分譲マンションを売る人、続出なのか？今、都心のマンションを売りたがっている人が多いワケ

分譲マンションの売却は一年中行われていますが、実はその「売る人」の数や顔ぶれは、時期によって大きく変化します。

新年度の入学・就職シーズンに合わせて年末年始から売買契約が増えるのはもちろん、社会情勢や不動産市況によっても、その流れは大きく変わるものです。

そして今、まさに「分譲マンションを売る人が続出」という、かつてない大きな波が来ています。

• 「なぜ、今こんなに多くの人がマンションを売りたがっているんだろう？」
• 「私のマンションも、もしかして高く売れるチャンスなのかもしれない…」

そう感じているあなたへ。その直感は、もしかしたら正しいかもしれません。

手元にまとまった現金があれば、いざという時の備えはもちろん、お子様の教育資金、急な医療費など、将来の不安を大きく軽減できます。

「今の分譲マンションを売って一度現金化し、その後で買い替えたり、賃貸マンションに住む選択もあるのでは？」

――そう考える人が、今、非常に増えているのです。

もし買い替えの場合でも、

• 今お持ちのマンションを最大限高く売却し、まとまった現金を確保
• 買い替え先のマンションは、頭金なしのフルローンで購入

という賢い戦略も可能です。手元に資金が残れば、安心して日々の生活を送ることができ、まさに「枕を高くして眠れる」状態になるでしょう。

そこで、今回の記事では、この「分譲マンションを売る人続出」の背景にある、意外な理由を徹底解説します。

• なぜ今、「分譲マンションを売る人続出」と言われているのか？
• その具体的な理由、トップ8
• 中古分譲マンションの売却における、今の時代のリアルな理由
• このチャンスを逃さないための、分譲マンション売却活動で「今すぐ」やるべきこと

これらの情報を通して、あなたのマンションが持つ潜在的な価値に気づき、最適なタイミングで最高の売却を実現するためのヒントをお届けします。

あなたの次のライフステージを、有利な条件で手に入れるための第一歩を、ここから踏み出しましょう！

分譲マンションを売る人続出の理由

人それぞれそれなりの理由がありますが、
ここにきて、今までになかった売却理由が増えているのは事実です。

そこで、分譲マンション　売る人続出の理由を8つ紹介します。

①マンション価格の値上がり

このサイトでもたくさん紹介している不動産市況。

首都圏の中古マンションの平均成約価格は、

• 2003年1月は、1,980万円
• 2022年3月は、4,158万円

20年余りで2倍以上になっているデータもあります。

表を見ての通り、戸建ては微増に対してマンションの価格は右肩上がりです。

分譲マンション　売る人、続出の1つ目の要因は、高値売却を狙ってのものです。

不動産価格は随時動きます。

バブル時は、都心に限らず日本全国の不動産が爆上がりしました。

しかし、バブル崩壊で、一気に不動産市況は下火になりました。

• 東日本大震災
• リーマンショック

などでも、同様に不動産価格は大きく下がりました。

新型コロナウイルスの影響（テレワーク・営業マン自宅待機等）は多少受けましたが、それでも尚、高値で推移しています。
*立地・エリア・駅から距離・バス利用などで若干上下します。

②需給関係がいい

分譲マンション価格が高値で推移している理由は、需給関係のバランスが良いに他なりません。

分譲マンションを売る人、特に賢い人は、不動産市況・価格と併せて需給バランスにも注視しています。

成功失敗は後になってみないと分かりませんが、
マンション価格は高値で推移し、売買状況もいい今が売るタイミングとして判断して積極的に売却に動いています。

③築年数が売却のタイミング

分譲マンションは売りやすいタイミングが明確にあります。

それが築年数です。

なんとなく想像できると思います。

厳密にいうと、耐用年数が経てばたつほど、売却のハードルが上がります。

以前、耐用年数とマンション売却の関係を紹介しました。

不動産購入時の住宅ローン審査は、年収・勤務年数・会社規模だけではありません。

耐用年数もリンクしています。

鉄筋コンクリートのマンション耐用年数は新築時47年なので、年々耐用年数は減っていきます。

耐用年数以上の住宅ローン契約は基本的に難しいため、
例えば、築30年のマンションの場合、17年程度の住宅ローンしか組むことができません。
*融資してくれる銀行はありますが、若干金利が高かったり・ローン年数が短かったり

そのため、築10年が不動産売却のタイミング・築20年のマンション売却など、節目が意識されるわけです。

購入希望者も築10年以内で検索されることが多く、その人気を疑う余地はないと思います。

④リモートワークの増加・活用

分譲マンションに限らず、戸建ても含めてマイホームの購入は、人生で1番高い買い物と言って間違いないでしょう。

武漢発生の新型コロナウイルスによって、在宅ワーク・テレワークが増えました。

家にいる時間が増えたことで今まで見えなかったマイホームへの不満に気づくこととなりました。
書斎が欲しい。風通しが悪い。日中うるさい・・・など。

そのため、分譲マンションを売却する人が増え、同時に新しいマンションを購入する買い替えも増えました。

買い替えの場合、不動産市況をそれほど考える必要がありません。

購入したい分譲マンション（中古マンション・新築マンション）が高額だったとしても、売却する自宅も高く売却することが可能です。

等価交換のようなものです。

分譲マンションを売る人続出の理由4つ目でした。

⑤地方移住・地方回帰の動き

テレワークの普及以降、地方移住は小さなブームです。

都心で狭いマンションに高い家賃で住むのであれば、

少しでも分譲マンションを高く売却し、家賃の安い田舎・物価の安い土地・郊外・地方移住は、選択肢の1つなるでしょう。

働き方改革も重なり、テレワークが定着している会社となれば、都心に家を持つ必要もなくなります。

⑥大規模修繕工事：修繕積立金リスク

戸建ての場合、所有者が定期的にメンテナンス・自己負担で行います。
10年に一度が目安の外壁塗装・屋根塗装、機器が壊れれば、修理を行います。

集合住宅であるマンションは、一般的に管理組合が結成され計画的にマンション管理・修繕を進めていきます。

特に、12年・15年等に一度行われる大規模修繕は、マンション維持には欠かせません。

そこで起きている問題が、

• 修繕積立金の大幅値上げ
• 大規模修繕工事の見通しがつかない

等の問題です。
関連ページ：修繕積立金不足のマンション

潮目が変わるタイミングが、分譲マンションを売る人が続出するタイミングと言って間違いないでしょう。

日本におけるマンションの歴史はまだまだ浅く、タワマンと称されるタワーマンションの歴史は50年も経っていません。

修繕工事がままならなければ、マンションの廃墟化へ進みます。

管理機能を失い、所有者の所在すらつかめない廃墟化しリゾートマンション（空き家状態）もよくニュースになります。

リゾートマンション売却の注意点：別荘・リゾートマンションが売れない！

一部のリゾートマンションによっては売る人が続出の域を越え、売れない・タダでも譲渡したい・お金を払ってでも引き取ってほしい、0円物件も珍しくなくなりました。

分譲マンションにおいても、
潜在的に修繕積立金不足のマンションも多く、表面化する前・大幅値上げ前に、売却を選択する人も増えています。

⑦住宅ローン金利（変動金利）の上昇

ここにきて、住宅ローンの固定金利の上昇から、今後のためのリスク管理売りも始まりました。

まだ、分譲マンションを売る人続出という状況までは来ていませんが、何となくその雰囲気が見えてきました。

フラット35の金利推移

フラット３５の金利は、想像以上に上がっています。

[補足：簡単シミュレーション]

5000万円の住宅ローンの場合、

変動金利：0.7%
毎月の返済額：13.5万円

↓↓↓↓↓

固定金利(下限)：1.96%
毎月の返済額：16.5万円

固定金利（上限）：3.27%
毎月の返済額：20万円

下限で見ても、毎月の返済額：30,000円アップ！
上限で見たら、毎月の返済額：65,000円アップ！
年間78万円アップ

住宅ローンの契約は、融資額・金利などそれぞれ違いますが、
過去の動きや近隣諸国の動向からも、金利はこれから本格的に上がっていくでしょう。

来年になればもっと返済額が増えているのは間違いないでしょう。

気になる方は、
一度、住宅ローンのシミュレーションを行ってみてください。

⑧光熱費・電気代高騰：オール電化マンション

本来、分譲マンションを購入する場合、

• 毎月の住宅ローンの返済額
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税
• 駐車場料金

など、毎月（毎年）のランニングコストを賃貸時と比較し、購入の判断を行います。

しかし、ここにきてロシアによるウクライナ侵攻：ウクライナ戦争による資源高から電気料金の大幅値上げが始まっています。

以前、オール電化マンションがやばい？という記事をアップしましたが、

1. オール電化マンション
2. ガス利用のマンション

オール電化マンションを選択することによって、毎月の光熱費（電気代）が2万円・4万円高くなるのであれば、

必然的にオール電化マンションのイメージが悪くなるのは見えています。
今までの判断基準にオール電化マンションもプラスされるのも時間の問題でしょう。

分譲マンションを売る人、特にオール電化マンションを所有している人が売却の判断に動いているのは間違いないですし、

昨今の物価高から、食費・生活費など確実に家計への影響が出ており、それも5000円・1万円では済んでいない状況ですから、今後さらに拍車がかかると予想もできます。

分譲マンション売却の方法と選択肢

分譲マンションを売却する際には、売主の状況や目的に応じて複数の方法があります。

それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、どの方法を選ぶかによって売却成功の確率やスムーズさが変わります。

ここでは代表的な3つの売却手段を紹介し、比較しながら理解できるように解説します。

1.不動産仲介会社を通じた売却

最も一般的な売却方法が、不動産仲介会社を通じた売却です。

仲介会社は市場に物件情報を公開し、買主を探してくれるため、多くの場合で市場価格に近い金額で売却が可能です。

また、契約や手続きのサポートも受けられるため、初めての売却でも安心です。

ただし、仲介手数料がかかることや、売却完了まで時間がかかる場合がある点には注意が必要です。

ポイント	内容
メリット	市場価格での売却が可能、契約サポートあり
デメリット	仲介手数料が発生、売却まで時間がかかる場合あり

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2.一括査定サイトでの相場確認

一括査定サイトを活用すると、複数の不動産会社から無料で査定額を取得でき、物件の相場感を短時間で把握できます。

匿名査定やオンライン査定を使えば、営業電話を最小限に抑えながら比較可能です。

相場確認のために利用するケースも多く、売却タイミングや価格設定を検討する上で非常に便利です。

ただし、査定額はあくまで目安であり、正式な売却価格とは異なる場合があります。

ポイント	内容
メリット	短時間で複数社の査定比較が可能、相場把握に便利
デメリット	査定額は目安、正式売却価格とは異なる場合あり

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3.直接買取サービスの活用

不動産会社や買取専門業者に直接売却する方法もあります。

早期売却が可能で、契約もシンプルな点がメリットです。

急ぎで現金化したい場合や、買主を自力で探す手間を省きたい場合に向いています。

一方で、買取価格は市場価格より低くなる傾向があり、売却益を最大化したい場合には不向きです。

ポイント	内容
メリット	売却までの期間が短く、契約手続きが簡単
デメリット	市場価格より低めの買取価格になる傾向あり

 

分譲マンションを売る人が続出の中、売却時の注意点

近年、分譲マンションの売却件数が増加しています。

住み替えや資産整理、ライフスタイルの変化など理由はさまざまですが、売却が増える分、競合も増え、慎重な判断が求められます。

売却をスムーズかつ有利に進めるには、査定額や市場価格の違い、相場動向、税金や諸費用など、複数のポイントを事前に理解しておくことが重要です。

そこで売却時に注意すべき主なポイントを解説します。

1.査定額と市場価格の違いを理解する

不動産査定はあくまで「参考価格」であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。

査定額は過去の取引事例や周辺物件の価格を基に算出されますが、物件の状態やタイミング、売主・買主の条件によって変動します。

特に市場で競合物件が多い場合や築年数の古い物件は、査定額より低い価格で売却されることもあります。

査定額と実際の市場価格の差を理解しておくことが、売却成功の第一歩です。

ポイント	内容
査定額	過去事例・周辺相場に基づく参考価格
市場価格	実際の取引価格。タイミングや需要で変動

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2.売却タイミングと相場動向の確認

マンションの売却価格は、需要と供給のバランス、金利、経済動向などによって左右されます。

売却タイミングを誤ると、希望価格で売れないケースもあります。

例えば、住宅ローン金利が上昇している時期や、同じエリアで新規物件が大量に出ている時期は、価格が下がる傾向があります。

相場の動向を把握し、売却タイミングを戦略的に選ぶことが重要です。

ポイント	内容
タイミング	金利・市場供給量・季節によって影響
戦略	競合物件状況を見極めて売却時期を判断

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3.税金・諸費用の把握と資金計画

マンション売却には仲介手数料、登記費用、譲渡所得税など、さまざまな費用がかかります。

特に譲渡所得税は利益額に応じて高額になることがあり、売却益を最大化するためには事前に把握しておく必要があります。

また、引っ越し費用や新居購入資金も考慮すると、総合的な資金計画を立ててから売却を進めることが失敗を防ぐポイントです。

費用項目	内容
仲介手数料	売却価格の約3％＋6万円が目安
税金	譲渡所得税・住民税など
その他	登記費用、引越し費用、新居購入費用

媒介契約後の不動産会社と行う分譲マンション、売却までの流れ

分譲マンション売却は、
納得のいく売却提案の元、不動産業者選びが終われば、あとはほぼお任せ・手間は最小限です。

分譲マンション売却の大まかなステップ

売却の流れ：1.販売価格決定

販売価格の決め方は不動産会社との協力が基本です。
最新の近隣エリアの売買実績・成約価格、同じマンション内の売買動向、現状の登録件数などから価格設定を行います。
強気・弱気は売り主の判断ですが、著しく売値が相場とかけ離れる（高めの設定）とお問合せ等の件数・反応が悪く最悪売れ残り物件になる可能性は十分あります。

売却の流れ：2.室内の撮影・装飾

インターネット広告等で使用する写真撮影を行います。
その際、お部屋をきれいに見せる、ハウスクリーニング・ホームステージングを施します。

売却の流れ：3.売却物件の各種売却活動

不動産流通機構レインズに掲載登録、インターネット（不動産ポータルサイト：スーモ・SUUMO・HOME’S・athome・Yahoo!不動産検索サイト等）での広告宣伝や自社サイトの顧客への物件情報紹介、チラシのポスティングなど販売促進の作業を行います

売却の流れ：4.お問い合わせ・内見予約・対応

広告が始まると購入希望者からお問い合わせ・資料請求・内見（内覧）の申し込みが入ります。
内見の日程調整・内見実施となります。
印象よく見せるために、掃除・風通しを良くするなどの工夫も必要です。
内見後は、営業マンと買主で詳細な物件の紹介・ローンや価格交渉等の打ち合わせが行われます。
*お問い合わせ・内見の予約が入らない・反応が悪い場合、販売価格の値下げのタイミングを検討します。

売却の流れ：5.購入希望者からの申し込み

物件が気に入った購入希望者から購入の意思である不動産購入申込書が届きます。
ただ、買います！という意思ではなく、この金額であれば購入してもいいですという値引き交渉のメッセージが込められています。
購入希望額・手付金額・銀行の融資の状況・契約希望日・引き渡し日・時期等

売却の流れ：6.値引き交渉：売買価格決定

20万円・50万円・100万円までなら減額可能、200万円減が通らなければ購入は諦めるなど、
不動産会社の営業マンが間に入り、価格交渉のやり取りの末、落としどころ・売却価格を決定します。
この時、不動産会社にも協力をしてもらい、仲介手数料を3%から2.5%に変更してもらうなども可

売却の流れ：7.不動産売買契約書の締結

価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約書を締結、手付金を受領します。
売買契約前に、宅建業法第37条（e-Gov法令検索）の規定「重要事項説明書（物件状況等報告書や設備表）」など物件の状況を買主に説明します。
*宅地建物取引士が記名押印した書面を交付し、宅建士証を提示して説明

分譲マンションを売る人、続出：まとめ

今、都心のマンションを売りたがっている人が多いワケをについて、

そして、分譲マンションを売る人、続出なのか？

について紹介しました。

分譲マンション売却に関して、
売却する人、続出のシチュエーションは、バブル崩壊時に我こそとばかりに売り物件が増えました。

と言っても、需要と供給のバランスが崩れていたため、売り物件が相対的に増えていく一方であったのは事実です。

• 売りたくても売れない
• 売れないから価格を下げざるを得ない
• 不動産市況はさらに悪化

悪魔のサイクルでした。

その意味では、現状の分譲マンションを売る人が増えているのは利益を求めている人が大半ですし、高額売却を実現できるタイミングであることは間違いありません。

不動産の動きは読めませんので売却後さらに上昇するかもしれません。

上下動するのが不動産なので、しっかり譲渡所得を得られた段階でハッピーと考えていいでしょう。

多くの人は、不動産売却という選択肢を持っていないと思いますが、

今回は、現状の不動産市況から、都心の不動産売却について紹介しました。

分譲マンションを売る人、今売却が吉か？

個人的に、不動産も株同様、安く買って高く売るというスタンスで考えています。

ただ、居住している時は、引越し・住み替えの必要があります。

その判断は状況によって変わりますが、

• 売却の選択肢をしっかり持っておく
• 定期的に資産価値・近所での売買状況・実績の確認
• 売却した場合の住み替え案

を常にもっておくといいと思います。

過去にも紹介しましたが、不動産価格、特に区分マンションは上昇傾向にあります。

分譲マンションを売る人の多くは、何かしらの事情があって売却に踏み切る人が多いと言えるでしょう。

必ずしもポジティブなシチュエーションとは限りません。

• 住宅ローンが払えなくなった
• 急な出費で現金が必要となった
• 転勤で家を売却することになった

など、事前にそのリスクを考えらながら資産形成を行いたいものです。

その意味で、少なからず今の不動産市況は、突発的な売却であっても潰しが効くと言えるかもしれません。