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家賃滞納
空室より深刻な家賃未払い・家賃滞納リスク。
- 空室では家賃が入ってきませんが、客付け・賃貸募集が可能です。
- 家賃滞納は、家賃が入ってこないだけでなく、安易に退去命令も賃貸募集もできません。
更に厄介なのが、家賃滞納に罪悪感すら持っていない賃借人もいることです。
ひと昔、いや二昔前は、
賃貸管理は不動産管理会社に任せず自主管理という人もそれなりの割合でありました。
アパートオーナーが自身で家賃の集金、掃除、修繕等まで面倒を見ていました。
家賃滞納に関しても、
オーナーとの人間関係で猶予が与えられたり、多めに見られる部分もありました。
今ではそんな名残は少なく、
家賃は自動引き落としや振り込み、オーナーの顔は見えず、管理会社とのやり取りが基本となりました。
今回は、
賃貸オーナーの悩みの１つ、家賃の未払い・家賃滞納について紹介します。
家賃滞納の基礎知識
家賃滞納者の中には、今も昔も変わらず、
「ちょっとだけ待っていてほしい」と言って少し遅れて払う人もいれば、
「もう少し待ってほしい」ということを何カ月も継続・滞納をし続けている人もいます。
昔ながらの賃貸関係の場合、
借主とのコミュニケーションのもとに、最初のうちは賃借人を信頼し、猶予を持たせたりなどもしていました。
とはいえ、1日でも家賃が遅れれば家賃滞納であることに変わりはありません。
基本的に、
不動産管理は、管理会社が行います。
- 家賃の滞納に関しても、まず管理会社が催促・督促の連絡をします。
- 家賃保証会社との契約がある場合、保証会社から家賃が支払われます。
ただ、
どんな理由であれ、オーナーからすれば、即契約解除を言い渡したいところですが、
残念ながら、一方的に解除することができないのが賃貸借契約です。
一般的に解約事由として
- 合意のもとでの解約
- 解除（6ヶ月前の解約伝達）
- 更新拒絶（1年前から6ヶ月前）
- 解約申し入れ（借主からの申し出）
などがありますが、基本的に賃貸人の権利は弱く、特別に損害や債務不履行、正当な事由がない限り解除等はできません。
家賃滞納に関しても、信頼関係を著しく壊すものでない限り、１ヵ月家賃が滞っただけで一方的な賃貸借契約を解除することはできません。
日本の雇用状況は、非正規雇用の増加や、中高年の雇用不安が問題となっています。
特に非正規雇用者は、雇用の不安定さから所得が不安定であり、家賃滞納のリスクが高まります。また、中高年の雇用不安も、再就職が難しくなることから家賃の支払いが困難になるケースが増えています。
経済の変動や雇用状況の影響の他に、家計の急な支出や病気、事故などの不慮の事態が挙げられます。
家賃滞納が起きたら？リスクとどう向き合うか？
それでは、信頼関係が壊れたとみなされる期間は、実際にどれくらいと考えればいいのでしょうか？
家賃滞納の期間として、信頼関係が壊れたとみなされるのは明確に決められていませんが、
適切に催促を促し賃借人と対話を続け、それでも支払いの姿勢を見せないとなれば、3カ月・4カ月の家賃滞納あたりから信頼関係が壊れたと認められるのが1つの考え方です。
*未納催促書通知や契約解除・部屋の明け渡し通知、裁判所へ部屋の明け渡し・未納家賃の請求を事務的に行い、最終的に訴訟・強制執行を認めてもらうなど。
ただ、その前に連帯保証人がいる場合も多いので保証人に家賃の支払いを求めたり、家族・親族の連絡先もありますのでそちらから話を進めていくことも可能です。
入居者への対応は、
支払日に期限を設け、それを過ぎれば保証人・家族への連絡や場合によっては内容証明郵便を送るなどまで告知しておくことで抑止力になりますし最悪の場合、裁判になった際の証拠にもなります。
家賃滞納：法的手段への移行
- 強制執行
家賃滞納が長期化し、テナントとの交渉が難航する場合、強制執行の手続きを検討することが考えられます。
これは、裁判所の決定に基づき、家賃の未払い金を回収する手続きです。 - 訴訟の手続き
テナントとの交渉が難しい場合や、滞納額が大きい時は、家賃の回収を求める訴訟を起こすことも考えられます。
訴訟は時間とコストがかかるため、他の手段での解決が困難である場合に限定して検討することが推奨されます。 - 弁護士のアドバイス
法的手段を取る際は、専門家である弁護士のアドバイスを受けることが重要です。
弁護士は、家賃滞納に関する法的手続きや、最も適切な対応策をアドバイスしてくれます。
賃貸保証会社が対応・保証もしてくれるのでオーナーが自身で動くパターンはありません。
家賃滞納・家賃未払いのデメリット
キャッシュフローへの影響
家賃滞納が続くと、賃貸オーナーや不動産投資家の月々の収入が減少します。
物件の維持・管理費やローンの返済、税金などの固定費の支払いに支障をきたす可能性が高まります。
長期にわたる滞納は、資金繰りの悪化を招き、経済的な困難を引き起こすことも考えられます。
物件の資産価値の低下
家賃滞納が頻発する物件は、新たなテナントを引き付ける際の物件の魅力が低下するリスクがあります。
また、滞納が続くと、物件の維持や管理が適切に行われない可能性が高まり、結果として物件の劣化が進むことも考えられます。
物件の再販時の価格が下落する可能性が高まります。
法的手続きのコストと時間
家賃滞納に対して法的手段を取る場合、訴訟や強制執行などの手続きが必要となります。
これには、弁護士費用や裁判所の手数料などのコストが発生します。また、手続きには時間がかかるため、その間も家賃の未収入が続くリスクがあります。
準備中
家賃滞納リスクの事前対策
賃貸保証会社に委託すれば、
- 取りっぱくれがない
- 心配ない
というのは事実です。
しかし、家賃滞納リスクのある人は、
- 部屋の使い方（ゴミ・破損等）
- 近所トラブル（騒音・臭い等）
まで派生するリスクが高い人です。
そこで入居者選びの段階で家賃滞納リスクはある程度防ぐ必要があります。
《入居する前に審査》
入居審査は、テナントの経済的な安定性や信用情報を確認するプロセスです。
審査を徹底的におこなうことで、家賃滞納のリスクを低減することができます。
- 収入額はどれくらいなのか？
- 勤続年数はどれくらいか？
- 保証人がいるのかどうか？
- 家賃保証会社をつけるか？
などさまざまな項目で審査し、リスクを抑えることです。
*基本的に、管理会社がリストアップ（間引き）してくれます。
家賃保証会社とは
家賃保証会社は、借主が家賃を支払えない場合に、代わりに家賃を支払ってくれるサービスを提供する企業です。
賃貸オーナーや不動産投資家は家賃の未払いリスクを軽減することができます。
保証料のコスト
家賃保証会社のサービスを利用する際には、保証料が発生します。
この保証料は、家賃の一定割合や固定額として設定されます。
サービスの利用を検討する際には、保証料のコストと家賃の未払いリスクをバランスよく考慮する必要があります。
以前、高齢者の入居に関しても、メリット・デメリットもそれに近い、オーナーの考え方の1つです。
《定期的なコミュニケーション》
テナントとの関係を良好に保つためには、定期的なコミュニケーションが不可欠です。
例えば、物件のメンテナンス情報の共有や、家賃の支払いに関するリマインダーなどを通じて、テナントとの関係を強化することができます。
《家賃入金日設定》
小さなことですが、家賃の入金日の設定も家賃滞納リスクの管理になります。
金欠状態に陥る可能性のある給料日前より、給料日の後に入金日（毎月月末・10日等）を設定することも滞納リスクが軽減します。
*客付けの不動産会社は、お問合せ時に顧客データを求めます。
その際、会社名や年収と併せて給料日も事前に確認が可能です。
家賃滞納：弁護士に相談する場合
家賃滞納に対しての最終手段が弁護士（士業）への依頼です。
ただ、家賃滞納について弁護士に相談する場合、費用面のことを最初の段階で考えておく必要があります。
弁護士に依頼した場合、内容証明郵便の作成代金や着手金、報酬などが発生します。
着手金の相場は賃料の半月分から2カ月程度、報酬は1か月分から3カ月程度なっており、着手金と報酬金だけでも、1ヶ月半から5カ月分の賃料がかかります。
滞納している期間・問題の重要度にもよりますが、
- 家賃の回収をメインにするのか？
保証人に賃料を請求する - 立ち退きをメインにするか？
で弁護士に依頼する形も変わります。
弁護士の中には
- 家賃滞納
- 立ち退き
といった案件を数多くこなすエキスパートがいる一方、そうした案件をほとんど経験していない弁護士もいます。
同じ弁護士でも経験値に大きな差があるため、専門性の高い弁護士選びが基本になります。
空室問題と比較
空室の場合、少なからず客付けが可能なので、不動産投資として間違っていないエリアに物件を持っていれば、一時的なリスクでしかありません。
しかし家賃滞納は、解決までの時間が読めません。
不動産投資で厄介なのは、一般的なルールが通じない人へ対応です。
- お金を借りたら返す
- 家を借りたら家賃を払う
基本中の基本です。
そもそも、金融機関から融資を受けて物件（不動産：アパート・戸建て・ビル）を購入し、人・会社に貸し家賃を得る。
不動産投資は非常にシンプルなビジネスモデルです。
- 不動産管理会社
- 家賃回収会社（保証会社）
賃貸回りのトラブルは受け持ってくれます。
そんな中、家賃滞納トラブルは専門家が対処してくれるとは言え、気持ちが良いものではありません。
- 家賃滞納リスクを回避する方法
- 甘くみてはいけない家賃滞納リスク
- 家賃滞納が起こった時にすべき最善の対処法
事前のリスク管理・問題が起こった時の対処法としては、
借金問題と基本的に同じです。
・お金を貸す・・・返済不能
・家を貸す・・・家賃滞納
弁護士に依頼し裁判しても取れるものは知れていますし、弁護士費用の方が高くつきます。
高齢入居者トラブルとして「家賃滞納」も言われ始めました。
一般社団法人 全国賃貸保証業協会（LICC）
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家賃滞納のよくある質問
家賃滞納について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。
よくある質問詳細はコチラ記事まとめ：家賃滞納
不動産賃貸ビジネスは、
- 利回り
- リスク管理
- 再投資
この三拍子が揃っていることが望ましいビジネスです。
物件選びの段階で
- 賃貸需要のあるエリアか？
- 購入価格・家賃のバランスは取れているか？
- 空室リスクをどう考えるか？
その先にあるリスクが家賃滞納リスクです。
不動産投資は、ほったらかしの状況を作ることが非常に重要です。
- 何かあった時に動いてくれるマンション管理会社
- 家賃滞納に対して適切に対応・保証してくれる家賃保証会社
未払いリスク・家賃滞納リスクに対する対応も、事前準備でそれほど難しくありません。
最近の場合、
- 高齢者
- 海外の人
をどう考えるか？
- 高齢化社会
- 外国人労働者（技能実習と特定技能）
当たり前になりつつあります。
都心では、まだ賃貸需要が高いため賃貸契約の入居審査で安心して貸すことができる人の審査が可能ですが、
エリアが地方になれば、少ないパイの取り合いになる場合もあります。
高齢者の場合、自然死のリスクがあるのは確かです。
しかし、定住のメリットも無視できません。
大学生の場合、4年で退去・客付けが必要となりますが、
高齢者の場合、安定した家賃を継続に得られます。
家賃滞納リスクを含めてメリット・デメリットを天秤にかけるのも必要ですね。