不動産投資を辞めたい！
ローン残債があるけど不動産投資 途中で売却は可能？
投資用収益物件売却のメリット・デメリットは？
マンション投資に思うことは、初期段階をしっかりと構築しておけば、あとは年に一度の確定申告をする程度で、ほとんど手間がかからない投資だと考えます。
空室リスクを懸念される方もいますが、都心部では賃貸需要が高く、内見なしで入居申し込みが入ることも珍しくありません。
場合によっては、礼金がキャッシュフローのプラス要因となることもあります。
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不動産投資は、資産の増加や収益の確保を目指す多くの投資家にとって魅力的な選択肢の1つです。
しかし、さまざまな事情や市場の変動により、投資物件を途中で売却することを検討する場面も少なくありません。
そんな時、どのようなポイントを押さえ、どのような手続きを踏むべきなのか、そして税金やローンの問題はどう対処すれば良いのか。
これらの疑問を解消するため、
本記事では不動産投資の途中売却に関する情報を詳しく解説します。
投資用マンションを途中で売却
収益物件の売却はタイミングが非常に重要です。
市場の動向や物件の価値、さらには自身の資金状況や将来の投資計画など、多くの要因を考慮する必要があります。
例えば、現在のように不動産市況が良く、物件価格が高値で推移している時や、近隣の開発計画により将来的な価格上昇が予想される場合など、売却を検討するのが良いタイミングと言えます。
そのため、まずは不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を確認することが必要となります。
不動産の売却を考える際、物件の適正な価格、相場を知ることは必須です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、平均的な査定価格を確認することで、適切な売却価格を設定することができます。
また、査定時には物件の状態や立地、築年数などの情報が影響するため、正確な情報提供が求められます。
不動産投資の途中で売却する理由
不動産投資は、安定した家賃収入や将来的な資産形成を目的とする魅力的な投資方法ですが、様々な事情により、その途中で売却を検討する方も少なくありません。
特に、ローン残債がある状態での売却は、注意すべき点が多岐にわたります。
不動産投資を途中で売却する理由はさまざまですが、主に以下のような理由が考えられます。
途中で売却する理由：キャッシュが回らない
不動産投資において、キャッシュフローがうまく回らないことは、投資家が途中で物件を売却する主な理由の一つです。
特に、ローン返済や管理費、修繕費などの支払いが重なると、月々の収支が圧迫され、手元に現金が不足することがあります。
これが続くと、他の投資や生活費に支障をきたすため、キャッシュフローが改善されるまで物件を売却して現金化する選択をする投資家も少なくありません。
途中で売却する理由：ライフスタイルの変化（退職・転勤）
結婚、出産、転勤、退職など、ライフスタイルの変化は、住居や資金計画に大きな影響を与えます。
家族が増えたため、より広い住居が必要になったり、転勤で現在の住居から離れることになったり、退職して収入が減ったためローンの支払いが厳しくなったりするなど、様々な状況が考えられます。
途中で売却する理由：経済状況の変化（金利上昇）
景気変動、金利上昇、税制改正など、経済状況の変化は、不動産投資の収益性に大きな影響を与えます。
景気悪化により家賃収入が減少したり、金利上昇によりローン返済額が増加したり、税制改正により不動産投資にかかる税金が増えたりするなど、様々な状況が考えられます。
途中で売却する理由：物件の状況変化（修繕・老朽化）
物件の老朽化、空室の長期化、修繕費の増加など、物件の状況変化は、不動産投資の収益性に大きな影響を与えます。
物件の老朽化が進み大規模な修繕が必要になったり、空室が長期化し家賃収入が減少したり、近隣に競合物件が増え入居者確保が難しくなったりするなど、様々な状況が考えられます。
ローン残債ある場合、途中で収益不動産を売却することはできるの？
不動産投資をしている場合、ローン残債が残っている状態で物件を売却することができるのか、という疑問は多くの投資家が抱えています。
結論から言うと、ローン残債があってもマンションを売却することは可能です。
ただし、いくつかの注意点や手続きが必要になります。
ローン残債が売却金額を超えている場合や、売却後の資金で残債を完済できない場合、追加で自己資金を用意する必要があることもあります。
収益物件売却時の注意点
ローン返済中の物件を売却する場合、以下の点に注意が必要です。
売却価格がローン残債を下回る場合、その差額を自己資金で補う必要があります。
例えば、物件の売却額がローン残債より少ない・オーバーローンの場合、残りの差額を自分で支払わなければならないため、十分な資金があるかどうかを確認しておくことが重要です。
また、抵当権が解除されていない状態で売却が進むと、購入者との間でトラブルが発生する可能性もあるため、事前に金融機関との調整を行い、抵当権を解除する手続きを行っておくことが必要です。
特に繰上返済を行う場合、繰上返済違約金が発生することがありますので、契約内容をしっかりと確認しておくことが大切です。
このペナルティを避けるためには、ローン契約時の細かい条件をよく理解し、必要であれば金融機関と相談してから売却手続きを進めることが望ましいです。
収益物件売却時の売却方法
不動産投資として所有している収益物件の売却を検討する際、どのような方法で売却すれば良いか悩む方は多いのではないでしょうか。
収益物件の売却は、オーナーチェンジ物件としての特性を考慮する必要があります。
通常の売却とは異なり、買主は物件の収益性や賃貸契約、テナントの状況などを重要視する投資家が基本です。
賃貸借契約の内容や賃料の設定（利回り）、空室リスクの管理などが売却において大きな影響を与えます。
また、収益物件の売却には、売却後のキャッシュフローの予測や税務面の考慮も重要です。
そのため、収益物件売却方法は、大きく分けて、「通常の仲介での売却」と「不動産買取」の2つを考える必要があります。
不動産仲介による売却
仲介による売却は、不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう最も一般的な売却方法です。
幅広い買主候補にアプローチできるため高額売却の可能性が高く、専門知識を持つ不動産会社にサポートしてもらえるため、安心して売却を進めることができます。
ただし、買主が見つかるまでに時間がかかる場合がある点や、不動産会社への仲介手数料が発生する点は留意が必要です。
より詳しく知りたい場合は、以下の情報も参考にしてください。
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や担当者の対応などを比較検討することが重要です。
- 媒介契約の種類（一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約）によって、売却活動の内容や仲介手数料が異なるため、契約内容をしっかり確認しましょう。
不動産買取による売却
買取による売却は、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法です。
仲介手数料がかからず、短期間で売却できる点が大きな魅力です。また、現状のままで売却できるため、リフォームや修繕の必要もありません。
ただし、売却価格は相場よりも低くなる傾向がある点は留意が必要です。
より詳しく知りたい場合は、以下の情報も参考にしてください。
- 複数の不動産会社に見積もりを依頼し、買取価格を比較検討することが重要です。
- 買取業者の得意分野や実績などを確認し、信頼できる業者を選びましょう。
任意売却とは、不動産を競売にかけられる前に、所有者の意向で売却することを指します。
特に、不動産投資の場合、空室期間が続き家賃収入が得られず、ローン返済が困難となった場合、競売だけは避けたいところです。。
任意売却は、競売よりも高い価格での売却が期待できることや、売却のプロセスを自らコントロールできることなどが挙げられます。
しかし、適切な価格設定や銀行など金融機関との交渉が求められるため、専門家のサポートを受けることが推奨されます。
不動産投資物件：売却の流れと手続き
不動産投資物件（収益物件）を投資途中で売却する場合、まずは不動産会社選びが1つのポイントとなります。
実績や評判を確認し、信頼性が高い会社を選ぶことが基本です。
また、物件のエリアやタイプ（収益物件）に特化した会社もあるため、自身の物件に合った専門知識を持つ会社を選ぶこともポイントです。
さらに、査定額や仲介手数料、サポート体制なども比較検討することで、最適な会社を選ぶことができます。
契約から売買までのステップ
売買契約書の締結から、物件の引き渡しまでの流れを理解しておくことが重要です。
- 査定依頼
選んだ不動産仲介会社に査定を依頼します。 - 売却価格の設定
査定結果を基に、売却価格を設定します。 - 物件の公開
物件情報を公開し、購入希望者を募集します。 - 購入希望者との交渉
購入希望者との価格や引き渡し日などの交渉を行います。 - 売買契約の締結
条件が合致した場合、売買契約を締結します。 - 物件の引き渡し
契約に基づき、物件の引き渡しを行います。
売却に必要な書類の準備
売却に必要な書類や手続きを確認し、事前に準備しておくことでスムーズな売却が可能となります。
不動産の売却には、以下のような書類が必要となります。
- 登記簿謄本: 物件の所有権や抵当権などの情報を確認するため。
- 固定資産税評価証明書: 物件の評価額や面積などの情報を確認するため。
- 建物の平面図: 物件の構造や間取りを示す図面。
- 住宅ローンの残債証明書: ローンの残債額を確認するため。
- その他: 管理組合の規約、修繕履歴、エネルギー性能診断書など。
不動産投資時に途中で売却：よくある質問・Q&A
不動産投資時に途中で売却について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ
不動産投資 途中で売却：まとめ
不動産投資の途中売却は、多くのポイントや注意点を考慮する必要があります。
市場の動向や物件の価格、自身の資金状況などをしっかりと把握し、適切なタイミングで売却をおこなうことが重要です。
また、売却に伴う税金やローンの問題も適切に対処することで、スムーズな売却が可能となります。
本記事を参考に、より賢明な不動産投資をおこなうための一助としていただければ幸いです。
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。