令和3年地価調査が発表されました!全国基準地価

基準地価 2019 不動産コラム
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
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9月22日に、令和3年都道府県地価調査(7月1日時点の地価)を公表されました。
「住宅地」「商業地」「工業地」などをあわせた地価は全国平均で去年に比べてマイナス0.4%と、2年連続で下落しました。
令和2年7月から1年間の地価の動きは、全国の平均地価が2年連続の下落となりましたが、下落率は縮小し、用途別では、住宅地は下落率が縮小し、商業地は下落率が拡大しました。

【過去の地価調査】
2020年7月1日時点の都道府県地価調査(基準地価)が国土交通省から発表されました。
全国の住宅地・商業地を含む全用途平均が前年比0.7%下落しました。

2019年7月1日時点の都道府県地価調査(基準地価)が国土交通省から発表されました。
全国の住宅地・商業地を含む全用途平均が前年比0.4%上昇となり、これは2年連続の上昇。

今回は、
発表された全国基準地価について、これをどう読めばいいのか?
紹介したいと思います。

全国基準地価

今回の全国基準地価
いろいろなところで紹介されているように、
2019年まで牽引していた商業地が下落傾向、都心や主要都市の住宅地がコロナによって横ばい・下落、もともと過熱感のない、その他の地域は、引き続き下落という図式でした。

コロナで一片の様相

コロナの影響で、商業地は大きく変わりました。
空きテナントを見かける機会が増えたことで、案の定、商業地の下落幅が拡大しました。

2019年までは、上昇傾向だっただけに、コロナ拡大が大きく影響していると言わざるを得ません。

2019年当時は、
では、この全国の住宅地・商業地の平均がプラスを喜んでいいのでしょうか?

深い意味では、国策でもあるREITにも影響していますので、変な動きを起こしなくないという思惑もありますが、

基本的に、地価上昇に一喜一憂する人は、

  • 不動産会社
  • 不動産の売却を検討している人

でしょう。

裏腹に、不動産を所有している多くの人は、
住宅ローンの返済が中心で地価の上昇・下落にそれほど気にも留めないのが現実です。

となると、
マンション売却を検討している人は、少なからず全用途平均とはいえ、プラスには安堵ではないでしょうか?

売却に影響あるか?

では、売却に大きく影響するでしょうか?

新型コロナウイルスの影響で働き方・住環境も変わったこともありますし、

都心の住宅地において、大きな下落は見られませんが、商業地の下落幅を無視することが出来ず、

少なからず、地価調査の下落が見えた以上、今後の動向を注目しながら、売却のタイミングを見た方がよくなってきたでしょう。

【2019年の動向】
今回の全国基準地価を個別に見ると、
住宅地では、昨年に続き豊島区、足立区、荒川区、江東区などが上位を占め、都心の上昇は勿論、周辺に広がっているようにも見えます。

ちなみに、都心でも大幅上昇している商業地、特に浅草は観光客・ホテル需要増で顕著。
もちろん、定番の銀座の明治屋は前年4190万円を越え4320万円。

基準地価 銀座

表面的にも上がっているところは上がっている言っていいでしょう。

ただ、売却は別の話。

いつの時代も売却は難しい

市況は悪いより良いに越したことはありません。

しかし 、右から左へ簡単に売却できないのが不動産でもあります。

売り方を失敗すれば高値売却は難しいですし、波にの乗れていない人の話もよく聞きます。

筆者自身、今年5月に15年間に新築で3500万円で購入したマンションを5400万円で売却しましたが、相場以上に売るためにいろいろな施策を行いました。

  • 売却のタイミング
  • 売却方法
  • 不動産会社選び

波に乗れない人は、
タイミングを逸し、価格設定や価格変更、値引き交渉、指値の対応にも失敗します。

全国基準地価をベースに不動産売却

少し前までは、
都心は上昇傾向の基準地価ですが、地方や田舎はまたべつの話です。
という書き出しでした。

しかし、コロナで都心の動向も不透明になりました。
田舎は記事続き(横ばい・下降並行)ということで分けて不動産売却方法を紹介します。

都心

コロナ前まで、上がり過ぎていたという見方もできました。
不動産投資においては表面利回り3%などうま味がないことから投資家も、新規参入のタイミングを計っていたのも事実です。

居住目的の購入者の購買意欲は、大きく下がっているわけでないため、
となると、

  • 資産価値
  • 室内の印象

この2つをしっかり打ち出す売り方がポイントとなります。

  • 資産価値を維持できる物件をどうアピールするか?
  • 築年数を払拭する室内のイメージをどう演出するか?

そのため、
リフォームホームステージングは検討したいところでしょう。

地方は、そろそろ底なのか?

横ばい・下落地域の売却は、急がないことが肝心です。

コロナで全体的に冷え込んでいたとしても、現状、大きく下落している地域は少ないのが現状です。

「東京脱出」という形で、家賃が安く住環境の整った地方へ、
逆にコロナによって、都心から地方への居住環境を変えるという人も増えてきました。

新しい購入者層が増えそうな局面だけに、
多少時間がかかっても、多くの人の目に留まる幅広い告知をベースに考えるタイミングなのかもしれません。

急がないことを前提に進めることで、
低い指値の申し込みが来たとしても迷うことなく断ることもできますし、それがいいキャッチボールのはじまりにもなります。

基準地価 上昇

基準地価:まとめ

発表されえた基準地価は、不動産査定みないもので、その価格で売却できるものではありません。

実際に査定額は高くけど、実際に落ち着く金額はかなり下であったり、売主の強きをよそに買主はかなりシビヤであったりということも聞きます。

コロナによって、

  • 日本全体の不動産市況が大きく落ち込むか?
  • 今の二極分化がより鮮明になるのか?
  • また、三極分化に移行していくのか?

資産価値を見極める重要なターニングポイントと言えるでしょう。