築年数が古いマンション 売却:何年から売りにくいマンションになるの?築30年・40年の不動産を高く売る方法はあるの?

古いマンション売る マンション売却・不動産売却
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢・・・の再来リスクも

お住いのエリアは上がってる?

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古いマンション 売却

当たり前の話ですが、築年数が経てばたつほど建物の価値は落ちます。
築30年より築40年・・・。

そんな状況で、マンションを売るタイミングが、突然来るわけです。

それまでは売るつもりがなく、住居として長い間住んでいたけど、

  • 転勤によって売るか?貸すか?考えたい
  • 家族構成が変わり売却を検討したい(家族が増えて・家族が家を出て)
  • 離婚による財産分与
  • 借金返済によりお金が必要

など、マンションを売却する理由は様々です。

とはいえ、それまで頭にもなかったことが突然起これば、考えることは計り知れません。

それも、築30年・40年の築古のマンション売却となれば、

  • 相場通り売ることが出来るのか?
  • 気を付けてた方がいいことはあるのか?

疑問や不安も少なからずあると思います。

そこで、
古いマンションを売るためのテクニックを紹介します。

古いマンションを売る

古いマンションを売るテクニックは営業の能力が全てです

どんなに立地が良くでも古いマンションは懸念されます。

しかし 、そのマンションションの価値を最大限にアピールしてくれる担当者(営業マン)に出会えば、売りにくいマンションも簡単に売れます。

例えば、
築35年の売値1500万円のマンションがあったとします。

購入希望者は、予算1500万円で探しています。

そこで営業は1500万円のマンションをどう売るか?

そこにテクニックがあります。

  • もっと古い築40年・金額1700万円のマンションを紹介しながら、最終的に1500万円のマンションに落とし込む。
  • 1200万円の築は20年だけど、狭いマンションを見せながら、最終的に1500万円のマンションに落とし込む。

など、営業マンによって、そのテクニックは様々です。

営業の仕事は、マンション売買を契約させることでの手数料報酬です。

よって、売れなけば、報酬を受け取ることができません。

古いマンションだろうと、高いマンションだろうと、築年数が経っているマンションだろうと、売る人がいれば買う人がいます。

そのお互いの窓口になってくれる営業マンとの出会いは非常に重要です。

以前、不動産売却エージェントの選び方を紹介しました。

そこでタクシエ(TAQSIE)を紹介しました。
三菱地所リアルエステートサービスは中立的な立場に立ち、各不動産会社のエース級エージェント、約350名の中から売却条件にぴったりな人をマッチングするサービスです。
>>不動産売却エージェント探しはこちら

リフォームは必要か?

古いマンションを売却する場合

少しお金をかけて室内をリノベーションやリフォームし、その施工代金を乗せて高く売るという方法もあります。

筆者も都心のマンションの売却するにあたってプチリフォームを行い、相場以上で売却を成功させました。

関連ページ:《マンション売却ブログ:東京
3か月で不動産売却完了した売却体験談をブログ記事形式で紹介します:マンション売却の始め方

ただ、筆者としては、ただリフォームすれば高く売れるという考え方は持たないほうがいいと考えています。

立地のいい場所であれば、ハウスクリーニングレベルでも十分ですし、逆に条件が悪い場合は、近隣の物件と差をつけるために、リフォームをが大きなプラスにつながることもあります。

立地や物件の性質によって、リフォームを検討が大切す。
その意味でも、信頼のおける営業マン・エージェントとのやり取りで判断するといいと思います。

ただ、不動産会社はリフォームにおいても手数料を取るために紹介してくる場合があります。

リフォームに踏み切るときのリフォーム会社選びは、一括査定サイト等を活用し安くできる業者に依頼をおすすめします。

参考サイト:

見積りを比較し最安値を見つけるには?
《タウンライフリフォーム》
リフォーム会社(全国870社以上)にリフォームプランの依頼、お見積もりが出来るサイト。

見積もり比較ができるだけでなく、家の問題を解決するアドバイス・リフォーム提案を受けられます。
リフォームアイデア最安値比較だけでなく参考になります。
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無料なので、見積もり取るだけでもおすすめです。
今、付き合おうとしている業者さんの値引き交渉にも使えます。

 

リフォームではなく、ホームステージングも

リフォーム・リノベーションは、時間も費用もかかります。

そこで、ホームステージングも検討してはいかがでしょうか?

売却するマンションに家具や小物などのインテリアコーディネート行い売却を進める方法がホームステージングです。

コーディネーターの下見・イメージ提案・作業という流れなので1週間もかかりません。

それでいて、部屋のイメージがグーッと上がり、キレイ・ゴージャス・煌びやかに返信します。

マンション売却 築30年

 

古いマンション売却を高く売るには

不動産売却の流れは、築古だろうと築浅だろうと基本的に同じです。

  1. 相場確認・売却査定
  2. 不動産会社・エージェント選び
  3. 媒介契約
  4. 不動産売却開始・内見
  5. 契約・引き渡し

の流れになります。

一括査定で見るべき所

古いマンションを売却する場合、まずは不動産一括サイトを活用し相場を確認します。

一度で複数の不動産会社から見積もりが取れ、また相場を知ることができるので非常に活用できます。

築年数が古いマンションの場合の一括査定の活用法は、
各担当者にしっかり会い、

  • 担当者との印象・相性チェック
  • 近隣の状況がどれだけ分かっているのか?実績があるのか?
  • 同じようなマンションが近隣にあるのか?
  • 現時点の相場・売却までの期間
  • 売却した場合の税金のこと
  • 相続にした場合の相続税など

などを確認してください。

できれば、タクシエを活用し
トップエージェントの売却提案を聞いておきたいところです。

最低でも5社ほどの人を話すと、大まかな今あるマンションの価値や売却までのハードルを認識ができます。

マンション購入者は、
最近では、国外の人や民泊やセカンドハウス用に購入する人など、また、その築年数より立地へのこだわりが強い人など多岐にわたります。

担当者との話の中では、海外の購入希望者のパイプを持っているか?いないか?も聞いてみるといいでしょう。
 

古いマンション 売却

古くても賃貸運用可能かも?売却だけでなく賃貸も

今、賃貸オーナーを希望する人が増えています。

「レオパレス21」建築基準法違反、シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題などネガティブなニュースもありますが、それだけ不動産投資・賃貸需要があるという裏付けでもあります。

持っているマンションを賃貸に回すと考えた場合、
古いマンションだからと言って

  • 入居者が決まらない
  • 家賃を高く取れない

という不安は持つ必要ありません。

古いからと言って
その地域に住みたい考えている人は、新しい、古いを気にしません。

賃貸需要の高いエリアは、古いからと言って、家賃が相場の半分になることもありません。

一度賃貸運用を検討してみることをお勧めします。

マンション売却 築40年

築年数何年から古いマンションなのか?

古いマンションの一般的な定義、気になると思います。

基本的に1日でも生活を始めれば、そのマンションは中古マンションの扱いです。

とはいえ、築年数が浅い、一般的に言われる築浅のマンションはやはりそれなりに評価され、古くなれば、その分評価が下がっていきます。。

一般的に築15年を越えるとマンションの評価として一段落下がる傾向にありますが、15年程度のマンションはまだまだ古いとは言いきれないと筆者は考え、20年・25年目が1つの目途を考えています。

マンションの耐久年数は30年とも50年とも、それ以上とも言われていますし、

マンションの建て替えは住民の賛成のもとに建て替えが決定するので、実際に築50年以上のマンションはたくさんあります。

そのマンションがすべて欠陥マンションではないとも言えます。

もちろん、多少の不具合や破損、構造的な問題も起きている場合はありますが、
生死にかかわるまでには至らないということで住み続けてらているもの事実です。

さらにすべての住人が、マンション購入者(区分所有者)ではなく、賃貸として借主が生活しているため、その立ち退き等の弊害もあるため、容易に建て替えの話が進まないのも現実です。

マンション建て替えリスク:建て替えのメリット・デメリット、築30年以上のマンション在住の方、築古物件購入希望者必見!
マンション建て替えリスク 古いマンションの場合、 そのマンションの建て替えが決定すれば、区分所有者として建て替えた後も住む権利がありますから多少の建築コスト・建設期間があっても新しいマンションに生まれ変わります。 何となく、棚からぼたもち的...

地域や立地条件による価格の変動

一方、マンションの価格は「立地条件」によっても大きく変動します。

例えば、都心部や駅近、商業施設や学校が近いなどの利便性の高い立地のマンションは、築年数が経過しても価格の低下が少ない傾向にあります。

これは、そのような立地の物件には常に需要があるためです。

逆に、郊外や交通の不便な場所に位置するマンションは、新築時に比べて価格の低下が早まることが考えられ、築年・対応年数・劣化がプラスされれば、余計売却いづらいマンションとなります。

 

築古マンション売却は購入者目線で考える

マンションは築年数に応じてその評価が落ちていきます。

普通に考えてみてください。

築5年のマンションと築30年マンション、どちらが欲しいですか?

築5年という答えは当たり前でしょうし、少しでも新しい物件を手に入れたいという心情は普通です。

そこでマンション購入時の一般的な行動や心理を考えてみましょう。

  • まず、地域を絞ります。
  • 次に、新築、中古、広さを元に金額で線を引きます。(1LDKの新築、2LDKの中古など)
  • 次に、築年数と金額のバランスを考えます。

住みたい地域を絞り、新築マンションと中古マンションのモデルルーム、内見、説明を聞くことで、その地域の相場を把握でしょう。

その下で、予算に応じて、広さと築年数を古くしていくのですが、

買う側として、購入金額の縛りと築年数のバランスを考えたときに、闇雲に築10年程度の物件までと設定が一般的です。

そこで、築10年の物件を内見すると、意外と10年の物件もキレイだし思ったよりいいかも?!

その上で、それなら築15年・20年、思い切ってもう少し古い物件も見てみたいと欲求の幅が広がっていくのです。

古いマンションが売れない

古いマンションの魅力:時代を超えた価値を持つメリットとは

少しうがった見方になりますが、古いマンションにも魅力が加味される場合もあります。

古いマンションには、新築のマンションにはない独特の魅力やメリットが数多く存在します。

歴史的価値と独特の雰囲気
  • 古いマンションは、その建物自体が時代の背景や歴史を持っています。
    昭和の時代を感じさせるレトロなデザインや、独特の造りが多くの人々を魅了します。
    また、その歴史的背景を知ることで、住む場所に対する愛着や誇りを感じることができるでしょう。
堅実な造りと質の高さ
  • 昔のマンションは、現代のものとは異なる建築技術や材料で作られています。
    これにより、古いマンションはしっかりとした造りや質の高さを持っていることが多いです。
    特に、耐震性や防音性に優れている物件も少なくありません。
広々とした間取り
  • ここ最近の新築のマンションは、土地の有効活用や効率的な設計が求められるため、部屋の広さが犠牲になることが多いです。
    一方、古いマンションは、ゆとりのある間取りや広々としたリビングスペースが魅力となっています。
レトロなデザインの魅力
  • 古いマンションの中には、現代では見られないレトロなデザインや装飾が施されている物件も多く存在します。
    これらのデザインは、独特の雰囲気や歴史的価値を持っており、多くの人々から愛されています。

古いマンションには、新築のマンションにはない多くの魅力やメリットが存在します。
その歴史的背景や独特の雰囲気、レトロなデザインなどを理解し、古いマンションの価値を再認識することで逆に、その価値を中古マンション売却時のメリットに変えることができるかもしれません。

古いマンションを売る前に考えておくこと

マンションを高く売るためには、いろいろなテクニックがありますが、古いマンションを高く売るとなるとその考え方自体をしっかり把握しておくことがポイントです。

マンション売買における相場は地域ごとにある程度の数字を知ることができます。

立地、築年数、平米数などから机上の計算できるので、査定員の内見なしに、机上の査定で相場を知ることは容易です。

しかし 、古いマンションとなるとその相場にはかなりの開きは出てきます。

  • 室内の状況
  • 部屋の基本設備
  • マンション自体の状態・配管周り
  • 管理人の管理体制(常勤・非常勤)
  • 積立金残高
  • 長期修繕計画

など、築浅物件では、気にされないところまで、購入者は気にしてきます。

売り主(住人側)からすれば、今まで住んでいるマンションだけに、気にならなかったところが如実に気になってくるのが、この状況に立った時です。

築15年以上のマンションを売る

 

古いマンションを高く売るには?誰にお願いすればいいの?

マンションを売る場合、
・1日でも早く売りたい人
・少しでも高く売りたい人
に大きく分かれます。

実は、古いマンションを高く売る時のポイントと早く売るポイント、共通する部分があります。

それは、誰に売却をお願いするか?です。

不動産仲介会社は、マンションを売ってその仲介料を稼ぐわけですから、1円でも高く売却でその手数料を高くできるわけですが、その逆として売らなくてはお金になりません。

  • ファミリー世帯が住居用としてマンションを探している
  • 不動産投資用として物件を探している
  • 中国をはじめ海外の人が日本の物件を物色している

など、
購入者の立場は各々ですが、そのパイプをどれだけ持ち、それを実践できるか?

それが、不動産会社の選び方です。

1つ例にだすと、中国の爆買い欲求はなんだかんだ言ってまだまだ高いのですが、1つの障壁が出てきたのをご存知でしょうか?

それは、マンションを購入するためのお金を中国から国外に出しにくくなってきているのです。

中国政府の海外送金への規制がそれです。

購入に際して、その部分の知識と送金に関する施策を持っているか?持っていない?

会社選び1つで、高額売却を逸してしまうのです。

古いマンション売る

 

一般媒介契約・専任媒介契約どちらがいいのか?

古いマンションを売却する場合、
考えなくてはいけないこととして、不動産会社との契約形態は無視できません。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

ありますが、実際どれがいいのでしょうか?

筆者が考えるに、

  • 何もしなくても売れる物件:要するに立地がよく・築年数も経っていない物件は一般媒介契約で、複数の不動産会社に仲介をお願い
  • 古い物件や事故物件に関しては、専任媒介契約で、しっかり売るためにがんばってもらう

形が良いかと思います。

不動産会社の担当のやる気を出させるのは一般媒介ではなく、専任媒介です。

売却が成立した段階での仲介手数料が確約されることで、指定流通機構、通称「レインズ」の登録はもちろん、積極的に広告も打てますし、担当にも力が入ります。

一般媒介の場合は、自身経由が売主を見つけない限り仲介手数料が入ってこないわけですから、売りにくい物件より、売りやすい物件に力を注がれるのは自然のことです。

よって、立地などの条件にもよりますが、
古いマンションの場合、専任媒介契約(専属専任媒介契約)にで、担当との情報が密になりますし、早く・高く売却が進む傾向にあります。

一般媒介契約・専任媒介契約どちらがいいのか?

マンションを高く売ってくる業者選び

上記のように、
今回の場合、売却をお願いする不動産会社を選ぶだけでなく、専任媒介契約としてお願い出来る担当者との出会いが1つのポイントです。

そこで、まず行うことは、
地域の相場を知ると同時に、多くの不動産会社とコンタクトを取ることになります。

不動産一括査定サイトがありますから、そこで、複数のサイトから見積もり依頼をで相場をしることが容易です。

家がいくらで売れるか?
調べたことありますか?

査定は無料、また、不動産会社の人が家に来ることなく査定(机上査定)が可能なので、上手に活用してみてください。

大手不動産会社

  • 《AI査定:ソニーグループのSRE不動産》
    SRE不動産
    AI査定のメリットは不動産会社の人が自宅に来ることなく”その場で・内緒で査定可能”です。
  • 《岡田准一さんのCMで有名!》
    東急リバブル
  • 《宮沢りえさんのCMで有名!》
    三井のリハウス

一括査定サイト

ただ、そこで一喜一憂してはいけません。

そこで、その中から、できれば全部の会社に古い物件の販売実績やその売り方を訪ねるといいと思います。

また、高く売るために、

  • リフォームをしたほうがいいのか?
  • 賃貸として居住者を入れた形で売却をしたほうがいいのか?
  • 合わせて売るタイミング
  • 表向きの表示価格と落としどころの数字

新築に近い物件は、景気上向きの今、非常に売りやすい物件ですので、どの会社にお願いしてもそれなりにうまくいくでしょう。

しかし 、古い物件となれば、実績だけでなく、売るためのノウハウやアドバイスをはじめとしてサポートが必要となります。

そこを明確に答えられる業者をふるいにかけることポイントなのです。

古いマンションをリフォームして高く売る

築深物件:古いマンション売却体験談

実際に古いマンションを売却した人の口コミが気になると思います。

そこで、Googleクチコミ、SNS:TwitterやInstagram、Facebook(ツィッターやインスタグラム、フェイスブック)などの内容を確認し、良い口コミ・悪い口コミ・体験談を探しました。

古いマンション売却 口コミ
【築30年のマンションが一括査定で思ったより高く売れました】
資産の一環として、築30年のマンションを持っていました。
築30年とかなりの年代物で、今後これ以上値段が上がることもないだろうと考え、売ることを決めました(>∀<)b 地元の不動産業者に依頼しようとも思ったのですが、なかなか外出する時間が取れず、ネットで仲介してくれるHOME4Uに査定を依頼しました。
複数の不動産業者の一括査定を受けられるということでとっても便利でしたヽ(・ω・)ノ 査定をお願いしてから数日後に各社からの査定額が届き、一番高い値段を提示している不動産業者に売却に決めました。
築30年のマンションなので正直なところあまり金額的には期待していなかったのですが、予想を上回る額だったのでうれしかったです(*^_^*)

 

古いマンション売却 体験談
【賃貸中の築35年の中古マンションを売りました私の体験談】
資産運用のつもりで中古マンションを賃貸中でした。しかし 築35年ということもあって将来的にこれから価値が下がったり、修繕費や維持費のことを考えて中古マンションを売りに出すことを決断しました。
賃貸中だったので現在の入居者が退出する時期を目安に売ることにしました。さすがに中古で築35年という古さもあって売却価格には期待していませんでした。
ネットで査定してくれる会社を通じてマンションの値段を見積もってもらいましたが、想像した以上に高い値段が付いたので即決しました\(^o^)/。
売却が決まってからの手続きもスムーズに進んで、無事に中古マンションを手放すことができました(`・ω・´)b 当初の予想と違っていい値段だったので満足です(*´∨`*)

 

築古マンション売却 口コミ
【築35年のマンションでしたが駅から近かったこともあり高く売れました】
今まで住んでいた築35年のマンションを手放すことにしたので、その時からはどうなるかが不安でしたが、思ったよりも早くできたので、安心しました。
駅近で通学や通勤にも向いているので、手放すときの迷いもありましたが、次のところへの期待もありました。
やはり、駅からの距離は重要であるようで、想像以上に高く売れたのもよかったです。最近ではリフォームなどの技術も上がっているので、次に住む人が私たちの大切に住んできたところをいい状態にして住んでくれることを想像するとうれしいです。
駅から近いと、買い物のスポットも多く、便利であり、間取りもよかったので、好まれる物件のタイプだとは思っていましたが、想像以上に高くて驚きました。

 

築古マンション売却 売れない
【築15年のマンションをソニー不動産で売却してもらいました】
15年前に、結婚を機に新築で販売されていたマンションを購入しました。
快適な暮らしをしていましたが、子どもが自分の部屋を欲しいと言い出したこともあり、一戸建てに移り住みたいと考えるようになりました。
しかし 築15年となったマンションは購入時よりも価値が下がっているのではないかと考え、ソニー不動産に相談をしました。周辺の同じようなマンションの相場などいろいろ教えてもらいました。
そこで今が売り時だとアドバイスを受けたので、売却を依頼にしました。
想像していたよりも高値で売却できたので、一戸建てに引越しときの資金にができました。
ソニー不動産のスタッフは最初から最後まで同じ人が担当してくれたので、安心できました。

 

古いマンションを売る方法
【古いマンションでも高く売ることができました】
築40年の古いマンションを売却しました。エレベーター付の8階ではありますが、角部屋でエレベーターからは距離がある、そんな物件です。100㎡と広く、子育て時代には重宝してお手ごろ価格で購入しましたが、もっと利便性のよい場所に住み替えたくて売却を決めました。できるだけ高く、そしてスムーズに売却したかったのでリフォームをして売り出す事にしました。小学校は近いが駅からは多少歩く立地であるため、ターゲットを若い子育て世帯にしぼる事にしました。シンプルでデザイン性があり、おしゃれな内装を選びました。秋口に販売し、年明けには売却できました。購入されたのは新1年生のお子さんのいるご家庭で、タイミングも良くスムーズに話が進んでよかったと思います。

 

古いマンション売却 テクニック
【築30年のマンションが一括査定で高く売却できました】
築30年のマンションを遺産として受け継いだ事があります。それはよいのですがはっきりいって不要でしたので売るという選択をしました。その時に活用したのが一括査定になります。ネットにはいくつかの一括査定のサイトがあります。そこを利用によってとにかく一番高い処を見繕う事ができるのです。実際に私はそうしたのですがその時に注意点が必要です。それが外壁などの残りの耐久年数など管理費や修繕積立金などはしっかりと支払っているのか、という事でしょう。これによって当たり前ですが他の支払うべき金額と言うのが増えてくる事になりますから査定に思いっきり影響があることになります。この点のみは注意して依頼するようにしていました。

 

 

古いマンションを高く売ってくる業者選び

よくある質問

築年数の古さに目安はありますか?

明確な定義はありませんが、一戸建て住宅の場合、築20年にもなると築古とされがちです。しかし、作りが堅牢なマンションは築20年でも普通の中古物件として売買されています。

マンションは売却前にリフォームすべき?

リフォームは必要とは限りません。むしろリフォームすることで販売価格を上げてしまうことはリスクですらあります。どのような人がマンションの買い手になるかを考えてリフォームをする是非を決めるべきです。

売却をするときに気をつけるポイントは?

築古のマンションでは設備もまた老朽化している恐れがあります。その場合も自分で修理すべきか、買い手が好みの直し方をするかが考えられますので、先走ってリフォームする必要はありません。内覧時の印象を考えるとハウスクリーニングはしておいたほうが良いかもしれません。

築古マンションの買い手のタイプは?

立地にこだわりがあるが、購入予算が限られている個人、自分の好きなようにリフォームしたい個人、リフォームして売却することを目的とした買取会社の3タイプに分類されます。

仲介会社を選ぶ際のポイントは?

仲介会社を選ぶ際には、担当者の過去の実績や交渉能力などもしっかり見極めるべきです。

耐震基準は築古マンションの売却にどのように影響するのか?

建築基準法の耐震基準が強化された1981年6月以前に建築確認を受けたマンションは「旧耐震建築物」と言われ、新耐震と比較して耐震性能が劣る場合があります。
関連ページ:旧耐震基準のマンション売却

売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか?

これは個人の状況や目的によります。賃貸に出す場合は定期的な収入が期待できますが、管理やトラブルのリスクも考慮する必要があります。一方、売却する場合は一時的な大きな収入が得られます。

不動産査定は無料ですか?

多くの不動産会社では無料で査定を行っています。

机上査定と訪問査定の違いは?また、どちらが良いですか?

机上査定は物件の情報を元に大まかな価格を出すもので、訪問査定は実際に物件を訪れて詳細な査定を行います。より正確な価格を知りたい場合は訪問査定がおすすめです。
関連ページ:机上査定のメリット・デメリット

同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか?

複数の会社に査定を依頼することで、より適切な価格を知ることができます。

媒介契約は、どんな種類がありますか?

専属専任媒介契約、専属媒介契約、一般媒介契約などがあります。
関連ページ:媒介契約とは?

古いマンションの売却;まとめ

新築や築浅は、相場をベースにそれほど販売価格が上下しません。

逆に、築年数が高いとそこには、古いからこそのマンション売買は頑張り甲斐があります。

簡単にあきらめるのではなく、1円でも高く売却を実現できるのが古いマンションを売る醍醐味でもあるのです。

関連ページ:マンション老朽化の購入・売却