コンパクトマンション売却:リビングが狭いマンション、狭小住宅・コンパクトマンション価値を高めて売却方法・テクニック

狭いマンション売却 コンパクトマンション売却
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
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コンパクトマンション売却

12平米と15平米のリビングを見たとき

その広い・狭いをしっかり判断できる人、どれくらいいるでしょうか?

場合によっては、
15平米と言っても、キッチン部分込みで15平米。
実際のリビング部分は12平米と狭かったりもします。

不動産物件を見ることが好きな人は簡単に判断できるかもしれませんが、

マンション購入・賃貸物件の内見など、それほど頻繁に行うものではないので、

部屋が広い・狭いというのは感覚の部分が多いのが現実です。
縦長・横長のリビング・スクエアのリビング・梁が気になるリビングなど

そこで今回は、
コンパクトマンション売却を中心に、
リビングが狭いマンション、狭小住宅の価値を高めて売る方法を紹介したいと思います。

狭い部屋だけど広く見せることはそれほど難しくありません。

狭くても売れる!コンパクトマンション売却

都心は、土地取得が難しいこともあり高騰傾向にあります。

土地に限らず、

  • 人材確保(人件費)
  • 資材・材料費高(コロナによる電子部品等の供給不足)

などから、
一軒家は狭小住宅などコンパクトな家も増えています。

新築マンションの場合も、
相場がある以上、著しく高い金額設定は難しいため、
同じ1LDKであっても、昔は50㎡だったものを40㎡に調整など、昔以上にコンパクトマンションが増えています。

コンパクトマンションとは?

コンパクトマンションの定義は、別に法律や規格で定められているわけではありません。

SUUMOのサイトから引用すると
コンパクトマンションとは、明確な定義はないが、シングルやDINKS、また、子育てを終えたシニア世代など少人数で暮らすことを想定し、専有面積がおおむね30m2~50m2程度、1LDK~2LDKタイプの間取りが主流のマンションをさす。
ワンルームマンションと異なり、広さも比較的ゆとりがあり、ファミリータイプ並みの設備や仕様を備え、居住性を重視したデザイン性の高さもメリットとされる。
販売価格も、月々の返済額が同タイプの賃貸マンションの賃料と同等ないし安く設定されているものも少なくなく、コストパフォーマンスの高さも人気のひとつとなっている。
立地は、都心部など利便性の高い場所(駅近など)に比較的多く供給されている。
そのため、一般的に資産性も高く、売却時や賃貸への転用に際してもメリットがある。

コンパクトマンションの魅力とは

コンパクトマンション、または狭小住宅は、都市部を中心にその人気を不動のものとしています。
一見、狭いと感じるかもしれませんが、この住居形態には多くの魅力と利点が隠されています。

経済的な魅力
都市部、特に中心地の土地価格は非常に高騰しています。
このようなエリアでの住居を求める際、コンパクトマンションは比較的手頃な価格での購入が可能です。
初めての一人暮らしや投資目的での購入を考える際、経済的な負担を軽減できるのは大きな魅力と言えるでしょう。
生活利便性
コンパクトマンションは、駅近や商業施設が集まるエリアに多く存在します。
これにより、日常の買い物や通勤、レジャーなど、高い生活利便性を享受することができます。
シンプルライフの実現
「ミニマリスト」や「シンプルライフ」といったライフスタイルの提唱が増える中、狭小住宅は物の少ない生活を実現する上で最適な空間と言えます。

不要なものを持たないことで、心地よい空間を作り出すことができるのです。

最新の設備やデザイン
新築のコンパクトマンションは、最新の設備やトレンドを取り入れたデザインが多いです。
例えば、節水型のトイレやエコな設備、スマートホームシステムなど、最新の機能を持つマンションが増えています。
セキュリティの充実
多くのコンパクトマンションでは、オートロックやセキュリティカメラ、24時間体制のセキュリティサービスなど、住民の安全を守るための設備が整っています。
コミュニティの形成
狭小住宅のコミュニティは、一般的なマンションよりもコンパクトなため、住民同士のコミュニケーションが活発になることが多いです。

共用スペースでの交流やイベントなど、コミュニティの形成が期待できます。

環境への配慮
コンパクトマンションは、限られたスペースを有効活用するため、設計段階からエコな視点が取り入れられています。
高断熱材の使用や、太陽光発電の導入など、環境に優しい住まいとしての側面も持っています。

≪コンパクトマンションの市場動向≫
近年、都市部を中心に「コンパクトマンション」という言葉を耳にすることが増えました。
この住居形態は、その名の通り、コンパクトな面積を持つマンションを指します。
特に、単身者やDINKS(Double Income No Kids)など、家族構成の小さい世帯を中心に人気が高まっています。

コンパクトマンションの売買動向を見ると、一般的なマンションとは異なる特徴が見受けられます。
都市部、特に東京23区内では、土地価格の高騰や都市部への一極集中が進む中、限られた土地を有効活用するための一つの策として、コンパクトマンションの建設が進められています。
このため、新築の供給量が増加している一方で、中古市場でも取引が活発化しています。

[価格の変動]
コンパクトマンションの価格は、一般的なマンションと比べても比較的手頃な価格帯が多いのが特徴です。
しかし、立地や築年数、設備などの要因によって、価格には大きなバラつきが見られます。
特に、駅近や都心部に位置する物件は、その利便性から高値で取引される傾向にあります。

供給過多と需要のバランス
近年、コンパクトマンションの供給が増え続けている一方で、需要とのバランスが取れていない地域も出てきました。
これは、投資目的での購入者が増えた結果、実際の居住需要とのミスマッチが生じているためです。
このため、一部地域では空室率の上昇や賃料の下落が見られる場合もあります。

【投資物件としての人気】
「不動産投資」という言葉が一般的になった今日、コンパクトマンションはその手頃な価格から、初心者投資家にも人気のある投資先となっています。
特に、賃貸需要が見込まれる都市部の物件は、安定した賃料収入が期待できるため、多くの投資家が注目しています。

では、

  • 広いイメージ:55平米の1LDK
  • 狭いイメージ:40平米の1LDK

コンパクトマンション売却は難しいでしょうか?

基本的に、狭いマンションなのか?どうか?は個人の主観です。

55平米の1LDKだからといって、リビングが特別に広いとは限りません。

廊下や浴室、トイレ、寝室など満遍なくゆとりを持たせていることも多く、リビングだけみたら大差がないことさえあります。

また、リビングの作り方で広く見えたり・狭く見えたり、
また、南向き・北向きによって日当たりや景観がその部屋の広さを左右する場合もあります。

よって、
コンパクトマンション売却は、平米数という数字が難しさを助長している側面が多いと言えるでしょう。

コンパクトマンション売却で注目するのは、

  • 購入希望者に気に入ってもらえるか?
  • 購入希望者が広いと感じるか?

ココが大きなポイントです。

コンパクトマンションの購入層

コンパクトマンションは、その名の通り、狭小な面積を持つマンションを指します。
都市部を中心にその存在感を増しているこの住居形態は、特定の購入者層からの高い支持を受けています。
では、具体的にどのような層がコンパクトマンションを求めているのでしょうか。
また、その背景にはどのようなニーズが存在するのでしょうか。

単身者・若手ビジネスマン
都市部のオフィス街に勤務する若手ビジネスマンは、通勤時間の短縮や生活利便性を求め、都心部の住居を希望するケースが多いです。しかし、都心の土地価格や家賃は高く、手頃な価格での住居を求める彼らにとって、コンパクトマンションは魅力的な選択肢となっています。
投資家
「不動産投資」の一環として、コンパクトマンションの購入を検討する人々も少なくありません。都心部の物件は賃貸需要が高く、安定した賃料収入が期待できるため、投資対象として人気があります。特に、初心者投資家には手が出しやすい価格帯であることから、投資の第一歩としてコンパクトマンションを選ぶケースが増えています。
DINKS(Double Income No Kids)
子供のいない夫婦、特に双方が収入を持つDINKS層は、ライフスタイルの自由度を重視する傾向があります。大きな住居よりも、都心部の利便性やエンターテインメントへのアクセスを優先するため、コンパクトマンションを選択するケースが多いです。
シニア層
リタイア後の生活を都心で楽しみたいと考えるシニア層も、コンパクトマンションの購入層として注目されています。維持費の面でも、狭小な面積は経済的であり、シニアにとっても住みやすい環境が整っています。
ニーズの背景
コンパクトマンションの購入層が多様である背景には、都市部の生活スタイルの多様化や価値観の変化が影響しています。
都心での生活利便性やエンターテインメントの充実、さらには「ミニマリスト」や「シンプルライフ」などのライフスタイルの影響も見受けられます。

また、都市部の土地価格の高騰や、新型コロナウイルスの影響でのテレワークの普及など、外部環境の変化もコンパクトマンションへのニーズを後押ししています。

コンパクトマンション売却需要

マンション売却の内覧で、購入希望者は、

  • 部屋の間取り(狭い・広い・仕切り方)の確認
  • 眺望や景観・正面のマンションや建物との距離の確認
  • 日当たり・風通しの確認

などを行います。

内覧時間はそれほど長くありませんが、

  • 未来を想像:どのような生活をするか?
  • 考えられるメリット・デメリットはどこなのか?

などをイメージします。

その際の印象に残りやすいのが、

部屋の広さ・狭さ、イメージしていたものとどうなのか?

  • 思ったより広く感じる
  • 思ったより狭く感じる

それが購入に向けて気持ちが動く要因の1つです

思ったよりとは?!

個人・個人によって異なる”思ったよりは”というニュアンス。

”想像していたよりは”、とも言い換えられます。

この”思ったより”の攻略が、
狭い部屋でも広く見せるマンション売却のポイントになります。

  • 思ったより広い
  • 思ったよりキレイ

出来れば、”キレイ”を含めて、お部屋のアレンジを考えたいところです。

≪広く見せるポイント≫

  • 掃除で無駄なものを捨てる
  • リフォームでイメージを変える
  • リノベーションで間取りを変える
  • ホームステージングで効率的な部屋のレイアウトを演出する

などが考えられます。

掃除で無駄なものを捨てる

特に、居住中でマンション売却を行う時は、

部屋が荷物でいっぱいでは、根本的に狭い部屋に見えてしまいます。

よって、マンション売却前に、
掃除・断捨離で荷物を少しでも減らし部屋を広く見せたいところです。

関連ページ:マンション売却時の断捨離:マンションを売り出すなら断捨離をしよう

リフォームでイメージを変える

マイソク(不動産売却時の広告チラシ)における平米数は、どう頑張っても変更することはできません。

そこで重要なのが、イメチェンです。

例えば、

  • 壁紙を張り替えるだけで部屋のイメージを変えることが可能です。
  • システムキッチンを新しくするだけでリビングのイメージが一気に変わります。

広さは同じでも印象が変われば、ポジティブに受け止められるでしょう。

築20年のマンションを築5年に思われるだけで、”思っていたよりは”を演出可能です。

特に不動産購入で権限を持つ女性(奥さん)は、
キッチン・洗面台・トイレ等の水回りに印象の優劣が決まります。

リノベーションで間取りを変える

  • 部屋が広く見える間取り
  • 部屋が狭く見える間取り

が実際にあるのは事実です。

昔の家は、今のような家族構成(核家族)でなかったため、細かく部屋を区切る、各部屋が狭い間取りでした。
40㎡:6畳+6畳+4畳半の2LDKのような。

間取りを変えることで部屋のイメージは大きく変わります。

リフォームではリビングの平米数を変えることができませんが、リノベーションならリビングの平米数を増やすことも可能です。

最近は、築古マンションを購入しリノベーションを行い、間取り・最新設備を行う人も増えています。

リノベーション費用は販売価格に上乗せすることもできますし、

同じマンション内に売り物件があったとしても、差別化できるため、売却しやすいメリット・優位性が生まれます。

売れにくい狭小住宅を高く売却

ホームステージングで演出

ホームステージングとは?
売却するマンションに家具や小物などのインテリアコーディネート行い、売却を進める方法です。

海外では一般的に行われている売却の方法の1つで、日本でも徐々に広がってきているのが現状です。

ホームステージングは、部屋を最大限にお化粧する最高のツールです。

”空室の部屋”と”家具が配置された部屋”では、空室の方が広く見えると思ったら大間違いです。

プロのコーディネートによる家具やソファの配置でスペースを活かしながら部屋の印象を作り上げます。

物が揃っているのに、圧迫感はない配置が狭さを感じさせません。

コンパクトマンションとは

コンパクトマンションは、その名の通り、広さは30㎡~50㎡(55㎡)が一般的で、間取りは1LDKや2LDKが主流のマンションです。

ファミリー向けマンションとしては狭く、1人暮らしではゆったり、そんなイメージがコンパクトマンションです。

その意味で、ファミリー層には、若干嫌われる傾向もあります。
夫婦2人であればちょうどいいけど、このあと子供が生まれた狭くなるのは知れている、新婚カップルなども避けがちです。

コンパクトマンションは売れない!売りにくい!と言われるの所以がそれです。

狭小住宅が売却できない原因
今「コンパクトマンション」は「買い」なの?

ただ狭いマンション、今後の日本の未来を想像すると超高齢化社会に突入するだけに、逆にニーズが高くなる可能性もあります。
https://www5.cao.go.jp/keizai-shimon/kaigi/special/future/sentaku/s2_3.html

狭小住宅のデメリットと対策

狭小住宅やコンパクトマンションは、都市部を中心に人気を集めています。
しかし、その魅力的な側面とは裏腹に、いくつかのデメリットや売却時に考慮すべきポイントも存在します。

限られたスペース
デメリット
狭小住宅の最大の特徴である「限られたスペース」は、同時に最大のデメリットとも言えます。収納スペースが少ない、家具の配置に制限があるなど、生活の中での制約が増えることが考えられます。

対策:多機能家具の導入や、壁面収納の活用、上手な間取り設計などで、スペースを有効活用することが求められます。
売却時の価格下落
デメリット
コンパクトマンションの需要が高まっている現在でも、将来的な価格下落のリスクは考慮すべきです。特に、立地や設備が古くなった場合、他の新築物件との競合が激しくなる可能性があります。

対策:定期的なリフォームや、共用部分の管理・維持を徹底することで、物件の価値を維持・向上させる努力が必要です。
騒音問題
デメリット:
狭小住宅やコンパクトマンションは、隣接する住戸との距離が近いため、騒音問題が発生しやすいです。

対策:高性能な遮音材の導入や、住民同士のコミュニケーションを促進し、騒音に関するルールを共有することが重要です。
売却時のターゲット層の限定
デメリット:
狭小住宅のターゲット層は、一人暮らしやDINKS(Double Income, No Kids)など、限られた層になりがちです。そのため、売却時に適切なターゲット層を見つけるのが難しくなることがあります。

対策:物件の魅力や特徴をしっかりとアピールするマーケティング活動を行うことで、適切なターゲット層にアプローチすることが求められます。
管理費や修繕積立金の負担
デメリット:
コンパクトマンションの管理費や修繕積立金は、一般的なマンションに比べて割高になることが多いです。

対策:物件選びの際に、管理組合の健全性や、修繕計画の有無などをしっかりとチェックすることが重要です。

狭小住宅やコンパクトマンションには多くの魅力がありますが、その一方でデメリットや売却時の考慮点も存在します。
これらのポイントを理解し、適切な対策を講じることで、快適な生活と資産価値の維持を実現することができるでしょう。

コンパクトマンション売却:まとめ

マンション売却における内覧は、創意工夫を重ねることで印象のいい部屋になります。

狭い部屋を広く見せ、さらにキッチン回りがキレイであれば、女性受け間違いないでしょう。

今回は、コンパクトマンション売却・狭いマンションを少しでも広く、また、好印象にみられるための売却方法を紹介しました。

購入を希望する人の立場となって、
気になる部分を解決し喜ばれる部分を増やすことで売却に近づきます。

  • 思ったより・・・
  • 想像していたより・・・

このフレーズを意識するといいですね

ちなみに、不動産会社の選び方もかなり重要です。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

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関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
奈良県、和歌山県
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鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県
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