マンション購入の注意点：マンションを初めて買うなら知っておきたい「購入してから気がつく落とし穴」

マンション購入は、多くの人々にとって一生に一度の大きな決断となるでしょう。

その選択は、単に居住する場所を選ぶだけでなく、長期的な生活の質や資産価値、そして将来の生活設計にも影響を及ぼします。

このような重要な決断を前に、どのようなポイントを考慮し、どのような情報を収集すべきか、迷う方も多いことでしょう。

マンション購入の注意点、特にマンションを初めて買う人は、どこに注意をしたらいいのか？

新築にしても中古にしても分譲マンションを買うときには、
物件だけでなくさまざまな項目をチェックしておく必要があります。

マンションを初めて買う人は、つい目に見えるものだけで決断してしまいますが、それでは買ってから後悔になるかもしれません。

このガイドでは、マンション購入を検討する際に注意すべきポイントを詳しく解説します。

• 予算の設定
• 立地や建物の構造
• 管理組合の健全性
• 購入後の生活のイメージの仕方

さらには契約前の確認事項まで、幅広い視点からマンション選びのヒントを提供します。また、日常生活に密接に関わるその他の注意点も網羅しています。

マンション選びは、情報収集と慎重な判断が求められます。

しかし、適切な知識と情報を持つことで、そのプロセスは格段にスムーズになります。

あなたの理想のマンション選びをサポートし、最適な選択をおこなう手助けとなることを願っています。

今回は、新築/中古を問わず、マンション購入時の注意点、分譲マンションを買うなら買う前に知っておきたい落とし穴についてお話しします。

マンション購入の注意点：1.予算計画

マンション購入を考える際、最も重要なのが「予算の設定」です。

この段階でしっかりと計画を立てることで、後々のトラブルや無駄な出費を防ぐことができます。

《初期費用や月々の支払い》
まず、マンション購入には「頭金」として用意する初期費用と、ローン返済のための月々の支払いが必要です。

頭金は購入価格の10%〜20%程度を目安に考えると良いでしょう。

しかし、この頭金以外にも「仲介手数料」や「登記費用」、「固定資産税」などの諸経費も含まれるため、実際にはもっと高くなる可能性があります。

また、月々の支払いには「元金」と「利息」が含まれます。
これらは「金利」や「ローン期間」、「融資額」によって変動します。

特に「固定金利」と「変動金利」の選択は、将来の金利の動きを予測し、自身のライフスタイルやリスク許容度に合わせて選ぶ必要があります。

【住宅ローンのコラム】
ここ20年、日銀の金融緩和政策から、住宅ローン金利は超低金時代が続いています。

変動金利は0.5%を割り、借入額に対して返済総額も、それほど意識する必要がないものでした。

しかし、固定金利は上昇気配を見せ、日銀の政策転換を時間の問題となってきました。

これまでは、マンション購入時に住宅ローンをことを考えるそれほど考えず、変動金利の選択で問題なかったのは事実ですが、金利上昇となれば話は少し変わります。

例えば、借入額5000万円に対して、
金利事に毎月の返済額・トータルの返済総額を簡単にシミュレーションしたものがいかになります。

借入額5000万円：金利がアップした場合

返済スタート時は金利0.5％

金利	毎月返済額	当初の返済額 　　との差	返済総額
0.5％	13万0000円	±0円	5450万円
1.％ （＋0.5％）	14万1000円	＋1.1万円	6000万円
2％ （＋1.5％）	16万5000円	＋3.5万円	7000万円
4％ （＋3.5％）	22万1000円	＋8.9万円	9200万円
6％ （＋5.5％）	28万5000円	＋15.5万円	1億2000万円
8％ （＋7.5％）	35万5000円	＋22.5万円	1億5000万円

※35年返済、元利均等返済、ボーナス返済無し

変動金利を選択した場合、
今後の上昇の可能性も高く、上がりだすと3%、5%まで上昇の過去や他国の動きからも、ローンの組み方がマンション購入の注意点になるもの時間の問題です。

参考ページ：変動金利と固定金利どっちがいい？

予期せぬ出費

マンション購入後も、予期せぬ出費が発生することがあります。

例えば、「修繕積立金」や「管理費」の増額
大規模修繕などの特別な出費などです。

特に「修繕積立金」は、マンションの老朽化に伴う修繕や改修のための資金として積み立てられるもので、この金額が不足すると、住民同士で追加の出費を求められることがあります。

また、災害などの非常事態に備えて、「火災保険」や「地震保険」に加入することも考慮する必要があります。
これらの保険は、万が一の時の資産保護のために非常に重要です。

総じて、マンション購入の際は、表面的な購入価格だけでなく、これらの隠れたコストもしっかりと考慮に入れ、余裕を持った予算設定をすることが求められます。
購入後の生活を安定させるためにも、専門家との相談を積極的に行い、適切な計画を立てることが大切です。

もちろん、子どもの教育・進学、病気による医療費等、シミュレーションしておくべきお金の流れも事前に把握の必要があります。

マンション購入の注意点：2.立地・エリア

マンション購入の際、物件そのものの魅力も大切ですが、それを取り巻く「立地条件」は非常に重要な要素となります。

• 交通の便
• 周辺施設
• 近隣の動向

など良好な立地条件は、日常生活の利便性を高めるだけでなく、将来的な資産価値の維持や向上にも寄与します。

《交通の便》
「交通の便」は、通勤や通学、日常の移動をスムーズにするための基本的な要件です。

特に都市部では、最寄りの「駅」や「バス停」からの距離、そしてその路線の本数や所要時間が重要なポイントとなります。
例えば、都心部へのアクセスが良好な「快速停車駅」近くの物件は、非常に人気があります。

また、複数の路線が利用可能な「交通の要所」に位置する物件は、一つの路線に依存しない移動が可能となり、利便性が格段に向上します。

マンション投資は都心であるべき訳を紹介した際にも、エリア・駅の重要性を紹介しました。
参考ページ：ぶっちゃけ東京都心はどこがいいの？

しかし、その反面、駅前や大通り沿いの物件は「騒音」や「振動」の問題も考慮する必要があります。

《周辺施設》
日常生活を快適に過ごすためには、物件周辺の「生活インフラ」も重要です。

例えば、日常の買い物をする「スーパーマーケット」や「コンビニエンスストア」、子育て世代には「保育園」や「学校」、健康を考慮した「病院」や「クリニック」の存在は大きなポイントとなります。

また、レジャーやリラクゼーションを楽しむための「公園」や「スポーツ施設」、文化的な活動を楽しむ「図書館」や「映画館」も、生活の質を向上させる要素として考慮すべきです。

《周辺環境の変化》
立地条件を確認する際には、現在の状況だけでなく、将来の「環境の変化」も視野に入れる必要があります。

例えば、近隣の「再開発計画」や「都市計画道路」の整備、新しい「商業施設」や「オフィスビル」の建設など、これらの変化は物件の価値や生活環境に大きな影響を与える可能性があります。

特に、新しい交通インフラの整備や大型施設の開業は、地域の活性化や物件価格の上昇をもたらすことが期待されます。

隣町が栄えることで相乗効果が見込めたり、逆に、価値が逆転することもあります。

総じて、立地条件の確認は、現在の状況だけでなく、将来の変化も視野に入れて慎重におこなうことが求められます。
購入を検討する前に、実際に現地を訪れて確認することや、地域の情報を収集することが大切です

設備と設計の確認

マンションを購入する際、その価値や快適さを大きく左右するのが内部の設備や設計です。

これらのポイントを踏まえて、マンションの内部設備や設計を確認することで、後悔のない購入を実現できるでしょう。

周辺環境と治安

マンションの購入を検討する際、物件自体の魅力だけでなく、その周辺環境や治安も大きな判断基準となります。

マンション購入の注意点：3.住民の属性

年代別・住民のキャラを把握する

新築マンションの購入者は、

• 結婚のタイミング
• 子どもの教育・学校の兼ね合い
• 住宅資金をある程度貯まったタイミング
• 定年のタイミング

など、さまざまですが
住宅ローン借り入れの関係もあるため、20代後半～40代前半の年齢層の割合が高いことが多々あります。

一方、中古マンションは、新築時から住民が大きく入れ替わります。

マンション購入時　注意点はここも無視できません。

• 高級タワーマンションも、時間とともに富裕層からプチセレブ層の割合が移行していていきます。
• 築30年のマンションの場合、新築時から住み続けている人が多ければ年齢層が高い住民で形成されることもあります。

新築マンションの場合、
すべての住民が初対面という形で生活がスタートしますが、
中古マンションの場合は、実際にどのような人たちが居住しているか事前に確認が可能です。

• マナーの悪い人はいないか？
• 住民トラブルが起きていないか？

昨今では外国人の在住も多く、マンション購入時の注意点として事前に確認しておく必要があります。

子育てにも影響・同年代の子どもがいるか？

これから子育てが始まる年代の人は、自分と同じ年代の住民も把握しておくほうがいいでしょう。

マンションでの子育ては住民との交流機会が頻繁になります。

大規模マンションの場合、
子ども会がマンション内で構成されることもあり、登校班がある地域は学校関係までマンションでの人間関係が影響します。

• 「同年代の住民の確認」
• 「子どもの有無・年齢や兄弟構成」
• 「子ども会の行事等があるか」

程度は知っておいた方がいいでしょう。

マンション購入の注意点：4.管理組合の健全性

マンション購入時、物件の品質や立地だけでなく、そのマンションを支える「管理組合」の健全性も非常に重要な判断基準となります。

管理組合の活動や財務状況は、住民の生活品質や物件価値の維持・向上に直結するため、十分な確認が必要です。

《管理組合の活動状況》
「管理組合」は、マンションの共有部分の管理や修繕、住民同士のコミュニケーションを担う組織です。
その活動状況は、定期的に開催される「総会」の議事録や「理事会」の報告を通じて確認することができます。

活発に活動している管理組合は、
マンションの問題点や改善点を迅速にキャッチし、適切な対応をおこなうことが期待されます。
逆に、活動が低調な管理組合では、問題が放置されるリスクが高まります。

また、住民同士のコミュニケーションが活発な管理組合は、トラブルの予防や解決がスムーズに行われるため、住みやすい環境が保たれます。

《修繕積立金の状況》
「修繕積立金」は、マンションの大規模修繕や老朽化対策のために、住民から毎月徴収される資金です。

この積立金の状況は、管理組合の財務健全性を示す重要な指標となります。

適切な額の修繕積立金が計画的に積み立てられている場合、将来的な大規模修繕や設備の更新がスムーズに行われることが期待されます。
逆に、積立金が不足している場合、突発的な大規模修繕の際に追加の徴収が必要となるリスクがあります。

また、修繕積立金の適切な使用や運用状況も確認する必要があります。
不適切な運用や浪費が行われている場合、住民の信頼を失うだけでなく、物件価値の低下の原因ともなります。

総じて、管理組合の健全性を確認する際には、その活動状況や財務状態、住民同士の関係性など、多角的な視点からの情報収集が必要です。
購入前に十分なリサーチを行い、安心して生活できる環境を確保することが大切です。

理事会の必要性

理事会は、定期的（3か月1回など）に理事たちが集まりマンションのさまざまな問題について話し合いをします。

• 収支決算案
• 事業報告案
• 収支予算案および事業計画案
• 長期修繕計画の作成および変さらに関する案
• 専有部分の修繕等に対する承認・不承認
• 管理規約上に定める勧告

などが職務なのですが、
最近では、

• 騒音問題
• ごみ問題
• 民泊のぜひ

など身近な問題に対して、マンション住民がより住みやすい環境を維持し、資産価値を維持する意味でも重要な組織です。

建物だけでなく、購入したら無視できない「理事会」については、しっかりと調べておくようにしましょう。

• 管理が杜撰ずさん
• 大規模修繕工事の計画が立たない資金管理

「理事会が機能していない」という理由で、せっかく買ったマンションを手放す人も少なくありません。

マンション購入の注意点：5.将来の資産価値・売却イメージ

アメリカ人は、人生で4回家を買い替えると言われています。

分譲マンションを買う人は、
金融機関から30年（35年）の住宅ローンを組み購入します。

残念ながら、金融リテラシーの低い日本人は、住宅ローンは完済するものを美学としている人は少なくありません。

人生で1番高い買い物だけに、
資産価値を把握しながら、売却（キャピタルゲイン）も視野に入れて不動産を保有したいものです。

さらに、人生には思わぬことも起こります。

マンション購入注意点として、購入時から売却のイメージをしておく必要があります。

• 海外赴任・転勤
• 子どもの学校
• 子どもが増え、手狭になった
• 住宅ローンが払えなくなった

などなど、状況に応じて対応するために、
分譲マンションを買うときには、頭の片隅に「売却」をイメージしておきたいところです。

マンションの中には、なかなか買い手がつかない物件もあります。

• 再開発の可能性
• 駅から遠い物件
• 間取りに特徴がある物件
• 築年数が経っている物件

など、購入時は安く購入できるのであればいいですが、売却時は売りにくい物件（お荷物物件）ではリスクでしかありません。

逆に、資産価値の高い物件は、築年数が経っても売却価格は落ちにくい特徴があります。

再開発の可能性

都市部や人口が集中するエリアでは、古いマンションの再開発が進行しています。

再開発組合の動向や、地域の都市計画を確認することで、将来的な再開発の可能性を探ることができます。

再開発が進行すると、新しいマンションや商業施設が建設され、そのエリアの資産価値が上昇する可能性があります。

また、新しい交通インフラの整備や大型商業施設の開発など、地域の発展が資産価値の上昇をもたらす要因となります。

地方自治体の都市計画や開発計画を確認することで、そのエリアの将来的な発展の見込みを探ることができます。

駅近マンションの資産価値

マンション購入　注意点というよりは、絶対意識しないといけないのが駅からの距離です。

築年数による売却のリスク

一般的に、マンションの築年数が経過すると資産価値は下がるとされています。

築年数が経っているマンションは管理費や修繕積立金がかさみますし、

場合によっては修繕積立金不足で修繕ができないなどの問題物件になりかねません。

しかし、耐震基準を満たす新しい建物や、高い設備基準を持つマンションは、将来的な資産価値の下落を抑えることが期待できます。

関連記事：古いマンションは売れない？

分譲マンションを買うときには、できるだけ価値が下がりにくい物件を探しておくといいでしょう。

物件の価値は、物件そのものだけで決まりません。

マンション周辺の環境が大きく影響しますので、分譲マンションの周辺の都市開発計画についても調べておくといいでしょう。

マンション購入の注意点：6.空き駐車場と駐輪場

マンションには、住民専用の駐車場・駐輪場が付いています。
（付いている場合があります。）

しかし 、マンションの総戸数分の駐車・駐輪スペースが確保されているわけではありません。

周辺の空き駐車場

マンションを購入する時の注意点として、
マイカーを持っている人は、自分が入居してから使える駐車場があるのかを確認しておくようにしましょう。

もしも空き駐車場がない場合は、周辺の駐車場を探す必要があります。

マンションの近くにあればいいですが、願いが叶うとは限りません。

とはいえ、マンションによってはマンション敷地内の駐車場代が高く設定（特に機械式立体駐車場など）され、周囲の月極駐車場の方が安く借りられることもあるので事前に調べるといいですね。

駐車場に関して、特に大規模マンション場合、2年に一度など争奪抽選大会が開かれるというマンションもあります。

権利の確保はもちろんですが、それとともに場所も非常に大事で、出口近くがいいとか、屋根があったほうがいいとか・・・・。

初めてマンションを購入する場合、駐輪場・駐車場があるなしだけでなく、その決定方法・空き状況確認するといいですね。

マンション購入の注意点：7.建物の構造と耐震性

マンション購入の際、外観や設備だけでなく、建物の「構造」や「耐震性」も非常に重要な判断基準となります。

「建物の年数」は、マンションの状態や耐用年数を判断する基本的な指標となります。

一般的に、建物は経年により劣化していくため、新しい物件ほどその品質や安全性が高いとされます。

しかし、古い物件でもきちんと「メンテナンス」や「リノベーション」が行われていれば、長く快適に住むことが可能です。

また、建物の年数が経過すると、大規模な「修繕」や「補強」が必要となることもあります。

これらの工事は高額な費用がかかるため、購入前にその予定や履歴を確認することが重要です。

《使用されている材料》
マンションの品質や耐久性は、「使用されている材料」に大きく影響されます。
例えば、外壁に使用される「鉄筋コンクリート（RC）」や「鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）」は、強度が高く、長期間の耐用が期待されます。
一方、木造のマンションは、独特の風合いや住み心地の良さが魅力ですが、耐用年数や防火性には劣ることが多いです。

また、内装材や断熱材、防音材などの質も、住み心地やエネルギー効率に大きく影響します。
これらの材料の種類や品質を確認することで、快適な住環境を確保することができます。

《耐震基準》
日本は地震が多い国であるため、「耐震基準」の確認はマンション購入の際の必須項目です。
1981年に「新耐震基準」が施行され、それ以前の物件とそれ以後の物件では、耐震性能に大きな差があります。
新耐震基準に適合している物件は、大きな地震が発生した際の安全性が高いとされます。

また、最近では「耐震診断」や「耐震補強」が行われることも多く、これらの情報も購入の判断材料として考慮する必要があります。

総じて、建物の構造や耐震性を確認する際には、専門家の意見や診断結果を参考にすることが大切ですが、
現状のマンションは、耐震性を大きく心配するものではないため、補足程度に注意点として受け止めてもらえればと思います。

マンションの歴史と過去のトラブル

マンションを購入する際、その物件の歴史や過去のトラブルを知ることも非常に重要です。

これらのポイントを踏まえて、マンションの歴史や過去のトラブルに関する情報を十分に収集・確認することで、安心して物件を購入することができるでしょう。

マンション購入・契約前の確認事項

マンション購入に際しての契約は、非常に重要なプロセスです。

この契約が、購入者と売り主、または不動産業者との間の法的な約束となるため、細部までしっかりと確認することが必要です。

マンション購入の流れ・法的手続き

マンション購入は、多くの法的手続きをともないます。
簡単に、マンション購入時の主な法的手続きとその注意点を詳しくまとめました。

1. 仮契約（予約契約）
   マンション購入の最初のステップは、仮契約です。これは、物件を一定期間内に購入する意向を示す契約で、手付金を支払うことが一般的です。
   この段階での契約内容や手付金の額、返還条件などをしっかり確認しましょう。

   関連ページ：不動産売却(売買)時の手付金って何？手付金の相場と受け取るタイミングを解説

2. 本契約
   仮契約後、必要な書類や調査を経て、本契約に進みます。この際、売買契約書を交わします。
   契約書には、物件の詳細情報、価格、支払い方法、引渡し日などの重要事項が記載されています。内容を十分に確認し、不明点は担当者に質問しましょう。
3. 登記手続き
   マンション購入後は、所有権移転登記をおこなう必要があります。これは、物件の所有者が変わったことを法的に公示する手続きです。
   登記には、登記簿謄本や印鑑証明書、登記申請書などの書類が必要です。また、専門の司法書士に依頼するのが一般的です。
4. ローンの手続き
   マンション購入に際して、多くの人が住宅ローンを利用します。ローンの申し込みや審査、契約手続きをおこなう必要があります。
   金融機関によっては、所得証明書や勤務証明書などの書類が求められることがあります。
5. 管理組合への参加
   マンションには、住民が参加する管理組合が存在します。新たにマンションを購入した場合、管理組合への参加や、必要な手続きをおこなうことが求められます。
6. 法的な注意点
   マンション購入時には、建築基準法や都市計画法、宅地建物取引業法などの法律に基づくさまざまな制約や手続きが存在します。
   特に、宅地建物取引士として認定された専門家との契約時には、その資格を確認することが重要です。

マンション購入時注意点：記事まとめ

マンション購入は、インスピレーションで購入も悪くはありませんが、

注意する箇所を見落とすとババを掴まされることになりかねません。

事前に管理組合で決定されていることは、不動産会社の営業マンから説明がありますが、

公に出てこない情報でも少し調べればわかることも多々あります。
*住民同士のいざこざ（近隣トラブル）など。

最後にペットの飼育可否も注意が必要です。
「ペットの飼育可否」は、ペットを飼う予定のある方にとっては非常に重要な確認ポイントです。

多くのマンションでは、「管理規約」にペットの飼育に関するルールが定められています。

一部のマンションではペットの飼育が完全に禁止されている場合もありますし、種類やサイズ、数に制限がある場合も多いです。

ペットを飼うことが許可されているマンションでも、共用部分でのリードの義務や、鳴き声に関する注意など、細かなルールが設けられていることが一般的です。

ペットとともに快適に生活するためには、これらのルールを事前に確認し、守ることが大切です。

「住めば都」という言葉があるように、一度買って住んでしまえば、なかなか引越しできないものです。

分譲マンションを買うときには、目に見えないところまでしっかりと調べて買うようにしましょう。

マンション購入時の注意点でした。