築1年でも築40年でも中古物件です。
マンション売却と言っても築浅物件もあれば、築古物件もあります。
今回、築浅マンション売却について紹介しますが、
現状の新築マンション価格の上昇をみても築浅マンション需要は高いですから、
賢い売り方ができれば、都心・地方関係なく相場以上に売ることはできると思っています。
そこで、築浅マンションを売却する時の注意点・不動産会社選びについて紹介したいと思います。
築浅マンション売却
築浅マンションの売却の前に、築浅物件を考えてみましょう。
築浅マンションに具体的な定義はありません。
3年以内、5年以内、8年以内、10年だと少し経ちすぎている・・・というニュアンスで語られるため、
今回は5年以内を築浅マンションという定義で進めたいと思います。
築浅物件の魅力は、なんといっても（それなりに）新しいということでしょう。
室内に劣化は見られず、エントランスなど共用部も綺麗でしょう。
設備に目を向けると築10年・15年を超えると、
- 設備は時代遅れ
- 設備の故障
のリスクまで生まれます。
築浅マンションであれば、設備はそれなりに新しいですし、故障の心配も少ないでしょう。
新築マンション価格の上昇が年々上がっています。
- 資材の高騰
- 人件費の高騰
都内であろうと地方であろうと、建築費の高騰は、新築価格の上昇を避けることができません。
さらに都心では、
- 土地価格の値上がり
- 土地取得の難しさ
もあり、新築マンション販売実績も伸び悩みを見せているのが現状です。
無視できない新築プレミア
新築マンションの場合
- 宣伝広告費
- フルカラーのパンフレット
- 物件専用のオフィシャルサイト
- モデルルーム（用地確保・モデルルーム設置）
そこに、人件費がかかってきますので、中古マンションとは雲泥の差でお金がかかっています。
新築プレミアとも言われ、住み始めた瞬間（中古マンション）から10%～20%ほどの価値が低下します。
同じエリアの同等の中古マンションより10%～20%より高く設定されています。
そのため、新築マンションが中古になった瞬間に築浅マンションになるわけですから、
築年数が若ければ若いほど査定額も購入価格から大きく下がるリスクを持っています。
築浅マンション売却の注意点・ポイント
新築に比べ価格も抑えられ、需給関係でも優位に立てる築浅マンションですが、
売主からすれば、そのデメリットを把握しながらメリットを最大限活かしマンション売却にのぞみたいところです。
そこで、築浅マンション売却時のポイントをまとめました。
《住宅ローン返済》
不動産売却は、突如訪れます。
新築マンションを購入した途端、会社が倒産、給料がゼロになれば、マンション売却の必要が発生します。
しかし新築プレミアリスクから、
新築マンション価格：5000万円であっても、
中古の位置づけになる築浅マンションである以上、築1カ月であっても、査定額は4500万円等、10%程度下がるのは間違いありません。
頭金をいくら入れたかにもよりますが、家を売却しても住宅ローン返済ができなければ、今後の生活にも大きく影響を与えます。
《短期譲渡所得》
お金の話で言えば、譲渡所得税も築浅マンション売却時には考えておかなければなりません。
マンション売却時に、購入時より高く売れた場合、利益分は譲渡所得として納税が発生します。
- 住民税：9％
- 所得税：30.63％
- 住民税：5％
- 所得税：15.315％
所有期間が5年以下の時は税金が高くなります。
《保証の有無》
新築マンションのメリットとして、新築プレミアのページでも紹介しましたが、
新築は様々な保証・アフターサービスがあります。
その１つが住宅品確法です。
- 住宅専門の紛争処理体制の整備
住宅性能表示制度における建設住宅性能評価書を交付された住宅にかかわるトラブルに対して、裁判外の紛争処理体制を整備し、万一のトラブルの場合にも紛争処理の円滑化、迅速化を図っていきます。 - 住宅性能表示制度
国土交通大臣の登録を受けた『登録住宅性能評価機関』が、国の定めた基準に基づいて住宅の性能を評価し、その結果を住宅性能評価書とし交付します。 - 新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例
新築住宅の売買及び建設工事の請負契約において、柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分について、10年間の瑕疵担保責任が義務づけられます。
引用；千葉県ホームページ
この10年保証ですが、売却すると買主に引き継がれません。
そのため、アフターサービス面を不動産会社のサポートなどでカバーするなど、売却テクニックが必要となります。
築浅マンション売却時の不動産会社選び
不動産売却で一番重要なのが不動産会社選びです。
不動産会社・営業マン選びを間違えなければ、
引渡しまで売主は、特別に難しい手間もトラブルも迷い・悩みも少なく進むでしょう。
逆に、不動産会社選択を誤ると
- 売れない悩み
- 営業マンへの不満
- 安値売却（値引き交渉）
- そもそも売れない
という負のスパイラルに陥ります。
無能・有能の営業マンが同居していることも意識しておくことも重要です。
媒介契約
その不動産会社との付き合い方が媒介契約です。
- 1社に任せる専任媒介契約（専属）
- 複数社にお願いする一般媒介契約
この判断は、築浅物件のメリットを活かす上で非常に重要な選択となります。
売り出し方は、当たり前の話ですが、築浅マンションを最大限にアピールする必要はあります。
最近の売却方法で、リフォームやリノベーションをしてマンションを売却する方法があります。
と言っても、築浅であればそこまで必要がありません。
築30年のマンションにはテクニックとして必要ですが
ホームステージングを施すことでモデルルームのような部屋に演出することは必要です
居住中で売却する時は難しいですが、空室で売却を検討している人は是非、活用してください。
築10年・20年は古いのか？
今回、築浅物件として、築5年以内のマンション売却を紹介していますが、
も、決して古いマンションではありません。
大規模修繕工事でマンションの劣化を防ぎ、管理の行き届いたマンションの資産価値は高いものがあります。
・築年数ごとのマンション売却の特徴
・築浅のマンション売却で失敗しないため注意点
・築1～5年の新築・築浅マンションを高く売るコツ
・築浅物件の売却でも損をする可能性はあるのか？
この辺りは、築10年であっても考えておきたいところですね。
ちなみに、築浅マンションであっても、避けたいマンションもあります。
たとえば、修繕積立金の問題がある物件。
管理組合が立ち上がった瞬間から、修繕積立金の値上げが議題に上がるマンションがあります。
修繕積立金不足でも紹介していますが、
新築マンション売却時に、販売価格が高い分、修繕積立金を安くすることで
- 毎月の返済
- 修繕積立金
- 管理費
である毎月の出費を、抑えるアレンジをしているマンションを多々目にします。
修繕積立金を、大規模修繕工事の計画に合わせて値上げをするだけで問題はありませんが、
区分所有者は、いろいろなタイプの人がいます。
・値上げに反対
・値上げ幅縮小
管理組合の判断において、ヒヨルと問題の先延ばしになってしまうこともあります。
築浅マンション売却として、そのような物件から逃れたいという人も出てきます。
”理論物件価格”の半額で中古マンションが買える街も！？
株式会社LIFULL（ライフル）が運営する情報サイト「LIFULL HOME’S PRESS（ライフルホームズプレス）」が、このほど発表した「賃貸vs中古マンション 借りるより買った方が安い駅ランキング2022 ～1都3県ファミリー編～」によると、借りるより中古マンションを買った方がお得な駅1位には「千葉みなと駅（JR京葉線・千葉都市モノレール）」が選ばれたそうです。
https://news.yahoo.co.jp/articles/7e646533c68c3061882b5f0b8443b41f2109a5f8
調査を行なった同社は「1位の『千葉みなと駅』の開業は1987年であるものの、千葉都市モノレールの開業は1995年、2位の『新江古田駅』は1997年に都営12号線（現在の都営大江戸線）の延伸で開業し、いずれの駅も需要の高まりに合わせ賃貸物件が増えました。このような経緯から築浅の賃貸物件数と比べ築年数の経っている中古マンションが多く、割安感が表れた結果であると考えられます」と説明。
築浅マンション売却：まとめ
築浅物件は、都心では貴重な物件です。
立地良し、築年数が新しい物件は多くの人が検索します。
都心の場合、築浅物件自体も上がっているという状況ですので、
- 買主をどう説得するか？
- 資産価値をアピールできるか？
有能な営業マンとの出会いは、多くの不動産会社とのコンタクトをおすすめします。
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。
これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。
販路が他社を超越
- 買主までフォロー、徹底した売却戦略
- 物件情報の告知の最大化
高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。
申し込み方法を紹介
申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ
お問合せフォームから送信するだけ
1分程度の簡単登録です。
売却したい不動産のある都道府県は？
《まずは家の価値の確認をお願いする》
今申し込めば、早いところでは当日(時間によっては翌日)に、売却プランの提案がもらえます。
| 北海道 東北 |
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県 山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県 香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州 沖縄 |
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