建築費高騰と建設工事費高による新築マンション価格の関係:新築より築10年のマンションの方が、実は価値が高いかも!?

不動産購入・マンション購入

建築費高騰とマンション価格

昨今の新築マンション価格の上昇は、
土地購入・土地確保による取得費用もありますが、それにあわせて建築費高騰・建築コスト高騰も要因の1つです。

そこで今回は、建築コスト高騰とマンション価格の関係について紹介します。

*2022年8月、改めてウッドショックとアイアンショックを含めた建築費高騰の要因、
マンション購入なら新築より中古(築10年)の理由を追加する形でリライトしました。

建築費高騰の背景と原因

《原材料の供給不足》
建築においては、鉄鋼や木材、セメントなどの原材料が欠かせません。

これらの原材料の価格が上昇すると、建築費全体も高騰します。

特に「木材」は、国内外での需要増加や天候による生産量の減少、輸入制限などが原因で供給が追いつかない状況が続いています。

また、「鉄鋼」に関しても、中国をはじめとする新興国の経済成長に伴う需要増や、鉱山の採掘制限などが影響して価格が上昇しています。

《労働力の不足》
「少子高齢化」の進行とともに、建築業界でも労働者の高齢化が進んでいます。

これにより、経験豊富な技能労働者が減少し、新たな労働力の確保が難しくなっています。

特に「建築大工」や「鳶職人」などの専門職の不足は深刻で、これが工事の遅延や品質の低下を招くことも。

《環境規制の影響》
環境保護の観点から、建築に関する規制が強化されています。

例えば、「環境性能評価」や「省エネ基準」の厳格化により、より高性能な断熱材や窓ガラスの使用が求められるようになりました。

これにより、建築材料のコストが上昇しています。

また、環境に配慮した「緑化」や「雨水利用」などの取り組みも、新たなコストとして建築費に影響を与えています。

具体的に、建築費が高騰している原因・事象はいくつかあります。

東日本大震災

まず、東日本大震災を挙げられます。

復旧・復興のために、莫大な資材が必要となり、また、それに関わる人(人材確保)も大きく影響しました。

東京オリンピック

次に、2020年開催(2021年に開催)の東京オリンピックです。

メインとなる新国立競技場の建築をはじめ

  • 選手村
  • オリンピックアクアティクスセンター
  • 海の森水上競技場
  • 有明アリーナ
  • 葛西臨海公園 カヌー・スラローム会場
  • 大井ホッケー競技場
  • アーチェリー会場(夢の島公園)
  • 武蔵野の森総合スポーツプラザ
  • 有明体操競技場
  • 有明BMXコース

などが、新設を予定しています。
新説されました。

インバウンド需要

インバウンドの拡大、オリンピック景気、需要拡大の追い風を享受するために、インフラの整備はかかせません。

  • 交通(道路・鉄道・空港)
  • ホテル建設

都心の主要繁華街では、多くの用地がホテル用地として、相場をはるかに上回る高値で取引されました。

オリンピックに間に合わせるスケジュールで急ピッチでホテル開発がすすめられました。

【追記】
新型コロナウイルスによって、オリンピックもインバウンドの想定外の結果となりましたが、計画通りに進んでいたの事実です。

建築費高騰

震災復興に加えて、オリンピックのための建設が大きく資材高騰しました。

建築資材費だけでなく人員確保のための人件費も高騰も重なり、

更に、ここにきてウッドショックとアイアンショックが重なってきました。

  • 木材価格の高騰する「ウッドショック」
  • 鋼材価格の高騰する「アイアンショック」

今後も引き続き、建築費高騰の影響を受けそうです。

建築費高騰 新築マンション価格

建築費高騰高騰と新築マンション価格高騰

  • 資材の高騰
  • 建築コストが高騰
  • 人件費高騰

で、マンション開発にかかる費用増大は容易に想像がつくと思います。

マンションの価値を見る時

  • 交通の利便性(駅・バス)
  • 生活の利便性 (スーパー・公園)
  • 開発(都市開発)
  • 専有面積(間取り・収納)
  • 日当たり・階数・方角
  • 防災対策(制震・自家発電)
  • マンションの管理体制

などを基本に考えます。

建築コスト高騰でも、意外とマンション価格が高騰していないという噂?

事実として、

  • 建設資材費
  • 人件費
  • 土地取得費用

がかなり高騰しているわけですから、

普通に考えれば、そのまま新築マンション価格が大きく上昇していておかしくありません。

しかし、実際のところ新築マンションの販売価格がそれほど上がっていないと感じたことありませんか?

多少の値上がりはあっても、大きく値上がりしていない理由は、

  • 開発に関わる建築会社が、大幅な高騰を避けるために少しでもコストカットを模索しています。
  • 平米数を調整(小さく)して販売という工夫もみられます。

コストカット・コストダウンを行っている部分

その昔は、手抜き工事で原価を下げるという荒業が事件となりました。
レオパレスの違法建築問題・姉歯建築士による耐震偽装など

しかし、現状、そのようなことは許されません。

そのため、ちょっとした設計の工夫(残念な手法)でこの問題を打破しています。

【施工面積】
施工面積:床面積を見直すことで、ワンフロアで10室しか作れなった部屋が11室にも可能です。
また、エレベーターの台数を減らすことで1室の床面積を確保ということも行われています。

当初2LDK:70㎡のマンションを
資材費高騰で2LDK:60㎡に見直すことで、
同等にとはいかなくても、大幅な販売価格上昇を避けることが可能となります。

【材料・資材の見直し・グレードダウン】
既存に使っていた材料・資材の見直しもその1つです。

グレードを下げることで、材料費を抑えることが可能となります。
素人には見た目では分かりませんが、壁の厚さや床の構造なども含まれます。

【オプションに変更】
最近、多くみられるのがインテリアや設備の有料オプション工事です。

昔から、飾り棚や食器棚、食器洗浄機などはオプション項目としてありましたが、
資材高騰により、今まであったものがオプション扱いになっているものが多々あります。

たとえば、

  • センサーライト
  • 玄関の鏡
  • 天然石
  • トランクルーク

など。

今まで、普通にキッチン、洗面台(床)、トイレの床など天然石が使えれていた箇所のグレードを下げ、オプション扱いにしている物はよく目にします。

建築高騰によるしわ寄せ

新築マンション購入者としては、比較するものがないため分かりにくいのですが、
それまでは同じフロア内に用意されていたトランクルークが、マンションの駐輪場や地下、敷地内の別の場所に設置され、さらにオプション扱いになっていることもあります。

グレードは明らかに下がっている

先日、新築マンションの内覧会に行ってきました。

一般的に、新築マンションは

  • 最新設備が揃っている
  • より機能的なマンションになっている

というイメージが強いと思います。

私の感想としては、浴室などはオプションの嵐、大理石はオプション、部屋の梁が目立ったり・・・・。

新築マンションは、それまで誰も住んでいないマンションだけに、魅力的なことも多いですが、個人的には・・・・というのが見解です。

建築費高騰 新築買うな

コスト高・価格ニュース

2021年の首都圏マンション価格、6260万円-バブル期超え過去最高
2021年の首都圏新築分譲マンションの平均価格は6260万円と3年連続で上昇
バブル期のピークを上回り過去最高を記録。
「億ション」と呼ばれる1億円を超える物件の供給量も過去最多に迫るなど、高額物件が市況を後押しした。不動産経済研究所が25日に発表した。

「タワマン修繕費の高騰」でローン破綻者

資材や人件費が高騰するなか修繕費が大きなリスクに
マンション価格の高騰が止まらないだけでなく大規模修繕の費用も。足場コストの上昇も。

住民が拠出している修繕積立金不足から、。

3階建てアパート

木造なら1坪あたり80〜100万円。
1Kが9部屋のアパートで約5,000万円程度

【コストは資材・人件費だけでなく土地取得単価も】
土地取得からマンション施工、マンション販売の期間はもう少し長いスパンであるため5年という区切りはできませんが、
土地の取得価格:2009年~13年と2014年以降を見ても、ここ5年の不動産取引価格も騰がっているのは確認できるだけに、土地取得に対しても費用が上がっているともいえるでしょう。

土地取得価格 東京

土地取得からマンション施工、マンション販売
参考:東京都の基準地価

建築費高騰の影響を受ける他の産業

建築費の高騰は、住宅市場だけでなく、多くの産業に影響を及ぼしています。
特に、商業施設やオフィスビルの建設、公共インフラの整備においても、その影響は深刻です。

商業施設やオフィスビル

建築コストの増加
商業施設やオフィスビルの建設においても、建築資材の価格上昇や労働力不足による人件費の増加が直接的なコストアップを引き起こしています。特に、高層ビルの建設には専門的な技術や資材が必要となるため、そのコスト増加は顕著です。
賃料の上昇
建築コストの増加は、新築の商業施設やオフィスビルの賃料上昇を招く可能性があります。これにより、テナント企業の経営負担が増加し、新たなオフィスの検討や移転を余儀なくされるケースも考えられます。
再開発の遅延
高騰する建築費により、都市部の再開発プロジェクトが遅延するリスクが高まります。これにより、都市の活性化や経済成長の足かせとなる可能性があります。

公共インフラの建設

予算のオーバー
公共インフラの建設プロジェクトは、国や地方自治体の予算に基づいて進行します。建築費の高騰により、予定されていた予算を超えるケースが増加し、その結果、プロジェクトの遅延や中断が発生する可能性があります。
品質の低下
予算内での工事完了を目指すあまり、資材の品質を下げる、または工事の手間を省くなどの対応が取られることが考えられます。これにより、インフラの耐久性や安全性が低下するリスクが生じます。
公共サービスの遅延
道路、橋、鉄道などの公共インフラの建設遅延は、市民の生活や経済活動に大きな影響を及ぼします。特に、交通インフラの遅延は、物流の遅れや人々の移動の制約となり、経済的損失を招く可能性があります。

マンション価格の変動の歴史

マンション価格の変動は、経済の動向や社会的背景、都市開発の進行など多岐にわたる要因に影響されています。

【過去の価格トレンド】
1970年代後半から1980年代にかけてのバブル経済時代、マンション価格は急激に上昇しました。
この時期は「不動産神話・土地神話」とも称される土地価格の急騰があり、都心部のマンションは特に高騰の一途をたどりました。
しかし、1990年代初頭のバブル崩壊後、マンション価格は大幅に下落。多くの人々が「持ち家の夢」を断念する時代となりました。

2000年代に入ると、都市部の再開発や公共交通の整備、低金利政策などが背景となり、マンション価格は再び上昇傾向に。
特に、駅近や利便性の高い物件はプレミアム価格となりました。

【経済の影響とマンション価格】
マンション価格は、国内経済の動向と深く関連しています。
例えば、経済成長期には所得の増加や雇用の安定が背景となり、新築マンションの需要が増加します。
一方、経済の停滞期や不況時には、消費者の購買意欲が低下し、マンション価格も下落する傾向が見られます。

また、日銀の金融政策もマンション価格に影響を与えます。
低金利政策が導入されると、住宅ローンの利子が低下し、マンション購入のハードルが下がります。
これが、新築マンションの需要を刺激する要因となります。

さらに、都市開発やインフラ整備、都市計画などの公共政策も、マンション価格の形成に影響を与えます。
新しい駅や商業施設の開発は、その周辺の土地価格やマンション価格を押し上げる要因となります。

高騰する建築費と家賃の関係

建築費の高騰は、不動産業界全体に影響を及ぼしています。

特に、賃貸市場における家賃の価格設定にもその影響が見られます。

建築費の高騰が家賃にどのような影響を与えているのか、そして賃貸市場全体への影響について追記します。

家賃の上昇トレンド
建築費の高騰は、新築のアパートやマンションの家賃を直接的に押し上げる要因となっています。
特に、土地価格の上昇や建築資材のコスト増加、労働力不足による人件費の上昇などが、家賃の上昇トレンドを後押ししています。
新築物件の家賃が上昇することで、中古物件の家賃も間接的に上昇する傾向が見られます。

賃貸市場への影響
建築費の高騰による家賃の上昇は、賃貸市場全体に様々な影響を及ぼしています。

  • 入居者の選択
    家賃の上昇により、入居者は予算内での物件選びが難しくなります。
    これにより、都心から郊外への移住や、より狭い物件の選択など、ライフスタイルの変更を余儀なくされるケースが増えています。
  • 空室率の変動
    高額な家賃設定の物件は、空室率が上昇するリスクが高まります。
    これにより、家主や不動産管理会社は、家賃の値下げやキャンペーンを実施することで、入居者を確保しようとする動きが見られます。
  • リノベーションの増加
    新築のコストが高騰する中、古い物件のリノベーションやリフォームが注目されるようになりました。
    これにより、中古物件でも高い家賃を設定することが可能となり、賃貸市場の多様化が進んでいます。

建築コスト高騰で新築マンションは買うな!

ここまで説明してくると今回のタイトルである

建築コスト高騰とマンション価格の関係:新築より築10年のマンションの方が、実は価値が高いかも!?

というのも納得してもらえれるでしょう。

東日本大震災が発生したのは2011年3月11日。
東京オリンピックの開催決定が2013年。

具体的に建築コスト高騰と共に人材難がいわれ始めたのがそのタイミングから。

その意味では、2011年・2012年あたりのマンションまでが、建築コスト高騰のあおりを受けていないマンションと考えられます。

【高騰する建築費の中での不動産購入】
購入のタイミング

金利の動向をチェック
住宅ローンの金利は、不動産購入の大きなコスト要因の一つです。
日銀の金融政策や経済の動向によって変動する金利をしっかりとチェックし、低金利のタイミングを狙うことがおすすめです。
市場の供給状況を確認
新築物件の供給量や、中古物件の流通量を確認することで、市場の需給バランスを把握することができます。
供給過多の時期は、購入者有利の市場となる可能性が高まります。
季節性を考慮
不動産市場にも季節性があります。
例えば、春や夏は引越しのシーズンとして需要が高まるため、物件の価格が上昇する傾向があります。
逆に、冬は需要が落ち込むため、購入のチャンスとなることも。
価格交渉のコツ
★物件の詳細情報を収集
物件の築年数、立地条件、周辺の相場など、詳細な情報を収集することで、適正価格を判断する材料となります。

★専門家の意見を取り入れる
不動産の専門家や鑑定士の意見を取り入れることで、物件の適正価格や将来の価値をより正確に把握することができます。

★複数の物件を比較
似たような条件の物件を複数比較することで、物件ごとの価格差や特徴を明確にすることができます。これにより、価格交渉の際の根拠とすることができます。

★長期的な視点を持つ
不動産は長期的な投資となるため、短期的な価格変動に一喜一憂せず、長期的な視点で物件の価値を判断することが重要です。

建築費高騰 マンション価格;まとめ

未来の不動産市場の展望を考えると
都市部では人口集中やビジネスの拠点としての需要が続く一方、地方では人口減少が進むことから、マンション価格の動向にも大きな格差が生まれる可能性があります。

スマートホームやIoT技術の導入により、新築マンションの価値が向上する可能性があります。
また、建築技術の進化により、建築費の削減や効率的な建築が可能となることも期待されます。

環境問題への対応として、エコフレンドリーな建築材料の使用や省エネルギーの取り組みが進むことで、建築費やマンション価格にも影響が出る可能性があります。

外国人投資の動向として国際的な経済環境や政策の変動により、外国人投資家の日本の不動産市場への関心が変動することも、価格の動向に影響を及ぼす要因となります。

マンション購入において、
ここまで建築費の高騰をみると無理に新築に手を出すより、築10年から15年のマンションも悪くないでしょう。

【築浅じゃなくても大丈夫!】

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しかし、価格面で都心であれば1,000万円・2,000万円の違いはあることを考えれば、

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