不動産投資、途中で売却するのはアリ?投資用マンション売却の基本、成功のポイントとよくある質問まとめ

不動産投資 途中で売却 マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資 途中で売却

不動産投資は、資産の増加や収益の確保を目指す多くの投資家にとって魅力的な選択肢の1つです。

しかし、様々な事情や市場の変動により、投資物件を途中で売却することを検討する場面も少なくありません。

そんな時、どのようなポイントを押さえ、どのような手続きを踏むべきなのか、そして税金やローンの問題はどう対処すれば良いのか。

これらの疑問を解消するため、
本記事では不動産投資の途中売却に関する情報を詳しく解説します。

【投資用マンションの売却の基本】

収益物件の売却はタイミングが非常に重要です。

市場の動向や物件の価値、さらには自身の資金状況や将来の投資計画など、多くの要因を考慮する必要があります。

例えば、現在のように不動産市況が良く、物件価格が高値で推移している時や、近隣の開発計画により将来的な価格上昇が予想される場合など、売却を検討するのが良いタイミングと言えます。

そのため、まずは不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を確認することが必要となります。

不動産の売却を考える際、物件の適正な価格、相場を知ることは必須です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、平均的な査定価格を確認することで、適切な売却価格を設定することができます。

また、査定時には物件の状態や立地、築年数などの情報が影響するため、正確な情報提供が求められます。

不動産投資の途中で売却する理由

不動産売却は、投資物件に限らず、計画的に売却する人もいれば、逆に突発的に売却をせざるを得ない場合もあります。

そこで、
不動産投資の途中に売却する理由、そのケースの注意点をまとめました。

《利益を最大化する売却》

不動産投資は、安定した家賃収入(インカムゲイン)だけでなく、キャピタルゲインも期待できます。

不動産の売却において利益を最大化するための方法は以下の通りです。

適切なタイミングの選定
市場価格が高騰している時期や、物件の価値が上昇する予定の開発情報などを基に、売却のタイミングを選びます。
物件の価値を高める
リフォームやリノベーションを行い、物件の価値を向上させることで、高価格での売却を目指します。
複数の不動産会社に査定を依頼
競争を促すことで、最も高い査定価格を出してくれる会社を選ぶことができます。

不動産投資 途中で売却

《ローン返済中の売却》

ローン返済中の物件を売却する場合、以下の点に注意が必要です。

売却価格とローン残債
売却価格がローン残債を下回る場合、その差額を自己資金で補う必要があります。
抵当権の解除が出来なければ、購入者とのトラブルにも発展します。
早期返済のペナルティ
一部の金融機関では、ローンを早期に返済する場合にペナルティが発生することがあります。
繰上返済違約金(繰り上げ返済違約金)に関しては、契約内容を確認しましょう。
関連ページ:繰上返済違約金とは?

《空室対策としての売却》

長期間の空室が続くと、家賃収入が途絶え、物件の価値も下がる可能性があります。
このような場合、以下の点を考慮しながら売却を検討します。

市場価格の確認
空室が続いている物件の市場価格を確認し、適切な売却価格を設定します。
空室での不動産売却は、投資用物件ではなく居住用物件として扱うことも可能です。
購入希望者が増えるため、空室のデメリット・リスクをメリット変えることが可能です。
物件の魅力をアピール
空室期間中にリフォームや設備の更新を行い、物件の魅力を高めることで、売却をスムーズに進めることができます。

《サブリース物件の売却》
サブリース契約中の物件を売却する場合、メリット・デメリット、またリスクも伴います。
サブリース契約は、売却後も新しい所有者に引き継がれる場合があります。
そのため、以下の注意・確認が必要です。

契約の確認
サブリース契約には、売却時の取り決めや条件が記載されている場合があります。
契約内容をしっかりと確認しましょう。
サブリース会社との協議
売却を検討する前に、サブリース会社との協議を行い、双方の合意のもとで売却を進めることが重要です。
サブリースの告知
サブリースから、解約を拒否された場合、
売却時は、購入希望者にサブリースの契約内容を告知する必要があります。
参考ページ:サブリース物件の売却
最悪の場合、任意売却も
任意売却とは、不動産を競売にかけられる前に、所有者の意向で売却することを指します。

特に、不動産投資の場合、空室期間が続き家賃収入が得られず、
ローン返済が困難となった場合、競売だけは避けたいところです。。

任意売却は、競売よりも高い価格での売却が期待できることや、売却のプロセスを自らコントロールできることなどが挙げられます。
しかし、適切な価格設定や銀行など金融機関との交渉が求められるため、専門家のサポートを受けることが推奨されます。

不動産投資 途中で売却するつもりはないですが、査定は可能でしょうか?

はい、もちろん可能です。
不動産の査定は、売却の意向がない場合でも依頼することができます。
実際、多くの不動産オーナーは、物件の現在の市場価値を知るためや、将来的な資産計画を立てるために、定期的に査定を依頼することが一般的です。

査定を依頼することで、以下のようなメリットがあります:

  • 物件の現在の市場価値を知ることができる
    市場の動向や近隣の開発状況など、多くの要因によって物件の価値は変動します。
    定期的な査定により、物件の価値を正確に把握することができます。
  • 将来的な資産計画の参考になる
    物件の価値や市場の動向を基に、将来的な資産の運用や計画を立てる際の参考とすることができます。
  • 物件の維持・管理の参考になる
    査定結果から、物件の価値を上げるためのリフォームや改修の必要性などを判断する材料とすることができます。

査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼して、それぞれの査定結果を比較することで、より正確な市場価値を知ることができます。

参考ページ:不動産査定サイトおすすめ比較・口コミ・評判

不動産投資、途中で売却:まずは査定から

不動産投資物件の査定は、

一括査定サイトの活用、また、収益物件に強い不動産会社への査定などバリエーションを持たせる必要があります。

《SRE不動産》
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《イエウール》
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《ズバット不動産売却》
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大手はもちろん、地域に精通した優良不動産会社も多数参画
*比較サイトとしては、20年以上にわたる老舗企業である株式会社ウェブクルーが運営
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《リビンマッチ不動産売却》
上場企業運営の不動産査定サイト:リビンマッチ不動産売却
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日本全国約1700社の不動産会社登録。
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*東京証券取引所グロース市場上場(リビン・テクノロジーズ株式会社)が運営
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《三井のリハウス》
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    最新の市場相場を検証し、売主の要望や希望条件をヒアリングした上で、豊富な取引実績に基づく最適な売却プランを提案してくれます。
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    独自サービスと売主の想い、縁ある取引を実現するために、東急リバブル独自サービスを最大限に活用し売却環境を構築してくれます。

不動産投資 物件売却
不動産投資 マンション売却

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ローン残債との関係

投資用マンションを不動産投資ローンで購入している場合、売却を検討する際にはローン残債との関係が非常に重要となります。

売却価格がローン残債を下回る場合、差額を自己資金で補填する必要があります。

逆に、売却価格がローン残債を上回る場合は、その差額が利益として確保できます。

また、不動産の売却には、譲渡所得税や印紙税などの税金も発生します。

特に、売却から5年以内(短期譲渡所得)の物件の場合、税率も高いため、税金対策をしっかりと行うことも必要となります。
*所得に応じて税率が変動するため、確定申告時の所得計算も重要となります。

参考ページ:不動産投資と確定申告

不動産投資物件:売却の流れと手続き

不動産投資物件(収益物件)を投資途中で売却する場合、まずは不動産会社選びが1つのポイントとなります。

実績や評判を確認し、信頼性が高い会社を選ぶことが基本です。

また、物件のエリアやタイプ(収益物件)に特化した会社もあるため、自身の物件に合った専門知識を持つ会社を選ぶこともポイントです。

さらに、査定額や仲介手数料、サポート体制なども比較検討することで、最適な会社を選ぶことができます。

《契約から売買までのステップ》
売買契約書の締結から、物件の引き渡しまでの流れを理解しておくことが重要です。

  1. 査定依頼
    選んだ不動産仲介会社に査定を依頼します。
  2. 売却価格の設定
    査定結果を基に、売却価格を設定します。
  3. 物件の公開
    物件情報を公開し、購入希望者を募集します。
  4. 購入希望者との交渉
    購入希望者との価格や引き渡し日などの交渉を行います。
  5. 売買契約の締結
    条件が合致した場合、売買契約を締結します。
  6. 物件の引き渡し
    契約に基づき、物件の引き渡しを行います。

参考ページ:マンション売却の注意点

【売却に必要な書類の準備】
売却に必要な書類や手続きを確認し、事前に準備しておくことでスムーズな売却が可能となります。

不動産の売却には、以下のような書類が必要となります。
・登記簿謄本: 物件の所有権や抵当権などの情報を確認するため。
・固定資産税評価証明書: 物件の評価額や面積などの情報を確認するため。
・建物の平面図: 物件の構造や間取りを示す図面。
・住宅ローンの残債証明書: ローンの残債額を確認するため。
・その他: 管理組合の規約、修繕履歴、エネルギー性能診断書など。

【売却後の対応】
売却後は、
不動産の売却に伴う利益を、譲渡所得として確定申告が必要となります。

確定申告における注意点や節税対策は以下になります。

所得の計算
売却価格から購入価格や改修費を差し引いた金額が譲渡所得となります。
確定申告
確定申告は2月16日~3月15日を行います。
税率
所得金額や売却からの経過年数によって、税率が変動します。
特に、5年以内の売却は高い税率が適用される場合があります。
5年以下⇒短期譲渡所得・5年以上⇒長期譲渡所得
控除
特定の条件下で、所得税の控除が受けられる場合があります。
例えば、3000万円特別控除・売却金を新たな住宅購入に使用した場合など。
必要書類
確定申告書・本人証明書・登記事項証明書・源泉徴収票・残高証明書・売買契約書や固定資産税評価証明書など、確定申告に必要な書類を準備しておくことが重要です。

《抵当権の抹消》
不動産の売却後、ローンが完済された場合、抵当権の抹消登記を行う必要があります。
以下のステップで進められます。

  1. 抵当権抹消の同意書の取得
    金融機関から抵当権抹消の同意書を取得します。
  2. 司法書士の依頼
    抵当権の抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
  3. 登記
    同意書とその他必要な書類をもとに、司法書士が抹消登記を行います。

参考ページ:住宅ローン完済したら何をすればいいですか?

 

新たな投資へのステップ

売却により手に入れた資金を新たな投資に活用する際のステップは以下の通りです。

市場の分析: 現在の不動産市場の動向や将来の見込みを分析します。

  • 投資戦略の策定: 短期的な収益を目指すのか、長期的な資産形成を目指すのかなど、投資戦略を明確に策定します。
  • 物件の選定: 戦略に基づき、新たな投資物件を選定します。
  • 購入: 選定した物件の購入に進みます。

《リスクの対処法》

不動産投資には様々なリスクが伴います。以下の方法でリスクを最小限に抑えることができます。

  • 情報収集: 市場の最新情報や物件の詳細情報を常に収集し、適切な判断を下すことが重要です。
  • 資金計画の策定: 予期せぬ出費や市場の変動に備え、適切な資金計画を策定します。
  • 専門家のコンサルティング: 不動産投資の専門家やコンサルタントの意見を取り入れることで、リスクを回避することができます。

参考公式サイト
日本における不動産取引に関連する法律:国土交通省

よくある質問・Q&A

不動産投資中の不動産査定

売却の最適なタイミングはいつですか?

不動産投資中に物件の売却に限らず、不動産売却は、
市場の動向や物件の価格、自身の資金状況や将来の投資計画など、多くの要因を考慮して判断する必要があります。
物件価格が高騰している時期や、近隣の開発計画により将来的な価格上昇が予想される場合は、売却を検討するのが良いタイミングと言えます。

売却価格はどのように設定すればいいですか?

複数の不動産会社に査定を依頼し、平均的な査定価格を基に設定するのが一般的です。また、市場の動向や物件の特徴も考慮することが重要です。

ローンが残っている場合の売却は可能ですか?

はい、可能です。
ただし、売却価格がローン残債を下回る場合、その差額を自己資金で補う必要があります。
そのため、事前にアンダーローン・オーバーローンの確認は必要です。

売却にかかる税金はどれくらいですか?

売却による利益(譲渡所得)に対して、所得税と住民税がかかります。所得の金額や売却からの経過年数によって税率が変動します。

売却後、いつまでに確定申告をすればいいですか?

翌年の2月16日から3月15日までの間に、税務署に確定申告を行う必要があります。

サブリース契約中の物件の売却は可能ですか?

はい、可能ですが、サブリース契約に記載されている条件や、サブリース会社との協議が必要です。

売却にかかる仲介手数料はどれくらいですか?

不動産会社によって異なりますが、一般的に売却価格の3%+6万円(税別)が上限とされています。
参考ページ:仲介手数料無料の不動産会社

売却後のローンの早期返済にペナルティはかかりますか?

金融機関やローンの契約内容によりますが、一部の金融機関では早期返済にペナルティがかかる場合があります。

空室が長期間続いている場合、売却をおすすめしますか?

不動産投資は安定した家賃収入を期待するものですが、エリアの選定等を見誤るとキャッシュフローが回らなくなる場合もあります。
空室が続くと、家賃収入が途絶えるだけでなく、物件の価値も下がる可能性があります。
そのため、市場の動向や物件の状態を考慮して、不動産投資を諦め、売却を検討することが一つの選択肢となります。

任意売却とは何ですか?

任意売却とは、不動産を競売にかけられる前に、銀行の承認を得て所有者の意向で売却することを指します。
ローン返済が困難となった場合や、競売を避けたい場合に行われます。

参考ページ:不動産投資 長期保有のメリット・デメリット

不動産投資 途中で売却:まとめ

不動産投資の途中売却は、多くのポイントや注意点を考慮する必要があります。

市場の動向や物件の価格、自身の資金状況などをしっかりと把握し、適切なタイミングで売却を行うことが重要です。

また、売却に伴う税金やローンの問題も適切に対処することで、スムーズな売却が可能となります。

本記事を参考に、より賢明な不動産投資を行うための一助としていただければ幸いです。