農地転用：宅地造成にかかる費用。届出・必要書類、手続き期間を解説。畑・田んぼを転用して家を建てる・アパート経営方法

• 「使っていない畑や田んぼを、いつか家やアパートにして活用できないかな…？」
• 「農地を転用するって聞くけど、どんな手続きが必要で、どれくらい費用がかかるのか全然分からない…」

そう考えて、大切な農地の有効活用を諦めていませんか？

かつては農地として使われていた土地も、今や家を建てたり、アパートを経営したりすることは珍しくありません。

しかし、そのためには「農地転用」という手続きが必要で、届出や許可、そして費用がかかるのも事実です。

この記事では、あなたのそんな疑問や不安に徹底的に寄り添い、農地転用にかかる費用や、必要な届出・書類、そして手続きにかかる期間について、分かりやすく解説していきます。

また、農地転用後に宅地として活用する場合に知っておきたい、建ぺい率や容積率などの制限、そして固定資産税や都市計画税などの税金についても触れていきます。

農地転用を検討している方も、これから農地をどう活用しようか考えている方も、ぜひこの記事を参考にして、あなたの農地が新たな価値を生み出すための第一歩を踏み出してみませんか？

農地転用とは？農業を卒業！転用の許可について

農地転用とは、農地を農業的な用途以外の事業に利用することを指します。

一般的に、農地を宅地、商業地、工業地などに転用することが含まれます。

この過程で、必要な手続き、書類、許可などの法的要件を満たす必要があります。

農地転用は、地域の発展や人口動向に応じているケースに多く見られる対策です。

農地転用：届出と許可申請の違い(市街化調整区域・市街化区域）

農地である田んぼや畑を勝手に埋めて、建物を建てるなど無断で転用することは違法（農地法）・認められていません。

そのため、農地を宅地に転用する手続きが必要となります。

農地転用には、都道府県知事または指定市町村長の許可が必要です。

申請地が

• 市街化調整区域の場合は農地転用”許可申請”が必要
• 市街化区域内である場合は農地転用”届出”が必要

となります。

・市街化調整区域の場合、都道府県知事の許可
・市街化区域である場合、農業委員会に届出

に関して、
市街化調整区域を簡単に説明すれば、市街化を抑制する区域です。
住宅や商業施設など建物自体を建てない・抑制する地域であるため、簡単に転用することができず、そのため農地転用では許可を受ける必要があります。
もちろん、自然環境保全等の観点から、許可が下りない場合もあります。

対して、市街化区域では、市街化を図るべき区域であるため、農業委員会への届け出で農地転用が可能となります。

 

項目	届出	許可
必要書類	簡易的なもの	複雑なもの
手続きの期間	1か月程度	2か月～6か月程度 *許可が下りない場合も
費用	数万円程度	数万円程度

 

農地転用にかかる費用：費用の相場確認（行政書士・申請費用・手続き・造成工事）

農地転用にかかる費用は、以下のとおりです。

≪申請・手続きにかかる費用≫
申請・手続きにかかる費用は、行政書士（土地家屋調査士）への報酬や、都道府県への手数料などです。

仕業の専門家への報酬（申請書類の作成費用や必要な書類の取得費用）は、面積や、転用する宅地の規模などによって違いますが、おおむね10万円～30万円程度となります。

都道府県への手数料は、都道府県によって異なりますが、おおむね数万円～十数万円程度となります。

≪造成工事にかかる費用≫
造成にかかる費用は、土地の形状や大きさ、造成内容などによって変わってきます。

内容としては、地盤改良や、舗装、排水工事などがあります。

地盤改良が必要となる場合は、数百万円～数千万円程度の費用がかかります。

舗装や排水などの費用は、数十万円～数百万円程度となります。

≪その他≫
その他、農地の購入費用や、建築費用なども必要となります。

農地の購入費用は、土地の面積や立地条件などによって変わります。

建築費用は、建物の規模や、設計内容などによって異なります。

田んぼの転用（住宅・建物建築）の注意点を解説

田んぼの農地転用には、以下の点に注意が必要です。

現況
田んぼを転用する場合は、まず、現況を確認する必要があります。
農地の現況によっては、転用できない場合があります。

* 水田法に定められた条件を満たしていない場合
* 市街化調整区域内にある場合
* 農業振興地域内にある場合
* 農業用水利施設の区域内にある場合

田んぼの造成工事の準備

田んぼを転用する場合は、造成工事が必要となります。

造成には、

• 地盤改良
• 舗装（接道義務）
• インフラの整備（排水・水道や電気）

などがあります。

なお、田んぼの造成工事の際には、以下の点に注意が必要です。

• 周辺環境への配慮
  騒音や振動などの影響がないように配慮する必要があります。
• 安全対策
  作業員の安全を確保するための対策が必要です。

また、造成整備を行う際には、建築基準法などの法令を遵守する必要があります。
田んぼの造成は、費用や時間がかかりますが、しっかりと計画を立てて、安全に作業を行うことが重要です。

参考：宅地造成工事費用は、都道府県によって異なりますが、東京都で公開されている平坦地の宅地造成費は、以下のとおりです

工事費目	造成区分	金額
整地費	整地を必要とする面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり	700円
伐採・抜根費	伐採・抜根の面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり	900円
地盤改良費	地盤改良１平方ﾒｰﾄﾙ当たり	1,700円
土盛費	土砂を搬入し、土盛りする場合の体積１立方ﾒｰﾄﾙ当たり	6,200円
土止費	土止めする場合の擁壁の面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり	64,900円

参考ページ：宅地造成費の金額表

農家を辞めて宅地：農地転用の手続き事業計画書、必要書類

農地転用の手続きの流れ

1. 農地転用の事業計画書の作成
2. 必要書類の揃え
3. 都道府県知事または市町村長への届出または許可の申請
4. 許可または届出の許可を受ける

農地転用の事業計画書の作成

農地転用計画とは、農地を宅地に転用する際に、どのように造成を行うのか、どのような建物を建てるのかなどを記載した計画書です。

農地転用計画には、以下の内容を記載する必要があります。
☆農地の現況
☆転用後の用途
☆造成工事の内容
☆建物の種類、規模、用途
☆周辺環境への配慮
農地転用計画は、土地家屋調査士に依頼して作成することもできます。

必要書類の揃え

農地転用計画のほか、以下の書類を揃えます。
☆土地所有権の証明書
☆登記事項証明書
☆地形図
☆境界標の明示図
☆申請地の現況写真
など、詳細は各自治体へお問い合わせください。

都道府県知事または市町村長への届出または許可の申請

農地転用計画と必要書類を添えて、都道府県知事または市町村長に届出または許可を申請します。

届出の場合は、1か月程度で許可の可否が通知されます。許可の場合は、2か月～6か月程度で許可が下りる場合があります。

許可または届出の許可を受ける

届出の場合は、許可の可否の通知を受けます。許可の場合は、許可書を交付されます。

許可または届出の許可を受けた後、造成改良や建物の建築などの手続きを行うことができます。

畑と田んぼの農地転用の実例

東京都世田谷区の「田園調布」は現在は住宅地や商業地ですがもその昔、畑や田んぼが広がっていた地域でした。
神奈川県横浜市の「鶴見リバーサイド地区」もかつては水田や畑が広がっていた地域でした。
千葉県千葉市の「千葉県立幕張海浜公園」もかつては農地が広がっていた地域ですが、現在は公園として整備されています。

農林水産省の農業労働力に関する統計を見ると、

基幹的農業従事者は令和5年：116.4万人
そのうち65歳以上の農業従事者は82.3万人というデータがあります。

祖父の代までは専業農家を営んでいたけど、父の代で兼業となり、子は実家を離れ、手を付けていない状況となれば、農地の転用を選択する人も少なくないでしょう。

1.住宅用地への転用

農地を宅地へと転用し、住宅用地として活用するケースは非常に多く見られます。

特に農家の子世代が農業を継がずに就職した場合、実家の畑や田んぼを宅地化して新居を建てる事例は一般的です。

また、農地を宅地分譲地に整備し、不動産業者が販売するケースもあります。

近年は都市部周辺の農地を開発して戸建住宅や集合住宅を建設する流れがあり、需要は高まりつつあります。

ただし、農地法や都市計画法による規制があり、必ずしも全ての農地が宅地化できるわけではありません。

特に「市街化調整区域」に指定されている農地は転用が難しいため、事前の確認が必要です。

住宅用地への転用は家族の居住用としてのメリットが大きい一方で、固定資産税が農地に比べて高額になるため、維持費も考慮する必要があります。

2.商業施設や工業地域への転用

農地を商業用地や工業用地として活用するケースも増えています。

例えば、スーパーやドラッグストアといった商業施設、または物流倉庫や小規模工場などの建設地として農地を転用する事例です。

特に郊外の広い農地は、大型駐車場を必要とするチェーン店や物流拠点に適しているため、企業からの需要があります。

こうした転用は地域の雇用創出や経済活性化にもつながる一方で、地元住民との合意形成や騒音・交通量増加といった課題も伴います。

また、工業用地としての転用は都市計画法における用途地域の指定が重要で、農地の立地によっては転用が難しい場合もあります。

商業・工業利用は収益性が高い反面、環境影響や住環境とのバランスを慎重に考える必要があります。

3.太陽光発電所への転用

近年注目されているのが、農地を太陽光発電所へ転用するケースです。

特に耕作放棄地や利用されなくなった田んぼ・畑は、広い土地を必要とする太陽光発電設備に適しています。

再生可能エネルギーの推進政策と「固定価格買取制度（FIT）」の普及により、土地活用の一環として導入されることが増えています。

農地を発電所に転用することで、地代収入や売電収入を得られる可能性があるため、農業を続けられない所有者にとっては有力な選択肢となります。

ただし、日照条件や地盤、送電線との距離など立地条件の確認が不可欠です。

また、近年はFIT価格の下落や景観問題、災害時の土砂崩れリスクなど課題も指摘されています。

そのため、太陽光発電所への転用は長期的な採算性を十分に精査してから決断することが重要です。

4.駐車場・介護施設・医療施設・保育施設・倉庫への転用

農地の転用は住宅や商業利用だけでなく、地域のニーズに応じた多様な形態が存在します。

例えば、都市部や観光地周辺では駐車場としての活用が需要を集めています。

また、高齢化が進む中で、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）や介護施設、医療施設への転用は社会的にも意義のある活用方法です。

さらに、共働き家庭が増える中で、保育施設としての需要も高まっています。

物流ニーズの増加に伴い、トランクルームや倉庫としての利用も現実的な選択肢です。

これらの転用は、地域住民の利便性を高めるとともに、所有者に安定的な賃料収入をもたらす可能性があります。

ただし、それぞれの用途に応じた建築基準法や消防法、都市計画法上の規制をクリアする必要があり、計画段階から専門家に相談することが欠かせません。

農地転用を専門家に依頼：土地活用プランが簡単にわかる

農地転用や土地活用は、自分だけ決定せず専門家への相談が不可欠です。

基礎知識・情報収集・費用の相場の確認など事前準備として幅広く行いましょう。

そこでオススメしたいのが、
土地活用の一括提案サイトの活用です。

1回の登録で最適な活用方法を一括提案してくれるサービスです。

・「土地活用プラン」
・「費用・見積もり」
・「建築後のアフターサービス」
また、補助金や助成金の活用等まで、確認することが可能です。

ちなみに、オススメは、
全国110社以上（業界トップクラス）の中らから一括提案が取れるタウンライフ土地活用を紹介します。

• 全国110社以上(※2023年12月現在)の中からエリア・希望条件にあった会社からプラン提案が取れる
• 簡単3分で申し込み

【簡単申込の流れ】

1. ”無料オンライン請求”選択
2. 気になる活用方法を選択
3. 土地の状態
4. 名前と連絡先を入力

これだけです。

例えば、アパート経営に関して、
一番条件の良い会社を見つけること、比較することが可能です。

一括提案を試してみる

補助金・助成金が活用できれば、負担も減ります。

プラン提案を確認する
簡単3分で入力完了！

よくある質問/相談するなら

はい、農地転用するには、農地の所有者である必要があります。
農地の所有者でない場合は、農地の所有者から転用許可を得る必要があります。

農地を転用すると、固定資産税の評価額が高くなります。そのため、固定資産税の税額も高くなります。

はい、農地転用後に、農地に戻すことは可能です。
ただし、農地転用後の利用状況によっては、農地に戻すことができない場合があります。

農地転用には、以下の制限があります。
・農地の所在地
・農地の規模
・農地の周辺環境
具体的な制限は、農業委員会によって定められています。

農地転用には、以下の手続きが必要です。
・農地転用計画の作成
・必要書類の揃え
・都道府県知事または市町村長への届出または許可の申請
・許可または届出の許可を受ける

農地転用を検討している場合、以下のことに注意が必要です。
・農地転用が可能かどうか
・農地転用の費用
・農地転用後の利用計画
・農地転用後の課税

複雑な手続きもあるため、土地活用のプロに相談をおすすめします。

農地法とは？農地の転用を法律面から（3条・4条・5条）

農地法には、農地の転用に関する規定があります。

農地転用の許可申請は、3条・4条・5条の3つに分かれています。
農地法第5条は、農地をそれ以外の用途に変え、さらに所有者/利用者も変わる場合に適用されます。
例えば、農地を事業用地に転用する場合には、農地法第5条の許可が必要になります。

農地転用の場合のメリットとデメリットは何ですか？

農地転用のメリットとデメリットは、以下のとおりです。

農地転用を検討する際には、メリットとデメリットを十分に理解した上で、慎重に判断する必要があります。

関連ページ：農地売却・田んぼ・畑を売るなら

農地転用してアパート経営をするメリットは、主に以下の3つです。

≪メリット≫

• 安定した収入源を得られる
  アパート経営は、家賃収入を得られる安定した収入源となります。農地を転用してアパートを建てれば、今後も継続して収入を得ることができます。
• 土地の資産価値を高められる
  アパートを建てることで、土地の資産価値を高めることができます。アパートは、土地に付随する建物と考えられるため、アパートが建っている土地の価値は高まります。
• 相続税対策になる
  アパートは、相続税の節税対策にもなります。アパートを経営している場合、その経営権を相続することで、相続税の評価額を抑えることができます。

≪デメリット≫
一方、農地転用してアパート経営をするデメリットは、主に以下の2つです。

• 手続きが煩雑
  農地転用には、都道府県知事から許可を得る必要があります。許可を得るには、さまざまな書類を提出したり、現地調査を受けたりする必要があります。また、許可が下りるまでに数ヶ月から1年程度かかることも珍しくありません。
• 初期費用がかかる
  アパートを建てるには、土地の購入費や建物の建築費など、初期費用がかかります。また、アパート経営を始めてからも、管理費や修繕費などのランニングコストがかかります。

参考ページ：アパート経営の口コミ・評判

農地転用 費用：記事まとめ

農地転用許可制度には、農地転用の許可申請、農地転用の届出、地目変更手続きが必要となります。

畑や田んぼの転用には、農地転用許可制度に基づく手続きや工事が必要です。

費用は、農地転用許可制度に基づく手続きや工事によって異なり、
手続きには、農地転用の許可申請、農地転用の届出、地目変更手続きが含まれます。

また、実際に畑を宅地にするのにも費用がかかります。

整地費用、樹木の伐採と伐根、地盤改良、盛土と土留め、水道の引き込みなどによって異なり、
最も大きな費用は、造成整備にかかる費用です。
地盤改良や舗装、排水工事などが必要となるため、費用が高額になる可能性があります。

農地転用を検討しているケースは、費用についても十分に検討しておくことが重要です。

《参考ページ》

• タウンライフ株式会社
• 東京都新宿区西新宿3丁目20番2号 東京オペラシティタワー40階
• 代表者:笹沢竜市
• しぶや総和法律事務所：代表弁護士 綾部　薫平(顧問弁護士)
  株式会社AGSコンサルティング / AGS税理士法人(顧問税理士法人)
• 参考ページ：https://www.town-life.jp/land/