたいメリット・デメリット。抑えておきたい失敗しない為のポイント

不動産投資　初心者

不動産投資は、初心者にとって難しく感じるかもしれません。

そもそも家を購入すること自体、人生で何度も行わないですし、
金額も、何千万円という借金をして購入するわけですから、思い付きで始める投資ではないかもしれません。

しかし、適切な知識と準備で、成功の道が開けてきます。

不動産投資は、

• 物件の購入
• 客付け・賃貸
• 管理
• そして売却

まで、一連のプロセスを通じて利益を得る手段です。

この記事では、不動産投資をこれから始める方へ

• 不動産投資の基本
• 不動産投資のメリット・デメリット
• 不動産投資の種類
• 不動産投資の始め方
• 不動産投資のリスク管理

そして実際の体験談まで、初心者が知るべきポイント、全てを詳しく解説します。

不動産投資とは？ 不動産投資を始めるメリット・物件購入の際の注意点

不動産投資とは、物件を購入し、その賃料収入や価格上昇による利益を得ることを目指す投資手段です。

《不動産投資のメリット》
不動産投資のメリットは多岐にわたります。

まず、安定したキャッシュフローを得られることが挙げられます。
これは、賃料収入が定期的に得られるためです。

また、物件の価格上昇により、売却時に利益（キャピタルゲイン）を得ることも可能です。

さらに、不動産投資は税制上の優遇措置を受けられることも大きなメリットです。
具体的には、物件の減価償却や修繕費などを経費として計上でき、税負担を軽減することができます。

不動産投資のメリット・デメリットに関しては、以前、紹介しました。
関連ページ：マンション投資のメリット・デメリット

初心者のための不動産投資 その種類・利益の出し方・少額投資・運用ポイント

不動産投資と言っても実は、かなり細分化可能な投資です。
運用ポイントにも違いがあります。

不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、インターネット・アプリを通じて多数の投資家から少額の資金を集め、その資金を使って不動産投資を行う方法です。
投資家はプロジェクトに投資することで、不動産の賃料収入や売却利益などのリターンを得ることが期待されます。
この方法のメリットは、少額から投資を始められることや、専門的な知識がなくても不動産投資に参加できることなどがあります。
また、不動産クラウドファンディングは、個々の投資家が直接物件を管理する必要がないため、手間が少なく・誰でも取り組み易い特徴があります。
参考ページ：不動産クラウドファンディングおすすめ比較

不動産投資信託REIT（Real Estate Investment Trust：リート）
REITは、不動産をポートフォリオとして管理し、その運用結果に基づく利益を投資家に分配する投資方法です。
個々の物件を直接購入する代わりに、不動産関連の証券を購入します。
多様な不動産への投資とリスク分散が可能となります。

フリップ（フリップ不動産投資）
フリップは、物件を購入し、改修やリノベーションを行った後、高値で売却・転売することを目指す投資方法です。
物件の価値を高めることで、購入価格以上の価格で売却し、その差額を利益とします。

賃貸経営・賃貸不動産投資
一般的な不動産投資が、今回中心に話を進める賃貸経営・賃貸不動産投資です。

• 銀行などの金融機関から融資
• 空室リスクを考えた物件の購入
• 客付け・借主に賃貸し家賃収入
• 家賃収入からローン返済
• 管理会社に委託

物件を購入し、その賃料収入を得ることを目指す投資方法です。
戸建て、アパートやマンション、オフィスビルなどの物件は多岐にわたります。

初心者におすすめ！ アパート・マンション投資・不動産投資の始め方・成功ポイント

では、不動産投資　初心者は、どのように不動産投資を始めればいいのか？

金融庁が退職後に2000万円が不足する例もある
と報告しました。

それに合わせて、
麻生財務大臣が、人生100年、若いうちから資産運用・資産形成の重要性を強調しました。

麻生財務大臣
100まで生きる前提で退職金って計算してみたことあるか？
普通の人はないよ。
そういったことを考えて、きちんとしたものを今のうちから考えておかないかんのですよ・・・。

今の銀行の金利は普通預金金利は0.001％、定期預金金利でも0.01％とか0.03％。

昔は定額貯金の金利が8％の時もありましたから、
年配の方が銀行離れが難しいというのは分かりますが、現役世代はそろそろ銀行預金の比率を下げたほうがいい世代とも言えなくありません。

普通に老後のことを考えた時

• 年金の受給額・支給年齢は前倒しになることはありません。
• 退職金が想定通り出るかもわかりません。

となれば、資産運用を上手に行わなければいけません。

よって、国や人任せに出来ないと考えるサラリーマンは、かなり不動産投資に流れているのも現実です。

①投資を始める前の市場調査（市場動向の理解）

不動産投資を始める前に、市場の動向を理解することが重要です。

物件の価格、地域の人口動向、経済状況など、多角的に市場を分析します。

投資のタイミングや適切な物件の選定を見極めます。

②ライフプラン・ファイナンシャルプランの作成

投資を始める前に、自身のファイナンシャルプランを明確にし、投資可能な資金を確認しましょう。

また、投資による収益目標や、リスク管理のための予備資金も計画に含めることが重要です。

【物件の選定】
物件の選定は、不動産投資の成功を左右する重要なステップです。

• 物件の価格
• 立地
• 建物の状態
• 賃料収入の見込み
• 利回りの計算（表面・実質）

などを考慮し、最適な物件を選びの判断がポイントです。

金利が安い今はチャンス？情報収集のタイミング

初心者におすすめのマンション投資・不動産投資に限らず、
いつから？とか、遅いとか、早いとか関係なく、老後の生活のことを真剣に考える必要があります。

幸い低金利時代が続いている今なだけに、不動産投資を行いやすい環境でもあります。

不動産投資は、金融機関から住宅ローン（不動産投資ローン・アパートローン）を借りて行うものです。

当たり前ですが審査に通らないと意味がありません。

一般的に年収の8倍程度が融資の限度額と考えると、
年収500万円の方は、4000万程度の融資はマックスとなります。

ただ、年収500万円あれば、問題なく融資が通ると思ったら大間違いです。

スルガ銀行､｢かぼちゃの馬車問題｣・｢アパマンローン問題｣などで、金融機関の審査は厳しくなっています。
関連ページ：ローンは変動金利？・固定金利？

勤続年数

年収だけでなく、勤続年数も重視されます。

ローンの融資において、勤続年数は非常に思いウエイトを占めています。

大手企業：年収1000万円だろうと勤続年数が1年では審査・融資は厳しく見られます。

よって、転職を考えている人は、転職する前にマンション投資を始めたほうがいい訳です。

病気（団体信用生命保険・団信）

病気も一緒です。

病気の種類にもよりますが、ローンを組むとき団体信用生命保険（団信：だんしん）とセットになります。

団体信用生命保険（住宅金融支援機構）は、万が一亡くなった時、保険金でローンの残債が返済される保険です。

しかし 、病気によっては団信が組めず、ローンが下りないことがあります。

年齢（注意が必要）

審査が通らない場合があります

住宅ローンは年齢によっても制限される場合があります。

65歳や69歳までに完済と決めている金融機関がありますので、誰でも35年ローンが組めるとは限りません。

*一般的な住宅ローンと違い、不動産投資ローンですから融資期間は短くなる場合もあります。

その意味で、早い段階から情報収集・独学でも不動産投資について学んでおく必要があります。

また、無料の投資相談・セミナーに参加する事で本では得ることのできない最新の情報を入手することが可能です。

初心者におすすめの不動産会社 不動産投資相談に関する口コミや体験談

不動産投資は、上記で紹介した通り、細分化されます。

賃貸経営・賃貸不動産投資に関しても、

• 区分マンション投資
• 戸建て投資
• 一棟アパート投資
• 一棟マンション投資
• ビル投資
• 海外不動産投資

などがあり、そこに新築・築浅・築古物件など、様々な選択肢が存在ます。

不動産投資の初心者だからと言って、この投資がおすすめ！という形ではなく、

年収や資産、また目的によって、投資する物件が変わります。

そのため、不動産投資会社は、ターゲットを明確にし、投資家に情報提供・セミナー・相談会を開催しています。

そこで、注目されている不動産投資相談を紹介します。
また、各投資会社・セミナーに関しての口コミや体験談も併せて紹介します。

【区分マンション投資】

*補足
プロパティエージェントでは確定申告相談会を開催しています。
提携税理士法人の代理作成サービス、税理士とのマンツーマンによる確定申告書作成サポートも行っています。

【一棟アパート投資】

【不動産投資マッチングサイト】

【海外不動産投資】

不動産投資のリスク管理 物件選定が重要・リスク管理（利回り・ローン返済・収益性）の必要性

不動産投資は、不動産を買って家賃収入を得るシンプルなビジネスモデルですが、メリットだけではなく、リスクも存在します。

よって、初心者に限らず、リスク管理を事前に把握し、そのための準備も必要です。

マーケットリスク
市場の変動により、物件価格が下落する可能性があります。
現状、空室リスクを排除したマンション投資であれば、都心の駅近マンション一択です。
しかし、マンション価格は、新築マンションに限らず中古マンションも高値で推移しています。
マンション投資の前提は家賃収入であるため、利回りが大きく下がっています。
更に、ゆくゆく売却までを考えた場合、下落リスクをある程度マネージする必要があります。
市場調査と適切な物件選定が重要です。
参考ページ：不動産投資利回りは何％が理想なのか？

空室リスク
不動産投資の一番のリスクは、空室リスクです。
賃貸経営には、人の入居・退去は当たり前ですが、問題は、その空室期間・契約が決まる前のスパンです。
家賃収入が止まれば、ローンの返済が不可能となります。
これを防ぐためには、物件選定が重要です。

資金管理
ローンの返済が困難になるなどの金融リスクは無視できません。
都心のマンションの場合、現状、原状回復工事期間の1・2週間程度は空室になりますが、退去の連絡から即客付けを行い、早い場合、退去前に次の入居者が決まります。
内見なしに申し込みが入り、空室リスクは微少です。
とはいえ、不動産市況が変わる可能性もありますし、設備や機器（エアコン・給湯器等）の故障による急な出費の可能性もあります。
これを防ぐためには、適切なファイナンシャルプランニング・予備資金の確保も忘れないようにしましょう。

 

初心者の不動産投資体験談:口コミ・評判

初心者の不動産投資について、一番気になるのは、口コミや評判だと思います。

インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などを確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。

公式サイトにお客様の声（口コミ・体験談）が掲載されていたので紹介します。

賃貸経営の成功例
ある投資家は、適切な市場調査と物件選定により、レンタル不動産投資で成功を収めました。彼は物件の立地と建物の状態を重視し、安定した賃料収入を得ることができました。

フリップ投資の成功例
別の投資家は、物件の改修と適切な売却タイミングにより、フリップ投資で大きな利益を得ることができました。彼は物件の価値を最大限に引き出すための改修を行い、市場の動向を見極めて売却しました。

REIT投資の成功例
また、REITを利用して、不動産投資を始めた初心者も、安定した収益を得ることができました。彼は個々の物件を直接管理することなく、多様な不動産への投資を実現しました。

イエベスト（勉強・知識アップ） 投資のプロがおすすめする正しい不動産投資の始め方

あなたにピッタリの不動産投資セミナー・相談を紹介してくれます。
*区分マンション投資に限らず、ビル投資・戸建て投資（築古・土地活用）など

【イエベストの口コミ】
イエベストは、不動産投資会社選びのコンシェル的な役割で非常に便利でした。
ただ紹介してくれるだけでなく、セミナーに”参加”した後のアフターサポート・相談にも乗ってくれ、不動産投資の勉強・知識アップにも役立ちました。

初心者におすすめの不動産投資エリア・物件選び 需要の高いエリア・最新動向

不動産投資は、年収や将来の見込み・目標によって変わりますが、初心者の不動産投資、それもサラリーマンや公務員が行う場合、エリアもある程度限定されます。

1. 東京
2. 大阪
3. 福岡

大きく分けて、この3都市です。

• 東京は日本の首都であり、ビジネス、文化、教育の中心地。そのため、人口密度が高く、物件の需要も高いと言えます。
• 大阪は伝統的に商業の中心地として知られ、多くのショッピングエリアやビジネスエリアがあり、大阪城や通天閣などの観光地があり、観光用の物件の需要が高いといえます。
• 福岡は九州の経済・文化の中心地として、持続的な成長を続けています、博多や天神などの観光地が多く若者を中心に人口が増加しており、新しい住宅や商業施設の需要が高まっています。

ただ、ともに、投資家の数が多いため、良い物件を見つけるのは競争が激しく、物件価格が高いため、利回りの計算・返済計画の策定は必須です。

《不動産市場の最新動向》
近年、不動産市場は多くの変動を経験しています。
特に、テクノロジーの進化や経済環境の変化が市場の動きに大きな影響を与えています。

2024年の不動産市場は、テクノロジーの進化や社会の変化に伴い、多くの新しいトレンドが現れています。
投資家や業界関係者は、これらの動向をしっかりと把握し、適切な戦略を立てることが求められます。

よくある質問・Q&A：知っておくべき基礎知識 失敗事例・投資方法の違い・費用捻出・自己資金

不動産投資とは、物件を購入し、その賃料収入や将来の売却益を利益として得ることを目的とする投資活動です。

不動産仲介業者やオンラインの物件情報サイトを利用し、市場調査を行いながら適切な物件を選定します。

賃料収入に対する所得税、物件売却の際の譲渡所得税、固定資産税などがあります。法律に関しては、借地借家法や都市計画法などが関連します。

リスクには市場の変動、空室、災害などがあります。これらのリスクを管理するためには、適切な物件選定、保険の加入、資金計画の見直し等が必要です。

不動産クラウドファンディングは、多くの投資家が少額ずつ資金を集めて不動産プロジェクトに投資する方法。REITは、不動産関連の資産を運用する投資信託の一種で、証券取引所で取引されます。

自身で管理するか、プロの物件管理会社に委託するかを選択。テナントの募集、契約の管理、修繕などの業務が含まれます。

はい、多くの投資家が成功事例や失敗事例を共有しています。成功事例では適切な物件選定や資金管理が挙げられ、失敗事例では市場の変動や不適切な物件選定などが原因として挙げられます。

不動産投資のメリットとデメリット

• メリット: 安定したキャッシュフロー、資産の価値上昇、税制上の優遇など。
• デメリット: 初期投資が大きい、物件の管理や運営が必要、市場の変動リスクなど。

市場調査、資金計画、物件の選定、購入手続き、物件の管理・運営といったステップがあります。

地域や物件の種類によりますが、初期投資として物件価格の10-30%程度の頭金（自己資金）、さらに物件の価格、諸経費、リフォーム費用、仲介手数料などが必要です。

初心者向け不動産投資：記事まとめ

不動産投資は、初心者でも始められる投資手段です。

市場調査、ファイナンシャルプランニング、物件選定、リスク管理など、適切な準備を行えば、安定した収益を得ることが可能です。

また、他の投資家の体験談から学び、自身の投資戦略を練ることも重要です。

不動産投資にはリスクが伴いますが、それを理解し、適切に管理することで、成功への道を切り開くことができます。

[参考公式サイト]

クラウドファンディング協会
ちんたい協会
一般社団法人 マンション管理業協会