団体信用生命保険と住宅ローンのポイント解説:団信を選ぶ際の種類や特約制度、金融機関・銀行の選び方、借り換えについて紹介

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住宅ローン
不動産ニュース

クラモア(東証プライム上場のスターツコーポレーションのグループ会社)の調べでは、
ここ1年間で約300万円アップ5年1000万円アップのデータが紹介されています。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません

当たり前ですが、住宅ローン金利が上昇すれば、
・返済苦の人が出ます。
・購入者の融資額が減り・購入希望額が下がります。
必然的に、不動産市況に影響を与えます。

株価も急激な上昇で新高値を更新している現状。
バブル崩壊の悲劇が薄れている現状だからこそ、
真剣に資産に向き合うことをおすすめします。

このタイミングで家の価値を確認することで、

  • オーバーローン・アンダーローンの確認
  • 近隣の不動産市況・売買実績の確認
  • 同じマンション内・近所の売り物件の確認

また、家の価値が想像以上に高ければ、老後資金等、気持ちに余裕もできます。

マンション売却体験談としてブログ形式で紹介してありますので、
家の価値の仕方や売却の考え方などの参考になればと思います。

マンション売却体験談はコチラ


 

住宅ローン 団体信用生命保険

  • マイホーム(戸建て・マンション)を持っている人
  • 不動産投資・マンションオーナー

なら、当たり前に加入しているであろう団体信用生命保険(以下、団信)について

  • 住宅ローンの団信とは?
  • 団信が死亡保険の代わりになる?
  • 故人の住宅ローンはどうなる?
  • 借換え時の加入はどうする?
  • 団信に入れないことはあるの?
  • ローンの見直しは必要?

などについて解説します。

残りのローン債務を保険金で支払う制度

住宅ローンの返済中に

  • 死亡した場合
  • 高度障害状態が発生した場合

などに、ローンの残債を保険金額で肩代わりしてくれるのが、

良質な住宅の建設・購入等に必要な資金調達を提供する住宅金融支援機構が提供する団体信用生命保険、通称”団信”です。

借入金額に保険料が上乗せされることが多いので返済額に含まれています。

そのため、加入していること自体を忘れている方もいるかもしれません。
*団信は

  • 金融機関が保険契約者と保険金受取人
  • 住宅ローンの利用者が被保険者

なので、生命保険料控除の対象外、所得控除が受けられないため、尚更認識が薄いという側面もあります。

住宅ローンの返済中の方なら、フラット35を除いて必須・強制加入になっているものなので、ぜひ確認してください。
*ちなみに、そのフラット35でも平成29年10月1日申し込み受付分から団信付きになっています。

本記事では、団信のメリット・デメリットを理解するとともに、高度障害にも対応する団信等、よくある質問まで徹底解説します。

住宅ローンの団信の特約制度・仕組み・保障内容 団信に加入時のポイントについてご紹介

住宅ローン借入れ時に契約する住宅ローンの団信ですが、
基本的に「死亡した場合や高度障害が発生した場合」、生命保険会社が住宅ローン残高を銀行に返済(債務返済)する形で保障、住宅ローンがゼロになる保険/金融商品です。

【高度障害】とは

  • 両眼の視力を全く永久に失ったもの
  • 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
  • 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護(要介護状態)を要するもの
  • 胸腹部臓器に著しい傷害を残し、終身常に介護を要するもの
  • 両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

なのに要件に該当するケースになります。

金融機関の特約(オプション)

3大疾病/7大疾病/8大疾病/就業不能保障保

現在、この団信に特約(オプション)が増えているため、金融機関ごとに様々なプラン・充実な特約が追加されています。
保障範囲が大きく広がり、

  • ガン保障特約付き(ガン団信)
  • 3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)保障特約付き
  • 7大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中に糖尿病、高血圧疾患、肝疾患、腎疾患)保障特約付き
  • 8大疾病(ガン・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎)保障特約付き
  • 11大疾病(ガン・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎・大動脈瘤および大動脈解離・上皮内新生物・皮膚がん)保障特約付き
  • 就業不能保障保険

などの特約を付加することが可能です。

保障範囲:病気の種類によってリスクが可能

ガン・脳卒中・急性心筋梗塞

保障対象、また介護保障特約や配偶者が連帯債務者の場合には、夫婦連生団体信用生命保険も活用できることもあります。
*オプション分は上乗せ金利の形。

《ガン団信》
保障期間・保険期間中に、所定の悪性新生物(がん)に罹患したと医師によって病理組織学的所見(生検)により診断確定されたとき。
(所定の悪性新生物には、上皮内がん皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんは含まれません。)
《脳卒中》
保障開始日以後の疾病を原因として、保険期間中に次のいずれかの状態に該当したとき

  • 脳卒中を発病し、その脳卒中により初めて医師の診療を受けた日からその日を含めて60日以上、言語障害、運動失調、麻痺等の他覚的な神経学的後遺症が継続したと医師によって診断されたとき
  • 脳卒中を発病し、その脳卒中の治療を直接の目的として、病院または診療所において手術を受けたとき
《急性心筋梗塞》
保障開始日以後の疾病を原因として、保険期間中に次のいずれかの状態に該当したとき

  1. 急性心筋梗塞を発病し、その急性心筋梗塞により初めて医師の診療を受けた日からその日を含めて60日以上、労働の制限を必要とする状態(軽い家事等の軽労働や事務等の座業はできるが、それ以上の活動では制限を必要とする状態)が継続したと医師によって診断されたとき
  2. 急性心筋梗塞を発病し、その急性心筋梗塞の治療を直接の目的として、病院または診療所において手術を受けたとき
《就業不能保障保険》
ケガや病気の影響によって所定の就業不能状態が一定期間継続したとき、住宅ローン残高が0円になる保険です。
就業不能状態が3ヵ月を越えた時、1年を超えた時などの条件によって、

  • 毎月の支払額を肩代わり
  • 住宅ローンの債務残高と同額が長期就業不能保険金として払われ完済

などの保障が受けられます。

住宅ローン 団信

【関連ページ】
住宅ローンは変動金利・固定金利どっちがいいの?
今が借り換えのタイミング?まだ変動金利で大丈夫なのか?フラット35は?

auじぶん銀行「紹介動画」
スゴ団信・特定状態保障特約付団信

auじぶん銀行株式会社は、住宅ローンをご利用いただくお客さま向けに魅力的な金利や団体信用生命保険をわかりやすく解説したauじぶん銀行の住宅ローン紹介動画(以下 本動画)をauじぶん銀行ウェブサイトおよび公式YouTubeチャンネルにて2022年1月31日から公開

[「スゴ団信」取扱開始]
住信SBIネット銀行株式会社は、SBI生命保険株式会社を引受保険会社とする団体信用生命保険が商品改定されたことにより、2021年10月1日以降の事前審査お申込み分より、住宅ローンに団体信用生命保険の新プラン「スゴ団信」を付保する取扱いを開始

団信革命(特定状態保障特約付団信)
特定状態保障特約付団信「団信革命」は、所定の状態に該当したら住宅ローン残高が0円になる特定状態保障特約付団信がセットされたりそな銀行・埼玉りそな銀行オリジナルの住宅ローンです。

[全疾病保障付団体信用生命保険の取り扱いを開始]
 SBIエステートファイナンス株式会社は、2022年1月4日(火)より、当社が提供する住宅ローンを新規でご利用のお客様に全疾病※保障付団体信用生命保険の取り扱いを開始いたします。
なお、本取り扱いは、一般社団法人全国団信推進協会が団体保険契約者とする業態・地域の垣根を越えた団信制度であり、当社は地域金融機関等の一社として参画

[SBI生命、住宅ローンの団体信用生命保険のWEB申し込みサービス開始]
SBI生命保険株式会社は4月23日、団体信用生命保険のWEB申し込みサービスを開始したことを発表

住宅ローン団信で生命保険は十分か?賄えるか? 何を選ぶか?保険に加入の際の注意点

住宅ローンの団体(生命保険)に入っていれば、死亡保険を含む生命保険はカバーできるのか?
団信と生命保険を一緒のものと考えていいのか?

厳密に言うと保障内容の観点から違いがあるため、何を選ぶのか?最低限の情報収集と理解・判断が必要です。

まず、前提として知っておかないといけないのが、
団信はローンの返済中しかカバーされません。

じゃぁ、ローン返済中なら安心だ!
っと思っていいのでしょうか?

団信は、何か不足の事態(死亡など)に、保険金から住宅ローンの返済(完済)がされるものです。
*借金が完済された不動産が遺族に相続されるものです。

死亡保険金のように、遺族に現金が支払われるものではありません。

保険期間に関しては
生命保険の場合は「定期」と「終身」がありますが、
団信の場合は、不動産投資ローンを支払い終えるまでが契約期間です。

極端な話
3000万円のマンション・住宅購入時に2500万円の住宅ローンを組んだとします。
住宅ローンを24年払い続け、ローン残が100万円となったときに、ローンを組んだ人(保険契約者)が亡くなった場合、ローン残高の100万だけが免除されるものです。
生命保険でいう逓減ていげん定期保険みたいなものですね。

また、3大疾病と認められたケースで、

住宅ローン残高は免除されますが、通院費や治療費・入院費(食事・ベット代)が支払われるものではありません。

*最近は、医療保障・お見舞金(⼊院⼀時⾦)が支払われるものもあります。

要するに 、加入者が亡くなった場合、
住宅ローン完済の不動産・マンションを相続できるわけですから、残された遺族としては大きな資産になります。

しかし 、ローン負担(返済)は無くなったとしても、生活するための費用・生活費が保障されるわけではありません。

よって、

などが必要となることも頭に入れておく必要があります。

 

遺族の生活費

遺族年金や団信だけでは足りないのか?
団信と遺族年金で遺族はカバーできるか?

住宅ローンの返済中に死亡した場合や高度障害が発生した場合を考えると、

遺族・家族には住宅が保障され、条件(国民年金・厚生年金保険の被保険者)を満たせば遺族年金も支払われます。

ただ、遺族年金に関しては、
自営業やフリーランスなど、遺族年金が少ない場合は遺族年金だけで生活費を賄うのに十分とは言えないこともあります。

また、特約をつけていても、特約に満たない理由で健康状態が悪化して退職してしまった場合、

  • 生活費をこれ以上切りつめようがない
  • 不健康がゆえに払わねばならない生活費が上がってしまう

場合もあります。

そのような場合を考慮すると、必ずしも団信があれば、また団信の特約をつけさえすれば、生命保険が十分であるとは言い切れません。

遺族年金ガイド

借換えのタイミングでも

保険料・加入条件

一般的に、住宅ローン契約後、団信に加入することはできません。

ただ、この団信の特約ですが、ローンの借り換えをするタイミングで適用・選択することは可能です。

その場合は、

  • 生命保険の特約や疾病・医療保険
  • 団信の特約

とは切り分けて、特約を含めて契約時に検討するといいと思います。

ただ、

  • 不動産価値低下
  • 年齢(返済年数の観点から)
  • 年収(年収が減っている場合)
  • 健康(大病をした)

などの場合、借り換えの審査結果が厳しくなります。

特に詳細を聞かれるため健康上の理由で団信に加入できない場合は、ワイド団信付住宅ローン(ワイド団信)というものもありますので、借換え時に活用を検討するのもおすすめです。

≪補足≫
団信は、生命保険のようなものなので、健康状態の告知が必要となります。
持病を持っていたり・最近手術をした場合などは告知の必要があり、住宅ローンの審査と併せて健康面のチェックもされることになります。
もし、健康状態に問題ありっと判断されると住宅ローンの審査が通らない場合もあります。
*特にうつ病や糖尿病、高血圧症、心臓病、脳卒中など

そのため、健康上の理由で通常の団信に加入できない人でも加入できるよう、①保険料を割り増しする代わりに・②加入条件が緩和された”ワイド団信”が活用できます。

不動産投資ローンにおける団信 万が一の事故に備えた安心サポート

団信は、不動産投資ローン(不動産投資・マンション投資用のローン)にも適用されます。

資産形成・資産運用はリスク管理とともにあります。

投資の中で唯一、借金をして行える不動産投資。

金融機関から融資を受け資産運用に変える、最近ではサラリーマンにも人気の投資です。
参考ページ:Amazonギフト券がもらえる不動産投資セミナー一覧

時間をかけて資産(1棟・2棟・1部屋・2部屋・・・)を増やしていく不動産投資だけに、
総資産が増えていくことに、生命保険の割合を変えていく、もしくは保険の種類を見直す絶好のタイミングでもあります。

1物件ごとの団信は設定されていますので何かあった時は保険で完済されます。

万が一、事故が起きても遺族には、返済がなく毎月家賃が入ってくるわけですから、生命保険の保険金代わりになります。

団信という保険を上手に活用するためにも、既存の生命保険を含めて見直してもいいと思います。
*ちなみに、保険契約なので免責事項などの加入条件がありますので注意が必要です。
自殺、保険制度を悪用、病歴や健康状態の告知、反社チェック、年齢・保障の上限等、免責事項の記載の確認を

住宅ローンの団信のメリット

よくある質問:団信のメリット・概要・加入時の注意点

団体信用生命保険の概要を教えてください?

住宅ローンなどの債務者を被保険者とし、その債権者である金融機関などを保険契約者および保険金受取人とする団体保険です。
被保険者が債務の返済期間中に死亡または所定の高度障害状態になった場合に、債務残高相当額の保険金をローン契約者である金融機関などにお支払いします。

団体信用生命保険に加入するメリットは何ですか?

万が一、債務者が死亡または高度障害状態になった場合、残りのローン債務を保険金で支払うことができるため、家族に経済的な負担をかけずに済みます。

団体信用生命保険に加入できる人は誰ですか?

基本的に、住宅ローンなどの債務者であれば加入できます。ただし、年齢や健康状態によっては加入できない場合があります。

団体信用生命保険の保険料は誰が負担しますか?

多くの場合、住宅ローンの金利に含まれており、借入者(被保険者)が負担します。

団体信用生命保険の保険金はどのように支払われますか?

保険金請求手続き後、保険金は債権者である金融機関などに支払われます。その後、残りのローン債務は返済されます。

不動産投資は相続税が優遇されるのはなぜですか?

相続税は、相続財産の合計額から基礎控除額を差し引いた金額に課税されます。

つまり、相続財産の評価額を低く抑えれば、相続税を節税することができます。

不動産は、現金や預金などの他の資産と比べて、評価額が低く抑えられる傾向があります。

これは、不動産の評価額が、固定資産評価額に基づいて算定されるためです。
固定資産評価額は、実際の取引価格よりも低いことが多いため、不動産を相続財産に含めることで、相続税を節税できる可能性があります。

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除(減税)は、住宅ローンを借り入れてマイホームを取得した場合に、所得税や住民税から控除される制度です。

この制度は、住宅ローンの年末残高の0.7%が控除されることで、金銭的な負担を軽減し、住宅確保を促進することを目的としています。

住宅ローン控除は、新築住宅や買取再販住宅などの住宅の環境性能や入居時期によって、控除率や借入限度額が異なります。

例えば、ZEH水準省エネ住宅の場合、2022年度の税制改正により控除率が1%から0.7%に引き下げられ、控除上限額は3,000万円×0.7%=21万円となります。

うつ病は団信の審査に影響しますか?

はい、うつ病は団信の審査に影響する可能性があります。

団信(団体信用生命保険)は、住宅ローンなどの債務者が死亡または高度障害状態になった場合に、債務残高相当額の保険金を金融機関に支払う保険です。

団信の審査では、過去の病歴や現在の健康状態が考慮されます。

うつ病は、再発リスクが高いため、保険会社によっては加入を断られたり、条件付きで加入を認められたりする可能性があります。

団信に加入時の注意点は?

団体信用生命保険(団信)に加入する際の注意点は以下の通りです。

  • 1:健康状態によって加入できない可能性があります。
    健康状態や持病によっては団信に加入できないことがあるため、加入前に健康状態を告知する必要があります。
  • 2:団信の契約内容は加入後に変更できません。
    特約の解除や追加など、契約内容の変更はできません。保障内容がご自身に合っているか、過不足がないかなど団信加入時に十分検討しておきましょう。
  • 3:健康状態に不安がある場合は「ワイド団信」を検討することができます。
    ワイド団信は加入条件を緩和した団信で、健康状態や過去の病歴で通常の団信に加入できなかった場合でも、ワイド団信なら加入できる可能性があります。
  • 4:告知書には正確に記入することがポイント。
    健康状態に不安があるからといって、告知書に事実と違う告知をすると、団信の保障を得られません。事実と違う記載・告知にはデメリットしかないので、必ず正直に告知してください。
公的介護保険制度とは?

公的介護保険制度は、国や各地方自治体が運営する介護保険制度(40歳以上の人が加入する社会保険制度)で、介護が必要と認定された人が自己負担額1〜3割で介護サービスを受けられる保険です

住宅ローンの団信と生命保険をライフステージに照らし合わせる

団信の契約は、

  • 住宅ローンを契約している人
  • 不動産投資ローンを契約している不動産オーナー

マイホームと収益物件では、団信の意味合いも若干変わってきます。

特に小さなお子さんを抱えている場合には、
今後のお子さんの教育費がかさんでいくことを考え、遺族が十分に生活していけるだけの死亡保険も必要となるでしょう。

そのため、現状、状況合わせたタイプ・さまざまな保険に入っていると思います。

医療保険・養老保険・ガン保険・三大疾病保険・学資保険などなど・・。

もし、団体信用生命保険と生命保険を比較する場合、
逓減定期保険と団信は、同じような扱いの可能性もあるので、逓減定期保険を解約することで、保険料を削減するのはいいかもしれません。

逓減定期保険とは?
・例えば、子供が小さい時の亡くなった場合、残された家族のために3000万円の保証額。
・子供が二十歳になった時は、必要なお金も減るので500万円の保証額。
など、期間経過に伴って、保障額がだんだん減っていくものです。
その分、毎月の掛け金が小さいのが逓減定期保険です。

住宅ローン 団信 見直し

団信をベースに特約をどう組み込むか?・仕組みは?

併せて生命保険の手続き・見直し兼ねて資料を揃えてFPに相談も1つの方法でしょう。

  • ライフプランシミュレーションでお金の「見える化」
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    ファイナンシャルアドバイザーと一緒に、ライフプランのシミュレーション。実現したい希望がわかることで必要なお金も見えてきます。
    わからないこと、不安なことも相談しながら進められるので安心です
  • 家計改善や将来への備え方がわかる
    いつ何にいくらお金が必要かがわかれば、どう備えるべきかも見えてきます。
    家計のやりくりやお金の貯め方のご相談もできます。
  • 万が一への備え方がわかる
    住宅ローン 団信 仕組み
    毎月の収入に合わせて、自分に合った支出と貯蓄の割合などを提案してくれます。
    けがや病気、また万が一への備えについてもあわせて検討することも大切です
    いざというときのお金の不安にも備えることができます。

>>ゼクシィ保険ショップを上手に活用するといいと思います。

ゼクシィ保険ショップの口コミ・利用者の声

団信 借り換え

押売り感、強引さは全くなく、本当に自分たちに合った無駄のない内容を提案してくださったので安心しました。親身になって考えて下さったのが嬉しかったです。最終的に夫婦の保険の見直し、学資保険、子供の医療保険に加入。
医療保険加入後に子供が入院!
早速保険を活用させていただき、保険の重要性を感じました。
乳児医療制度があり免除されるものの、付き添いの家族の飲食代や交通費などが別途かかるので保険で賄えとても助かりました。
もっとたくさんの方に教えてあげたい!と心から思うので家族や友人に勧めようと思います♪

団信 見直し

家を新築し、2人目を妊娠してライフスタイルが変化するときには、保険の見直しが必要と知人に勧められたのをきっかけに来店しました。
今入っている保険の内容を細かく説明してもらえたので、手厚い所や、さらに今後必要になるものも教えてもらえました。
また、夫婦で一緒に利用したので、お互いの考えや意見を上手にまとめてもらえました。

記事まとめ

住宅ローンを借りる人の多くは最長で35年という長い期間のローンを組みます。

よって、万が一のことがあった時のリスク管理の1つとして団信は大きなサポートとなります。

気軽にお問合せしてみてください。

≪参考サイト≫