不動産投資を始めるベストタイミングはいつ？不動産経営の始め方

投資はたくさんありますが、

唯一、借金してできる投資が不動産投資です。

1. 金融機関、主に銀行から融資（不動産投資ローン）
2. マンションやアパートなどの物件を購入

毎月入る家賃収入からローンの返済、
購入した物件を担保に2軒目・3軒目とさらに、資産を増やしていきます。

今回は、不動産投資のタイミングとして

• 物件価格
• 年齢（年代別）
• 勤務年数
• 年収
• 転職
• 金利
• インフレ
• 自己資金

などの観点から

• 不動産投資を始めるベストタイミング（投資の始め方）
• ワンルームマンション投資のタイミング

を中心に紹介します。

本記事では、不動産投資をおこなうタイミングを中心、実際に投資を行っている方の体験談・よくある質問について徹底解説します。

不動産投資を始めるタイミング

不動産投資とは、土地や建物などの不動産購入し、賃貸収入を得ることや、物件の価格上昇を期待して売却利益を得ることを目的とした投資活動のことを指します。

不動産投資の魅力は、キャッシュフローとキャピタルゲインの二つの利益を期待できる点にあります。

また、不動産投資にはレバレッジ効果が働くという特徴もあります。これは、少ない自己資本で大きな物件を購入し、その収益性を最大化することができるというメリットを指します。銀行などの金融機関からの融資を活用することで、大きな投資効果を得ることができます。

不動産投資を始める上で重きをおくべき”5項目”

不動産投資を始めるタイミングは、個々の状況に大きく影響されます。

物件価格、年齢、年収、勤務年数、金利など、様々な要素が投資を決断する際に考慮すべきポイントです。

それぞれの要素に基づいて、最適なタイミングを見極めることが重要です。

1：物件価格

不動産投資はマンション投資に限らず、物件取得で勝ち負けがほぼ決まります。

それが物件価格です。

不動産投資の絶好のタイミングは安い物件と遭遇した時です。

不動産投資は、

1. 物件価格
2. 家賃

この2つで利回り（表面利回り）が決まります。

不動産投資を検討する人の多くは、1日も早く買いたい・不動産オーナーになりたいと思い、”買いたい病”になります。

しかし、焦って購入してもいいことはありません。

2：年齢

不動産投資は、物件を購入し家賃収入を得るというシンプルなビジネスですが、

人生で一番高い買い物ともいわれるマイホーム、それは投資用不動産・収益物件であっても同じです。

多くの人は住宅ローン（不動産投資ローン）の融資を受けて投資を行います。

そこで注目されるのが年齢です。

結論を言えば、不動産投資は早期に始めるのがベストと言えます。

不動産投資ローンという借金をする以上、毎月しっかり返済していく必要があります。

60歳の人が返済期間30年のローンを借りる場合（90歳完済）、基本的に長期ローンの審査が通らないでしょう。

不動産投資を始めるなら少なくとも40歳（20代・30代・40代前半）までがそのタイミングになると言えるでしょう。
もちろん、50代・60代も可能ですが、ローンを通すためのテクニックが必要となります。

3：年収

不動産投資は、年収の属性に応じて投資する物件が変わります。

一般的に年収の7倍～9倍・10倍までの融資が受けられますが、
金融機関の審査がこのところ厳しくなっているのと物件価格が高値で推移しているため、実際のところ7倍あたりの融資を基本に考えるのが一般的です。
変動金利の場合、金利上昇リスクを考えて無理のないレベルの借り入れが基本です。

・年収500万円のサラリーマンであればワンルームマンション投資投資（3,500万円程度）
・年収1,200万円の医師であればアパート経営（1億円程度）

逆を言えば、年収300万円の人が金融機関から融資を受け、ワンルームマンション投資をおこなうのは現状難しいというわけです。
*不動産市況が大きく下がり物件価格が安くなれば、年収のハードは低くなります。
もちろん、自己資金・キャッシュがあれば投資は可能です。

国税庁「令和2年分民間給与実態統計調査」で日本人の平均年収は433万円というデータがあります。
年収500万円以上の会社員であれば、不動産投資を始められるタイミングと考えていいでしょう。

関連ページ：ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

4：勤務年数

銀行のローンの審査は、年齢・年収だけではありません。

キャッシング・カードローンなども同じですが、”申込者の安定した年収”が求められます。

この安定した年収のベースにあるのが、継続的に給料を得ている勤務年数になります。

最低でも勤続年数は2年、できれば3年は必要と言えるでしょう。

不動産投資は転職前が絶好のタイミング

昔は年功序列・終身雇用制度など、1つの会社に定年まで勤めあげることが一般的でした。

現在はキャリアアドバイザー・転職エージェントによるキャリアアップ転職も一般的になりました。

しかし、不動産投資ローンにおいては転職はネガティブに取られます。

年収アップ・キャリアップの転職であっても勤務年数が浅いことで審査が厳しくなるため、不動産投資は転職前をひとつのタイミングと考えておくといいと思います。

*その他、ローンの審査として会社規模や重視される場合があります。

5：金利

当たり前ですが、ローンを組んでマンションやアパートを購入する以上、総返済額を意識しなくてはなりません。

ワンルームマンション投資において
3,500万円の物件をローンで購入した場合のシミュレーション
・金利1%・30年ローン：返済総額 4,050万円
・金利3%・30年ローン：返済総額 5,300万円
・金利5%・30年ローン：返済総額 6,700万円
ちなみにバブル時代
・金利9%・30年ローン：返済総額 10,000万円

同じ3,500万円の借り入れであっても、金利の優劣でこれだけの差になります。

現状、歴史的に見ても超低金利状態ですから、不動産投資のタイミングであることは間違いありません。

インフレ傾向・物価高・円安などの状況であっても、引き続き日銀は金融緩和姿勢ですから、金利面では当面、不動産投資を後押しの傾向でしょう。

不動産投資を始めるベストなタイミング”5選”

不動産投資と言っても

• ワンルームマンション投資
• 一棟マンション投資
• 一棟アパート経営
• ビル投資
• 戸建て投資（一軒家投資）

などがあります。

基本的に投資種別に関係なく収益の最大化が狙えるタイミングがベストと言えます。

不動産投資を始めるタイミングを見極めることは、成功への重要なステップです。

投資は長期的な視点が求められるため、市場や自身の状況に応じた最適なタイミングを選ぶことが鍵となります。

1.不動産投資を始めるタイミング：不動産市況が良い時

不動産市場が良好な時期に投資を始めることは、安定した収益を期待できるため非常に有利です。

市場が上昇局面にある時、物件の価値が上がりやすく、物件購入後のキャピタルゲインを得やすいのが特徴です。

また、金利が低く、融資条件も有利な場合が多いため、借入を活用して効率的に投資が行える点も魅力的です。

2.不動産投資を始めるタイミング：お宝物件を見つけた時

「お宝物件」とは、安定的な家賃収入が期待でき、将来的に価値が上がる可能性が高い物件のことを指します。

通常、市場価格よりも安く、または将来的に需要が見込まれるエリアでの物件です。

このような物件を見つけることができた場合、タイミングを逃さずに投資を行うことが重要です。

例えば、再開発が予定されているエリアや、需要が高まりそうなエリアの物件は、購入後に価値が大きく上がる可能性があります。

3.不動産投資を始めるタイミング：融資を受けられる時

融資を受けられるタイミングも、不動産投資を始めるには重要な要素です。

特に金利が低い時期や、自分の信用状況が良好な時は、融資を受けやすい時期です。

融資を活用することで、自己資金が少なくても投資を行うことができ、リターンを最大化することが可能となります。

関連ページ：住宅ローンは変動金利・固定金利どっちがいいの？

4.不動産投資を始めるタイミング：健康に不安がなく長期目線で運用が考えられる時

不動産投資は長期的に運用するものです。

したがって、健康状態が良好で、長期的な視点での運用が可能な時期に投資を始めるのが理想的です。

投資後には管理や維持費が発生しますので、安定した健康状態を保ちながら、長期的に管理を行うための体力や気力が求められます。

また、万が一のために後継者や代理管理者を準備しておくことも、長期的な安定運用に繋がります。

5.不動産投資を始めるタイミング：自己資金が十分にある時

自己資金が十分にある時期に投資を始めることは、リスクを最小限に抑えるための重要なタイミングです。

自己資金が多ければ、融資を活用しなくても全額自己資金で投資することができ、返済のプレッシャーも軽減されます。

また、自己資金が十分にあることで、万が一の修繕費用や空室リスクなどにも対応でき、安心して運用ができます。

不動産投資を始めるタイミングのよくある質問

不動産投資を始めるタイミングについて疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

不動産投資をはじめるタイミング：記事まとめ

不動産投資は、必ずしも成功するというものではありません。

投資である以上、少なからずリスクがあります。

ただ、
・いつが投資のタイミングなのか？
・今は、タイミングではない！

首を長くして待っていても、一歩踏み出さなくては何も始まりません。

不動産投資ローンを組むと言っても、45歳を越えれば徐々に厳しくなっていきます。

その意味で、リスクの取り方が1つのポイントとなります。

不動産投資をはじめるタイミングは、

• 納得できる不動産投資会社に出会えた時
• 条件にあった不動産（物件）が見つかった時
• 低金利のローンが組める時

をオススメします。

2030年、わずか数年先の未来。
不動産投資市場はどのような変化を遂げるのでしょうか。
技術の進化や経済の動向によって、市場の構造や投資の方法が大きく変わる可能性があります。

• デジタルトランスフォーメーション（AI技術やブロックチェーン）
• 環境問題への対応（ESG投資）
• 経済のグローバル化（経済動向や金融政策）

また、世界の政治的な動向や地政学的なリスクも投資判断に影響を与える要因となります。
特に、国際的な紛争（台湾有事・パレスチナ問題・ロシアのウクライナ侵攻）や経済制裁などの動きを注視し、リスクを回避するための戦略を練ることが重要です。

ただ、基本的には、
不動産管理企業との出会い、各リスク管理（空室リスク・家賃滞納リスク・下落リスク）なども含めてトータルで検討するところから始まります。