マンション売却 駅近
駅近のマンション価値は、年々上がっています。
しかし 、その魅力・価値をウリにできていない人が多くいるのも現実です。
そこで、マンション売却駅近を前提にマンション売却 駅近において、その魅力を最大限発揮する方法を紹介します。
【不動産売却のポイント】
マンションを購入するとき、いろいろなポイントを検討しながら購入に踏み切ります。
- 部屋の広さ
- 部屋の数
- 築年数
- 地域
- 利便性
- 最寄り駅までの距離
- 日当たり
- 環境（スーパー）
- 設備機器
- セキュリティ
などなど。
マンション購入時は、
間取り・地域などの前提条件を不動産屋に相談し、そのもとで不動産会社の人と物件巡りをすると思います。
そうなると、物件購入の決定要素はどうしても室内の綺麗さ・イメージ・インスピレーションが最も重要視されている傾向になってしまうのが現実です。
駅からの距離はマイソクや口頭レベルでなんとなく頭の中にあるとはいえ、
- 駅からその物件まで歩いてみる
- スーパーまで行って値段を確認してみる
ということをしている人は、少ないのが現状です。
物件回りは、
- 現地集合
- 不動産会社さんと車（タクシー）で移動
が基本です。
よって、
- 距離感覚
- 地理地形
は二の次になりがちです。
たとえば、港区、文京区など、坂の多い街があります。
駅近マンション売却として、駅からの距離は5分と書いてあっても、
実際歩いてみると、
- 急坂を上り下りしてやっとマンション着く。
- 急坂の階段を通らないとマンションに着かない。
実際に住みはじめて後悔する人も少なくありません。
最寄り駅が複数ある物件の場合、すべての駅から物件まで歩いて確認することもほぼありません。
交通の利便性
駅近マンションの最大の魅力は、何と言っても交通の利便性です。
- 通勤・通学の便利さ：毎日の通勤や通学が非常にスムーズになります。特に朝のラッシュ時や夜遅くの帰宅時に、駅からの距離が短いとその利点を実感できます。
- 移動時間の短縮：都心へのアクセスが良いため、移動時間が大幅に短縮され、時間を有効に使うことができます。
- 周辺施設の充実：駅周辺にはショッピングモール、レストラン、カフェ、エンターテインメント施設などが集まり、生活が非常に便利になります。
再販価格の高さ
駅近マンションは、その利便性から常に高い需要があります。
- 価格の上昇傾向：駅近の物件は、市場での価格が上昇しやすい傾向にあります。特に大手鉄道会社の主要駅周辺は、価格の上昇が顕著です。
- 売却時の競争率：駅近物件は多くの人々からの関心が高いため、売却時に多くのオファーが集まりやすく、高価格での売却が期待できます。
- 将来的な投資としての価値：都市部の土地価格は長期的に上昇する傾向にあるため、駅近マンションは将来的な資産価値としても非常に魅力的です。
都市部での需要
都市部では、以下のような理由から駅近マンションの需要が高まっています。
- 人口集中：都市部には仕事や学びの場が集まっているため、多くの人々が移住してきます。その結果、都市部の住宅需要は高まり続けています。
- 生活スタイルの変化：現代のライフスタイルでは、移動時間を短縮し、効率的に生活することが求められています。そのため、駅近で生活することのメリットが再評価されています。
- 都市開発の進行：多くの都市では、駅周辺の再開発が進行中です。新しい商業施設やオフィスビルが建設されることで、駅近エリアの魅力がさらに高まっています。
さらに駅から近い物件の価値は、まだまだポテンシャルを秘めています。
≪高齢化社会≫
高齢化社会となれば、駅までの距離は重要視されます。
あわせて、坂があるか？ないか？でよりアピール度は変わります。
≪車離れ≫
また、高齢者の自動車事故から、免許返納の件数も過去最多を記録中。
となれば、自動運転で社会生活が変わるかもしれませんが、当面の間は移動の手段も別のものとなるでしょう。
あわせて、若年層の車離れも重なります。
- 高齢化社会
- 車離れ
- 駅近物件の資産価値の再認識
10年後・20年後の資産価値を考えても、
- 住んでよし
- 貸してよし
- 売ってよし
の物件が、駅近のマンションだということです。
駅近マンションの売却価格を上げるポイント
物件の維持状態を良好に保つことで、売却時の価格を最大化することができます。
定期的なメンテナンスや小さな修繕を怠らないことが、長期的な価値向上の鍵となります。
リノベーションのススメ
リノベーションは、マンションの価値を向上させる最も効果的な方法の一つです。
駅からの距離と価格の関係
駅からの距離は、マンションの価格に大きな影響を与える要因の一つです。
物件の維持状態
物件の維持状態は、売却価格に直接的な影響を与える要因です。
駅近のマンション売却の流れ
良い販売エージェントを選ぶことは、マンション売却の成功の鍵となります。
エージェントの過去の売却実績や顧客からの評判をチェックしましょう。
成功した取引の数や顧客の声は、エージェントの信頼性を示す重要な指標です。
また、駅近マンションの市場動向や価格設定に関する知識が豊富なエージェントを選ぶことが重要です。
エージェントとのコミュニケーションがスムーズに行えるかどうかも大切です。定期的な報告や相談が円滑に行えるエージェントを選びましょう。
参考ページ：不動産売却エージェントの選び方・見極め方
《売却価格の設定方法》
適切な売却価格の設定は、売却活動の成功を左右します。
市場調査：近隣の同じような物件の売却価格や、最近の取引実績を調査しましょう。 現在の市場価格を把握することができます。
物件の特徴を考慮：自分の物件の特徴や魅力、維持状態などを考慮して、価格を設定します。
エージェントのアドバイス：販売エージェントのアドバイスや提案を参考にして、最終的な価格を決定します。
売却活動の進め方
- 物件の整理整頓：物件を見に来る購入希望者に良い印象を与えるため、整理整頓やクリーニングを行いましょう。
- 広告活動：インターネットや不動産情報誌など、さまざまなメディアを利用して物件情報を広告します。
- オープンハウスの実施：購入希望者に物件を直接見てもらうため、オープンハウスを実施します。
- 交渉と契約：購入希望者からのオファーがあった場合、価格や引渡し日などの条件を交渉し、契約に至ります。
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駅近マンション売却時の注意点
駅の種類やその駅が所属する路線によって、マンションの価格に影響が出ることがあります。
主要駅
都心部やビジネスエリアに直結する主要駅周辺の物件は、非常に高い需要があります。そのため、価格も高くなりやすいです。
- 複数路線の交差駅
2つ以上の路線が交差する駅周辺の物件は、アクセスの利便性から高い価格が期待できます。 - 新設駅や再開発エリア
新しく駅ができたり、駅周辺が再開発されると、そのエリアの物件価格は上昇する傾向にあります。
周辺環境のチェック
物件の価格に影響を与えるのは、駅の近さだけではありません。周辺環境も大きな要因となります。
- 商業施設
スーパーマーケットやショッピングモール、レストランなどの商業施設が近くにあると、生活の利便性が向上します。 - 公園や緑地
自然環境が豊かなエリアは、ファミリー層などからの需要が高まります。 - 学校や病院
学区内の物件や、病院が近くにある物件は、特定のターゲット層からの需要が高まります。 - 騒音や治安
鉄道の線路沿いや、夜間の騒音が多いエリアは、価格が下がる要因となることがあります。また、治安の良し悪しも価格に影響します。
専門家との相談
マンションの売却を検討する際、専門家の意見やアドバイスを求めることは非常に重要です。
- 不動産エージェント
物件の適正価格や市場の動向、売却戦略などをアドバイスしてくれます。信頼できるエージェントを選ぶことが大切です。 - 税務アドバイザー
売却による所得税や譲渡所得税など、税務面でのアドバイスが必要です。 - 法律家
物件の権利関係や契約内容など、法律面でのアドバイスが必要です。
専門家との相談を通じて、安心して売却活動を進めることができます。
適切なアドバイスを受けることで、最適な売却価格や条件を得ることができるでしょう。
マンション売却駅近の立ち位置
本当にクローズアップされているのか？
別に、邪険にされているわけではありません。
徒歩10分の物件と徒歩3分の物件であれば、断然徒歩3分ですが、
比較の要素が、
徒歩○分 VS 徒歩▲分
でしかないのが問題の１つです。
不動産会社の担当はマンションを売ることが目的です。
しかしながら、売却に向けての準備や姿勢、また思い込みや認識が、成約率をかなり下げている場合があります。
たとえば、
- 新築マンションのモデルルームの販売スタッフ
- 中古マンションの売却担当者
これを比較するだけで如実に理解できると思います。
新築マンションのモデルルームでの販売スタッフは、売る物件が1つしかありません。
また、比較する物件を考える必要がなく、お客様との対決姿勢でアピール活動に臨みます。
よって、ウリになるものを全て把握し、それに対して密に説明します。
対して、中古マンションの売却担当者は、
媒介契約をしている物件なので、売買締結を考えていますが、買主（購入希望者）が希望している条件の物件は1つだけではありません。
また、担当している物件も複数あるため、１つの物件に注力できないという状況があります。
もちろん、勉強している担当者は、天井の高さやマンションの構造まで頭に入れいる営業マンもいますが・・・。
タワマンとセットで
マンション売却駅近
私の経験で、媒介契約をしている担当者がお客様との内覧時に、戸棚１つ空けないということも多々あります。
担当者の言い分として、
- 「購入希望者の内覧時の雰囲気で購入の意図があるのか？ないのか？分かるから。」
- 「内覧前にある程度の購入の可能性を感じている。」
- 「お客様から質問があれば、説明したのに・・・。」
みたいなものが言い分です。
しかし ながら、これでいいのか？
ということです。
駅近マンション売却を強みにできるか？
ネガティブ要素のフォロー
実際、多くの場合、購入希望者からのネガティブ要素のフォローに動くスタイルは少なくありません。
- 低層階で見晴らしが悪い
- 学校に隣接しているため、なんとな気になる
- 壁や汚い
こんなことは、購入希望者から指摘された後にフォローしても何もプラスになりません。
上記に限らず、
ネガティブ要素をあらかじめ把握し、プラスに転換した形で先制攻撃する程度でなくはいけないでしょう。
- 低層階ですが、この立地で最上階となると金額が2倍以上になりますからね。
- 学校に隣接していますが、逆に言えば、夜・週末は静かで過ごしやすいですよ！
- 壁は、今オーナー様が入居中ですので、引渡し前に全ての壁紙の張替えは行われます。
お子さんが小さいので少し汚れていますが、安心してください。
など、不安を感じさせる前に、プラス要素を埋め込む位のことは必須ではないでしょうか？
業界に犯されている営業の意識改革
不動産の営業スタッフの多くは、不動産業界に長くいることで、そもそも営業とはどうゆうものか？
ということを忘れがちです。
固定観念として”売れない人”には”売れない”と思い込みがちなので、マイナス要素をプラスに転じされるという思考の意識改革が必要かもしれません。
営業成績のいい・できる営業は、
- マイナス要素をプラスに転じアピールする
だけでなく、
- プラス要素に説得力を持たせる技術も持っています。
駅から近い物件は、徒歩3分とか徒歩10分とか、時間だけではないということです。
そのメリットを最大限にアピールできていないのが、結果的に駅近のメリットが十二分にクローズアップされていない現状ともいえるのです。
あえて迷わせながら、買わせる物件を落とし込む。
これが本来のプロの仕事であり、迷わせっぱなしでは仕事とはいえません。
駅近マンションを売却する時の媒介契約
駅近マンションを売却するときの媒介契約には
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 一般媒介契約
が、私が思う媒介契約の結び方は他のサイトで言っているような不動産会社目線ではありません。
単純に、
- 売りやすい物件は一般媒介契約
- 売り（売れ）にくい物件は専任媒介契約
です。
売りやすい物件と売りにくい物件の判断は、状況や地域によって違いますので、駅近＝売りやすいとは言えませんが、
23区内や政令指定都市であれば、概ね駅近＝売りやすいとここでは考えたいと思います。
その答えとして
売れやすい物件を専任媒介契約にしてしまうと、確実に囲い込みにあいます。
囲い込みとは？
簡単に説明すると、売り主と買い主の両方から仲介手数料を取るために、他社からお客（購入希望者）を遮断です。
要するに、早く売れるタイミングを失う、機会損失に合うからです。
売りやすい物件であればあるほど、他社に仲介手数料を持っていかれることを嫌います。
よって、駅近マンションであり、近隣の売却実績などから売りやすいマンションであると判断したら、専任媒介契約ではなく一般媒介契約で多くの不動産会社に仲介をお願いするといいでしょう。
一般媒介契約だと、広告とか出し惜しみすると聞くけど・・・
よく、一般媒介契約のデメリットとして、
不動産会社が、ライバルが多いということで広告費を出し惜しみするということを目にします。
しかし 、売りやすいマンションの場合は別の話です。
入れ食い状態の釣り堀に糸を垂らさないなんてことはありません。
それ以上に、積極的に他社を出し抜くために広告活動に力をいれてくれるのが売りやすい物件の特権です。
また、ネットのポータルサイトへの掲載においても中堅以上の不動産会社は、個別物件ごとの契約ではなく、包括的契約しているため広告掲載を出し惜しむという心配をしなくてもいいでしょう。
売りにくい物件は専任媒介契約
駅近マンション売却のように売りやすいマンションは、一般媒介契約でも広告掲載など積極に行ってくれますが、逆に、売れにくいマンションは専任媒介契約で、ガッツリ営業活動を行ってもらいたいところです。
上記のように、一般媒介契約、専任媒介契約の次は、販売に向けてのアピール活動です。
駅近マンションを売却する時の告知・広告
媒介契約の次は広告・告知です。
近年、マンション売買における重要ツールがネットからの集客（お問い合わせ・資料請求）です。
よって、不動産のポータルサイトへの掲載は必須です。
- SUUMO（スーモ）
- HOME’S（ホームズ）
- athome（アットホーム）
- Yahoo!不動産
などが有名です。
ポータルサイトへの掲載は、自身で行わなくても不動産会社の方で行ってくれるので手間はかかりません。
ただ、ここで紹介する、駅近売却テクニックその２は、ネット広告ではありません。
最大限に活かす告知・アピール方法とは
駅近マンションの物件を最大限にアピールして売却する方法としてネット以外、何があるか？
一般的に考えられるのが
- 不動産会社のホームページへの掲載
- 不動産会社の顧客名簿・DM送信
- ポストへの投函チラシ・ポスティング
- 新聞の折り込みチラシ
になります。
この中に答えがあります。
それは、投函チラシ・ポスティングと折り込みチラシです。
ポスティングの何がいいの？
マンション売却において、購入予定者は基本的にネットから購入したい地域・間取りで検索し資料請求・内覧予約を行うので、これだけでも決まる物件は決まります。
しかし 、ここでは、それ以上の需要をポスティングで生みたいと考えています。
同じ駅利用でありながら、徒歩10分・15分ゾーン、また、バス利用の地域に絞ってポスティングを行うのはどうでしょうか？
顕在層と潜在層
- マンションを買おうと思っている人は顕在層
- 何となく駅から遠いことに不満を感じている人が潜在層
そうです。
潜在層へのアピールです。
- 駅から家まで遠いなぁ～
- バスで駅まで行くのが面倒だなぁ～
- 子供も成人したし・・。
- 老後のことを考えようかなぁ～
マンションを購入する気持ちはないけど、
- 現状に不満を持っている人
- 今後のことを考えている人
は少なくありません。
そこに対して、駅近の物件情報は心を動かす要因になります。
駅近をアピールするということと駅近だと得られるメリットを伝えるチラシをどう作るかは、不動産会社の腕にかかっていますが、訴求が決まっているので難しいことではないでしょう。
ポスティング用チラシをデザインしてみました
【駅近マンション売却用チラシ】
マンション売却応援事務局では、
少しでもスムーズにマンションが売却きるためのサポートとして駅近マンション売却用チラシを３パターン（PDF）ご用意しました。
チラシの利用は、無料でご利用いただけます。
下記の駅近マンション売却用チラシより、
PDFをダウンロードしていただき、手順にそって各デザインをご利用いただければと思います。
３パターンのチラシは、
マンション名・アクセス・築年数・間取り・お問い合わせ先を記述する形になっています。
手書きで十分ですし、不動産会社に直接、PDFを渡していただいてもいいと思います。
是非、営業ツールとして役立ください。
このチラシ作戦ですが、不動産会社にもメリットがあります。
このチラシは、今住んでいる不動産（家・マンション）を売却して駅近のマンションを購入しませんか？
という意図があります。
要するに、借り換えということです。
駅近のマンションを売却で、売り主と買い主から仲介手数料を取ることができるだけでなく、
買い替えの不動産を売却で、また、売り主と買い主から仲介手数料を取ることができるわけです。
不動産会社が仲介手数料をビジネスにしていることを考えれば、ポスティングを渋る必要性がどこにあるのか？
納得してもらえると思います。
ただ、不動産会社によっては、専任媒介契約ではパスティングは行うが、一般媒介契約では行わないというところあります。
その場合は、その不動産会社と媒介契約を結ばなくてもいいでしょう。
駅近マンションを売却する時の内覧・接客
今回、マンション売却駅近テクニックとして、ここまで媒介契約と広告戦略を説明しました。
3つ目は、内覧での接客・マニュアル作りです。
これに関しても、不動産会社に御願いできるので、そう難しいことはありません。
マンションを売却する上で、ネットやDM、ポスティングでお客様（購入希望者）を集客したあとの作業は、内覧です。
内覧で行うこと
この内覧においても駅近をどこまでアピールできるか？
ポイントになります。
内覧においては、室内のキレイさや印象が一番の要因ですが、購入希望者に接客できる貴重な機会でもあります。
伝えるべきことはしっかり伝える必要があります。
- 駅近のマンションであるメリット
- ここに住むと得られるメリット
ポスティングでは紙を通してでしか伝えることができませんが、内覧は直接伝えられるわけですから、このチャンスを逃してはいけません。
駅に近いということは
- 商店街やスーパー、コンビニ、飲食店の充実。
- 雨の日の通勤。
- もちろん、資産としての価値も・・・。
などなど・・・・・。
この辺りは、不動産の担当者を交えて、1つのマニュアルにまとめ、各社に共有したいところですね。
- 駅近マンションの資産価値に影響
- 駅近マンションでも売れない
- 駅から近いほうが高く売却できる
- 駅近のマンションは値下がりしにくい
駅近マンション売却を買主にアピール
駅からの距離は、内覧者も把握しています。
公示価格などで、現状、都心の不動産価格が高値推移にあるのは、誰でも確認ができると思いますが、
それ以上に、最寄り駅からの距離・時間が大きく作用している実情は無視できません。
よく駅から徒歩10分以内で探している人がいます。
10年後、20年後、30年後の資産価値を考えたら、
5分以内、いや3分以内、もっとシビアに考えたほうがいいのが今の駅近需要です。
意向がスライドしていくもの
マンション購入を検討している人は、実際に物件回りをしていくと、
面白いもので、当初持っていた希望条件・意向から離れていくものです。
さらに物件回りが日を跨ぐと、希望自体が当初の希望からずれていきます。
もう少し
- 広い物件が見たい
- 金額的にもう少し安い物件を見たい
- 築年数を10年以内にしたい
などなど、営業マンも追加の要望をメインに内覧する物件を選定するため、軸がぶれていきます。
マンション購入は2000万だろうと5000万だろうと1億だろうと、大きな買い物です。
100%納得して購入させることは難しいかもしれませんが、
それに対するガイド役として、不動産担当者の後押しが非常な重要ポジションになります。
よくある質問
一般的に、駅近のマンションは交通の利便性が高いため、他のエリアよりも高い価格で売却される傾向があります。
物件の築年数、維持状態、間取り、周辺環境、設備の質などが価格に影響を与える要因として挙げられます。
不動産市場が活況の時期や、新しい交通インフラの開設前後など、需要が高まるタイミングが最適です。
新しい交通インフラの開設は、そのエリアのアクセス性が向上するため、物件価格の上昇要因となります。
物件のクリーニングや小さな修繕、不要なものの整理などを行い、物件を魅力的に見せるための準備が必要です。
譲渡所得税は、売却価格と物件の取得価格や関連する経費の差額に対して課税されます。具体的な計算方法は税務アドバイザーに相談すると良いでしょう。
不動産エージェント、税務アドバイザー、法律家など、それぞれの専門分野のプロフェッショナルに相談することが推奨されます。
可能ですが、物件の見学やオープンハウスが行われる際には、一時的に外出するなどの配慮が必要です。
駅近マンションを売却する時：まとめ
不動産相場は常に動いているものなので定期的に確認しながら、都度対応していきたいとところですが、駅近という優位性はそう簡単に揺らぎません。
今回、マンション売却駅近に関して考えてみました。
もちろん、細かいことを言えれば、まだまだ、気にしたいことはありますが、少しだけでも参考にしてもらえればと思います。