不動産売却の失敗事例:売却中は気づかない・大損、失敗体験談の紹介

マンション売却 失敗 マンション査定・不動産査定
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢の再来リスクも

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不動産売却 失敗事例

このページは、マンション売却時の失敗事例を紹介します。

家を売る時には、都度判断に迫られます。
最後まで読んでいただき、失敗事例を知ることで有利にマンション売却を進めてもらえればと思います。

マンション売却で失敗しないために

マンション売却を実際に行うと、

  • 反省点
  • 失敗体験
  • 判断ポイント

良い事も悪い事も振り返ることができます。

もしかし たら、多くの人は、それに気づかず、
不動産会社の担当が頑張ってくれて良かった
っと思っている人が多くいるかもしれまっせん。

営業も、囲い込みなど悪行をしていても隠しますし、
売れない理由を、市場や環境に転嫁し、それでも売却に向けて頑張っている姿を見せますから・・・・。

今回は、

  • よくある失敗体験談
  • 筆者自らが失敗・反省した点
  • 当たり前なのに陥りがちな失敗要素

を紹介したいと思います。

相場を知ならい

不動産売却は、人それぞれ状況が変わります。

ニュースで地価高騰しているとか、バブルの地価をを越えたなどを耳にがありますが、すべての場所が高騰しているわけではありません。

ぶっちゃけて言えば、ほんの一部の地域だけです。

単純に駅から*分、築年数*年だけでなく、
開発など近隣環境の変わりますし、事故物件などによって価値も変わります。

相場を知る意味

相場を知らないと、確実に失敗します。

自分の家を持つことは夢の1つかもしれません。
立派な財産ですし、資産です。

しかし 、資産は運用するものでもあります。

相場を知っていくとこで、売却時期を誤ることなく資産形成を最大化できるのも事実です。

And そして 、いざ、手放すこととなった時の販売価格を間違いません。

特に、転勤や子供の教育など、引越しの可能性がある人は、随時、相場を確認しておくことをおすすめします。

参考ページ:おすすめの一括査定サイト

不動産仲介業者の選定ミス:媒介契約を甘く見ている

不動産会社選びは、売却におけて1番重要な要素です。

買主を送客するところから契約まで基本的にすべて不動産会社に一任します。

よって、

  • 不動産会社選び
  • 不動産会社との契約形態

を簡単に考えてはいけません。

信頼性の確認不足

  • オンラインポータルサイトや不動産情報誌での口コミや評判を徹底的にチェックすることで、業者の実績や信頼性を確認することができます。
  • 業者の取引成功率や物件成約数などの過去の取引実績を確認し、その実力を見極めることが重要です。

専門知識や経験の不足

  • 宅地建物取引士の資格を持つスタッフが在籍しているか、または業者が**不動産流通経営協会(REINS)**などの団体に加盟しているかを確認することで、業者の専門知識や経験を判断することができます。
  • 経験豊富な業者を選定することで、市場の動向を正確に把握し、適切な価格での売却をサポートしてもらえる確率が高まります。

また、

  • 一般媒介契約:複数の不動産会社にお願い
  • 専任媒介契約:1社のみと契約

稀に専属専任媒介契約もありますが、契約形態方法は、上記の2つが一般的です。

マンション売却 失敗

マンション売却において、失敗を感じる大きな要素が不動産会社選びになりますので、関連ページも確認してもらえればと思います。

付き合いが長くなるほど

  • もう少しこうしてほしい
  • この部分、こう改善したほうがいいのに・・・
  • もっとマンションのことを把握しておいてほしい
  • 近隣情報を勉強しておいてもらえれば・・・

気になる部分が出てきます。

人間関係がでいていればいい意味で共有し合い、話し合いもできますが、基本的にが我慢してしまうことの方が多く、
また、担当者も言いたいことがあっても、オーナーの気分を損ねたくないため、ご機嫌取りのなぁなぁの関係になってしまう場合もあります。

参考ページ:マンション売却 注意点

販売価格がかけ離れている

相場を知ると、販売価格が想像できます。

しかし 、その相場自体に惑わされてしまう場合、失敗に導く場合があります。

一括査定サイトを活用して、複数社に査定を依頼すれば、マンションの査定額が高い会社もあれば安い会社もあるので、なんとなく幅を確認ができます。

ただ、査定する会社が少ないとその幅を確認できません。

私が最近、査定した不動産会社の中で、他社より2000万ほど高い査定結果を出してきた会社があります。
4500万程度の物件です。

査定額はべつに買取額ではないので説得力があれば、いくらつけても構いません。

ただ、売主にやさしくない会社があるのも事実です。

今回のように、高い金額で喜ばせておいて媒介契約を結ぼうという会社があるのも事実です。

いざ、売却するときは、即値下げを提案してくることでしょう。

ちなみに、この会社の査定結果を見ると
築15年の普通のマンションを、近隣の新築のブランドマンションの金額をベースに査定したものでした。

販売価格は、売主の意向を数字にするものなので、いくらつけても自由ですが、強気の金額にも限度があります。

買主も相場を確認しているわけですし、少しでも安く購入したいという意思は変わりません。

期間を区切らない

失敗事例としてあまり語られないかもしれないですが、販売期間を区切らないリスクは知っておいたほうがいいと思います。

”なかなか売れなかった”という失敗体験談の理由の1つに期間の考え方の誤りがある場合があります。

関連記事で紹介していますが、
不動産会社の営業も、期限を区切ることでメリハリの付いた広告活動が行えます。

3か月で売却と設定すれば、3か月に絞り広告を考えます。
期限が近くなれば、近隣へのポスティングや新聞への折込チラシなどで販促を高めます。

急ぎで売る必要がない場合でも同じです。
3か月という期間はすぐ訪れます。
ダラダラ売却するのをやめて、3か月やって1ヵ月休むくらいの方が、市場での売れ残り感もなく、フレッシュな情報に扱われるのでおすすめです。

関連:マンション売却はどれくらいの期間で売れる?

契約内容の不注意

不動産取引における契約は、双方の権利義務を明確にする非常に重要なプロセスです。その内容を適切に確認しないまま進めると、後に予期しないトラブルや損失を招くリスクが高まります。

契約書の内容確認
契約書には、物件の詳細情報、価格、支払い方法、引き渡し時期など、取引の全ての詳細が記載されています。これらの内容を十分に理解し、疑問点や不明点があればすぐに確認することが必要です。

専門家や弁護士の相談
不動産取引には専門的な知識が求められるため、契約内容の確認や疑問点の解消のために、不動産コンサルタントや弁護士に相談することを推奨します。特に、契約に関する法的な問題や権利関係の確認には、専門家の意見や助言が非常に有効です。

契約内容の不注意は、後のトラブルの原因となることが多いため、十分な注意と確認が必要です。専門家との連携を通じて、安全かつスムーズな取引を進めることができます。

感情的な判断による失敗

不動産の売却は大きな金額が動く取引であり、多くの人にとって一生に一度か二度の大きな決断となります。
そのため、感情が入り込みやすいものです。しかし、感情的な判断は客観的な視点を失わせ、最適な選択を見逃すリスクが高まります。

  • 売却理由の明確化
    売却を考える背景には、資産の有効活用、生活環境の変化、経済的な理由など、様々な動機が考えられます。この売却モチベーションを明確にすることで、目的に合った最適な売却戦略を立てることができます。
  • 客観的な視点の維持
    感情的な判断を避けるためには、客観的な視点を持つことが重要です。不動産アドバイザーや不動産鑑定士の意見を取り入れることで、市場価格や物件の魅力、エリアの将来性など、多角的な視点からの評価を得ることができます。

感情的な判断を避け、客観的な視点での判断を心がけることで、より良い売却結果を得ることができます。

片付け・断捨離

散らかっている部屋のイメージはどうですか?

クローゼットの中を見たら、服が無造作に掛けられていたらどうですか?

部屋に荷物はむき出しだと狭いイメージも受けます。

失敗を招く要素です。

居住中の中古マンション売却の場合、片付け・断捨離を事前準備として考えておくといいでしょう。

室内の清掃・クリーニング

売れない理由はいろいろありますが、

買い主側の心理をかんがえた時

  • 立地
  • 金額
  • 室内の状況・間取り

上記の3つは最低条件です。

室内が汚い部屋を購入するでしょうか?
特に水回りに水垢がついて、ガス周りが真っ黒な状況で、購入後の新生活をイメージできるでしょうか?

室内のクリーニングは必須ですし、できれば売却前にプロの手を入れるのもおすすめです。

もしくは、専任媒介契約で、不動産会社のオプションを利用するのもおすすめです。
関連ページ:居住中の不動産売却

売却広告・宣伝活動の不足

物件の魅力や特徴を十分に伝えるための広告や宣伝が不足していると、ターゲットとなる購入希望者にその情報が届かず、売却が難しくなる可能性が高まります。

適切な広告手段の選択
現代の不動産市場では、不動産ポータルサイトやSNSを活用したデジタルマーケティングが中心となっています。しかし、地域や物件の特性によっては、不動産情報誌や地域紙などの伝統的なメディアも効果的です。

ターゲット層へのアプローチ不足
物件の特性や立地条件を考慮して、最も反応が期待できるターゲットセグメントを特定することが重要です。例えば、ファミリー層向けの物件であれば、子育て環境や学区情報を強調するなど、購入希望者の購買動機やニーズに合わせた宣伝戦略を練る必要があります。

物件の魅力を最大限に引き出し、適切なターゲット層に訴求するための広告・宣伝活動は、成功的な売却において欠かせない要素となります。

物件の状態や魅力を十分に伝達しきれない

物件の状態やその魅力を正確かつ魅力的に伝えることは、購入希望者の興味や信頼を引きつけるための鍵となります。

物件のメリット・デメリットの整理
物件のロケーションや設備、日当たりや眺望などのメリットを明確に伝えることで、購入希望者の関心を引きます。一方で、物件のデメリットも隠さず伝えることで、信頼性を高めることができます。例えば、交通利便性や周辺環境、築年数などの情報は、購入希望者が物件選びをする際の重要な判断基準となります。
ホームステージングの重要性
ホームステージングは、物件の魅力を最大限に引き出すためのプロの技術です。適切な家具の配置や、インテリアのコーディネートによって、物件の可能性や生活イメージを具体的に伝えることができます。特に、空き家の場合、ホームステージングによって空間の使い方や広さの感じ方が大きく変わることがあります。

物件の魅力や状態を的確に伝えることは、購入希望者との信頼関係を築く上で非常に重要です。適切な情報提供とホームステージングの活用により、物件の価値を最大限に引き出すことができます。

マンション売却 失敗談

内覧の時間

細かいテクニックになるかもしれませんが、個人的な失敗談としては、

内覧の時間と時期をもう少し考えるべきだったと感じています。

売却の時期

不動産の取引価格は、市場の動向や季節によって大きく変動することがあります。そのため、最適な売却タイミングを見極めることが資産価値を最大化するカギとなります。

市場の動向を見落とす
土地取引価格情報や不動産経済研究所の発表するデータなど、不動産市場の最新動向を定期的にチェックし、価格の上昇・下落トレンドを把握することが重要です。
季節や経済状況の影響

  • 春は新生活のスタートとともに、新築マンションの販売が盛んになるほか、夏は引越しのシーズンとして、中古物件の需要が高まる傾向にあります。
  • また、金利政策や経済成長率などのマクロ経済の動きも、不動産市場に影響を与える要因となります。特に、低金利時代は住宅ローンの利子が低くなるため、不動産の購入意欲が高まることが一般的です。

一般的に言われるのが、年始から3月にかけて。
卒業・入学・転勤など新年度が始まるタイミングでヒトが動きますので、それに合わせての売却は、スピード感を持って売却が可能です。

ただ、この時期はガッツリ冬。
部屋は暖房を入れても寒く、新緑もない環境です。

個々のマンションにもよりますが、
春・秋にで、窓を開放し、風を入れながらの内覧は気持ちいいものです。

物件によっては、木々に葉っぱあることで、隣近所・マンションを遮る形となり、人の目が気にならないという売り文句になるかもしれません。

内覧の時間

内覧の時間も、物件ごとにその特性を活かし

  • 陽が入る時間
  • 夜景を感じてもらえる時間
  • 雨より晴れの日

など、内覧希望者のスケジュールを優先しながらも、意図的に時間設定の計画をしていくことも後悔しない、時間の考え方ですし、それが失敗しない方法にもなります。
関連ページ:マンション売却時の内覧

値引きの考え方も

購入希望者から、値引き交渉は来ると持った方がいいでしょう。

その際、

  • ただ闇雲に断ったほうがいいいか?
  • どこまでの金額を猶予するか?
  • そもそも本当に購入の意思があるのか?

このあたりの判断は、非常に慎重に行いたいところです。

マンション売却 失敗体験談

諸経費の計算

売却時にしっかりお金の計算をしている人と思っている人でも、詰めが甘いことが多々あります。

税金

基本的にまず目が行くのが、税金でしょう。

不動産を売却し譲渡益がでれば譲渡税がかかります。
その際の節税対策に3000万円特別控除や5年超, 10年超所有軽減税率の特例などがそれになります。

住宅として所有している場合は3000万円特別控除をガッツリ活用できるので非常にメリットがあると思います。

手数料

  • 仲介手数料(3%)
  • 登記費用
  • 印紙税

などがそれになり、住宅ローンがある場合は一括繰上返済手数料などもプラスされます。

売却を考えたときに、
ざっくり計算するわけですが、販売が進む段階で値引きがあると、大雑把な人はそれにかかわる費用を計算しません。

値引きをしたからと言って、大きく変わるものではないとしても、当初の予定残高とは相違が生まれます。

場合によって計画が崩れることもありますので、お金のことですから常時、計算しておくといいともいます。

売っちゃえばOKだと思ったら・・・。

不動産売却は、売っておしまいではありません。

瑕疵担保責任です。

物件に瑕疵が見つかる、欠損分が見つかった場合、売主にその責任を有するというものです。

中古マンションを売却する以上、設備が新品同様ということはありません。

付帯設備表を用意で、事前にどのような状態なのか?

失敗談は売った後に訪れることもありますので、それを回避するために、買い主に伝え、責任の所在をしっかりで回避されます。

マンション売却で大損しないために

せっかくマンションを売るなら損はしたくないでしょう。

しかし 、完璧な売却ができるとは限りません。

時代によって

  • 売りやすい時代
  • 売りにくい時代

また場所・立地によっても左右されます。

都心であれば、今は売りやすい時期かもしれません。
とはいえ地方ではバブル以降もジリジリと地価は下がり続け、底が見えない場所もあります。

今回は、マンション売却で大損した人の体験談、また不動産会社の方から聞いた話を交えて大損を回避する方法・ターニングポイントを紹介します。

大損の定義

一概に大損と言っても、その定義をどこにおくか?

  • 思い通りの金額で売却できなかったら大損なのか?
  • 100万円、300万円、500万円、1000万円値引きされたら大損なのか?
  • 売却して住宅ローンが残ったら大損なのか?

また、金額的な大損だけでなく、
予定していた期間内に売却できなかったなどの時間的な損もありますので、人それぞれだと思います。

いずれにしても、立ち位置によって損した気分は変わりませんし、お金だけでなく気持ちの部分も含めて、大損しないためにいろいろな事象を紹介したいと思います。

マンション売却、失敗・大損体験談

マンション売却で大損をした人の体験談を紹介します。

買い替えで失敗

 

買い替えで大損した話です。
9年住んだ家を売却し、少し狭めの新築マンションの購入を考えました。
 
住んでいるマンションは4500万円程度で売却が可能で、新築マンションは3700万円で購入可能だったので、買い替えて仲介手数料などの諸経費を引いて500万くらいの現金が手元に残る計算でした。
購入したい物件は決まっていたので”先行購入”の買い替えをすすめ、大手不動産会社のつなぎ資金を活用にしました。
 
ただ、4500万円で売れるであろうマンションがなかなか売却できませんでした。
 
当初は3ヶ月以内には売却できると思っていましたが、半年経っても売れず、申込みが入っても3500万円や3800万円など・・・。
正直焦りました。
 
結果的に4200万円に価格を変更し、8ヶ月目に4000万円で申込が入ったため、これ以上は引き伸ばせないと売却を決定しました。
 
仲介手数料や引越し費用などをさっぴり、結果的に手元に残ったお金は数十万円程度した。
 
今考えると、
不動産売却を甘くみていました。
不動産会社の営業さんは一生懸命やってくれていましたし、お問い合わせや内見もそれなりにあったとはいえ、見通しが甘かったと反省しています。
金額的には大損ではありませんでしたが、気持ち的には大損でした。

関連ページ:リフォーム済みの不動産売却
 

筆者の感想
買い替えに関しては、先行購入・先行売却がありますが、
”先行購入”の場合、売却する物件の価格設定は下限をベースに考えるといいと思います。
 
”先行購入”は、購入するマンション選びに時間をかけることができるため、資産価値をアップさせる買い替えが実現しやすいのは事実ですので気に入ったマンションを購入は悪くありません。
ただ、売却価格を高く見てしまうので、メンタル的に損した気分になってしまいます。

 
少し話は変わりますが、
購入する不動産・マンションは、
新築ではなく、築浅マンションを選択をおすすめしたいところです。

新築は、値引き交渉が難しいのが現状です。

売れ残っているマンションであれば多少の値引きは可能かもしれませんが、売れ残っているのはそれなりの理由があります。

駅から遠い、駅からバス利用などなど・・。
中古の築浅であれば、値引き交渉が可能です。
買い替えは、売主と買主:両方の立場を経験できる貴重なタイミングです。
買主として、しっかり値引き交渉を行うことで、売却時の心の余裕にもつながります。

参考サイト;築浅マンション売却

マンション売却 大損

住宅ローンが払えず

 

20年ほど前の話となります。
結婚して賃貸マンションに住んでいましたが家賃が20万円だったので、毎月18万円(ボーナス時:40万円)で家が持てるということでマンションを購入しました。
 
資産となるマンションを家賃と同じ程度で持てる、それも近場ではそれなりの住宅街の立地だと判断し価値も高いと感じていました。
 
購入当時は共働きだったので、毎月18万円の返済、管理・修繕費20000円は問題なく支払えていたのですが、購入して5年、リーマンショックや民主党政権・震災などが重なり会社の業績が傾いたのと会社の方針として年俸制になり、給料が大幅に減額となりました。
 
ボーナス時の払いも大きな障壁となり、住宅ローンの借換えも検討しましたがタイミングが遅く、思ったように審査がおりませんでした。
 
また、子供が生まれ、妻が家に入った・産休となり、この生活を続けるか?一旦クリアにしてから再出発するか?妻と協議の上、マンションの売却を選択しました。
 
築5年で築浅物件ではありましたが、当時は今のように不動産相場に過熱感がなく、さらに近隣に新築のマンションが建ち始めたこともあり、20%減の金額、住宅ローンを払い終えるギリギリの金額で売却にしました。
 
今考えると、
その後給料もアップしましたし、あの時もう少しがんばっていれば・・・。
あのマンションは今、築20年でも25%減くらいを推移しているみたいですので、ある意味大損かもしれませんが、今、家族と幸せに過ごせているので納得しています。

 

借り手が見つからず

 

不動産投資用としてマンションを購入しました。
 
マンション投資には以前から興味があり、一棟アパート、1R(ワンルーム)マンション投資などいろいろ検討しましたが、
融資の関係で、1Rマンション投資を行うことにしました。
 
不動産投資セミナーに通い、購入・賃料や管理・税金などをなんとなく知り、老後のための資産つくりも考え、今がチャンスと判断しました。
 
購入した物件は、千葉県内の大学がある駅から徒歩9分の築10年の物件。
購入のタイミングは2月。
家に近いということで安心感もあるとの判断で購入しました。
 
大学もあるので、4年に一度の出入りだと予想をしていました。

しかし 、借主が見つからず、
焦って敷金礼金ゼロ:3月に家賃を3000円下げてなんとか借主が見つかりました。
さらに追い討ちを掛けたのが、この借主が退学し1年で出てってしまいました。
時は8月。

このタイミングで新たに募集を掛けたのですが、なかなか見つからず、不動産会社に相談にしました。

  • 空室で売却するか?
  • オーナチェンジ物件として売却するか?
市場では投資物件として見られやすい物件であるため、家賃相場をベースに売却価格をみられると思います。
ただ、以前の賃料や条件もみられるため、家賃を3000円下げた部分はネガティブに意識されるかもしれません。
ということでした。

 

結果的に、

  • 近隣相場の賃料で賃貸募集
  • マンション売却

平行で行いました。
2ヵ月後、老夫婦の方が購入してくれましたが、結果的に借金が100万円ほど残りました。

傷口が大きくならず、いい勉強だと思っています。

 

筆者の感想
マンション投資・不動産投資の胆は物件選びです。
土地勘がある場所が言い訳ではありません。
 
現状、今後の資産価値をしっかり考えることです。
集金等の管理は管理会社にお願いできますから、今回のように、家に近い物件を選ぶというのは決してメリットではありません。
 
また、もし投資物件を購入するのであれば、山の線の駅から3駅外側くらいまでをターゲットに絞りたいところです。
不動産セミナーでは、物件を紹介が主となっているセミナーもありますので、セミナーは複数行ったほうがいいかもしれません。

参考:マンション投資・不動産投資、都心(東京)じゃなくてはいけないワケ

購入、即売却で大損

 

急に妻がマンション購入をすすめてきたため、内覧に行くと築年数の割に綺麗で、私も意志を固めて購入を決めました。
 
今住んでいるところの近くなので、心配材料はなく、住宅ローンの審査も通り、問題なく進みました。
 
不動産を購入は初めてでしたので、不動産会社の担当さんにいろいろお任せしていました。
 
引越しを済ませ1ヶ月ほど経ったとき、妻がもうここには住みたくない!っと言い出しました。
いろいろ説得もしましたし、気まずい雰囲気にもなりましたが、結果的に押し切られ売却にしました。

 
個人的には、購入価格+仲介手数料くらいを乗せた形で売れればと考えていましたが、
そんなに甘く物事は進まず、2ヶ月経っても売れませんでした。
 
内覧ごとに準備をしたり、妻のフラストレーションも溜まりはじめたため、一度賃貸に引越し、空室の状態で売却にしました。
 
賃貸物件も即いいものがあるわけではなく、また、即入居できる物件もないため、2ヶ月後に引越しできました。
 
その間は、一旦売却を中止し引越し後に再開しました。
結果的に2ヵ月後に、購入時より200万円減で売ることができました。

 

筆者の感想
妻の意向で・・・というのは買いでも売りでも意外とあります。
というか、意思決定は妻持っていると言ってもおかしくありません

賃貸物件でも1ヶ月で引越しなどもよく聞きます。

何が悪いというわけでなく、ニュアンスで・・・ということが多いようですが・・。

今回の場合も、夫婦間のことなので致し方のないのかもしれません。

タイミングは遅くなりましたが、引越して空室にした状況で売却したのはよかったと思います。

ホームステージングをして室内を装飾するものいいですし、空室で売却方法のバリエーションが増えます。

あとは仲介手数料です。

この部分に関しては、購入した不動産会社さんと交渉というか懇願で1.5%にしてもらうこともできると思います。

まとめ

今回、マンション売却で大損した人たちの体験談を紹介しました。

バブル時・バブル崩壊時は大損した人、大損のレベルを超えている人が続出しましたが
都心は今は強気で売却できるタイミングなので大火傷・大損する可能性はすくない状況です。

ただ、人それぞれ状況や環境が違うため、思ったようにうまく進まないこともあるでしょう。

今後も、随時追加していきたいと思います。

【追記】
*新型コロナウイルスの影響で、経済は不透明な状況です。
繁華街では閉店のお知らせをよく目にするようになり、住宅地の不動産価格への影響が今後出てくるかもしれません。

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