分譲マンションを売る人、続出なのか？今、都心のマンションを売りたがっている人が多いワケ

分譲マンションを売る人続出！？

分譲マンション売却は、一年中行われています。

ただ、その時々で、売る人の数・属性が変わります。

入学・就職など新年度は特に人が動くため、年末・年始から不動産の売買契約数が増加します。
引越しシーズン、繁忙期とリンクします。

また、社会情勢や不動産市況によって、大きくその流れが変わる場合もあります。

現状、”分譲マンションを売る人続出”の流れが来ているようです。

現金が手元にあると

• いざという時
• 子どもの教育資金
• 急な病気・医療費

などの心配がなくなります。

少なからず、今所有している分譲マンションを売却し一度現金化し、

その上で買い替え、又は賃貸マンションに住むという選択のタイミングではないか？
っと考える人は多いようです。

仮に買い替えであったとしても、

• 所有しているマンションを高く売却
• 買い替え時は、頭金なしフルローンで購入

現金が手元に残るので、枕を高くして眠れるわけです。

そこで、今回の記事は、

• なぜ、分譲マンションを売る人続出と言われてるのか？
• 分譲マンション　売る人続出の理由　トップ8（8選）
• 中古分譲マンションの売却理由
• 分譲マンション売却活動に際してやるべきこと

を解説します。

分譲マンションを売る人続出の理由

人それぞれそれなりの理由がありますが、
ここにきて、今までになかった売却理由が増えているのは事実です。

そこで、分譲マンション　売る人続出の理由を8つ紹介します。

①マンション価格の値上がり

このサイトでもたくさん紹介している不動産市況。

首都圏の中古マンションの平均成約価格は、

• 2003年1月は、1,980万円
• 2022年3月は、4,158万円

20年余りで2倍以上になっているデータもあります。

表を見ての通り、戸建ては微増に対してマンションの価格は右肩上がりです。

分譲マンション　売る人、続出の1つ目の要因は、高値売却を狙ってのものです。

不動産価格は随時動きます。

バブル時は、都心に限らず日本全国の不動産が爆上がりしました。

しかし、バブル崩壊で、一気に不動産市況は下火になりました。

• 東日本大震災
• リーマンショック

などでも、同様に不動産価格は大きく下がりました。

新型コロナウイルスの影響（テレワーク・営業マン自宅待機等）は多少受けましたが、それでも尚、高値で推移しています。
*立地・エリア・駅から距離・バス利用などで若干上下します。

②需給関係がいい

分譲マンション価格が高値で推移している理由は、需給関係のバランスが良いに他なりません。

分譲マンションを売る人、特に賢い人は、不動産市況・価格と併せて需給バランスにも注視しています。

成功失敗は後になってみないと分かりませんが、
マンション価格は高値で推移し、売買状況もいい今が売るタイミングとして判断して積極的に売却に動いています。

③築年数が売却のタイミング

分譲マンションは売りやすいタイミングが明確にあります。

それが築年数です。

なんとなく想像できると思います。

厳密にいうと、耐用年数が経てばたつほど、売却のハードルが上がります。

以前、耐用年数とマンション売却の関係を紹介しました。

不動産購入時の住宅ローン審査は、年収・勤務年数・会社規模だけではありません。

耐用年数もリンクしています。

鉄筋コンクリートのマンション耐用年数は新築時47年なので、年々耐用年数は減っていきます。

耐用年数以上の住宅ローン契約は基本的に難しいため、
例えば、築30年のマンションの場合、17年程度の住宅ローンしか組むことができません。
*融資してくれる銀行はありますが、若干金利が高かったり・ローン年数が短かったり

そのため、築10年が不動産売却のタイミング・築20年のマンション売却など、節目が意識されるわけです。

購入希望者も築10年以内で検索されることが多く、その人気を疑う余地はないと思います。

④リモートワークの増加・活用

分譲マンションに限らず、戸建ても含めてマイホームの購入は、人生で1番高い買い物と言って間違いないでしょう。

武漢発生の新型コロナウイルスによって、在宅ワーク・テレワークが増えました。

家にいる時間が増えたことで今まで見えなかったマイホームへの不満に気づくこととなりました。
書斎が欲しい。風通しが悪い。日中うるさい・・・など。

そのため、分譲マンションを売却する人が増え、同時に新しいマンションを購入する買い替えも増えました。

買い替えの場合、不動産市況をそれほど考える必要がありません。

購入したい分譲マンション（中古マンション・新築マンション）が高額だったとしても、売却する自宅も高く売却することが可能です。

等価交換のようなものです。

分譲マンションを売る人続出の理由4つ目でした。

⑤地方移住・地方回帰の動き

テレワークの普及以降、地方移住は小さなブームです。

都心で狭いマンションに高い家賃で住むのであれば、

少しでも分譲マンションを高く売却し、家賃の安い田舎・物価の安い土地・郊外・地方移住は、選択肢の1つなるでしょう。

働き方改革も重なり、テレワークが定着している会社となれば、都心に家を持つ必要もなくなります。

⑥大規模修繕工事：修繕積立金リスク

戸建ての場合、所有者が定期的にメンテナンス・自己負担で行います。
10年に一度が目安の外壁塗装・屋根塗装、機器が壊れれば、修理を行います。

集合住宅であるマンションは、一般的に管理組合が結成され計画的にマンション管理・修繕を進めていきます。

特に、12年・15年等に一度行われる大規模修繕は、マンション維持には欠かせません。

そこで起きている問題が、

• 修繕積立金の大幅値上げ
• 大規模修繕工事の見通しがつかない

等の問題です。
関連ページ：修繕積立金不足のマンション

潮目が変わるタイミングが、分譲マンションを売る人が続出するタイミングと言って間違いないでしょう。

日本におけるマンションの歴史はまだまだ浅く、タワマンと称されるタワーマンションの歴史は50年も経っていません。

修繕工事がままならなければ、マンションの廃墟化へ進みます。

管理機能を失い、所有者の所在すらつかめない廃墟化しリゾートマンション（空き家状態）もよくニュースになります。

リゾートマンション売却の注意点：別荘・リゾートマンションが売れない！

一部のリゾートマンションによっては売る人が続出の域を越え、売れない・タダでも譲渡したい・お金を払ってでも引き取ってほしい、0円物件も珍しくなくなりました。

分譲マンションにおいても、
潜在的に修繕積立金不足のマンションも多く、表面化する前・大幅値上げ前に、売却を選択する人も増えています。

⑦住宅ローン金利（変動金利）の上昇

ここにきて、住宅ローンの固定金利の上昇から、今後のためのリスク管理売りも始まりました。

まだ、分譲マンションを売る人続出という状況までは来ていませんが、何となくその雰囲気が見えてきました。

フラット35の金利推移

フラット３５の金利は、想像以上に上がっています。

＊↑各銀行のフラット35・20を上限・下限で表示した表になります。

上限で言えば、6ヶ月前は2.54%だったものが”3.27%”。

下限で言えば、少し前まで1.0%とか1.3%の金利でしたが、半年前（1.49%)から見ても1.96%（令和5年3月）に上がっています。

[補足：簡単シミュレーション]

5000万円の住宅ローンの場合、

変動金利：0.7%
毎月の返済額：13.5万円

↓↓↓↓↓

固定金利(下限)：1.96%
毎月の返済額：16.5万円

固定金利（上限）：3.27%
毎月の返済額：20万円

下限で見ても、毎月の返済額：30,000円アップ！
上限で見たら、毎月の返済額：65,000円アップ！
年間78万円アップ

住宅ローンの契約は、融資額・金利などそれぞれ違いますが、
過去の動きや近隣諸国の動向からも、金利はこれから本格的に上がっていくでしょう。

来年になればもっと返済額が増えているのは間違いないでしょう。

気になる方は、
一度、住宅ローンのシミュレーションを行ってみてください。

⑧光熱費・電気代高騰：オール電化マンション

本来、分譲マンションを購入する場合、

• 毎月の住宅ローンの返済額
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税
• 駐車場料金

など、毎月（毎年）のランニングコストを賃貸時と比較し、購入の判断を行います。

しかし、ここにきてロシアによるウクライナ侵攻：ウクライナ戦争による資源高から電気料金の大幅値上げが始まっています。

以前、オール電化マンションがヤバイ？という記事をアップしましたが、

1. オール電化マンション
2. ガス利用のマンション

オール電化マンションを選択することによって、毎月の光熱費（電気代）が2万円・4万円高くなるのであれば、

必然的にオール電化マンションのイメージが悪くなるのは見えています。
今までの判断基準にオール電化マンションもプラスされるのも時間の問題でしょう。

分譲マンションを売る人、特にオール電化マンションを所有している人が売却の判断に動いているのは間違いないですし、

昨今の物価高から、食費・生活費など確実に家計への影響が出ており、それも5000円・1万円では済んでいない状況ですから、今後さらに拍車がかかると予想もできます。

分譲マンションを売る人が続出の中、売却活動に際してやるべきこと

分譲マンション売却は、
不動産屋に仲介をお願いし、買い手を見つけてもらうシンプルなもののように思えるかもしれません。

しかし、実施はそんなにスムーズに進みません、甘くありません。

不動産会社の営業マンは、会社の売上のため仲介手数料の両手取引を画策します。

本来、早く・高く売却するための仲人役でありながら、妨害行為・囲い込みなどが当たり前のように行われる現実すらあります。

中古分譲マンションを売る人が続出しているとなれば、それだけライバルが増えている計算になります。

そこで、
《分譲マンションを売る人が続出の中、売却活動に際してやるべきこと》
を段階的に紹介します。

相場の確認

分譲マンション売却時、

• 少なくとも事前にいくら位で家が売れるか？
• 住宅ローンがあれば、ローンを返済しいくらキャッシュが手元に残るか？

この判断を最初に行った上で、売却の判断を行います。

【相場の確認のコツ】
よくあるケースとして一括査定サイトを活用して、
マンション査定を行い相場の確認を行いますが、実はこの査定額、人の手が加えられている場合があります。

不動産会社の仕事は、売り主と契約（媒介契約）を結ぶことです。

よって査定価格を意図的に上乗せして、売り主に良く見せようとする不動産会社もあります。
一括査定サイトも普及・一般化しました。入力が楽ですし、複数社の査定額が確認できるメリットがある反面、競争を生むことがデメリットになるケースもあります。

そのため、相場の確認は、人の意に介さないAI査定をオススメします。

不動産会社の選び方

分譲マンション売却に限らず、
不動産売却はタイミングと併せて不動産会社選び、厳密には営業マンの質が大きく影響しますので不動産会社選定は非常に大切です。

不動産会社に属していればすべての人が不動産のプロという位置づけになるかもしれません。

しかし、そこには新人もいればベテランもいます。
有能・無能は同じ不動産会社であっても、会ってみるまで・活動するまで分かりません。

そこに、売り主であるアナタ自身との相性もプラスされるわけです。

そこで、信頼できる大手不動産・不動産売却エージェント探し・コンタクトをおすすめします。

《不動産会社》
最大手の不動産会社として、人材・看板に異論はないでしょう。

• 東急リバブル
• 三井のリハウス
• 住友不動産販売

《不動産売却エージェント》
不動産売却エージェントの活用は、高額売却の定番になりつつあります。

分譲マンションの売却にも差別化が必要となってきました。

不動産売却エージェントは、不動産のプロとして売り主に寄り添った情報収集・ニーズにあった売却提案・売却サポートに定評があります。

経験豊富で質の高いエージェントとのコンタクトも不動産会社選びの1つとして検討しておきたいところです。

• AI + トップエージェント「SREリアルティ(旧SRE不動産)」
  高く売りたい売り主、安く買いたい買主。
  その両方をー人の営業担当者が仲介することで、それぞれの要望を最大限満たすことは困難です。
  SREリアルティ(旧SRE不動産)はエージェント制度を導入し、売却専門エージェントが100%売り主の味方として高額売却を目指します。
  SREリアルティ(旧SRE不動産)公式サイトへ
• 家を売るなら「TAQSIE（タクシエ）」
  エース級エージェント約350名の中から売却条件にぴったりな人を紹介してくれます。
  タクシエ公式サイトへ
• 匿名不動産査定なら「テラスオファー（Terass Offer））」
  匿名で机上査定依頼・相談内容を登録し、複数の不動産エージェント（専門家）の返答の中から提案内容や実績・スキルを判断した上で詳細な相談に進むことができる無料サービス。
  テラスオファー公式サイトへ

不動産査定（机上査定・内覧査定等）でコンタクトを取った不動産会社から、売却方法・売り出し価格提案、またその他費用、税金対策等の説明を受けます。

リフォームの有無、オプションの有無（ホームステージング・バーチャルステージング・3Dウォークスルー・トランクルーム）等の活用を含めて、不動産会社の最終決定をします。

• 専任媒介契約（専属専任媒介契約）：1社に売却を依頼する
• 一般媒介契約：2社以上の不動産会社に売却を依頼する

結果的に1社に絞る義務はなく、2社・3社にお願いすること・競合させることも可能です。

媒介契約後の不動産会社と行う分譲マンション、売却までの流れ

分譲マンション売却は、
納得のいく売却提案の元、不動産業者選びが終われば、あとはほぼお任せ・手間は最小限です。

分譲マンション売却の大まかなステップ

売却の流れ：1.販売価格決定

販売価格の決め方は不動産会社との協力が基本です。
最新の近隣エリアの売買実績・成約価格、同じマンション内の売買動向、現状の登録件数などから価格設定を行います。
強気・弱気は売り主の判断ですが、著しく売値が相場とかけ離れる（高めの設定）とお問合せ等の件数・反応が悪く最悪売れ残り物件になる可能性は十分あります。

売却の流れ：2.室内の撮影・装飾

インターネット広告等で使用する写真撮影を行います。
その際、お部屋をきれいに見せる、ハウスクリーニング・ホームステージングを施します。

売却の流れ：3.売却物件の各種売却活動

不動産流通機構レインズに掲載登録、インターネット（不動産ポータルサイト：スーモ・SUUMO・HOME’S・athome・Yahoo!不動産検索サイト等）での広告宣伝や自社サイトの顧客への物件情報紹介、チラシのポスティングなど販売促進の作業を行います

売却の流れ：4.お問い合わせ・内見予約・対応

広告が始まると購入希望者からお問い合わせ・資料請求・内見（内覧）の申し込みが入ります。
内見の日程調整・内見実施となります。
印象よく見せるために、掃除・風通しを良くするなどの工夫も必要です。
内見後は、営業マンと買主で詳細な物件の紹介・ローンや価格交渉等の打ち合わせが行われます。
*お問い合わせ・内見の予約が入らない・反応が悪い場合、販売価格の値下げのタイミングを検討します。

売却の流れ：5.購入希望者からの申し込み

物件が気に入った購入希望者から購入の意思である不動産購入申込書が届きます。
ただ、買います！という意思ではなく、この金額であれば購入してもいいですという値引き交渉のメッセージが込められています。
購入希望額・手付金額・銀行の融資の状況・契約希望日・引き渡し日・時期等

売却の流れ：6.値引き交渉：売買価格決定

20万円・50万円・100万円までなら減額可能、200万円減が通らなければ購入は諦めるなど、
不動産会社の営業マンが間に入り、価格交渉のやり取りの末、落としどころ・売却価格を決定します。
この時、不動産会社にも協力をしてもらい、仲介手数料を3%から2.5%に変更してもらうなども可

売却の流れ：7.不動産売買契約書の締結

価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約書を締結、手付金を受領します。
売買契約前に、宅建業法第37条（e-Gov法令検索）の規定「重要事項説明書（物件状況等報告書や設備表）」など物件の状況を買主に説明します。
*宅地建物取引士が記名押印した書面を交付し、宅建士証を提示して説明

分譲マンションを売る人、続出：まとめ

今、都心のマンションを売りたがっている人が多いワケをについて、

そして、分譲マンションを売る人、続出なのか？

について紹介しました。

分譲マンション売却に関して、
売却する人、続出のシチュエーションは、バブル崩壊時に我こそとばかりに売り物件が増えました。

と言っても、需要と供給のバランスが崩れていたため、売り物件が相対的に増えていく一方であったのは事実です。

• 売りたくても売れない
• 売れないから価格を下げざるを得ない
• 不動産市況はさらに悪化

悪魔のサイクルでした。

その意味では、現状の分譲マンションを売る人が増えているのは利益を求めている人が大半ですし、高額売却を実現できるタイミングであることは間違いありません。

不動産の動きは読めませんので売却後さらに上昇するかもしれません。

上下動するのが不動産なので、しっかり譲渡所得を得られた段階でハッピーと考えていいでしょう。

多くの人は、不動産売却という選択肢を持っていないと思いますが、

今回は、現状の不動産市況から、都心の不動産売却について紹介しました。

分譲マンションを売る人、今売却が吉か？

個人的に、不動産も株同様、安く買って高く売るというスタンスで考えています。

ただ、居住している時は、引越し・住み替えの必要があります。

その判断は状況によって変わりますが、

• 売却の選択肢をしっかり持っておく
• 定期的に資産価値・近所での売買状況・実績の確認
• 売却した場合の住み替え案

を常にもっておくといいと思います。

過去にも紹介しましたが、不動産価格、特に区分マンションは上昇傾向にあります。

分譲マンションを売る人の多くは、何かしらの事情があって売却に踏み切る人が多いと言えるでしょう。

必ずしもポジティブなシチュエーションとは限りません。

• 住宅ローンが払えなくなった
• 急な出費で現金が必要となった
• 転勤で家を売却することになった

など、事前にそのリスクを考えらながら資産形成を行いたいものです。

その意味で、少なからず今の不動産市況は、突発的な売却であっても潰しが効くと言えるかもしれません。