農地転用：宅地造成にかかる費用。届出・必要書類、手続き期間を解説。畑・田んぼを転用して家を建てる・アパート経営方法

農地転用 費用

農地を宅地に転用して、家を建てたりアパートを経営したりすることは、今や珍しいことではありません。

しかし、農地転用には届出や許可が必要で、手続きに費用もかかります。

• 「うちの畑、もう使わないから、家を建てたいんだけど」
• 「田んぼをアパートにしたら、家賃収入が入るかな」

こんなことを考えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、農地転用にかかる費用や手続きについて、わかりやすく解説します。

また、農地転用後に宅地として活用する場合は、建ぺい率や容積率などの制限や、固定資産税や都市計画税などの税金が課されることにも注意が必要です。

農地転用を検討している方や、農地転用について知りたい方に、ぜひ参考にしていただければと思います。

農地転用とは？ 農業を卒業！転用の許可について

農地転用とは、農地を農業的な用途以外の事業に利用することを指します。

一般的に、農地を宅地、商業地、工業地などに転用することが含まれます。

この過程で、必要な手続き、書類、許可などの法的要件を満たす必要があります。

農地転用は、地域の発展や人口動向に応じているケースに多く見られる対策です。

農地転用：届出と許可申請の違い 市街化調整区域・市街化区域

農地である田んぼや畑を勝手に埋めて、建物を建てるなど無断で転用することは違法（農地法）・認められていません。

そのため、農地を宅地に転用する手続きが必要となります。

農地転用には、都道府県知事または指定市町村長の許可が必要です。

申請地が

• 市街化調整区域の場合は農地転用”許可申請”が必要
• 市街化区域内である場合は農地転用”届出”が必要

となります。

・市街化調整区域の場合、都道府県知事の許可
・市街化区域である場合、農業委員会に届出

に関して、
市街化調整区域を簡単に説明すれば、市街化を抑制する区域です。
住宅や商業施設など建物自体を建てない・抑制する地域であるため、簡単に転用することができず、そのため農地転用では許可を受ける必要があります。
もちろん、自然環境保全等の観点から、許可が下りない場合もあります。

対して、市街化区域では、市街化を図るべき区域であるため、農業委員会への届け出で農地転用が可能となります。

 

 

農地転用にかかる費用：費用の相場確認 行政書士・申請費用・手続き・造成工事

農地転用にかかる費用は、以下のとおりです。

≪申請・手続きにかかる費用≫
申請・手続きにかかる費用は、行政書士（土地家屋調査士）への報酬や、都道府県への手数料などです。

仕業の専門家への報酬（申請書類の作成費用や必要な書類の取得費用）は、面積や、転用する宅地の規模などによって違いますが、概ね10万円～30万円程度となります。

都道府県への手数料は、都道府県によって異なりますが、概ね数万円～十数万円程度となります。

≪造成工事にかかる費用≫
造成にかかる費用は、土地の形状や大きさ、造成内容などによって変わってきます。

内容としては、地盤改良や、舗装、排水工事などがあります。

地盤改良が必要となる場合は、数百万円～数千万円程度の費用がかかります。

舗装や排水などの費用は、数十万円～数百万円程度となります。

≪その他≫
その他、農地の購入費用や、建築費用なども必要となります。

農地の購入費用は、土地の面積や立地条件などによって変わります。

建築費用は、建物の規模や、設計内容などによって異なります。

田んぼの転用（住宅・建物建築）の注意点を解説

田んぼの農地転用には、以下の点に注意が必要です。

現況
田んぼを転用する場合は、まず、現況を確認する必要があります。
農地の現況によっては、転用できない場合があります。

* 水田法に定められた条件を満たしていない場合
* 市街化調整区域内にある場合
* 農業振興地域内にある場合
* 農業用水利施設の区域内にある場合

田んぼの造成工事の準備

田んぼを転用する場合は、造成工事が必要となります。

造成には、

• 地盤改良
• 舗装（接道義務）
• インフラの整備（排水・水道や電気）

などがあります。

なお、田んぼの造成工事の際には、以下の点に注意が必要です。

• 周辺環境への配慮
  騒音や振動などの影響がないように配慮する必要があります。
• 安全対策
  作業員の安全を確保するための対策が必要です。

また、造成整備を行う際には、建築基準法などの法令を遵守する必要があります。
田んぼの造成は、費用や時間がかかりますが、しっかりと計画を立てて、安全に作業を行うことが重要です。

参考：宅地造成工事費用は、都道府県によって異なりますが、東京都で公開されている平坦地の宅地造成費は、以下のとおりです

参考ページ：宅地造成費の金額表

農家を辞めて宅地：農地転用の手続き 事業計画書、必要書類

農地転用の手続きの流れ

1. 農地転用の事業計画書の作成
2. 必要書類の揃え
3. 都道府県知事または市町村長への届出または許可の申請
4. 許可または届出の許可を受ける

農地転用の事業計画書の作成

農地転用計画とは、農地を宅地に転用する際に、どのように造成を行うのか、どのような建物を建てるのかなどを記載した計画書です。

農地転用計画には、以下の内容を記載する必要があります。
☆農地の現況
☆転用後の用途
☆造成工事の内容
☆建物の種類、規模、用途
☆周辺環境への配慮
農地転用計画は、土地家屋調査士に依頼して作成することもできます。

必要書類の揃え

農地転用計画のほか、以下の書類を揃えます。
☆土地所有権の証明書
☆登記事項証明書
☆地形図
☆境界標の明示図
☆申請地の現況写真
など、詳細は各自治体へお問い合わせください。

都道府県知事または市町村長への届出または許可の申請

農地転用計画と必要書類を添えて、都道府県知事または市町村長に届出または許可を申請します。

届出の場合は、1か月程度で許可の可否が通知されます。許可の場合は、2か月～6か月程度で許可が下りる場合があります。

許可または届出の許可を受ける

届出の場合は、許可の可否の通知を受けます。許可の場合は、許可書を交付されます。

許可または届出の許可を受けた後、造成改良や建物の建築などの手続きを行うことができます。

畑と田んぼの農地転用の実例

東京都世田谷区の「田園調布」は現在は住宅地や商業地ですがもその昔、畑や田んぼが広がっていた地域でした。
神奈川県横浜市の「鶴見リバーサイド地区」もかつては水田や畑が広がっていた地域でした。
千葉県千葉市の「千葉県立幕張海浜公園」もかつては農地が広がっていた地域ですが、現在は公園として整備されています。

農林水産省の農業労働力に関する統計を見ると、

基幹的農業従事者は令和5年：116.4万人
そのうち65歳以上の農業従事者は82.3万人というデータがあります。

祖父の代までは専業農家を営んでいたけど、父の代で兼業となり、子は実家を離れ、手を付けていない状況となれば、農地の転用を選択する人も少なくないでしょう。

その他、
駐車場 /介護施設（サ高住等） / 医療施設 / 保育施設 / トランクルーム・倉庫・・・なども。

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よくある質問/相談するなら

はい、農地転用するには、農地の所有者である必要があります。
農地の所有者でない場合は、農地の所有者から転用許可を得る必要があります。

農地を転用すると、固定資産税の評価額が高くなります。そのため、固定資産税の税額も高くなります。

はい、農地転用後に、農地に戻すことは可能です。
ただし、農地転用後の利用状況によっては、農地に戻すことができない場合があります。

農地転用には、以下の制限があります。
・農地の所在地
・農地の規模
・農地の周辺環境
具体的な制限は、農業委員会によって定められています。

農地転用には、以下の手続きが必要です。
・農地転用計画の作成
・必要書類の揃え
・都道府県知事または市町村長への届出または許可の申請
・許可または届出の許可を受ける

農地転用を検討している場合、以下のことに注意が必要です。
・農地転用が可能かどうか
・農地転用の費用
・農地転用後の利用計画
・農地転用後の課税

複雑な手続きもあるため、土地活用のプロに相談をおすすめします。

農地法とは？農地の転用を法律面から（3条・4条・5条）

農地法には、農地の転用に関する規定があります。

農地転用の許可申請は、3条・4条・5条の3つに分かれています。
農地法第5条は、農地をそれ以外の用途に変え、さらに所有者/利用者も変わる場合に適用されます。
例えば、農地を事業用地に転用する場合には、農地法第5条の許可が必要になります。

農地転用の場合のメリットとデメリットは何ですか？

農地転用のメリットとデメリットは、以下のとおりです。

農地転用を検討する際には、メリットとデメリットを十分に理解した上で、慎重に判断する必要があります。

関連ページ：農地売却・田んぼ・畑を売るなら

農地転用してアパート経営をするメリットは、主に以下の3つです。

≪メリット≫

• 安定した収入源を得られる
  アパート経営は、家賃収入を得られる安定した収入源となります。農地を転用してアパートを建てれば、今後も継続して収入を得ることができます。
• 土地の資産価値を高められる
  アパートを建てることで、土地の資産価値を高めることができます。アパートは、土地に付随する建物と考えられるため、アパートが建っている土地の価値は高まります。
• 相続税対策になる
  アパートは、相続税の節税対策にもなります。アパートを経営している場合、その経営権を相続することで、相続税の評価額を抑えることができます。

≪デメリット≫
一方、農地転用してアパート経営をするデメリットは、主に以下の2つです。

• 手続きが煩雑
  農地転用には、都道府県知事から許可を得る必要があります。許可を得るには、さまざまな書類を提出したり、現地調査を受けたりする必要があります。また、許可が下りるまでに数ヶ月から1年程度かかることも珍しくありません。
• 初期費用がかかる
  アパートを建てるには、土地の購入費や建物の建築費など、初期費用がかかります。また、アパート経営を始めてからも、管理費や修繕費などのランニングコストがかかります。

参考ページ：アパート投資の口コミ・評判

農地転用 費用：記事まとめ

農地転用許可制度には、農地転用の許可申請、農地転用の届出、地目変更手続きが必要となります。

畑や田んぼの転用には、農地転用許可制度に基づく手続きや工事が必要です。

費用は、農地転用許可制度に基づく手続きや工事によって異なり、
手続きには、農地転用の許可申請、農地転用の届出、地目変更手続きが含まれます。

また、実際に畑を宅地にするのにも費用がかかります。

整地費用、樹木の伐採と伐根、地盤改良、盛土と土留め、水道の引き込みなどによって異なり、
最も大きな費用は、造成整備にかかる費用です。
地盤改良や舗装、排水工事などが必要となるため、費用が高額になる可能性があります。

農地転用を検討しているケースは、費用についても十分に検討しておくことが重要です。

《参考ページ》

• タウンライフ株式会社
• 東京都新宿区西新宿3丁目20番2号 東京オペラシティタワー40階
• 代表者:笹沢竜市
• しぶや総和法律事務所：代表弁護士 綾部　薫平(顧問弁護士)
  株式会社AGSコンサルティング / AGS税理士法人(顧問税理士法人)
• 参考ページ：https://www.town-life.jp/land/