コロナウイルスによって都心の不動産価値が下がっていく理由

コロナウイルス 都心の不動産マンションコラム

コロナウイルスが、ここまで拡大すると誰が予想したでしょうか?

中国に始まり、アジアで広がり始めたころ、欧米各国は、他人事のように傍観していました。

それがイタリアをはじめヨーロッパ全域に広がり、そしてアメリカへ・・・。

日本はどうだろうか?

感染者数に関しては、
日本スタイル(重度の患者優先)を取っているので参考にならないが、死亡者数は世界と比にならない少なさは立派と言えるでしょう。

各国がロックダウン:都市封鎖を行っているが、日本では死者拡大とはなっていません。

これが、

  • 民度なのか?
  • 衛生面なのか?
  • 体質なのか?
  • BCGワクチンなのか?
  • 箸を使う文化
  • 発酵食品
  • マグロやブリの血や内臓に多く含まれるセレン
  • 靴を脱ぐ文化だからか?

は、後検証になるだろうが、
少なからず、日本の重症患者を中心としたケアで医療崩壊を防げている現状。

ただ、経済は別の話

コロナウイルスと不動産

2月の頭に、コロナウイルスと不動産ということで書きました。

この段階でも不動産価格は崩れるとは書きましたが、この2か月でより鮮明になってきました。

新型コロナウイルス肺炎(武漢肺炎)と不動産市況の関係
中国(武漢)が発生の新型コロナウイルス肺炎(武漢肺炎:COVID-19)。 これによって、 日本だけでなく、韓国・香港・タイ・シンガポールなどアジアを中心にアメリカ・ヨーロッパに広がっているわけですが、 今回は、新型コロナウイ...
現状からすれば、都心に限定すれば、
不動産価格は3割減、場合によっては、4割・5割もありうると考えてもいます。

社会生活転換の分岐点

コロナウイルスによって、企業の働き方に変化が出てきそうです。

その1つがテレワーク。

テレワーク

緊急事態宣言によってテレワーク:在宅業務の整備が進みます。

これによって、企業の考え方が変わっていくでしょう。

  • 立地のいい場所にオフィス(事務所)を構える意義
  • 社員全員分のデスク・スペースを用意する意義
  • エリアにこだわった採用に固執する必要性の有無

要するに、
オフィスの広さ・立地へのこだわりがなくなり、日本全国・世界各国からの採用とフレキシブルになっていくでしょう。

それによって

  • 家賃の削減
  • 住宅手当の軽減
  • 交通費支給の撤廃

など、企業のお金の使い方・固定費の考え方もかわるでしょう。

テレワーク 都心の不動産

住みやすさ・子育て環境

テレワークが可能な会社となれば、会社まで1時間かけて電車に揺られる必要がなくなります。

高い家賃を払って都心に住む必要がなくなります。

  • 住みやすい街
  • 子育てがしやすい街

など、
月に2,3度オフィスに顔を出すといっても、日帰りではなく1泊してもいいでしょうし、その観点から家の選び方も変わるでしょう。

都心の不動産 コロナ

倒産の連鎖

コロナウイルスによる政府の経済対策は失敗に次ぐ失敗です。

元気なうちに薬を与えるのであれば、回復の余地は大きいですが、

虫の息になってからでは、復帰は不可能です。

あくまでも、4月13日現時点の政府の判断ですが、このままいけば、多くの飲食店や個店は潰れていくでしょう。

  • 無利子・返済猶予のある融資
  • 人件費の保障

など国・都・区・ハローワークで出していますが周知がイマイチなのが現状です。

店をたたむ・倒産が相次げば、多くのテナントが空き状態となるでしょう。

飲食店に納入している業者も潰れますし、商社など大手にも打撃を与える連鎖も時間の問題でしょう。

今、サラリーマンとして働いている人の多くは、給料が減るイメージが湧かないかもしれません。

しかし、

  • 自営業者の倒産
  • 関連会社への連鎖
  • 大手に波及

社会環境の変化により、1年後・3年後、その時はじめてコロナの影響を肌身に感じることでしょう。

日本国民はそれなりに民度があるため、自宅待機と言われれば素直に従います。

とはいえ、現状では緊急事態宣言が解除された時の明るい未来は描きづらいと言えるでしょう。

都市機能分散

日本は都市封鎖(ロックダウン)ができない!

法的な問題もありますが、もう1つ都市機能が東京に集中していることも1つです。

今回のコロナウイルスによって、都市機能の分散が一気に進むことでしょう。

東京と言う価値が大きく下がるとは言いませんが、一人勝ちはなくなります。

サプライチェーン

地方活性化という意味では、中国依存のサプライチェーン問題の改善も進むでしょう。

中国頼みから、国内生産・整備の流れになれば、都心から地方という人の流れにも及んでいくでしょう。

《追記》
日本政府は、
新型コロナウイルスの感染拡大で製造業のサプライチェーンが寸断したことを受け、生産拠点が集中する中国などから日本への国内回帰や第三国への移転を支援するとして総額2435億円を2020年度補正予算案に盛り込みました。

コロナ倒産 都心の不動産 

都心の不動産価値の下落は見えている

コロナウイルスで、多くの破産者・自殺者が出かねません。

住宅ローンが払えない人も増えるでしょう。

住宅ローンが払えない! 新型コロナウイルス感染症に対する住宅ローン特例を活用するには
コロナウイルスと住宅ローン コロナウイルスによる給料減等により、 住宅ローンが払えない状況に対して、銀行・信用金庫との交渉が可能となりました。 1年間だけ、毎月の返済を利息部分の返済のみになったらどうですか? 毎月の...

政府は今の対策を改め、
全員給付、しかも緊急事態宣言発令中、毎月給付などに踏み切ることができれば、多くの人を救えるかもしれません。

ただそれであっても、

  • 企業は事務所に割く経費を減らします。
  • テナントは空きが目立つようになります。
  • 地方分散も進みます。

などなど、今までと違う世界に加速して進んでいくでしょう。

不動産価格の調整・下落局面

話を不動産に移すと、このところ都心の不動産価格は上がっていました。

コロナによって、
不動産価格が下落すれば、不動産投資のタイミングとも言えます。

購入価格(仕入れ価格)が安くなることで利回りが上がります。

しかし、投資物件が絶対に都心である必要がなくなれば購入意欲も下がります。

ここ数年で3・4割上昇したエリアもありますから、4割・5割、このタイミングで下がってもおかしくありません。

売りたくても売れない状況が続けば、不動産ローン破産者も増えるかもしれません。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。

場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

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コロナウイルスと都心の不動産:まとめ

コロナウイルスによって、経済的にも大打撃をくらいました。

とは言えっても、日本が崩壊するとは言いません。

  • 働き方の形
  • 首都(都心)の在り方

が変わることによって、
不動産の考え方や調整がここで起こることは間違いないでしょう。

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