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不動産投資 初心者
不動産投資は、初心者にとって難しく感じるかもしれません。
そもそも家を購入すること自体、人生で何度も行わないですし、
金額も、何千万円という借金をして購入するわけですから、思い付きで始める投資ではないかもしれません。
しかし、適切な知識と準備で、成功の道が開けてきます。
不動産投資は、
- 物件の購入
- 客付け・賃貸
- 管理
- そして売却
まで、一連のプロセスを通じて利益を得る手段です。
この記事では、不動産投資をこれから始める方へ
- 不動産投資の基本
- 不動産投資のメリット・デメリット
- 不動産投資の種類
- 不動産投資の始め方
- 不動産投資のリスク管理
そして実際の体験談まで、初心者が知るべきポイント、全てを詳しく解説します。
不動産投資とは?
不動産投資とは、住宅や商業施設、オフィスビルなどの不動産を購入し、賃貸収入を得るか、価値が上がった時点で売却して利益を得ることを目的とした投資活動です。
この種の投資は、長期的なキャッシュフローの生成や、物価上昇に対するヘッジとして利用されることが多く、適切に管理された場合、安定した収益を期待できます。
しかし、市場の変動、物件の選定ミス、資金管理の誤りなど、多くのリスクも伴います。
成功への鍵は、市場の理解、賢い物件選び、そして効率的な資産管理にあります。
初心者が知っておきたい不動産投資のメリット
不動産投資は、少額の資金から始められる資産運用方法として注目を集めています。
しかし、始める前にしっかりとメリットとデメリットを理解することが大切です。
不動産投資は、ただ単にお金を増やすだけでなく、将来の安定した収入源を確保したり、資産を築いたりするための有効な手段の一つです。
不動産投資のメリット:安定した収入源
不動産投資の最大のメリットの一つが、安定した収入を得られることです。
賃貸経営を行うことで、家賃収入が毎月得られます。
これは、株などの変動性の高い投資と比較して、比較的安定した収入源と言えるでしょう。
不動産は、適切な管理を行えば、長期間にわたって家賃収入を生み出すことができます。
家賃収入は、生活費や投資資金の足しにすることができます。
また、本業の収入と合わせて、安定した収入を得ることで、経済的な余裕を生み出すことができます。
不動産投資のメリット:資産価値の上昇によるキャピタルゲイン
不動産価格は、経済状況や地域の開発など、様々な要因によって変動します。
不動産価格が上昇すれば、売却益を得ることも可能です。
長期的に保有することで、不動産価格の上昇による資産の目減りを防ぎ、むしろ増やすことができます。
将来的に相続が発生した場合、不動産は相続財産として評価され、相続税の対象となります。
不動産投資のメリット:インフレヘッジとしての機能
物価が上昇するインフレの時期には、不動産の価値も上昇する傾向があります。
これは、不動産がインフレに強い資産であることを意味します。
物価が上昇すると、家賃も上昇する傾向があります。
インフレによって貨幣の価値が低下しても、不動産の価値は相対的に維持される可能性があります。
不動産投資のメリット:節税効果
不動産投資には、所得税や相続税の節税効果が期待できます。
不動産投資にかかる経費(固定資産税、修繕費など)は、所得から控除することができます。
建物の価値は時間とともに減少するため、その減価償却費を所得から控除することができます。
投資のリスクと並行してこれらの利点を考慮することが、賢明な投資判断を下すために不可欠です。
初心者が知っておきたい不動産投資のデメリット
不動産投資は多くのメリットを提供しますが、初心者がこの分野に足を踏み入れる前に、いくつかの重要なデメリットも理解しておく必要があります。
これらの課題を知ることで、予期せぬ問題への対処や、投資計画の見直しを行うことが可能になります。
不動産投資のデメリット:初期費用がかかる
不動産投資には、物件購入費用だけでなく、登記費用、仲介手数料、リフォーム費用など初期にまとまった資金が必要です。
これらの費用は、投資の初期段階で大きな負担となり、十分な資金計画が必要とされます。
不動産投資のデメリット:空室リスク
賃貸物件が期待通りに常に満室とは限りません。
経済状況や立地、物件の魅力によっては、長期間空室が続くこともあり、その間の収入は途絶え、経済的な負担が増大します。
不動産投資のデメリット:管理の手間
賃貸物件の管理には多くの時間と労力が必要です。
テナントの募集、契約更新、クレーム対応、修繕など、オーナーには様々な責任が発生します。
これらは思っている以上に手間とコストがかかることが多く、適切な管理会社を見つけることも一つの課題です。
不動産投資のデメリット:市場の変動リスク
不動産市場は経済状況によって大きく変動します。
景気の後退やその他のマクロ経済的要因により、物件価値が下落することもあり、投資のタイミングが悪い場合、損失を被るリスクがあります。
不動産投資のデメリット:金利変動リスク
変動金利のローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額も増加します。
特に長期にわたる不動産投資では、金利の変動による影響が大きく、計画していた収益が見込めなくなることもあります。
初心者のための不動産投資の始め方
では、不動産投資 初心者は、どのように不動産投資を始めればいいのか?
金融庁が退職後に2000万円が不足する例もある
と報告しました。
それに合わせて、
麻生財務大臣が、人生100年、若いうちから資産運用・資産形成の重要性を強調しました。
麻生財務大臣
100まで生きる前提で退職金って計算してみたことあるか?
普通の人はないよ。
そういったことを考えて、きちんとしたものを今のうちから考えておかないかんのですよ・・・。
今の銀行の金利は普通預金金利は0.001%、定期預金金利でも0.01%とか0.03%。
昔は定額貯金の金利が8%の時もありましたから、
年配の方が銀行離れが難しいというのは分かりますが、現役世代はそろそろ銀行預金の比率を下げたほうがいい世代とも言えなくありません。
普通に老後のことを考えた時
- 年金の受給額・支給年齢は前倒しになることはありません。
- 退職金が想定通り出るかもわかりません。
となれば、資産運用を上手に行わなければいけません。
よって、国や人任せに出来ないと考えるサラリーマンは、かなり不動産投資に流れているのも現実です。
- 銀行預金(金利0.01%)の場合、毎月11万程度の貯金
- 個人年金(金利1%)の場合、毎月10万円程度の貯金
- 金利2%の場合、毎月9万円程度の貯金
不動産投資ローンを借入し、3500万円のマンションを購入、家賃収入(13万円)でローンを返済(30年間)すれば、それ以降、家賃は所得になります。
家賃だけでなく、資産なので売却益も計算できるわけです。
①投資を始める前の市場調査(市場動向の理解)
不動産投資を始める前に、市場の動向を理解することが重要です。
物件の価格、地域の人口動向、経済状況など、多角的に市場を分析します。
投資のタイミングや適切な物件の選定を見極めます。
②ライフプラン・ファイナンシャルプランの作成
投資を始める前に、自身のファイナンシャルプランを明確にし、投資可能な資金を確認しましょう。
また、投資による収益目標や、リスク管理のための予備資金も計画に含めることが重要です。
【物件の選定】
物件の選定は、不動産投資の成功を左右する重要なステップです。
- 物件の価格
- 立地
- 建物の状態
- 賃料収入の見込み
- 利回りの計算(表面・実質)
などを考慮し、最適な物件を選びの判断がポイントです。
③金利が安い今はチャンス?情報収集のタイミング
初心者におすすめのマンション投資・不動産投資に限らず、
いつから?とか、遅いとか、早いとか関係なく、老後の生活のことを真剣に考える必要があります。
幸い低金利時代が続いている今なだけに、不動産投資を行いやすい環境でもあります。
不動産投資は、金融機関から住宅ローン(不動産投資ローン・アパートローン)を借りておこなうものです。
当たり前ですが審査に通らないと意味がありません。
一般的に年収の8倍程度が融資の限度額と考えると、
年収500万円の方は、4000万程度の融資はマックスとなります。
ただ、年収500万円あれば、問題なく融資が通ると思ったら大間違いです。
スルガ銀行、「かぼちゃの馬車問題」・「アパマンローン問題」などで、金融機関の審査は厳しくなっています。
関連ページ:ローンは変動金利?・固定金利?
勤続年数
年収だけでなく、勤続年数も重視されます。
ローンの融資において、勤続年数は非常に思いウエイトを占めています。
大手企業:年収1000万円だろうと勤続年数が1年では審査・融資は厳しく見られます。
よって、転職を考えている人は、転職する前にマンション投資を始めたほうがいい訳です。
病気(団体信用生命保険・団信)
病気も一緒です。
病気の種類にもよりますが、ローンを組むとき団体信用生命保険(団信:だんしん)とセットになります。
団体信用生命保険(住宅金融支援機構)は、万が一亡くなった時、保険金でローンの残債が返済される保険です。
しかし 、病気によっては団信が組めず、ローンが下りないことがあります。
年齢(注意が必要)
審査が通らない場合があります
住宅ローンは年齢によっても制限される場合があります。
65歳や69歳までに完済と決めている金融機関がありますので、誰でも35年ローンが組めるとは限りません。
金融機関によっては、30年ローンが条件となる場合があります。
返済期間が短くなると毎月の返済額が増加するのは注意点でしょう。
*一般的な住宅ローンと違い、不動産投資ローンですから融資期間は短くなる場合もあります。
その意味で、早い段階から情報収集・独学でも不動産投資について学んでおく必要があります。
また、無料の投資相談・セミナーに参加する事で本では得ることのできない最新の情報を入手することが可能です。
初心者におすすめの不動産投資会社
不動産投資は、上記で紹介した通り、細分化されます。
賃貸経営・賃貸不動産投資に関しても、
- 区分マンション投資
- 戸建て投資
- 一棟アパート経営
- 一棟マンション投資
- ビル投資
- 海外不動産投資
などがあり、そこに新築・築浅・築古物件など、さまざまな選択肢が存在ます。
不動産投資の初心者だからと言って、この投資がおすすめ!という形ではなく、
年収や資産、また目的によって、投資する物件が変わります。
そのため、不動産投資会社は、ターゲットを明確にし、投資家に情報提供・セミナー・相談会を開催しています。
そこで、注目されている不動産投資相談を紹介します。
また、各投資会社・セミナーに関しての口コミや体験談もあわせて紹介します。
JPリターンズ
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リノシー(都心のワンルーム中古マンションが特徴)
3年連続売上実績 不動産投資”No.1”(株式会社東京商工リサーチアンケート調べ)
リノシーは株式会社GA technologiesが運営する都心のワンルーム中古マンションが特徴の投資会社です。
2013年創業し、2018年07月東証マザーズ市場に新規上場、増収増益の急成長企業です。
まずは資料請求・個別相談予約も
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FJネクスト
創業42年(1980年)・東証一部上場・ガーラマンションシリーズ
豊富な取引実績に裏付けられたマンション投資術
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プロパティエージェント
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多くの口コミ・実際のオーナーの体験談、投資を始めた理由など、これから投資を始める人にオススメしたいセミナー。
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関連ページ:不動産投資比較
これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。
投資の始め方・会社比較・選び方や ポイントを紹介・解説コラム
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おすすめセミナー・面談マンション投資相談
おすすめアパート投資会社
おすすめアパート経営専門サイトはどこ?高利回りを実現する大規模アパート経営で資産を最大化
初心者におすすめの不動産投資エリア
不動産投資は、年収や将来の見込み・目標によって変わりますが、初心者の不動産投資、それもサラリーマンや公務員がおこなう場合、エリアもある程度限定されます。
- 東京
- 大阪
- 福岡
大きく分けて、この3都市です。
不動産投資エリア:東京
東京は日本の首都であり、ビジネス、文化、教育の中心地です。
人口密度が高く、住宅、オフィス、商業施設の需要が常に高いため、不動産投資において安定した需要が見込めます。
東京の不動産市場は国際的にも注目されており、特に港区、中央区、渋谷区などの中心部は高い賃貸需要と資産価値の上昇が期待できるエリアです。
不動産投資エリア:大阪
大阪は伝統的に商業の中心地として知られており、ショッピングエリアやビジネスエリアが集中しています。
また、大阪城や通天閣などの観光地があり、観光用不動産の需要も高いです。
梅田や難波などの中心部は、住宅や商業施設の賃貸需要が高く、不動産投資のリターンが見込める地域です。
不動産投資エリア:福岡
福岡は九州の経済・文化の中心地であり、持続的な成長を続けています。
特に博多や天神といったビジネスや観光の中心地は、若者を中心に人口が増加しており、新しい住宅や商業施設の需要が高まっています。
福岡市内では、賃貸市場が拡大しており、投資家にとって魅力的な投資先となっています。
[参考公式サイト]
クラウドファンディング協会
ちんたい協会
一般社団法人 マンション管理業協会
不動産投資 初心者のよくある質問・Q&A:知っておくべき基礎知識
不動産投資について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。
よくある質問詳細はコチラ初心者向け不動産投資:記事まとめ
不動産投資は、初心者でも始められる投資手段です。
市場調査、ファイナンシャルプランニング、物件選定、リスク管理など、適切な準備を行えば、安定した収益を得ることが可能です。
また、他の投資家の体験談から学び、自身の投資戦略を練ることも重要です。
不動産投資にはリスクがともないますが、それを理解し、適切に管理することで、成功への道を切り開くことができます。
自分にあった投資方法が見つかりました
じぶんの年齢や年収に近い人の投資方法や目的がしっかりと書いてあって、参考になりました!これを無料で読めるのはすごいと思います!