修繕積立金不足、大規模修繕時に一時金（200万円・300万円）が発生するかも？

最近、ひろゆきさんのツィートが物議をかもしましたね。

タワーマンションの最上階以外を投資だと思って買う人は頭が悪いと思ってます。武蔵小杉の「うんこ禁止」マンションとか、タワマンは住民で生活実験してるんですよね。。
大金払って、実験材料になりたい人ならいいですけど、普通の生活したいなら、避けたほうが良いかと、、https://t.co/E6X3juTCO6
— ひろゆき, Hiroyuki Nishimura (@hirox246) November 23, 2020

修繕積立金不足の問題点

マンションという文化は、まだまだ月日が浅く、

さらにタワーマンションともなれば、30年後・50年後の在り方すら予想がついていないものです。

1度に何億円もかかる大規模修繕工事ですから、
一度歯車が崩れれば、負動産化していくのは見えています。

修繕積立金不足になると

修繕積立金の大幅値上げ
100万単位での一時金の徴収

の足音が近づきます。

そこで、もし修繕積立金不足の噂を聞いたら、ある程度のリスクヘッジをしておくことをオススメします。

売却
買い替え

などなど・・・。

ただ、現状、コロナウイルスという大きな問題が立ちはだかっています。

売りたくても売れない（市況衰退）
希望の金額で売れない（値切られる）

だからと言って、
無理に急いで売り逃げる必要はありません。

コロナで不動産市況が下がっても、準備次第で状況を打開できます。

＊後半で打開策を紹介します

大規模修繕と管理組合

理事会や総会に出ている人は、マンションの管理状態が何となくわかると思います。

管理費や修繕積立金の未納者がいる
大規模修繕工事のスケジュール・計画

把握できていない人は、理事会や総会の議事録を確認しておきたいところです。

修繕積立金の値上げに耐えられない

マンションを購入する時、
一般的に住宅ローンの返済、管理費、修繕積立金の3セットで毎月の費用を計算するものです。

もし、修繕積立金が一気に2万円上がったら・・・。
もし、総会で値上げが決定されてしまったら・・・。

人によっては、
住宅ローンの返済・毎月の生活が難しくなる人もいるでしょう。

管理組合で議題に

管理組合で
大規模修繕工事の費用負担に関して議題に挙がると、

修繕積立金を一気に上げて管理状態を改善する
修繕積立金を一旦上げ、以後5年ごと値上げ・見直す
大規模修繕工事時に一時金として徴収するか？

など、基本的に費用負担に関してのアンケートが取られます。

このアンケートをもとに
費用負担の決議されれば、マンション売却時の告知義務になります。

修繕積立金不足の多くの場合は、
土地取得・資材費高騰によって販売価格が上がったため、それをカモフラージュするために、新築マンション売却時、管理費・修繕積立金を安く設定したということが原因です。
私が知っているマンションでは、当初7,000円台だったものが30,000円弱に値上げになったマンションすらあります。

20年後のマンションを想像したいところ

修繕積立金の値上げすることで、マンション管理体制が健全化するか？

というと
実はNOです。

多くの場合、次の大規模修繕工事の帳尻合わせです。

次回以降（2回目以降）の大規模修繕工事、長期的な計画を前提にしていません。

管理組合（理事長）も永久に責任義務を負うものではないため、その場しのぎの決定にするのも当然です。

要するに、これが
廃墟化を迎えるマンションの始めり・・・・とも言えるのです。

１回目はできても２回目以降に対して、費用不足から
やる or やらない　というアンケートになってしまったら・・・・。

当たり前ですが、修繕を怠れば、
雨漏り・水漏れなどマンションの基幹に影響を与えます。

10年後・30年後のマンションをイメージするといいと思います。

状況を打破するには？

もし、心配の方ということであれば、買い替えをオススメします。

コロナで不動産市況が不安定だからこそ、成せる業です。

売却時、売り叩かれるのであれば、売り叩いて買えばいいのです。
不動産会社に相談すれば、仲介手数料も安くなります。
同等の物件を選択することで、住宅ローンの心配も無くなりますし金利を下げるチャンスでもあります。

明るい未来・老後のために

まとめ：有利な買い替えができれば

資産価値がしっかりある家に住みたくないですか？
老後の資金として、家を売って現金にすることも可能です。
金銭的に余裕があると生活が充実します。

あなたの財産を負の財産から有益な資産に変えられるか？

まずは、家の査定・現在の価値を確認してみるといいと思います。

また、買い替えの相談もありだと思います。
＊査定も相談も無料なので。

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【不動産市況：今後の見通し】

不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

コロナ自粛・経済下火（4月）
各種補助・給付・助成金で一時しのぎ
業績悪化・オフィス空室率上昇（秋・冬）
ボーナス減額・カット（冬）（今）
本格的第2波：3波？（ウイルスが活発になり、免疫力が下がる”冬”）（今）
給料減額・ローン返済が不透明（1年後）
ペアローン（共働き夫婦）破綻急増（1年後）
売り物件過多（2年後）
不動産市況最悪（2年後以降）

さらに厄介なのがこれが世界的だということです。
海外マネーが流れてくるのであれば、日本一人勝ちという状況も作れますが、それも期待薄です。

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

イメージは出来ても、実感が後から付いてくるそれが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、

不動産査定を行うと、高めの査定結果が出ます。
しかし、不動産会社の買取依頼の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

場合によっては、半額という状況。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

≪追記：202011.27≫
知人の話だと幸い9月・10月の不動産売買は高水準だったようです。
理由は1つで、新規の売り物件が意外と増えておらず、現状、供給が追いついていないことだそうです。
購入者は安く購入を考えているので、売り物件が増えたら一気に雰囲気が変わるかも？とも言っていました。
売却を考え始めている人は今のうちかもしれません。