【2022年3月24日】2022年の公示地価
国土交通省が3月22日発表した2022年1月1日時点の公示地価は全国平均が前年比0.6%上がり、2年ぶりに上昇とのこと。
下げ止まりとは言えないけど、とりあえず形を付けた格好。
しかし、ここから上がっていくというイメージはあまりわかない。
主力である千代田・中央・港の都心3区は2年連続でマイナス圏ということなので・・・。
コロナによって、
地方回帰等のキーワードも出てきただけに、当面はこの流れで横ばい・微落の感じですかね。
【2022年1月26日】首都圏の新築マンション、平均価格ついにバブル超え
不動産経済研究所が、２０２１年の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築マンション平均価格は１戸あたり６２６０万円で、前年から２・９％上昇した。
バブル期だった１９９０年の６１２３万円を超え、過去最高。
１平方メートルあたりの価格も９３・６万円で、過去最高を更新した。
年間の発売戸数は、コロナ禍で住宅の営業活動が一時自粛された前年からの反動で、２３・５％増の３万３６３６戸となった。
３万戸を超えるのは２年ぶり。
富裕層、パワーカップルによる高価格帯の物件が伸びていることが平均を押し上げているとはいえ、少し以上にも感じる。
また、それに合わせて用地取得費もまだまだ、高値が続いているようなので、コロナで繁華街でのホテル投資事業に失敗した企業も逃げ切りが可能か？
肌感ではあるが、家賃相場も上がっている感じがする。
筆者は都心のマンションに住んでいるが、ここ2・3年で、同等の物件の家賃が15%くらい上がっている。
という意味では、賃貸物件に住み続けている人は、それ自体の有利さも知っておくといいでしょうね。
【2022年1月21日】“まん延防止”きょうから16都県に拡大
新型コロナの感染状況が悪化する中、まん延防止等重点措置の適用地域が21日から16都県に拡大。
首都圏の1都3県や東海3県など合わせて13都県には、まん延防止等重点措置が21日から適用され、期間は来月13日までとのこと。
コロナを一色単にしていいのか？
デルタ株とオミクロン株では明らかに性質が違う。
死者数を見ても雲泥の差。
さらに、まん延防止等重点措置が出たことで、また、飲食店は厳しくなる。
繁華街の不動産の動きを見ると、一部では空きテナントから工事が進めれらるテナントも少しだけ見られる傾向だったが、ここまで頻繁に、まん延防止等重点措置が適用されるようだと、飲食店の出店はまだまだリスクが高いかもしれませんね。
奈良や愛媛、大阪などの知事は、この、まん延防止等重点措置には、因果関係がどこまであるのか？
補償なしに経済を止めることがいいのか？
反対の意見も出ています。
オミクロン株は、感染力は強いが重症化率は低い。
ピークを越えるのも早く、南アフリカや欧米では、もう下火となっている。
今回の岸田総理の判断は、明らかに愚策。
尾身さんが、人流より人数、要するに行動のスタイルを打ち出したし、諸外国でもその動きが出てきた。
ウイルスは常に変異するもの。
次、流行るウイルスに対しても、同じようにまん防を出すのだろうか？
初期は厳しいとしても・・・。
【2022年1月10日】東京の新築マンション価格 平均年収の13.4倍に
新築マンションの平均価格が平均年収の何倍かを示す「年収倍率」は、おととしの全国平均で8.4倍とのこと。
東京都では平均年収596万円に対し、マンションの平均価格は7989万円と13.4倍に上る計算。
住宅ローンは世帯年収の5倍以内が一つの目安とされてきましたが、共働き世帯の増加や低金利を背景に上昇しているということですが、これはかなりもんだいではないかと思っています。
人生のトップで家を買う
マンションを購入する人はいろいろな人がいるので一概にはいえませんが、
人生のトップで家を購入する人は少なくありません。
10年後の年収は今より本当に増えているのか？
冷静に考えられない人がそれです。
給料が上がって、融資額が増えて、欲しい物件の幅が広がって購入ということですが、
ペアローンの場合、2人とも最低限今の給料をキープできなければなりません。
一寸先は闇
減給やリストラとなれば、住宅ローンの返済に暗雲が立ち込めます。
更に、
不動産市況が良い今の場合、不動産市況が暴落すれば資産価値が一気に下がります。
デフレ傾向になれば、金利が上がります。
年収もそれに合わせ上がればいいですが、そうでなければ、返済額が上昇します。
資産価値が上がれば、売却で逃げられますが・・・。
少なくとも
平均年収の13.4倍は、少し無理があるとは思います。
【2021年12月21日】武蔵野市･外国人住民投票条例案 市議会で否決
東京・武蔵野市議会の本会議で、外国人にも住民投票の参加を認める条例案が否決されました。
武蔵野市が提出した条例案は、市内に３カ月以上住む18歳以上の外国人に日本人と同様に住民投票の参加を認めるものでした。
条例に賛成した議員
深沢 達也、蔵野 恵美子、藪原 太郎、西園寺 みきこ、川名 ゆうじ、橋本 しげき、本間 まさよ、内山 さとこ、山本 あつし、桜井 夏来、山本 ひとみ
条例に反対した議員
小美濃 安弘、ひがし まり子、与座 武、道場 ひでのり、小林 まさよし、木崎 剛、きくち 太郎、土屋 美恵子、落合 勝利、大野 あつ子、浜田 けい子、宮代 一利、本多 夏帆、品川 春美、下田 ひろき
吉祥寺は大丈夫か？
武蔵野市といえば、
住みたい街ランキングで常に上位の常連の吉祥寺があります。
今回の件、
普通に考えれば、住民投票という限られた範囲から、最終的に国政まで・・・・。
３カ月以上の在住で住民投票権が与えられるということは、そのために活動家が画策することも・・・。
確実に、吉祥寺というブランドを殺す条例だったようにも思えます。
その意味では、なんとか否決ということになりましたが、この先どうなるかわかりません。
市民の多くも、当初は自分には関係ないと思っていたでしょう。
クローズアップされたことで一部の人は、真剣に考える機会になったと思います。
市長選・市議会議員選挙でどのような判断をするか？
今後、注目でしょう。
ただ、１つ言えることは、
罰が付いた土地として認知される可能性が今後出てくる、少し心配です。
【2021年12月17日】コロナで不動産価格は下がらない？
不動産経済研究所が16日発表した首都圏（1都3県）の11月の新築マンション発売戸数は、前年同月比95.4％増の5452戸で3カ月ぶりに前年同月を上回った。
このニュースを見て、これは、前年が悪すぎただけだろ？
という見方が普通だが、記事を見ると
＞今夏開催された東京五輪・パラリンピックの選手村だった「晴海フラッグ」（東京都中央区）など大型物件の発売が寄与して大幅増となった。
となっているので、若干納得。
「晴海フラッグ」が押し上げたのは、どれくらいなのか？
そこを引いたら、どれくらいになるのか？
ちなみに、
新築マンション発売戸数の推移は
- 2019年11月:3293戸
- 2020年11月:2790戸
- 2021年11月:5452戸
【2021年12月14日】コロナで不動産価格は下がらない？
筆者は、コロナによって不動産価格は下がると考えている。
ただ、株価は？っと問われると
アメリカのインフレ懸念はあっても、そこまで大きくは下がらないとみている。
国内事情としてキッシーがポンコツってリスクはあるけど・・・・
そう考えてみると、
もしかして間違ってる？
これ、ダブスタ？
コロナ当初に世界的に株価は大きく崩れ、
その後、各国の金融緩和や保証等で、経済的は打撃は受けているけど、アメリカでは復興のイメージさえ受ける。
NYダウの動き。
テナントの動き
となると、不動産市況として
オフィス・飲食店をベースとしたテナントの動きが１つポイントとなるかもしれません。
三陽商会ビルに再度売却か？
など、路面店や1階の需要は戻ってきていても、上階や地下はまだまだ空きが目立つ。
商業地と住宅地は別物ではあるが、市況には心理的にも引っ張られる。
ひっ迫感があるか？ないか？
需給関係は、どんなビジネスも無視できない。
リーマンショックの時は、
手元の資産価値が一気に目減りし紙切れになる前にこぞって売りが殺到した。
引きずられるように、至る所に波及した。
現状において、
売りに出ている人は、困窮者もいるがキャピタルゲイン狙いも少なくない。
不動産を買いに入っているのは、富裕層やパワーカップル。
まだ、切羽詰まった感がなく、
その裏付けの１つとして、家賃価格自体が下がる傾向がない。
家賃価格が安定している以上、不動産投資としての需要は下がらない。
切羽詰まって売却に動く必要もない。
となると、
- 都心・地方での格差拡大
- 富裕層と貧困層の格差拡大
これが、不動産市況を当分、支えていくかもしれませんね。
【2021年12月7日】住宅ローン減税「1%→0.7％」に縮小検討
2022年度税制改正の焦点となっている住宅ローン減税について、政府与党が、年末ローン残高の1％分を税金から差し引いてもらえる仕組みについて、0.7％に引き下げたうえで、残高の上限も4,000万円から3,000万円に下げる案を軸に最終調整に入ったとのこと。
減税の理由が、
歴史的な低金利が続く中、税金から差し引かれてもらえる控除額が、支払うローン利息よりも高くなる「逆ざや」と呼ばれる現象が問題視されていることをふまえたもので、対象者の合計所得金額も3,000万円以下から、2,000万円以下に引き下げる。
とのこと。
要するに、金利1%以下で借りている人に有利になるから・・・・
ざっくり言えば、そうゆうこと。
キッシーこと岸田総理は、経済をどうしたいのか？分からない。
有利だからこそ、そこをもっとアピールして消費を促せばいいじゃん。
不動産業界を活発化させればいいじゃん。
予算を増やさず景気刺激策ができるんじゃないの？
こんなのところで縮小してどんなメリットがあるの？
超景気が良くて、みんなのお金の使い道を操作したいとか、
超景気が良いから、少し多めに税金徴収させてもらいます！
とかだったらいいけど、コロナで大変な人が多い中、経済を冷やすような改正ってどうかなぁ～！？
【2021年11月29日】尾身クロンが拡大中？
尾身クロン？
オミクロン？
が、徐々に広がっているというニュースが流れ始めた。
これまで、
α アルファ株
β ベータ株
Γ ガンマ株
δ デルタ株
ε イプシロン株
ζ ゼータ株
η イータ株
θ シータ株
℩ イオタ株
κ カッパ株
λ ラムダ株
μ ミュー株
ο オミクロン株
が変異株として、ネーミングされているけど、今回のオミクロン株は、デルタ株以来に危惧されている模様。
ラムダ株も一時期、危機的に煽られていたけど、尻つぼみになった過去がある。
今回のオミクロンも
- 感染力
- 重要化率
- 死亡率・致死率
はまだ、調査中のようなので、ラムダ株のように知らないうちに消えていくかもしれない。
メディアは、危機を煽るのが仕事なのでオミクロン・オミクロン騒いでいるが・・・。
で、このあとどうなるのか？
日本では、感染者数が減っている今、内需拡大とばかり経済を回したいところだが、現状の日本の水際対策の甘さから、オミクロン株が入ってくるのは時間の問題か？
ここでの失策は、日本経済・不動産業界にも影響を与えるかもしれない。
そもそも陽性者数減の検証はまだ？
コロナの感染拡大は、人流ではないことは分かった。
しかし、分科会は、今後の危機は伝えるものの、陽性者数減の検証結果を出していない。
季節性・周期性のものようにも思えるが、その発表もない。
尾身さんをはじめ分科会、
専門家が軽はずみの発言ができないというのは分からなくもないが正直リスクを負わなさすぎではないか？
【2021年11月20日】都心の不動産売買はまだまだ熱い？
都心の不動産売買だけは、まだまだ強いという話を聞きます。
これに関しては、不動産屋さん自体も最初は強がり・自身への暗示のように念じていたようですが、状況が変わらないことに若干不思議がっているようです。
というか、
筆者としては、想定外の三極分化が本格的に到来してきたように思えます。
オリンピックの延期の前、2019年に、以下の記事をアップしました。
- 都市の商業地は上昇傾向
- 都心の住宅地は横ばいor微下げ
- 地方は横幅or大幅下げ
の三極分化に進むだろうっと。
現状の三極分化は、
- 都心の一部が上昇傾向
- 都市部を離れると横ばいor微下げ
- 地方は横幅or大幅下げ
全国平均を取れば、横ばい・若干の下げ傾向であっても
富裕層のお金の流れが活発。
パワーカップルも、強気とは言わないが動きが止まっていない。
というのが今でしょう。
ただ、不動産屋と話していると、やはり浮かれていられないという状況であることは間違いないらしい。
煽りに煽ることでその価値を高める、不動産市況を気で持たせる部分もあるからだという。
詳しくは書かないが、
大暴落は起こさせたくない。
売り物件と購入希望者のバランスを崩すことはできない。
バブル崩壊を経験した日本、バブル崩壊が始まっている中国、この辺りのフィクサーの舵取りの違いではないかと思う。
不動産の記事を見ていると明らかにポジショントーク的なものが見受けらるのもそんなところからかと思う。
【2021年11月15日】商業地の下落幅”大”
9月22日に、令和3年都道府県地価調査が公表されました。
特に、
商業地の下落率が拡大という、想定通りの結果となりました。
9月5日にも書きましたが、商業地・繁華街の空きテナントは今後もっと増えていくという予想をしましたが、
コロナが解除され、協力金が打ち止めとなり、賃貸借契約を解約の判断、忘年会シーズン後の退去・空室の動きが見えてきました。
忘年会・新年会開催する？
その裏付けの１つが
東京商工リサーチが企業を対象に忘・新年会の開催意向のアンケート調査の結果。
7割の企業が、忘年会・新年会の予定がないという結果でした。
コロナによるメディアの煽りは、人の行動・メンタリティまで侵されたように思います。
企業側も、忘年会を開催して感染者が出た時のリスクを考えるのは当たり前。
専門家がコロナはインフルエンザと同等は発表しない限り、当分、この流れは続くでしょうし、飲食店の苦悩はまだまだ続くように思います。
現状、日本の陽性者数はさざ波以下ですが、世界では拡大傾向ですから・・・。
水際対策は引き続き重要
さらに、政府は水際対策が甘い。
前回のデルタ株が世界で言われた時にも、ロイターの記者をはじめ、管理不足でウイルスを広める結果となった。
今、経済を回すのは基本的に、”内需”。
世良公則さんも危惧しています。
海外から到着の8人感染
政府は既に水際対策強化済み
と報道
再び欧州、英国では一日の感染者は4〜5万人もし日本国内で感染拡大が再発し再び充分な補償無く非常事態宣言を出せば「経済的打撃」は計り知れない
政府は経済苦による自殺を本気で問題視すべき#Yahooニュースhttps://t.co/kSCcERbxjm
— 世良公則 (@MseraOfficial) November 16, 2021
【2021年9月5日】繁華街の空きテナント
- コロナに感染した知り合い、周りに何人いますか？
- 閉店した近所のお店、何軒知っていますか？
筆者の周りでコロナに感染した人は、現状、一人もいません。
逆に、家の周りで閉店したお店は、20軒を越えます。
コロナ対策と経済を回すというバランスを取るのは難しいですが、少なからず、中国発祥のコロナウイルスへの過剰な恐怖煽りが、政府の判断を鈍らせているように思います。
東京オリンピックは、無観客で開催したものの、一様な盛り上がりでパラリンピックを含め盛り上がりました。
ただ、飲食店へのメリットはほぼなく、我慢のオリンピックとなりました。
連鎖閉店：空きテナントはこれからが本格化
冒頭にも少し書いた、近所の飲食店の状況。
繁華街ではさらに激しく、空いたテナントはそのままの状況が続いています。
新店舗の内装工事かと思いきや原状回復工事であることが多々です。
しかし 、本格化な連鎖閉店はこれからだと筆者は考えています。
その理由は、飲食店経営者の心理状況。
都心の飲食店の店主の心境（ネガティブ一例）
- コロナで客が減った
- オリンピックが1年延期になった
- 外国人客需要は当面計算できない
- 緊急事態宣言で客足が減った
- 緊急事態宣言解除でも人が戻らない
- テイクアウト・デリバリーもイチマチ
- コロナは1年で終わると思ったが、当分続きそう
- 忘年会特需を失った
- 時短営業（8時・9時閉店）
- お酒の提供が禁止となった
オリンピック中止かも？
飲食業は、他の業種に比べれば、借金比率や借金額が低いのでバタバタ倒産ということにはなりませんが、
融資のハードルは高く、キャッシュ自体は決して多くないため、資金繰りに不安を抱えながらここまで来たオーナーも少なくないでしょう。
もちろん、早めの判断ということで、閉店を決めたオーナーも少ないでしょう。
飲食店へのサポートは手厚い？
政府のコロナ対応は、潤沢なお金を用意し、サポート・延命処置はかなり手厚いとは思います。
- 持続化補助金で一時資金
- 雇用調整助成金でスタッフへの手当
- 業態転換支援事業の補助金でデリバリー・テイクアウト準備
- 家賃支援給付金で家賃補助
- 時短協力金：40万円/月 → 4万/1日 → 6万円/1日に引き上げ
- 月次支援金：10万円/月も決定。
などなど。
その他、IT助成金などもあり、飲食店オーナーとしては、使えるものはすべて使うというスタンスは間違いありません。
連鎖閉店はそろそろ？
ただ、問題はそのタイミングと店主の我慢の限界。
時短協力金を例に出せば、
徐々にその金額は上がってきましたが、当初は少なく、ちょっと我慢すればどうにかなると思っていたオーナーが多かったのが事実。
営業すれば仕入れも必要だし人件費もかかります。
現実は、やれば赤字という店舗が多かったでしょう。
店を閉める判断
飲食店等、事業者の賃貸借契約を考えると、
解約予告は、3カ月や6か月前（8カ月前なども）。
*居住用の賃貸借契約は1か月前もありますが、飲食店の場合、来月閉店するので解約します！は話にならないのが現実
年間の15%以上を稼ぐ忘年会での売り上げが計算できず、協力金をもらっても店の継続が難しいことを実感したオーナーの一部は、
今年1月に、契約解除に関しての意思決定に迫られたのではないでしょうか？
コロナに関係なく毎年、忘年会で稼いで閉めるお店は少なくありません。
忘年会で数字を稼げなかったという現実は、飲食店オーナーにとって死活問題だったのは事実でしょう。
ゴールデンウイークやオリンピックなどでも売り上げは低級飛行。
我慢の限界、閉店の連鎖が起こるかもしれません。
連鎖第2弾もある？
2021年年明けから、休業協力金額が上乗せされたため、
特に小さな飲食店は、協力金でウハウハという状況すら起きました。
さらに月次支援金などのサポートにより、閉店・原状回復工事という選択肢は薄れていたのが、これまでの流れです。
この我慢のタイミングで
爪を磨き、新規事業や新メニューを考えているオーナーもいなくはありません。
本来は、ピンチはチャンスであるにも関わらず、
厳しい言い方をすれば、
助成金・補助金・協力金に頼り過ぎているオーナーも少なくありません。
となれば、
この補助の中止のアナウンスが、次の連鎖の始まりかもしれません。
最悪のシナリオ
先進国比較で大した感染者数、死者数は出ていないのに・・・・。
ワクチン接種が進み、高齢者リスクが減り、実際に死者数は激減。
重傷者数は増えていますが、
ある程度、体力のある人たちの重症化のため、時間はかかっても完治の可能性が高いのが現状。
それなのに、自粛・自粛に我慢できるか？
withコロナ社会移行が本格化しても、国内の雰囲気はドンヨリ・・・。
そんなタイミングで、
一気に客が戻ることは難しいでしょうし、多くのオーナーはコロナ前の売り上げに容易に戻るとは思っていないでしょう。
【2020年12月9日:コロナウイルスで不動産市況が異様な動き】
コロナウイルスで不動産市況が異様な動きをしています。
売れに売れいるってホント？
ただ、徐々にその全貌・今後の展開が見えてきたので紹介したいと思います。
家を売るなら今？？
コロナによって、経済はボロボロになりそうな状況なのに、
知り合いの不動産屋からは、9月・10月の不動産売買は売れに売れたとのことです。
それも価格自体も崩れることなく・・・。
これには筆者も驚きでした。
ただ、その実態は通常と違うものを感じました。
家を売るなら今！？
この理由は、買主と売主の動向からも分かります。
購入者の動向
直近の不動産動向関して、
購入者がこぞって不動産を買い漁ったというわけではありません。
- 既存の購入希望者がそのまま購入の判断した。
- コロナで給料が下がりそうな人が駆け込みで購入の判断をした。
特に後者に注目です。
当たり前ですが年収が下がれば、住宅ローンで借りられる金額が少なくなります。
住宅ローンの審査に使われる源泉徴収票・確定申告の写し。
今年、コロナの影響で給料が下がっていても、必要書類に影響が出ない今のうちに、住宅ローンを満額（フルローン等）を引っ張るという人が少なからずいるようです。
不動産は、安くなってから買いたいというのが普通ですが、今のうちに買いたいという人が販売価格を下支えしたということです。
売主の動向
コロナの影響で売り物件が増えてくるであろうという予想は、トップページなどでも紹介していますが、
給付や補助金、株価上昇、会社自体が我慢できている状況なので、まだ、増えていないようです。
ネガティブ要因で家を売る人は、
余裕をもって売るという判断ができず、切羽詰まった状況まで我慢してしまう傾向があります。
その観点からも現状は我慢している・できているという状況のようです。
実際に、売り物件が増えていない状況なので需給関係が崩れていない要因と言えると思います。
家を買うなら5年後以降？
不動産の買い場は、
5年から10年と少し広めで考えています。
理由は簡単です。
今、主要都市の新築マンションの価格が高すぎるのは、仕入れが高かったからです。
取得単価上昇の要因
この仕入れ高の要因の１つが、ホテル事業者の土地の買い占めでした。
マンション建設とホテル建設では、
ホテルの方が収益率が高いことから、相場を無視した金額で土地取得・建設がされてきました。
マンション事業者は限られた立地を同業者で奪う合う、効率の悪い状況でした。
しかし 、コロナウイルスで外国人観光客が激減し、ホテル運営はボロボロです。
初期投資回収が不可能ホテルが続出は時間の問題です。
となれば、今後
マンションデベロッパーとしては、協力なライバルがいなくなることで
- 立地のいい土地
- 適性な価格
で用地獲得が可能となります。
問題は、この適正な用地取得の流れがいつから来るか？
この見極めができれば、用地取得・建設・入居までは逆算が可能でしょう。
コロナで景気が悪くなり、ライバル減り、土地の取得単価が下がれば、必然的に新築マンション価格は下がるでしょう。
さらに立地も良くなるでしょう。
そのタイミングは、5年から10年後というのは筆者の見解です。
特に主要駅周辺エリア
コロナウイルスで衰退する業界は見えてきました。
その1つが飲食店。
飲食店の閉店が続出しています。
空きテナントはこれからどんどん増えてくるでしょう。
ホテルの倒産・廃業も増えるでしょう。
となれば、主要駅周辺のイメージは大きく崩れます。
購入側としては、そのタイミングを待つだけです。
街のイメージが悪くなっても立地は立地ですから・・・・。
【2020年11月27日:まだあまり気づかれていない今後の企業動向】
今、企業業績悪化に対して株価はバブル後高値を更新というおかしな状況だと思いませんか？
ただ、筆者としては、以前にも再三書いていますが自然の流れだと感じています。
経済ぼろぼろに合わせて金融危機が来たら、日本だけでなく世界は死にます。
倒産・倒産・倒産祭りになります。
だからこそ、現状、金融緩和でお金を流しているわけです。
とはいえ、この流れがずっと続くわけでもなく、さらに不動産は別の話です。
家を購入したからと言って、その資産価値が上がろうが下がろうが、売らない限り痛くも痒くもない話です。
ただ、ちょっと気になっている人もいるのではないでしょうか？
企業はどこまで我慢できるか？
コロナウイルスによってプラスに働いたテレワークや通販・物流、ホームセンター・スーパーなどもありますが、
多くの企業は業績を大きく下げる形になりました。
2月・3月の段階では、
コロナは未知数のウイルスだっただめ、各企業、業績予想は難しく、最悪の状況を予想したこともあり、
2Q・3Qで上方修正する企業も多々ありました。
正直、芳しいものではありません。
語られない企業の実態
それ以上に、あまり語られていないのが、大企業だけでなく中小企業の実態。
- 雇用調整助成金
- 持続化給付金
は知られていますが、それに合わせてかなりの融資を受けていました。
- 借金があっても、かなりゆるく融資審査が降りました。
- 中小でも3000万円位はスピーディーに借りることができました。
ただ問題は、
そのお金がどこに流れたのか？
そのお金が何に使われたのか？
- 設備投資？
- 人材投資？
- 株式・債券？
ということは・・・・。
実態のところ、多くの企業は我慢・その場しのぎに使われたのが実態ではないでしょうか？
- ただただ口座のお金が減っていくばかり・・。
- 投資に回っていないので増収増益の気配もなし・・。
そろそろ、借入が底をついてきた企業も少ないでしょう。
併せて、今後の見通しがつかない企業も・・・。
財務健全だったはずなのに・・・・という企業も続出
倒産も時間の問題か？
さらにここにきて自粛の構え・2度目の緊急事態宣言という単語まで・・・。
このままで大丈夫？
Gotoが最高の経済を回す方法とまでは言えません。
ただ、経済を止めてはいけないでしょう。
コロナは殺人ウイルスではない。
やっていいこと、悪いことを見えてきた。
しかし 、知事の判断はどうなのか？
コロナが拡大しているから自粛という安易な判断はいかがなものか？
企業倒産数を都道府県知事の責任という気持ちで判断してほしい。
- コロナで死ぬか？
- 経済で死ぬか？
どちらか一方を取る必要はない。
経済を止めずにコロナと付き合う。
withコロナという言葉はどこに行ってしまったのか？
福岡市長を応援したい
コロナの影響によって非常に大きなダメージを受けた宿泊や飲食、交通など観光に関わる人にとっては頼みの綱であるGo Toトラベル。そんな多くの人々の雇用や生活を支えようと政府が力を入れている政策について、日本医師会長が新型コロナ急拡大の「きっかけになったことは間違いない」との見解を発表されました。
福岡市においても９割の方が第三次産業に従事しているので、「Go To トラベル」の開始時期、宿泊施設の稼働指数と、新型コロナの陽性者数のグラフを作ってみました。
Go Toトラベルが関係しているのであれば、全国各地で同じ傾向があってもおかしくないと思うのですが、 11月19日時点の分析においては、Go Toトラベルと福岡市の感染者数に相関関係はみられませんでした。
データをもとに私見を述べています。
福岡市は現状、コロナ感染拡大とはなっていません。
ただ、これから拡大するかもしれません。
そのリスクを負ってでも高島(髙島) 宗一郎市長は、経済を回すことを選択しています。
もちろん、withコロナを前提での判断です。
もちろん相関関係があってもなくても感染防止対策は徹底しなければなりません。←ここ大事。
屋台だから大丈夫とは言えません。
飲みすぎによる免疫力低下は感染のリスクが高くなります。
この辺りのケアも含め、上手に経済を回してもらいたいと思います。
企業倒産と不動産の関係
現状、各企業、我慢している関係で不動産価格が大きく下がっていません。
逆に、9月・10月の都内の売買状況は良かったとも聞きます。
ただ、話を聞くと新規の売り物件が少ないため、必然的に販売価格が下がらないというものでした。
一定数の購入希望者は常にいますから、需給関係は成り立っているということでしょう。
問題は、企業が手を挙げた時
3，4月の借り入れも底をつき、追加融資が可能かどうか？
それを断られれば会社をたたむという流れになるでしょう。
倒産件数にはカウントされにくい、飲食店・個店はかなり店をたたんでいます。
中小企業の倒産の間近かもしれません。
そうなる・・・。
ペアローン破綻の心配も
ペアローンとは
簡単に言えば、共働き夫婦が2人の名義でお金を借りるローンですが、一方が会社の倒産・リストラとなれば、返済は難しくなるでしょう。
現状では、住宅ローン返済特例などで返済の猶予などありますので活用したいところです
とはいえ、そもそもの返済額が大きいため金融機関との交渉が上手くいっても、安心はできないでしょう。
【2020年8月29日:不動産市況のデータ】
昨日、安倍総理の辞任が発表されました。
これまでの8年間、株価を上昇させ、失業率・求人倍率を改善させ、
さらに日本ポジション（他国への強い姿勢）を押し上げました。
本当にご苦労様でした。
ゆっくり休んでください。
そして、また、元気な姿で政治活動に携わってください。
今回は安倍さんの辞任とは関係ない、不動産の売却時期の話。
不動産（家・マンション）を売るなら今なのか？
新コロナウイルスによって、
今までの世界が大きく変わり、今後の生活様式・経済への影響も見え隠れしてきました。
これまでにも、コロナによって起きる今後の不動産市況について書いてきました。
2020年8月はそれほど悪くないかも？
不動産市況のデータでは、2020年8月の成約価格下落・契約件数減になるかもしれません。
ただ、知り合いの不動産会社の人の肌感覚として
2020年8月の都心における不動産売買の実情としては、まだ、値崩れは少なく、買い意欲の高いユーザーがいる状況。
特にアッパー層（2億・3億）は思ったより活発という見解でした。
ただ、筆者を含め統一した見解は、
新規で購入を検討している人は減っている。
今後はなんとも言えない、住宅ローン返済に困っている人も増えているのも事実。
売るなら今・年内ではないか？っと感じています。
売り逃げできるタイミングなら今
不動産（家・マンション）を売るなら、特に少しでも高く売るなら今！
個人的には、逃げ切れるタイミングであると感じています。
経済への打撃
コロナによって、特に経済は大打撃を受けました。
- 旅行（ホテル・旅行会社・航空・鉄道）関係
- 飲食店
だけに限らず、人の移動が制限されたことによって、売り上げが無くなったり・落ちたり、そもそも受注量が激減したり・・・。
上場企業の多くの企業が2020年の04月-06月で、売り上げ・経常利益減を計上しました。
漢字だけの企業は、総じて悪い決算というイメージです。カタカタ企業・ローマ字企業はまちまち
株価は別の話
しかし 、日経平均株価は別の話。
コロナ前の株価に戻ってきました。
これは、簡単な話。
企業の業績は悪いし、ワクチンができるまでは終息とは言えないのは世界的な共通認識。
そもそもコロナウイルスによる停滞は、リーマンショックにような金融危機によるものではありません。
もし、今の状況化で金融危機が起きたら・・・・。
それも世界的に・・・・。
経済・市場には金融緩和でお金を流し、株価を全力で支えているのが今の時期と言えます。
だからこそ、投資家界隈では、バブルを感じている人も少なくありません。
売るなら今？今しか購入できない人も後押し
家・マンションを購入する人によっては、急ぎで購入を検討している人もいます。
それが年収による住宅ローンの審査です。
当たり前ですが、年収が下がれば融資額が下がります。
人によっては、キャッシュを残して、金利が安い今：住宅ローンで家を購入。
住宅ローン金利が安い今だからこそ、年収の証明ができる今のうちに大きな借り入れをしておきたいという人もいます。
金融資産・不動産資産など分散しておきたいという人も少なくありません。
コロナ終息後に不動産価格が上がるか？
今まで日本が不景気であっても、世界的に見れば別ということが一般でした。
しかし 、コロナにおいては、世界的に同じ状況。
さらに各国、自国の経済を優先という舵取りから考えれば、国内の不動産市場がさらに過熱していくということはほぼ無理でしょう。
逆に、景気後退。
深堀すれば、昨年10月の増税（消費税10%）のタイミングから、雰囲気は悪くなっていた中でもコロナですから、
特に現状、住宅ローンの返済が厳しい、今後の生活に不安がある人は早めの判断が必要かもしれません。
最後に
冒頭の安倍さんの辞任によって、次期総裁が注目されています。
個人的には、
ワンポイントリリーフに菅さんがいい塩梅ではないか？っと思います。
そして、今後を見通して、官房長官に河野さん。
石破さんとか岸田さんとかになったら、景気後退・世界からも甘く見られるんじゃないですかね。
【2020年8月2日:ここまで拡大すると】
コロナウイルスが、ここまで拡大すると誰が予想したでしょうか？
2020年１月：中国に始まり、アジアで広がり始めたころ、欧米各国は、他人事のように傍観していました。
それがイタリアをはじめヨーロッパ全域に広がり、そしてアメリカへ・・・。
日本はどうだろうか？
感染者数に関しては、
日本スタイル（重度の患者優先）を取っているので参考にならないが、死亡者数は世界と比にならない少なさは立派と言えるでしょう。
各国がロックダウン：都市封鎖。
日本ではそこまでそれをせず、また死者拡大とはなりませんでした。
これが、
- 民度なのか？
- 衛生面なのか？
- 体質なのか？
- BCGワクチンなのか？
- 箸を使う文化
- 発酵食品
- マグロやブリの血や内臓に多く含まれるセレン
- 靴を脱ぐ文化だからか？
- イソジン効果？
は、後検証になるだろうが、
少なからず、日本の重症患者を中心としたケアで医療崩壊を防げている現状。
ただ、経済は別の話
コロナウイルスと不動産
2月の頭に、コロナウイルスと不動産ということで書きました。
この段階でも不動産価格は崩れるとは書きましたが、この2か月でより鮮明になってきました。
コロナウイルスによる社会環境の変化
コロナウイルスによる不動産価格・地価下落は、
経済だけでなく、働き方の変革など社会環境の変化なども敏感に反応しそうです。
社会生活転換の分岐点
コロナウイルスによって、企業の働き方に変化が出てきそうです。
そして、これが大きく不動産価格に影響を及ぼしそうです。
その1つがテレワーク。
テレワーク
緊急事態宣言によってテレワーク：在宅業務の整備が進みます。
これによって、企業の考え方が変わっていくでしょう。
- 立地のいい場所にオフィス（事務所）を構える意義
- 社員全員分のデスク・スペースを用意する意義
- エリアにこだわった採用に固執する必要性の有無
要するに、
オフィスの広さ・立地へのこだわりがなくなり、日本全国・世界各国からの採用とフレキシブルになっていくでしょう。
それによって
- 家賃の削減
- 住宅手当の軽減
- 交通費支給の撤廃
など、企業のお金の使い方・固定費の考え方もかわるでしょう。
≪追記≫
最近、東京都心オフィス空室率が2.77%に上昇とニュースがありました。
7月の東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率ですが、あくまでも空室であって、空室ではないけど解約の手続きが終わっているテナントも合わせれば、それ以上でしょうし、この流れは当分続くでしょう。
住みやすさ・子育て環境
テレワークが可能な会社となれば、会社まで1時間かけて電車に揺られる必要がなくなります。
高い家賃を払って都心に住む必要がなくなります。
- 住みやすい街
- 子育てがしやすい街
など、
月に2，3度オフィスに顔を出すだけとなれば、その観点から家の選び方も変わるでしょう。
都市機能分散
日本は都市封鎖（ロックダウン）ができない！
法的な問題もありますが、もう１つ都市機能が東京に集中していることも１つです。
今回のコロナウイルスによって、都市機能の分散が一気に進むことでしょう。
東京と言う価値が大きく下がるとは言いませんが、一人勝ちはなくなります。
サプライチェーン
地方活性化という意味では、中国依存のサプライチェーン問題の改善も進むでしょう。
中国頼みから、国内生産・整備の流れになれば、都心から地方という人の流れにも及んでいくでしょう。
日本政府は、
新型コロナウイルスの感染拡大で製造業のサプライチェーンが寸断したことを受け、生産拠点が集中する中国などから日本への国内回帰や第三国への移転を支援するとして総額2435億円を2020年度補正予算案に盛り込みました。
倒産の連鎖
コロナウイルスによる政府の経済対策はイマイチです。
元気なうちに薬を与えるのであれば、回復の余地は大きいですが、
虫の息になってからでは、復帰は不可能です。
4月にこの記事を入稿し、随時加筆・修正を行っていますが、
現時点（８月５日）の政府の判断では、今後、多くの飲食店や個店は潰れていくでしょう。
- 無利子・返済猶予のある融資
- 人件費の保障
- 休業補償
など国・都・区・ハローワークで出していますが、延命措置にもなっていません。
店をたたむ・倒産が相次げば、多くのテナントが空き状態となるでしょう。
飲食店に納入している業者も潰れますし、商社など大手にも打撃を与える連鎖も時間の問題でしょう。
今、サラリーマンとして働いている人の多くは、給料が減るイメージが湧かないかもしれません。
しかし 、
- 自営業者の倒産
- 関連会社への連鎖
- 大手に波及
社会環境の変化により、1年後・3年後、その時はじめてコロナの影響を肌身に感じることでしょう。
日本国民はそれなりに民度があるため、自宅待機と言われれば素直に従います。
とはいえ、現状では緊急事態宣言が解除された時の明るい未来は描きづらいと言えるでしょう。
都心の不動産価値の下落は見えている
コロナウイルスで、多くの破産者・自殺者が出かねません。
住宅ローンが払えない人も増えるでしょう。
政府は今の対策を改め、
全員給付、しかも緊急事態宣言発令中、毎月給付などに踏み切ることができれば、多くの人を救えるかもしれません。
ただそれであっても、
- 企業は事務所に割く経費を減らします。
- テナントは空きが目立つようになります。
- 地方分散も進みます。
などなど、今までと違う世界に加速して進んでいくでしょう。
今のうちに家や車を売ってキャッシュを手元に残し、
地方の魚の旨い街、環境のいい都市に引越しを考えている人さえいます。いつまで、我慢が続くか分からない状況ですので、人それぞれ判断が分かれ始めたのが現状です。
【2020年7月:コロナテロにブリリア接客店員感染】
三十代の男性のコロナ感染者、市の調査に当初は、ブリリアに行ったことを伏せていた。
ブリリアではこの男性を接客した女性店員三人が感染した。
男性は、事実ではない説明をした理由について「ブリリアに迷惑を掛けたくなかった」と語った。
「周囲の説得もあり、このまま黙り続けていれば周りの人に迷惑を掛けるかもしれないと考え直した」と話した。
というが、
意図的に訪れたわけではないが、感染拡大に広がる原因である以上、完全に、コロナテロのようなもの。
【2020年5月24日:コロナウイルスによる自粛】
コロナウイルスによる自粛で、経済、もちろん不動産業界も止まっています。
解除後、徐々に動き出しているようで、
不動産会社の営業さんから連絡が来るようになりましたが、大手は同業他社の動きを見ながら出勤日制限・テレワーク・在宅業務などが続いています。
緊急事態宣言解除となったとは言え、解除＝即V字回復は難しい状況で、
不動産仲介市況に絞っても、売買件数はかなり少ない推移が予想されます。
ただ、この売買件数において、
不動産業界ならではの悪しきしきたりが、さらにその件数を制限するのではないか？
若干心配しています。
不動産が売りにくくなる危険
買主と売主
家を売るということは、
売る人 と 買う人 があって成り立つものです。
- 家を売りたい！
- 家を買いたい！
その仲介を行うのが不動産会社・営業マンというのは当たり前ですが、
コロナウイルスによって
仕事を失う・給料が減額等で不動産を売りたい・売らなくてはならない人は増えるかもしれません。
併せて、経済が下降気味の局面では、購入者も減ります。
給料が減れば、住宅ローンの融資額も減りますし、審査が厳しくもなります。
テレワークによって、オフィス需要が下がり、
繁華街では、飲食店や個店は廃業・倒産によってテナントの空きが目立つようになれば、不動産相場自体の下落も時間の問題でしょう。
販売価格を下げざるを得なくなり、買主ももっと安く購入できるのはないか？
という思惑が錯綜するのが、今後の不動産市況を不透明・売りにくくなる要因にもなりそうです。
もっと気になる不動産会社の動き
- 家を売りたい！
- 家を買いたい！
その仲介を行うのが不動産会社・営業マンと書きましたが、そんなシンプルなものではありません。
不動産会社・営業マンの思考・本音は、儲からない仕事はしない！これです。
- 売り手から”だけ”の仲介手数料（片手取引）なら全力で売買締結を阻止する
- 売り手・買い手両方から仲介手数料（両手取引）のみを行う
囲い込みが行われるのが現実です。
コロナ自粛で、そもそも販売活動が制限されているわけですから、
手数料が2倍になる、売主からも買主からも仲介手数料を取る両手取引に持っていく傾向は如実に見られるでしょう。
これによって、大きな被害を受けるのが、家を売りたい売主ということになるでしょう。
買いたい人が目の前にいるのに、その人に情報が届かない。
これが、コロナ自粛解除の不動産が売りにくくなる危険の1つ目です。
最悪の場合も
両手取引のために、売れるものが売れない・売りにくくなる可能性を紹介しましたが、
悪しきしきたりはこれだけではありません。
それが購入者を業者に据える仲介手数料の2回転（専任返し）です。
売主には、
- 「今の金額では売れないので値下げ」を要求する。
- 「この金額（安い価格）であれば買主がいる」と売主を紹介する。
このような形で、安く転売業者に流します。
買主である転売業者は、即転売に動き出しますが、この売却の仲介にも入ることで
- 個人 → 転売業者 で両手取引
- 転売業者 → 買主 で両手取引
と、1つの不動産で2度の売買手数料を画策します。
こんな仲介業者に当たってしまったら、相場の4割・5割に値切られます。
ちなみに、
不動産会社は、仲介手数料で成り立っているので、少しでも高い金額で売買締結したほうがいいと思いがちですが、
1億円の物件が9000万円になったとしても、
- 1億円の3％：300万円
- 9000万円の3％：270万円
売主としては、1000万円値下げはかなりの決断ですが、
仲介手数料で考えれば誤差（30万円）でしかありませんし、
それ以上に9000万円であっても両手取引であれば、540万円（270万円×2）の仲介手数料ですし、買主も見つけやすいですからね。
正直、コロナウイルスによる経済は、かなり厳しいものになりそうです。
政府のウイルス対策は、他国の比にならないくらい上出来ですが、
経済においては、連鎖的に日本だけでなく世界規模で悪化は避けられないでしょう。
今回、不動産売却における不動産屋の悪質な妨害について紹介しましたが、
業績・売上にシビアな業界だけに、表には出ないかもしれませんが、裏で行われることは避けられないでしょう。
そこで、不動産屋に騙されることなく不動産を売る方法・回避する方法として、
- 小まめに相場を確認する
- 多くの不動産会社と付き合う
- 売るタイミングを計る
- 貸すタイミングも考える
選択肢を多く持ち、多少の知識を持つことです。
多くの人は、切羽詰まった状況で初めて家査定を行います。
- 住宅ローンが払えず・・・
- 離婚の財産分与で・・・
- 転勤で・・・
高く売りたい ＜ 早くりたい
時間に制限されると高く売ることはできません。
特に、今、家を売却することを考えていない人は、知ってもらいたいですが、
マイホームは財産です。
この財産を生かすも殺すも所有者次第です。
景気は、悪くなったり良くなったりを繰り返します。
不動産相場も同じです。
半年に1度程度、相場を確認しながら、資産の確認・売却のタイミングを計るといいと思います。
不動産相場に詳しくない人は
ここで確認するといいと思います。
【2020年4月29日:コロナ自粛明けからの不動産投資】
コロナ自粛で暗い話題ばかり踊っていますが、
コロナ騒動の後に、新しくなる・変わる世界も少なからずあります。
- 働き方（テレワーク）もその1つでしょう。
- 紙文化・ハンコ文化から卒業、ペーパーレス化が一気に進むでしょう。
- テレワークが一般的になる世界では居住場所の考え方も変わるでしょう。
- 満員電車に1時間揺られる社会スタイルにも変化が出るでしょう。
- 東京一極集中から都市機能分散
- 中国依存脱却、国内生産整備・強化
大きく世界が変わる業種や習慣も増えるでしょう。
もちろん、不動産投資も今までとは大きく状況が変わると考えています。
不動産投資とコロナウイルス
何度も出てくるフレーズですが、
不動産投資の基本は利回りです。
もっと言えば、購入時に勝ち負けが決まります。
特に
- 上がりすぎていたエリアのマンション
- 倒産・廃業による商業地のビル・テナント
などは、調整が入ることは必至でしょう。
購入価格が下がれば、投資効果は高くなりますので参入を考える人もいるでしょう。
とは言え、
- 考えなくていけないリスク
- 参入のタイミング
- 参入時の融資動向
今から、考えておかないといけないかもしれません。
コロナウイルスと株価
2020年2月・3月、コロナショックによって、株価が大きく落ちました。
投資の基本は、安く買って上がったら売る。
この繰り返しです。
私もこのタイミングで数銘柄の株を購入しました。
その一部を紹介すると
- 出前館：自粛で出前が増える・登録店舗が増える
自粛後も飲食店は出前を1つのツールに据える
筆頭株主がLINEになった - IGポート：自粛でネットフリックス需要が高くなる
攻殻機動隊の知名度が世界に広がる
コロナによって、その価値が、一段と引き立つ会社の1例です。
逆に、
- 旅行・観光業界
- 飲食業界
- ライブ・エンターテイメント業界
この辺りの業界は、自粛後の回復も鈍化でしょう。
不動産投資を始めるタイミング
株は業績・思惑を先取りして動く半面、不動産は後追いで動くため、不動産を下で拾う局面を逃さないわけにはいきません。
自粛解除に合わせて本格的に経済が動き出しますが、V字回復は程遠し状況となりました。
業績の悪い業種で働く人たちの給料やボーナスにも影響が出てくるでしょう。
現状でさえも、
住宅ローンの返済に黄色信号、住宅ローン返済特例：相談をしたい、返済猶予・減額を考えている人が増えています。
以前紹介しましたが、家賃減額によるキャッシュフロー悪化から、
オーナーチェンジ物件も増えてくるでしょう。
売り物件が増えてくるのは間違いないでしょう。
それでは、いつが参入のタイミングなのでしょうか？
仕入れ価格がすべて
売り物件が増え、需給関係が崩れれば、不動産市況も下がっていきます。
しかし 、全体の不動産市況が安くなるまで待つ必要はありません。
不動産売買は、売り手と買い手で成り立っています。
売り手には、様々な事情があります。
販売価格も希望価格にすぎません。
指値を入れ、交渉を重ねることで考えられないくらい安く購入できれば、その段階で不動産投資の勝ち組です。
都心の区分マンションでいえば、表面利回り5％あれば超優良物件でした。
- 《例》
- 購入価格2000万円
- 年間家賃収入100万円
これが、
- 1500万円で購入できれば、利回り6.6％
- 1000万円で購入できれば、利回り10％
を目指せる局面に近づいていると言えるでしょう。
ただ、仕入れ以外にも考えないといけないことが・・・
コロナ明けの不動産投資：注意事項
いくら物件価格が安くなったからと言って、購入できる環境でないと意味がありません。
融資
金融機関・銀行の不動産投資への融資は厳しくなっています。
さらにコロナウイルスの影響で購入者自身の年収が下がれば融資額がその分、下がります。
今年度中の方が融資が下りやすいという人は、早めに動いた方がいいかもしれません。
家賃
家賃減額のリスクも考えなくてはなりません。
今の家賃がそのまま引き継がれるか？
家賃交渉による減額になるか？
併せて、家賃交渉による破断で空室のリスクも考えておく必要つがあります。
家賃が変われば・空室が増えれば、
- 想定家賃が変わります
- 利回りが分かります
- 余計な出費も発生します
特に、市況が不安定な時のオーナーチェンジ物件は、売主もレッドゾーン・グレーゾーンギリギリの売り方をしてきます。
満室に見せかけたり、説明事項を隠したり・・・。
だからこそ、
- 浮かれることなく
- 慎重に物件選び
- 大胆に価格交渉
- 物件の問題点抽出
などを行いましょう。
【2020年4月25日:家・マンション価格はどうなっていくのか？】
コロナ自粛の現状、
今まで考えることがなかったことも考えるようになりました。
政府施策で1人一律10万円の給付を決定しましたが、逆に本当に困っている人への申請給付は無くなってしまいました。
経済活動が止まっているこの状況では、
緊急事態宣言が解除されても、一気の景気回復は難しいと考えるが普通でしょうし、
それ以上に、景気悪化も現実的になってきました。
そこで、今回はコロナ自粛の今、
- 絶好の購入のタイミングが到来？
- 起きている問題
- 今考えておくこと
- 今後の不動産相場
を紹介します。
都心の不動産価値
オリンピックは1年延期となりました。
個人的には非常に残念ですが、各国のコロナ対策の失策を見る限り致し方無いと言わざるを得ないですし、
- 来年しっかり開催できるか？
- それまでに、ワクチンができるか？
最悪の状況まで考える必要も出てきました。
コロナウイルスによって都心の不動産価値が下がっていく理由を以前、書きました。
この段階では、
政府の経済対策の初期段階で憶測レベルでしたが、2週間ほど経った今、それは確実になってきたように思えます。
コロナウイルスで亡くなる死者数より自殺者・破産者が大きく上回り、景気低迷の長期化までの不安も出てきました。
Moreover ここにきて
- 政府が緊急事態宣言を出せるか？
- そのタイミングを明確に示せるか？
の不安も出てきました。
感染者数がゼロになるまで待ってたら、下手したら年越しになるかもしれません。
インフルエンザの陽性で入院しますか？
インフルエンザで1日50人以上亡くっている日もあるのご存じですか？
今まではタブーでしたが、そろそろインフルエンザと比較してもいい局面になってきたようにも思えます。
医療リソースの確保は前提ですが、経済をどのタイミグで回していくか？
判断が待たれます。
住宅ローンが払えない
今回のコロナウイルスで給料が減り、住宅ローンが払えなくなりそうな人もいるでしょう。
以前、紹介しましたが、
国も多くの破産者を出したくないですし、差し押さえ・競売による銀行の不良債権・焦げ付きは抑えたいという意図もあり
現状、住宅ローン返済特例で、毎月の返済額の減額やボーナス払いの見直しなどが可能となりました。
少なくとも、これが一時的な延命措置となるでしょうが、資産価値の下落によるオーバーローンは避けられないでしょう。
コロナ自粛：家・マンションの売却は得策か？
そこで考えるのが、不動産価値の大幅下落前の不動産売却。
先に結論を言えば、
不動産を持っているからと言って、急いで売却する必要はありません。
知り合いの不動産会社の営業マンに話を聞いたところ
仲介市場も止まっていますし、自粛中の今、内覧する人はいません。
大手不動産の数社は、休業しているところさえあると言います。
ただ、不動産市場の半年後、1年後・3年後を見据える必要はあるでしょう。
- 住宅ローンが払えなくなる人
- 都心の不動産の動向
など、いちよ、今の自宅の価値くらいは知っておいた方がいいでしょう。
コロナウイルスと不動産売却のタイミング
自粛中の今、不動産売却を急ぐ必要はありませんが、先を見据える必要があります。
- 現状、売り物件が列をなしている地域ではないか？
- 大規模修繕工事が滞りなく行えるマンションなのか？
- いざとなった時、信頼できる不動産屋・営業マンはいるか？
- 売却後、どこにどのような形態（賃貸・持ち家）の家に住むか？
- 仕事の先行きはどうか？
- 資産価値が3割下がることを許容できるか？
現状においては、確実に先が見える状況ではありませんが、考えることはたくさんあります。
不動産査定を行うことで、
- 家の価値（査定額）
- 近隣の査定
- 現状の売買状況
- 近隣の開発予定
などは、資料として提供されるので、少なくとも何社かに無料相談するといいと思います。
【余談にはなりますが・・・】
人によっては、今後の所得減を見越して、
年収によって審査が厳しくなる、アイフルやモビットなどのカードだけ作って、いざの時のために備える人さえもいます。
初めて不動産査定をするなら
はじめて不動産査定を行う場合、
思うことは、査定をしたら売らなくてはいけないのではないか？
ということでしょう。
スーパーのチラシでタマゴの値段を確認するくらいの気持ちで、極端な話、2か月に1度くらい確認してもいいと思っていいと思います。
マンションを賢く売却する方法を紹介しているので、参考ください。
＊一括査定サイト比較も紹介していますので、最高額で売却を実現してください。
【2020年2月2日:中国（武漢）が発生の新型コロナウイルス肺炎】
中国（武漢）が発生の新型コロナウイルス肺炎（武漢肺炎：COVID-19）。
これによって、
日本だけでなく、韓国・香港・タイ・シンガポールなどアジアを中心にアメリカ・ヨーロッパに広がっているわけですが、
今回は、新型コロナウイルス肺炎（武漢肺炎）と不動産市況の関係について、
後半に、
- 買いタイミングなのか？
- 売り時を考えた方がいいのか？
も考えてみました。
新型コロナウイルス肺炎（武漢肺炎）と不動産市況
不動産市況は当たり前ですが、経済に引っ張られます。
不謹慎かもしれませんが、
東日本大震災時は、大きく不動産価格（売買・賃貸）が落ちました。
では、今回の新型コロナウイルス肺炎で不動産市況は大きく動くのか？
結論を言えば、それなりのダメージになると考えます。
それは、
- 日本経済
- 中国経済と送金規制
- アメリカ経済
が気になります。
コロナウイルスの影響を含め、家の売却方法見直しについても紹介しています。https://www.oxfamrmx.org/stress/
日本経済
新型コロナウイルスによって、中国は英断を下しました。
- 武漢閉鎖
- 中国からの団体旅行禁止
これでもぬるいかもしれませんが、少なからず、国内観光業界としては、
- 予約のキャンセル
- 観光地の訪日客の激減
インバウンド需要を見込んでいた人たちは大きなダメージを受けました。
企業に関しても
中国国内の封鎖や閉鎖により流通経路が絶たれていたり、中国の工場再開の遅れにより、ダメージを受けるでしょう。
イベント開催の見送り、外出を控えるなどによる内需の冷え込み、マイナス成長は避けられないでしょう。
増税
コロナショックとは直接関わりはありませんが、
経済低迷において忘れてはいけないのが昨年10月の増税。
2月17日に発表された2019年10～12月期のGNP速報値は、前期比1.6%減、年率換算で6.3%減と発表されました。
米中貿易摩擦などの余韻も多少あったかもしれませんが、これは、明らかに増税によるもの。
この数値に、コロナウイルスがプラスされる以降の数値は大きく押し下げされることから、「景気後退」というキーワードは避けられないでしょう。
円高加速
【追記：2020.03.09】
株価の下落に伴い円高が加速してきました。
現状、1ドル=102円台だが、これがどこまで続くのか？
100円を割るのか？
気になることろです。
東日本大震災時の自粛ムードとは違う！
株価は20,000円を割り、円高傾向、年度末ということで決算にも響きそうですが、
だからと言って庶民はショボくれてもいられません。
東日本大震災の時のような自粛ムードではありません。
現状を逆手にとって、今、考えられることを探してみました。
ドル建ての保険
円高傾向の今、ドル建ての保険は長期目線でおすすめです。
ドル建ての保険は、予定利率が高いという話聞いたことありませんか？
保険に詳しくない人はココで確認するといいと思います。
＊相談したら、お米とかお肉もらえます。
不動産投資の準備
不動産市況が悪くなれば、その分安く購入するチャンスでもあります。
安く購入できれば、その分利回りが取れるため、不動産投資の準備や勉強をしておくといいと思います。
本を読むのもいいですし、投資セミナーに行くのもいいでしょう。
セミナー参加で、Amazonギフト券プレゼントがもらえるものもあるので、小遣い稼ぎにもなりますね。
マスク規制も
コロナウイルスで店頭からなくなったマスク。
オークションや楽天、アマゾン、メルカリで高額取引がされていました。
政府からマスクの転売禁止を指示が出たことで、徐々にマスクも通常価格は売られ始めましたね。
中国経済と送金規制
震源地である中国。
コロナウイルスによる中国の経済は大打撃でしょう。
習近平氏は、この国難に対して一時的な衰退からV字回復を目指すでしょう。
そのからみで、海外への資金流出・送金規制がより厳しくなる可能性もあるでしょう。
アメリカ経済
アメリカの経済も気になります。
今年のアメリカは、インフルエンザが大流行で死者数が1万人を記録しています。
コロナかもしれない。
そもそも、コロナチェックをしていなかったため、今後の広がりが気になるところです。
そしてとうとう起きてしまったのが、株価暴落。
アメリカも中国に依存している部分もあり、コロナウイルスによる経済への打撃を危惧して・・・というものですが、
30,000円を目指す加熱感から、2日で2,000ほど落としました。
＊3月10日現在、24,000割れまで
アメリカのダウの動きに引っ張られる世界経済、日本も大きく株価を落としました。
世界経済に与える打撃が、どれほどのものになるか？
に関しては、各国の特に、中国・日本・アメリカのトップの判断・舵取りになるので注視したいところです。
基本的には内需をどのように拡大させるか？
補正予算・真水が早急に求められると感じています。
新型コロナウイルス肺炎、今後の見通し
新型コロナウイルス肺炎が武漢で蔓延してから3ヶ月。
2020年1月の段階では、軽々しく新型コロナウイルス肺炎の危険度を語ることはできませんでしたが
専門家の研究も進められ、未知のウイルスから、徐々に全容がわかりはじめてきました。
ワクチンや治療薬がない状況下なので安易なことは言えませんが
- 殺人ウイルスではなさそう
- 感染力は強いが、致死率は高くないのではないか？
疾患を持っている人・高齢者はインフル同様、慎重な対応が必要。
専門家も各自見解があるだろうし保身を気にする人、ゼロリスクにこだわる人もいるでしょう。
とはいえ、危機をあおり続ける段階から、分析結果・見解をもとにリスクを共有する段階に入った今、
国内の感染拡大はこれからという前提でも、
イベントの中止、例年以上の自己防衛強化によって、多少先送りすることができそうな状況、
季節的に暖かくなれば、ウイルスも弱くなっていくだろうという見解が出せるのも時間の問題だと感じています。
オリンピックへの影響
気になるのは東京オリンピックの開催。
ロンドン市長選候補者で、
2020年東京オリンピック・パラリンピックが開催できない場合、ロンドンで代わりに開催できるという発言をしたようですが、こんなことを平気で言わせていいのか？
っと筆者は思っています。
もちろんまだ、終息段階ではないとはいえ、
新型コロナウイルス肺炎で受けたダメージを、オリンピックで挽回する機会にしないといけないでしょう。
唯一気になるのはIOC(国際オリンピック委員会)と小池さんの関係が悪いこと。
マラソンも札幌に持っていかれたし・・・。
2020.03.25
オリンピックの延期が決定しました。
コロナのダメージで景気後退は決定的、そこにきてオリンピック延期は、後からしわ寄せが来る不動産市況だけに、対策が甘いとかなり深刻な状況になるように感じています。
新型コロナウイルス、不動産下落は長期するか？
少なからず、不動産市況は霧の中に入ってきました。
ただ、これが
- 一時的なのか？
- 長期化するか？
気になります。
国内経済の建て直し、中国経済の復活、アメリカ経済の伸張・・・・世界経済は無視できないでしょう。
現状、都心では、まだ売却に苦戦する人は少ないですが、少し離れれば景色は変わってきます。
今回のコロナウイルスで、地方のインバウンド需要が高かった地域は、不動産価格の下落が激しいかもしれません。
不動産市況を考えるときに、筆者が重視していることは
- 一定数以上、買いたいと思っている人がいる段階は平常。
- 売らざるを得ない人が増えたときが分岐点。
不動産の動向は、経済の動きの後に来るものでもあるので、当分、このあたりを気にしておきたいところです。
このタイミングで不動産購入
新コロナウイルスの影響に不動産購入を考える人もいるでしょう。
不動産も株式投資も安く買うことが基本です。
担保価値も生まれますし売却時のキャピタルゲインも得られます。
今回、経済状況が崩れれば、それによる資産売却を余儀なくされる人もいるでしょう。
以前、紹介した、家やマンションを安く買う方法を使う出番が来そうです。
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