当たり前の話ですが、築年数が経てばたつほど建物の価値は落ちます。
築30年より築40年・・・。
そんな状況で、マンションを売るタイミングが、突然来るわけです。
それまでは売るつもりがなく、住居として長い間住んでいたけど、
- 転勤によって売るか？貸すか？考えたい
- 家族構成が変わり売却を検討したい（家族が増えて・家族が家を出て）
- 離婚による財産分与
- 借金返済によりお金が必要
など、マンションを売却する理由はさまざまです。
とはいえ、それまで頭にもなかったことが突然起これば、考えることは計り知れません。
それも、築30年・40年の築古のマンション売却となれば、
- 相場通り売ることができるのか？
- 気を付けてた方がいいことはあるのか？
疑問や不安も少なからずあると思います。
そこで、
古いマンションを売るためのテクニックを紹介します。
築40年はどれくらい古いマンションなのか？
築40年のマンションは、建物の状態によって評価が異なります。
一般的に、マンションの耐用年数は47年とされていますが、40年経過した時点では設備や外装に老朽化が見られることが多いです。
特に水回りや電気配線、外壁などは劣化が進みやすく、修繕が必要になることがあります。
ただし、新耐震基準（1981年6月1日から施行）を満たしている場合、耐震性は確保されており、リフォームによって現代的な設備を取り入れることも可能です。
築40年のマンションは、物件としては「中古」扱いになりますが、立地や管理状態によっては、価値が高い場合もあります。
マンション価格の推移
マンションの価格は、地域や市場の動向に大きく左右されます。
過去数十年で、日本のマンション市場は上昇と下降を繰り返してきました。
特に1990年代後半から2000年代初頭にかけて、不動産バブルが発生し、マンション価格は大きく上昇しましたが、その後の不況期には価格が大きく下落しました。
しかし、近年では都市部を中心に再度価格が上昇しており、特に人気エリアでは中古マンションの価格も高騰しています。
本来、中古不動産は築30年を越えるあたりから下落が鈍化するため、築40年を迎えると、さらにその傾向が強くなります。
特に、エリアによっては価値が安定することもあり、土地の価値が影響を与えるケースも少なくありません。
引用：イエウール
築40年のマンションは、価格の下落が見られることが多いですが、立地条件やリフォームの状態によっては、市場価値を保つこともあります。
新耐震基準
新耐震基準は、1981年に改正された日本の建築基準法によって制定され、地震に対する耐性を大幅に向上させることを目的としています。
新耐震基準に適合する建物は、従来の基準に比べて地震の揺れに強い構造を持っており、特に大型地震に対する耐性が高いとされています。
現在、2025年ですから築40年代のマンション場合、新耐震基準を満たしているかどうかは重要なポイントです。
もし新耐震基準を満たしていない場合、耐震補強工事が必要となる可能性があります。
逆に、新耐震基準をクリアしていれば、耐震性に関しては安心感があります。
耐用年数
マンションの耐用年数は、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）で47年と言われていますが、実際にはメンテナンスの状態や建物の使用状況によって大きく異なります。
築40年のマンションは、残り10年程度で耐用年数が尽きる可能性もありますが、リフォームや大規模修繕を行うことで、更に長い期間にわたって使用することもできます。
特に外壁や屋根、配管の状態が重要であり、これらの部分のメンテナンスが適切に行われていれば、マンションの寿命を延ばすことが可能です。
古いマンションを売却するメリット”3選”
古いマンションの売却は、一見すると不利なように思えるかもしれません。
しかし、実際には、新築マンション価格高騰、中古マンション市場の活性化、不動産市況の安定など、売り主側にとって有利な状況が生まれています。
1.新築マンションに手が出ず中古マンションが人気
近年、新築マンションの価格が高騰しており、手が届かないと感じる人々が増えています。
このため、中古マンションの需要が高まっており、特に古いマンションも比較的好まれます。
手ごろな価格で広さや立地に優れた中古物件を探している人々にとっては、古いマンションが魅力的な選択肢となるのです。
2.中古＋リノベーションの普及
近年、中古マンションを購入した後にリノベーションを施すことが一般的になりつつあります。
リノベーションによって、古いマンションでも新築同様の快適な空間に生まれ変わらせることができるため、古いマンションを売却する際にも、リノベーションを前提とした購入希望者が増加しています。
売り主はより高い価格で売却できる可能性があります。
3.不動産市況の後押し
不動産市場全体の回復や、特に都市部での住宅需要の高まりが、古いマンションの売却を後押ししています。
景気回復や低金利などが影響し、不動産の価値が上昇しているため、古いマンションでも市場での価値が高まるケースが増えています。
このような市況の変化により、売り主は有利なタイミングでマンションを売却できる場合が多いのです。
古いマンションを売却する3つのデメリット
古いマンションを売却することにはいくつかのデメリットも存在します。
特に築年数が経過している物件は、売却を考える際に慎重に考慮すべき点が多くあります。
1.売却価格が大幅に下落する可能性
古いマンションは新築と比べて価格が低く設定されることが一般的です。
特に築年数が経過した物件では、建物の老朽化や設備の劣化が進んでいるため、買い手が購入を躊躇することが多く、売却価格が下がる傾向があります。
市場価値が低く、希望価格での売却が難しくなる可能性があります。
2.買い手が見つかりにくい可能性
古いマンションは、現代のライフスタイルやニーズに合わない場合が多く、特に若年層やファミリー層の買い手が減少します。
また、住宅ローンを利用しにくい、築年数が長い物件は、耐震性や断熱性、設備の古さなどが問題視されがちです。
購入希望者が少なくなり、売却までの時間が長引く可能性があります。
3.修繕積立金・管理費の負担
古いマンションを所有している場合、修繕積立金や管理費の負担が大きな問題となることがあります。
特に築年数が経過したマンションでは、長期間のメンテナンスが必要となり、大規模修繕を行う際には多額の費用がかかるため、修繕積立金が高く設定されることが一般的です。
しかし、近年では修繕積立金が不足しているマンションも増えており、その場合には大幅な値上げや、場合によっては100万円単位での臨時徴収が行われることがあります。
これらの追加費用は、マンションの購入価格以上にネガティブに捉えられることもあります。
特に、修繕費用が予想以上に高額になると、売却時に買い手が敬遠する原因となり、売却価格が下がる可能性もあります。
古いマンション売却を高く売るには
不動産売却の流れは、築古だろうと築浅だろうと基本的に同じです。
- 相場確認・売却査定
- 不動産会社・エージェント選び
- 媒介契約
- 不動産売却開始・内見
- 契約・引き渡し
の流れになります。
古いマンションを高く売るためには、いくつかの戦略を組み合わせることが重要です。
リフォーム・リノベーション、ホームステージング、そして営業マン（エージェント）の選定の3つの方法を駆使することで、価格の引き上げが可能になります。
1.リフォーム・リノベーションの必要性
リフォームやリノベーションは、古いマンションの価値を大きく引き上げる有効な手段です。
物件の内装や設備を最新のものにすることで、購入者に新築同様の印象を与えることができます。
特に、キッチンやバスルームの改装は、購入希望者の関心を引きやすいポイントです。
現代的なデザインや設備を導入することで、物件の魅力を大幅に高め、売却価格のアップにつながります。
関連ページ：《マンション売却ブログ：東京》
３か月で不動産売却完了した売却体験談をブログ記事形式で紹介します：マンション売却の始め方
ただ、筆者としては、ただリフォームすれば高く売れるという考え方は持たないほうがいいと考えています。
立地のいい場所であれば、ハウスクリーニングレベルでも十分ですし、逆に条件が悪い時は、近隣の物件と差をつけるために、リフォームをが大きなプラスにつながることもあります。
立地や物件の性質によって、リフォームを検討が大切す。
その意味でも、信頼のおける営業マン・エージェントとのやり取りで判断するといいと思います。
参考サイト：
- おすすめのリフォーム会社：リフォーム施工会社の選び方・探し方・比較方法・口コミ・評判、価格（一括見積もり・相談も）
- おすすめのリノベーション会社：リノベーション施工会社の選び方・比較・口コミ・評判、工事のポイント、業者の見分け方
2.ホームステージングで印象アップ
ホームステージングは、物件の魅力を最大限に引き出すために重要な手法です。
空間を広く見せたり、生活のイメージをしやすくしたりするために、家具や小物を適切に配置します。
購入希望者が実際にその空間で生活するイメージを持ちやすくなり、物件に対する好感度がアップします。
特に古いマンションでも、ホームステージングによって新たな魅力を発見してもらうことが可能です。
3.営業マン（エージェント）の選定
営業マン（エージェント）の選定は、売却の成否に大きな影響を与えます。
経験豊富でマーケットをよく理解しているエージェントは、適切な価格設定や販売戦略を提案できます。
また、物件の強みをしっかりと把握し、それを最大限にアピールすることができるため、高い価格で売却する可能性が高まります。
信頼できるエージェントを選ぶことが、売却の成功に繋がる鍵となります。
。
古いマンションの売却：よくある質問
古いマンションの売却について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ
関連ページ：マンション老朽化の購入・売却
古いマンションの売却；まとめ
新築や築浅は、相場をベースにそれほど販売価格が上下しません。
逆に、築年数が高いとそこには、古いからこそのマンション売買は頑張り甲斐があります。
簡単にあきらめるのではなく、1円でも高く売却を実現できるのが古いマンションを売る醍醐味でもあるのです。
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